審理法院：溫縣人民法院
案號：（2014）溫民二初字第00066號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-06-26
審理經(jīng)過
原告劉梅娟與被告石平安因房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，原告劉梅娟于2014年4月14日向本院提起訴訟。本院受理后依法向被告石平安送達了應(yīng)訴通知書、訴狀副本、舉證責任通知書和開庭傳票。本案依法由審判員宋世鈞適用簡易程序，于2014年5月20日公開開庭進行了審理。原告劉梅娟及其委托代理人肖迎華、楊林，被告石平安及其委托代理人李戰(zhàn)保、李文國到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告劉梅娟訴稱，2011年8月15日，原、被告雙方簽訂了《百貨公司家屬樓拆除改建協(xié)議書》。協(xié)議書約定，依照原告房產(chǎn)證及雙方實地測量數(shù)據(jù)，原告現(xiàn)有住房面積為54.58平方米，儲藏室4.61平方米，共計59.19平方米由被告拆除改建后按1:1置換新房，超出部分由原告按價補足。同時雙方在協(xié)議書對付款方式、交房期限等進行了具體的約定。協(xié)議簽訂后，原告依約如期完成了搬遷義務(wù)，并于2012年2月8日向被告指定的收款人王XX支付了超出面積部分房款30000元。
依據(jù)協(xié)議書的約定，被告應(yīng)于2011年8月15日后的18個月即2013年2月15日向原告交付改建的新房，且根據(jù)協(xié)議約定，被告逾期交房應(yīng)每日按房款總價的0.3%賠償原告?，F(xiàn)改建后的新房早已完工，部分住戶已回遷居住，交房期限屆滿后原告多次要求被告履行交付房屋的義務(wù)，但被告以種種理由拒絕?，F(xiàn)原告具有合法產(chǎn)權(quán)的舊房已拆除，在原址改建后的新房卻不能入住，被告的違約行為給原告造成了巨額的經(jīng)濟損失。
為維護原告的合法權(quán)益，現(xiàn)依法提起訴訟，請求人民法院判令被告：1、向原告交付被告對永興街7號樓（百貨公司居樓）改建后形成的新樓一層自西向東第2戶房屋；2、向原告支付逾期交房賠償款100000元。
原告劉梅娟為支持自己的主張，向法庭提交了十一組證據(jù)。第一組證據(jù)為劉梅娟的身份證復(fù)印件。原告以該組證據(jù)證明1、原告的身份信息；2、原告與《百貨公司家屬樓拆除改建協(xié)議書》中的乙方為同一人，其具有原告的主體資格，其享有《協(xié)議書》約定的權(quán)利。
第二組證據(jù)為房屋所有權(quán)證書、房契、收款憑單2張。原告以該組證據(jù)證明1、吉孝永于1985年7月10日及1989年5月13日向溫縣商業(yè)局百貨公司交納了房款；該房屋的產(chǎn)權(quán)歸吉孝永個人所有。2、2001年10月1日吉孝永將房屋出售給原告。3、原告于2010年9月15日取得該房屋的所有權(quán)且將該房屋的地址確定為：永興街7號樓（百貨公司居樓）1層西-東第4戶，房屋面積為：54.58平方米。
第三組證據(jù)為《百貨公司家屬樓拆除改建協(xié)議書》（以下稱協(xié)議書）。原告以該組證據(jù)證明1、原、被告雙方于2011年8月15日簽訂了該《協(xié)議書》，該《協(xié)議書》不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當確認其法律效力，雙方應(yīng)依約履行協(xié)議。2、該《協(xié)議書》第1條約定：“改建的居民樓供乙方原住戶居住。”而被告將27戶外的15戶對外出售，其行為違反了本條的約定。3、原告原房屋面積為54.58平方米，儲藏間面積為4.61平方米。簽訂協(xié)議時對于超出部分應(yīng)補的價款金額未予以確定。4、原告三次付款的時間及金額為：一樓上板后付應(yīng)補房款的30%，封頂后付應(yīng)補房款的50%；交房時所有款項一次性結(jié)清。付款的前提條件是：被告書面通知原告之日起的5日內(nèi)。（至今原告未收到被告支付第二次房款的書面通知）。5、被告應(yīng)在2011年8月15日后的18個月內(nèi)即2013年2月15日之前按要求條件向原告交房；逾期每日按房款總價的0.3%賠償原告。為此，因新房面積及儲藏間面積被告至今未確定，按照原告原房屋及儲藏間的面積計算出被告至起訴日因逾期18個月六房應(yīng)向原告賠償143442.6元（具體見賠償清單）。6、對于該《協(xié)議書》未盡事宜，原、被告應(yīng)簽訂補充協(xié)議（見本協(xié)議書第11條）。
