審理法院：新疆昌吉回族自治州中級人民法院
案號：（2013）昌中民一終字第909號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2013-12-17
審理經(jīng)過
上訴人鄭吉明因房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服吉木薩爾縣人民法院（2013）吉民二初字第165號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年11月8日受理后依法組成合議庭，于2013年11月28日公開開庭審理了本案。上訴人鄭吉明及其委托代理人孫存占，被上訴人張樹春及其委托代理人包萬貴，原審被告昌吉天圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾分公司的負(fù)責(zé)人黃大齊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院查明：2010年6月7日，原告作為乙方與作為甲方的被告鄭吉明的代理人簽訂了一份《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議約定：一、乙方將自己的住宅及院落交甲方按本縣城市建設(shè)規(guī)劃的要求拆除重建；二、甲方給乙方置換兩套住宅，樓層為三樓，每套建筑面積95平方米，短缺或超出部分按每平方米2500元退補(bǔ)；三、協(xié)議簽訂后，乙方將房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)交甲方辦理拆遷重建手續(xù)；四、根據(jù)拆遷重建手續(xù)辦理情況，甲方可提前5日通知乙方搬出，留完整的空房和院落給甲方；五、新房竣工日期：若當(dāng)年即2010年6月15日前開工，則當(dāng)年12月底竣工；若當(dāng)年6月15日后開工，則次年8月底竣工；六、若發(fā)生糾紛，可提交本縣人民法院依法裁決，若造成違約，則由違約方向?qū)Ψ桨捶课菅a(bǔ)償價(jià)款的20%支付違約金。協(xié)議簽訂后，原告將房屋交給代兵，2010年6月13日，代兵通知原告于6月18日前搬遷，將房屋鑰匙交給物業(yè)辦公室。同年6月19日，原告將房屋、院落完整移交給代兵。同年9月14日被告天圣公司取得修建文化小區(qū)2號、3號商住樓的規(guī)劃許可，同年10月被告開工修建3號樓至2011年11月竣工，3號樓部分用于安置拆遷戶，部分出售給他人。2011年5月，被告向社會公示2號樓的建設(shè)規(guī)劃圖，郵電局家屬院住戶認(rèn)為該樓影響其采光，遂阻攔施工，同年5月16日，吉木薩爾縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對天圣公司下發(fā)2號樓停工通知，此樓修建工程至今未竣工。
另查明，被告鄭吉明以被告天圣公司名義辦理開發(fā)許可手續(xù)。代兵系被告鄭吉明的代理人。吉木薩爾縣文化西路北側(cè)文化家園小區(qū)3號樓3層，現(xiàn)市場價(jià)經(jīng)新疆嘉誠房地產(chǎn)評估測繪有限責(zé)任公司評估，單價(jià)為3335元／平方米，二套樓房總價(jià)為633650元。
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為：關(guān)于雙方簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議是否應(yīng)當(dāng)解除的問題，原、被告簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，屬有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。原告依據(jù)協(xié)議，在協(xié)議簽訂后，將房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)及院落均交給被告，其并未違約。依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議中約定的新房竣工日期，被告不但未在約定的期限內(nèi)將補(bǔ)償房屋交付給原告，而且將已修建完工的房屋出售給拆遷戶以外的他人，其行為已構(gòu)成根本性違約。庭審中被告稱雖3號樓已無房屋交付，但2號樓正在修建，該工程竣工后可向原告交付房屋，經(jīng)查實(shí)2號樓何時(shí)竣工被告無法確定，因此拆遷協(xié)議中第五條約定的至遲于2011年8月底交付房屋的目的已無法實(shí)現(xiàn)。庭審中被告辯稱應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償原告2號樓的房屋，但原、被告簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議中并未約定拆遷為原址補(bǔ)償，原告為被拆遷戶理應(yīng)有優(yōu)先選擇房屋的權(quán)利，而被告將3號樓出售于他人，違背了誠實(shí)信用原則。故原告要求解除拆遷補(bǔ)償協(xié)議，按市場價(jià)格賠償房屋價(jià)款，符合法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。對于原告要求雙倍支付房屋賠償款的請求，無事實(shí)及法律依據(jù)，故不予支持。
關(guān)于被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金126730元的問題，被告未按期交付房屋構(gòu)成違約，原告要求被告承擔(dān)違約金符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。原告要求按一倍賠償價(jià)款即633650元的20%承擔(dān)違約金126730元，而被告提出原告主張的違約金過高。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條關(guān)于“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！钡囊?guī)定，原審法院酌定被告承擔(dān)違約金50000元。對于原告要求的鑒定評估費(fèi)19010元，屬實(shí)際的合理支出，應(yīng)予支持。
關(guān)于被告昌吉州天圣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司吉木薩爾縣分公司是否承擔(dān)責(zé)任的問題，被告天圣公司為被告鄭吉明辦理開發(fā)許可手續(xù)提供資質(zhì)，其存在過錯(cuò)，與被告鄭吉明未按時(shí)給原告交付房屋存在因果關(guān)系，因此，被告天圣公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。遂判決：一、解除原告張樹春與被告鄭吉明簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議；二、被告鄭吉明于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告房屋款633650元；三、被告鄭吉明于本判決生效后十日內(nèi)給付原告違約金50000元、鑒定評估費(fèi)19010元，共計(jì)69010元；四、被告昌吉州天圣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司吉木薩爾縣分公司承擔(dān)連帶責(zé)任；五、駁回原告張樹春的其他訴訟請求。
