審理法院：定西市安定區(qū)人民法院
案號(hào)：（2014）安民二初字第282號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-05-29
審理經(jīng)過(guò)
原告定西市熙園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與被告孫玉琴房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2014年3月25日立案受理，審查中發(fā)現(xiàn)訟爭(zhēng)房屋，被告安龍生、安虎生系繼承人，故依職權(quán)追加安龍生、安虎生為本案被告，依法由審判員趙利越適用簡(jiǎn)易程序于2014年5月29日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人、被告孫玉琴、安龍生的委托代理人、被告安虎生到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告定西市熙園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司訴稱：2009年7月18日，原告公司與被告孫玉琴之夫安義協(xié)商簽訂了《房屋拆遷安置協(xié)議》，約定將其位于定西市安定區(qū)東大街28號(hào)院內(nèi)的建筑物進(jìn)行房屋面積產(chǎn)權(quán)比例調(diào)換安置，調(diào)換后的房屋為一樓或六樓，乙方另選樓層者，在接收房屋時(shí)向甲方按同期同區(qū)域銷售價(jià)結(jié)算樓層差價(jià)款。乙方選定產(chǎn)權(quán)比例調(diào)換后的房屋為8號(hào)樓2單元5層二套，1套120平方米，1套80平方米，共計(jì)200平方米，乙方在接收房屋時(shí)，以該建筑同類標(biāo)準(zhǔn)按每平方米向甲方交付采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費(fèi)。協(xié)議簽訂后安義履行了拆遷義務(wù)，原告因廟宇及5戶拆遷的問(wèn)題，導(dǎo)致8號(hào)樓未能按計(jì)劃建設(shè)需要調(diào)整安置的原因，不能如約向安義履行拆遷安置協(xié)議。后安義向定西市安定區(qū)人民法院提起訴訟，安定區(qū)人民法院以（2012）安民二初字第123號(hào)民事判決書駁回了安義的訴訟請(qǐng)求，安義不服提起上訴，二審過(guò)程中，2012年6月29日安義因交通事故亡故，本案被告繼承訴訟。同年8月17日，甘肅省定西市中級(jí)人民法院以（2012）定中民三終字第77號(hào)判決書判決，原安置的8號(hào)樓2單元5層二套調(diào)換為建設(shè)中的10號(hào)樓15層2、3號(hào)兩套。由原告承擔(dān)逾期交房的違約金每天按480元計(jì)算至交付房屋時(shí)止。2013年12月30日，原告向被告交付了10號(hào)樓15層2、3號(hào)房屋兩套，共204.4平方米。現(xiàn)訴請(qǐng)，根據(jù)合同約定，房屋交付后被告應(yīng)承擔(dān)樓層差價(jià)款自二層起每層80元／㎡，計(jì)228928元、采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費(fèi)每平方米78元，計(jì)15943元、維修基金每平方米50，計(jì)10220元，合計(jì)255091元。
為證明其主張，原告在訴訟中提供證據(jù)為：
一、《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》、法定代表人證明書各1份。來(lái)源于定西市工商行政管理局安定分局和甘肅省定西市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，擬證明1、定西市熙園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是依法注冊(cè)設(shè)立的企業(yè)法人，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資質(zhì)；2、組織機(jī)構(gòu)代碼為78960481-9；3、法定代表人為馬季林的事實(shí)。
二、房屋拆遷安置協(xié)議1份。來(lái)源于原、被告。擬證明1、2009年7月18日，雙方簽訂了《房屋拆遷安置協(xié)議》；2、約定將安義位于定西市安定區(qū)東大街28號(hào)院內(nèi)的建筑物157.57㎡以我公司規(guī)劃建設(shè)的8號(hào)樓2單元2套樓房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)比例調(diào)換安置；3、房屋產(chǎn)權(quán)比例調(diào)換后的建筑面積為164平方米；4、調(diào)換后的樓層為一樓或六樓，乙方另選樓層者，在接收房屋時(shí)向甲方按同期同區(qū)域銷售價(jià)結(jié)算樓層差價(jià)款；5、甲方所建8號(hào)樓5層兩套樓房的建筑面積1間為120㎡，1間為80㎡，最終房屋面積根據(jù)政府部門的測(cè)繪為準(zhǔn)；6、乙方所選房屋與房屋建筑面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換后房屋建筑面積的差額，不足部分甲方按成本價(jià)結(jié)算付給乙方，超過(guò)部分乙方按同地段同期市場(chǎng)銷售價(jià)在接收房屋時(shí)一次性向甲方交清的事實(shí)。