第四組證據(jù)為交款通知單及王XX的收據(jù)各1張。原告以該組證據(jù)證明2012年2月8日，原告在被告新建房屋一樓上板后按被告的要求支付30000元的房款。
第五組證據(jù)為牡丹靈通卡賬戶歷史明細清單1張、中國郵政儲蓄鄭州市五里堡營業(yè)所的綠卡通分戶帳信息表1張。原告以該組證據(jù)證明原告為了向被告支付封頂后的第二次房款于2012年5月13日在銀行卡上存款58300元，原告為履行交款義務(wù)已做好了充分的準備。
第六組證據(jù)為部分火車票及客車車輛。原告以該組證據(jù)證明原告自2012年5月13日至2014年5月15日期間，為處理與被告之間的《協(xié)議書》履行問題，多次往返于北京與溫縣之間以請求被告按協(xié)議履行交房義務(wù)。
第七組證據(jù)為鄭州市房屋登記信息查詢證明1份、無婚姻登記記錄、證明1份。原告以該組證據(jù)證明原告除了《協(xié)議書》約定的一套房屋外，沒有其他住房，因被告未如約交付房屋致使原告在外租房居住至今，并產(chǎn)生了較大的租金損失。
第八組證據(jù)為分房方案平面圖1張、交款通知單1張。原告以該組證據(jù)證明1、根據(jù)分房方案、原告原房屋的位置及新房的居住現(xiàn)狀可以確定原告的新房位于新樓自西向東1單元1層的第2戶。理由是：1、分房平面圖顯示原1至9住戶所分房屋為一樓自西向東共5戶；二樓自西向東共4戶。2、按分房平面圖抓“九”時，平面圖1、3、4、5、6、7、8、9被分別抓取，僅剩2號未被抓取。隨后，被告又將剩余的2號新房分配給平面圖中的4號住戶，最終僅剩下平面圖中的4號新房，該新房位于自西東的第2戶，因此該新房應(yīng)為原告應(yīng)分新房。2、交款通知單顯示的五樓上板請于2012年5月20日前交款與《協(xié)議書》約定的封頂后交款不一致，該通知單證明了被告要求第二次付款時存在嚴重的違約行為。
第九組證據(jù)為照片5張。原告以該組證據(jù)證明1、新房于該日前已經(jīng)建成，該新房共3個單元、樓高共7層，每層2位住戶，該樓共42戶，比原27位住戶多出15套住房。也證明了被告違反《協(xié)議書》第1條的約定。2、證據(jù)P21照片中原告所站立位置系自西向東的第2戶，結(jié)合平面圖及新樓現(xiàn)狀，該處房屋為原告應(yīng)分新房。3、雖然新樓已經(jīng)建成，但至原告起訴日被告仍未將儲藏間建設(shè)完畢，至立案時被告所建儲藏間仍不具備約定的交房條件。也證明了該日前被告仍不具備收取第三次房款的條件。
第十組證據(jù)為原告與張波、18939136100用戶（交款單顯示為王XX的電話）的錄音、原告與18939136100用戶及石平安的錄音。原告以該組證據(jù)證明1、原告多次聯(lián)系第一次催款單上顯示的王XX的電話，但其稱不是本人致原告無法聯(lián)系第一次收款人王XX。2、原告多次通過多人索要石平安的聯(lián)系方式，表明原告主動履行合同，但因被告不予以配合且至今未將原告所分新房的面積、儲藏間的面積及應(yīng)交第二次房款的準確數(shù)據(jù)書面通知原告，致原告無法履行交付第二次房款的義務(wù)。3、合同履行過程中，被告在未經(jīng)原告許可的情況下將收款人及對應(yīng)的合同義務(wù)讓與他人，該協(xié)議的變更影響了原告合同權(quán)利的實現(xiàn)。4、因《協(xié)議書》未就水電、辦理新房產(chǎn)證等問題在協(xié)議中進行約定，原告為此懇請被告按《協(xié)議書》第11條的約定協(xié)商補充協(xié)議，遭被告無理拒絕。因該條約定可以就協(xié)議未盡事宜協(xié)商補充協(xié)議，被告的行為系對該條款的違反，即違約。