上訴人訴稱
上訴人鄭吉明不服上述判決上訴稱：一、上訴人延遲交房系不可抗力原因造成，2010年上訴人擬開發(fā)的文化小區(qū)2號樓與3號樓同時(shí)取得吉木薩爾縣主管部門的施工許可，同時(shí)動(dòng)工，但2號樓開工后，相鄰吉木薩爾縣郵政局家屬樓10戶居民以2號樓的修建影響其采光為由阻礙施工，并集體上訪，造成縣主管部門先后兩次下達(dá)停工令，直至2013年5月復(fù)工。故政府干預(yù)因素系雙方當(dāng)事人無法預(yù)料，故原審認(rèn)定上訴人違約與事實(shí)不符。另被上訴人存在遲延交付被拆遷房屋的情形。二、一審認(rèn)定事實(shí)不清，雙方約定回遷房在原址重建，一審無視該約定；另2號樓與3號樓朝向不同，單價(jià)存在差異，故以3號樓評估價(jià)值確定損失數(shù)額不當(dāng)。三、原審法院適用法律錯(cuò)誤，根據(jù)最高人民法院（2003）7號司法解釋第十五條、十六條的規(guī)定，遲延交付房屋，經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍未履行，行使解除權(quán)的期限為三個(gè)月，被上訴人已超過解除權(quán)行使期限，且違約金應(yīng)當(dāng)以造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少，原審判令上訴人承擔(dān)50000元違約金過高。綜上，請求二審法院撤銷原審判決，發(fā)回吉木薩爾縣人民法院重審或改判上訴人年底前交付房屋，并承擔(dān)租金20000元。
被上訴人辯稱
被上訴人張樹春答辯稱：原審認(rèn)定事實(shí)清楚，但判決結(jié)果錯(cuò)誤，根據(jù)（2013）7號司法解釋第七條的規(guī)定，上訴人應(yīng)當(dāng)雙倍賠償被上訴人房款，且違約金過低。
原審被告昌吉天圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾分公司答辯稱：請求二審法院駁回上訴，維持原判。
二審中，上訴人提交（2013）吉民再字第2號民事裁定書，欲證明上訴人開發(fā)的2號樓直至2013年6月將糾紛解決完畢復(fù)工。
本院查明
經(jīng)質(zhì)證，被上訴人張樹春對該證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，對關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。原審被告昌吉天圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾分公司認(rèn)為該證據(jù)與其無關(guān)。
本院對該證據(jù)的真實(shí)性確認(rèn)，對關(guān)聯(lián)性不予確認(rèn)。
二審中，被上訴人張樹春與原審被告昌吉天圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾分公司未提交新證據(jù)。
二審經(jīng)審理查明事實(shí)與原審查明事實(shí)一致，本院對原審查明事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。本案中，雙方之間簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，為有效協(xié)議，雙方均應(yīng)全面履行。根據(jù)該協(xié)議第五條約定：若當(dāng)年即2010年6月15日前開工，則當(dāng)年12月底竣工；若當(dāng)年6月15日后開工，則次年8月底竣工。雙方當(dāng)事人對于上訴人鄭吉明未按協(xié)議約定期限交付房屋的事實(shí)均無異議，但上訴人鄭吉明認(rèn)為其逾期交房存在免責(zé)事由，即由于政府行為干預(yù)屬不可抗力。“不可抗力”應(yīng)符合不能預(yù)見、不能避免、不能克服三大要件，就本案而言，相鄰居民以上訴人修建2號樓影響采光為由阻礙施工，政府責(zé)令停工，不能認(rèn)為不可預(yù)見，對于政府責(zé)令停工的行為，上訴人可通過行政訴訟進(jìn)行避免，故政府責(zé)令停工的行為不構(gòu)成不可抗力。對于上訴人的該項(xiàng)上訴理由本院不予支持。
雙方當(dāng)事人對于被上訴人回遷的具體位置并未進(jìn)行約定，吉木薩爾縣文化小區(qū)3號樓首先動(dòng)工，于2011年11月竣工，且被上訴人作為被拆遷人有優(yōu)先選擇房屋的權(quán)利，根據(jù)《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》第五條的約定，上訴人應(yīng)當(dāng)向被上訴人交付3號樓房屋，但上訴人并未依據(jù)協(xié)議約定對被上訴人在3號樓進(jìn)行安置，而是將房屋出售他人，故雙方合同目的已不能實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項(xiàng)：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；”之規(guī)定，被上訴人變更訴訟請求要求解除《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》符合法律規(guī)定。上訴人上訴認(rèn)為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定，被上訴人解除權(quán)未按照法律規(guī)定期限行使，現(xiàn)已消滅的上訴理由，解除權(quán)情形發(fā)生的時(shí)間應(yīng)為2012年12月3日昌吉州中級人民法院發(fā)回重審后，被上訴人張樹春明確得知其要求上訴人鄭吉明繼續(xù)履行交付3號樓房屋的合同的目的不能實(shí)現(xiàn)。故被上訴人張樹春于2013年5月29日要求解除其與上訴人之間簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，并未超出法律規(guī)定的解除權(quán)行使期限，被上訴人張樹春的解除權(quán)未消滅。
由于上訴人的違約造成合同解除其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對于被上訴人張樹春的損失，原審根據(jù)雙方合同約定的樓層及面積，按照已建成3號樓單價(jià)確認(rèn)被上訴人張樹春的損失并無不當(dāng)。
綜上，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2176元，由上訴人鄭吉明負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長肖明
代理審判員楊敏
代理審判員樊健健
裁判日期
二〇一三年十二月十七日
書記員
書記員郝麗娜