三、甘肅省定西市中級(jí)人民法院（2012）定中民三終字第77號(hào)判決書1份，來(lái)源于甘肅省定西市中級(jí)人民法院，擬證明判決結(jié)果為1、撤銷安定區(qū)人民法院（2012）安民二初字第123號(hào)民事判決書；2、由被上訴人定西市熙園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于交付房屋10日內(nèi)支付上訴人孫玉琴、安龍生、安虎生逾期交付房屋的違約金每天按480元計(jì)算至交付房屋時(shí)止（從2012年1月1日起至交付房屋時(shí)止）；3、原安置的8號(hào)樓2單元5層兩套調(diào)換為建設(shè)中的10號(hào)樓15層2、3號(hào)兩套；4、調(diào)換后的房屋面積以房產(chǎn)測(cè)繪部門測(cè)量的面積為準(zhǔn)，調(diào)換后的房屋建筑面積的差額不足部分按成本價(jià)格結(jié)算退付，超出面積每平方米2564元計(jì)算，超出面積的房屋價(jià)款由上訴人孫玉琴、安龍生、安虎生于交付房屋10日內(nèi)支付被上訴人定西市熙園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。
四、安城建發(fā)（2008）41號(hào)文件1份，來(lái)源于定西市安定區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局，擬證明1、2008年4月29日，安定區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局批復(fù)同意《定西市安定區(qū)文昌巷、水門巷舊城改造房屋拆遷安置方案》；2、《定西市安定區(qū)文昌巷、水門巷舊城改造房屋拆遷安置方案》第十條內(nèi)容為“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換按先簽拆遷合同，先選房的原則進(jìn)行房屋置換。其中，選一、六層的不收樓層差價(jià)，選二層的每平方米交樓層差價(jià)80元，選三至五層的每平方米交樓層差價(jià)150元”的事實(shí)。
五、2013年4月22日《定西日?qǐng)?bào)》1份，來(lái)源于定西報(bào)社，擬證明在定西報(bào)社上公示的10號(hào)樓1502號(hào)和1503號(hào)房屋的銷售價(jià)為3810元／㎡的事實(shí)。
六、房屋移交通知單1份、收條1張，來(lái)源于原、被告，擬證明2014年1月7日，原告向被告交付了10號(hào)樓15層2號(hào)、3號(hào)房屋兩套，被告收到的事實(shí)。
七、證明1份、采暖安裝工程預(yù)算表1份，來(lái)源于甘肅省定西市遠(yuǎn)東建筑有限責(zé)任公司，擬證明采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費(fèi)每平方米78元的事實(shí)。
八、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和定建發(fā)（2010）271號(hào)文件各1份，來(lái)源于建設(shè)部、財(cái)政部和定西市建設(shè)委員會(huì)，擬證明1、維修基金每平方米造價(jià)5%是國(guó)家規(guī)章規(guī)定的；2、定西市范圍內(nèi)商品住宅專項(xiàng)維修基金為每平方米50元的事實(shí)。
被告辯稱
被告孫玉琴、安龍生、安虎生辯稱：1、原告起訴的樓層差價(jià)款在房屋拆遷安置協(xié)議中未約定具體數(shù)額，原告的計(jì)算依據(jù)系其單方行為，對(duì)被告無(wú)法律約束力；2、原告起訴的采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費(fèi)無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)；3、原、被告雙方的房屋拆遷安置協(xié)議在原、被告之間的“違約訴訟案”中進(jìn)行了變更，變更后的內(nèi)容已解除了被告承擔(dān)樓層差價(jià)和供熱管網(wǎng)安裝費(fèi)及連網(wǎng)費(fèi)的義務(wù)；4、原告訴請(qǐng)的維修基金合同中沒(méi)有約定，其主張缺乏事實(shí)依據(jù)。據(jù)此，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告孫玉琴委托代理人、安龍生委托代理人、安虎生為證明其主張，提供證據(jù)為：
一、三被告身份證復(fù)印件，擬證明當(dāng)事人身份。
二、房屋拆遷安置協(xié)議1份，擬證明雙方對(duì)樓層差價(jià)沒(méi)有約定具體數(shù)額。
三、（2012）安民二初字第123號(hào)和（2012）定中民三終字第77號(hào)民事判決書及定西市中級(jí)人民法院的調(diào)解筆錄復(fù)印件1份、調(diào)查筆錄復(fù)印件4份、質(zhì)證筆錄復(fù)印件2份、安定區(qū)物價(jià)局證明復(fù)印件1份，擬證明原、被告雙方的房屋拆遷安置協(xié)議在原、被告之間的“違約訴訟案”中進(jìn)行了變更，變更后的內(nèi)容已放棄了被告承擔(dān)樓層差價(jià)和供熱管網(wǎng)安裝費(fèi)及連網(wǎng)費(fèi)的義務(wù)；
本院查明
對(duì)原告提交的第一、二、三、六組證據(jù)被告無(wú)異議，其證明效力本院予以確認(rèn)，對(duì)原告提交的第四、五、七、八組證據(jù)，被告提出異議，認(rèn)為安城建發(fā)（2008）41號(hào)文件對(duì)被告沒(méi)有約束力；2013年4月22日《定西日?qǐng)?bào)》與被告無(wú)關(guān)；采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費(fèi)在成本中已計(jì)算；維修基金在合同中沒(méi)有約定。本院認(rèn)為原告提交的第四、五、七、八組證據(jù)，來(lái)源合法，內(nèi)容真實(shí)，與本案事實(shí)有關(guān)聯(lián)，其證明效力予以確認(rèn)。對(duì)被告提供的第一組證據(jù)，原告無(wú)異議，其證明效力予以確認(rèn)，對(duì)被告提交的第二、三組證據(jù)，原告對(duì)證據(jù)本身無(wú)異議，對(duì)被告的證明目的有異議，認(rèn)為被告對(duì)證據(jù)理解錯(cuò)誤。本院認(rèn)為，被告提交的第二、三組證據(jù)與原告提交的第二、三組證據(jù)相同，證據(jù)來(lái)源合法，內(nèi)容真實(shí)，與本案事實(shí)有關(guān)聯(lián)，其證明效力予以確認(rèn)。