第十一組證據(jù)為河南省郟縣人民法院（2010）郟民初字第327號判決書一份。原告以該組證據(jù)證明1、自然人雙方可以就房屋改建相關(guān)事宜簽訂《協(xié)議書》，以房屋改建為內(nèi)容的協(xié)議書，不違背法律的強制性規(guī)定，應(yīng)當確認其法律效力。2、原、被告之間簽訂的《協(xié)議書》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律強制性規(guī)定，為有效協(xié)議。根據(jù)法律規(guī)定，依法成立的合同，雙方當事人應(yīng)嚴格履行合同約定的義務(wù)。
被告辯稱
被告石平安辯稱，原告要求被告交付永興街7號樓改造后形成的一樓一層自西向東第2戶房產(chǎn)和支付逾期交房賠償款100000元，沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)。其理由是：1、原、被告雙方簽訂的協(xié)議書上并沒有約定原告改建后的家屬樓為一層自東向西第2居戶；2、2012年5月改建的家屬樓五層封頂之后，原家屬樓住房戶代表張XX及被告的代理人王XX多次打電話通知原告交納第二批房款，原告以在北京打工回不來為由，不來交房款。2012年5月20日，要求所有原家屬樓住戶將第二批房款即按約定的50%交清后抓鬮分房，原告當時也在抓鬮現(xiàn)場，但并不交款，證明原告已自動放棄要房的權(quán)利，原告要求被告支付100000元賠償款沒有事實依據(jù)；3、按雙方協(xié)議第五條約定，逾期不交房款的按自動放棄處理，被告同意按原房作價60000元，連同已付房款30000元，合計90000元付給原告。
被告石平安向法庭提交的證據(jù)有溫縣百貨公司家屬樓拆除改建協(xié)議書和補充協(xié)議書，證明原告拒不交納第一批房款，已構(gòu)成違約。另申請證人王XX、馬XX、張XX到庭作證。
證人王XX的證言是：2011年8月，被告石平安與溫縣百貨公司原家屬樓住戶達成協(xié)議，對原家屬樓進行拆除改建，石平安委托我替其收取房款，協(xié)調(diào)建房中的瑣碎事情。2012年2月8日第一次收到原告劉梅娟房款30000元。2012年5月讓住戶代表張XX通知原告來交第二批50%的房款，原告沒有來，我又與原告通電話讓原告來交房款，2012年5月20日左右，原告拿著銀行的存款條說來交房款，但來了幾次，一直在挑房屋的毛病，卻并不交款。后來，就按約定讓交錢的原住戶抓鬮分房。劉梅娟只是留了電話號碼，并未留過具體的通訊地址，故每次都是電話與其聯(lián)系的。
證人馬XX的證言是：我是原家屬樓的老住戶，因家屬樓地勢低洼，年久失修，家屬樓的住戶派代表和石平安協(xié)商讓其幫助改建。張XX負責一樓老住戶的事情，我負責二樓老住戶的事情。當時商量一層上板后交30%，封頂時交50%，交房時全部結(jié)清。2012年5月20日，原告劉梅娟來到抓鬮現(xiàn)場，但是她沒有交錢，說窗戶沒有安鋁合金窗，挑毛病。后來原交過錢的老住戶抓鬮分了房。
證人張XX的證言是：我在原家屬樓一樓居住，由于地勢低洼，住戶27家伙用一個公共廁所，每逢下雨，下水道堵塞，臟水四流。鑒于此情況，2011年6月，27家住戶協(xié)商選舉我、岳良、馬XX、王明亮、職衛(wèi)紅五個代表，我們找到石平安、王XX看能不能找個工程隊對家屬樓進行改造。我負責一樓，馬XX負責二樓，職衛(wèi)紅負責三樓。最后商定改造后按1:1置換，多余部分按價補齊，一層蓋起后付差價30%，五樓蓋起后交50%，交房時全部交清。老住戶27家，改造后每層六家，五層即滿足了原來的老住戶，超出部分歸石平安。第一次交款時，我通知原告劉梅娟來了，她交了第一批款30000元，第二次通知她時，開始說她在北京打工沒時間，后來抓鬮前她手里拿著一張紙，上面寫了大概有十幾條，均是說房屋問題的，直至抓鬮時，原告也沒有交錢，原交過錢的老住戶抓鬮分房。當時和劉梅娟聯(lián)系是通過電話聯(lián)系的，她沒有留過具體的通訊地址。
證據(jù)的分析與認定：對于原告所舉的十一組書證，被告對第一組證據(jù)真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議；對第二組證據(jù)真實性無異議；對第三組證據(jù)拆遷協(xié)議無異議，但對其證明指向有異議，被告沒有違反協(xié)議約定，指向中第3條有異議；對第四組證據(jù)30000元收據(jù)無異議；第五組證據(jù)不能證明其指向；第六組證據(jù)不能證明其指向；第七組證據(jù)與本案無關(guān)系；第八組證據(jù)真實性有異議，應(yīng)提供原件，不能證明其相應(yīng)的主張；第九組證據(jù)不能證明其指向；對第十組證據(jù)的錄音沒辦法質(zhì)證，庭后再進行質(zhì)證；第十一組證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性。
對于被告提供的證據(jù)，原告對證據(jù)的真實性無異議，但認為不能證明原告違約。對于證人王XX的證言，被告認為證人證言部分屬實，對王XX提供的分配方案、房款的計算辦法與原協(xié)議是一致的，但對于證據(jù)的解釋原告不予認可。對于證人證言關(guān)于通知劉梅娟交第二批房款的說法，證人也確認了沒有書面通知，未提供書面通知到原告的證據(jù)。證人王XX與被告石平安為合伙關(guān)系，二人之間具有法律上的利益關(guān)系，其作出對原告不利的證言不應(yīng)采信。對于證人馬XX的證言，原告認為馬XX證明原告違約，被告通知付第二批款，當時六樓正在建造，并未達到協(xié)議約定的封頂條件。證人陳述的分配方案，原告應(yīng)分房是在1-9號之間，經(jīng)原告調(diào)查落實，目前新樓只有一層自西向東第2戶沒有分配，其他均已分配，因此原告訴求的一套新樓應(yīng)當屬于原告的。對于證人張XX的證言，原告認為張XX即便電話通知了原告，也與書面約定的書面通知不符，工程進度有沒有達到協(xié)議約定的封頂條件，原告有權(quán)拒絕履行付款義務(wù)，同時原、被告也沒有約定讓張XX負責催收房款，張XX向原告催收房款不符合協(xié)議的約定。
經(jīng)過當事人舉證、質(zhì)證，本院確認如下基本案件事實：2011年6月，溫縣百貨公司位于溫縣溫泉鎮(zhèn)永興街的家屬樓住戶與被告石平安協(xié)商，讓石平安對其居住的家屬樓進行改造。改造的面積按1:1的比例進行置換，超出部分按1、2、3樓1900元/平方米，4樓1800元/平方米，5樓1700元/平方米，儲藏間2200元/平方米補足。付款方式為一樓上板后付應(yīng)補房款的30%，封頂后再付50%，交房時所有房款一次性結(jié)清，逾期拒不交款的按自動放棄處理。原有住戶房屋作價60000元，從簽訂合同之日起住房戶15日搬遷完畢，被告石平安在簽合同之日起18個月完成房屋拆除改建工作，逾期不交房者每日按房款總價的0.3%賠償住房戶。原告劉梅娟的住房面積為54.58平方米，儲藏間為4.61平方米。原告劉梅娟作為其中一住戶于2011年8月15日與被告石平安就上述內(nèi)容簽訂了改建協(xié)議書，后原、被告又簽訂了一份補充協(xié)議，因地下室由棚板改為現(xiàn)澆，建筑成本增加，每平方米造價增加200元。
協(xié)議簽訂后，被告石平安即開始組織施工。2012年2月8日，原告劉梅娟按要求將第一批款30000元交給了被告石平安。待被告要求原告交納第二批房款時，原告未予交納。被告以抓鬮的方式讓已交清房款的老住戶按順序進行了房屋分配。
本院認為
本院認為，房屋拆遷安置補償合同是指拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的補償方式和補償金額，安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過度期限的等事項訂立的協(xié)議。搬遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位；被拆遷人是指被拆遷房屋的所有權(quán)人。本案中，被告石平安作為公民個人，并不具備房屋拆遷資質(zhì)，況且房屋的拆遷改建協(xié)議中也沒有明確約定原告應(yīng)得房屋的具體戶型及位于該家屬樓的具體樓層分給原告，而是采取自主約定的分配原則來分配房屋，因此原告要求判令被告向其交付所建家屬樓一層自西向東第2戶房屋缺乏事實依據(jù)及法律依據(jù)，本院不予支持。由于原告未按約定交納應(yīng)交房款，其要求被告賠償其100000元損失理由不能成立。依照《中華人民共和國合同法》第四條、第五條、第六條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告劉梅娟的訴訟請求。
案件受理費5800元，減半收取2900元，由原告劉梅娟負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于河南省焦作市中級人民法院。
審判人員
審判員宋世鈞
裁判日期
二0一四年六月二十六日
書記員
書記員嚴麗霞