經(jīng)審理查明，2009年7月18日，安義（乙方）與原告定西市熙園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（甲方）簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》，約定安義位于定西市安定區(qū)東大街28號(hào)土地面積為202.5平方米、建筑面積為165平方米的被拆遷住宅房屋及附屬物，采取房屋建筑面積產(chǎn)權(quán)比例調(diào)換安置方式進(jìn)行拆遷安置。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的建筑面積為164平方米（含附屬物貨幣補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助、過(guò)渡安置等費(fèi)用）。乙方選定產(chǎn)權(quán)比例調(diào)換后的房屋為8號(hào)樓2單元5層2套，1套120平方米，1套80平方米，共計(jì)200平方米，調(diào)換后的房屋為一樓或六樓，乙方另選樓層者，在接收房屋時(shí)向甲方按同期同區(qū)域銷售價(jià)結(jié)算樓層差價(jià)款。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后房屋建筑面積的差額，不足部分按成本價(jià)格結(jié)算退付，超過(guò)部分按同地段同期市場(chǎng)銷售價(jià)在接收房屋時(shí)一次性交清。乙方在接收調(diào)換房屋時(shí)，以該建筑同類標(biāo)準(zhǔn)按每平方米向甲方交付采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費(fèi)。乙方應(yīng)于2009年8月1日前騰空房屋，甲方交房日期為2011年12月30日。乙方如不能按本協(xié)議約定騰空并交付房屋，每逾期一日應(yīng)向甲方承擔(dān)3000元的違約金。甲方如不能按約定交付房屋，每逾期一日應(yīng)向乙方承擔(dān)3000元的違約金。協(xié)議簽訂后安義履行了拆遷義務(wù)，原告因廟宇及5戶拆遷的問(wèn)題，導(dǎo)致8號(hào)樓未能按計(jì)劃建設(shè)，沒(méi)有如約向安義履行拆遷安置協(xié)議。后安義向定西市安定區(qū)人民法院提起訴訟，安定區(qū)人民法院（2012）安民二初字第123號(hào)民事判決書駁回了安義的訴訟請(qǐng)求，安義不服提起上訴，二審過(guò)程中，2012年6月29日安義因交通事故亡故，本案被告繼承訴訟。同年8月17日，甘肅省定西市中級(jí)人民法院（2012）定中民三終字第77號(hào)民事判決書判決，一、撤銷安定區(qū)人民法院（2012）安民二初字第123號(hào)民事判決書。二、由被上訴人定西市熙園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于交付房屋10日內(nèi)支付上訴人孫玉琴、安龍生、安虎生逾期交付房屋的違約金每天按480元計(jì)算至交付房屋時(shí)止（從2012年1月1日起至交付房屋時(shí)止）。三、原安置的8號(hào)樓2單元5層兩套調(diào)換為建設(shè)中的10號(hào)樓15層2、3號(hào)兩套。四、調(diào)換后的房屋面積以房產(chǎn)測(cè)繪部門測(cè)量的面積為準(zhǔn)，調(diào)換后的房屋建筑面積的差額不足部分按成本價(jià)格結(jié)算退付，超出面積每平方米2564元計(jì)算，超出面積的房屋價(jià)款由上訴人孫玉琴、安龍生、安虎生于交付房屋10日內(nèi)支付被上訴人定西市熙園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。
2014年1月7日，原告向被告孫玉琴交付了10號(hào)樓15層2、3號(hào)房屋兩套，建筑面積共204.4平方米，建筑面積單價(jià)為3810元／平方米。
另查明，2008年4月29日，定西市安定區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局批復(fù)同意《定西市安定區(qū)文昌巷、水門巷舊城改造房屋拆遷安置方案》，第十條內(nèi)容為“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換按先簽拆遷合同，先選房的原則進(jìn)行房屋置換。其中，選一、六層的不收樓層差價(jià)，選二層的每平方米交樓層差價(jià)80元，選三至五層的每平方米交樓層差價(jià)150元”。熙園文昌居住宅小區(qū)的供暖系統(tǒng)連接施工由甘肅省定西遠(yuǎn)東建筑有限責(zé)任公司承建，管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費(fèi)計(jì)每平方米78元；根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和定建發(fā)（2010）271號(hào)文件規(guī)定，商品住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%。
上述事實(shí)，有經(jīng)過(guò)當(dāng)庭質(zhì)證的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》、《房屋拆遷安置協(xié)議》、（2012）安民二初字第123號(hào)和（2012）定中民三終字第77號(hào)民事判決書及定西市中級(jí)人民法院的調(diào)解筆錄、調(diào)查筆錄、《定西日?qǐng)?bào)》、甘肅省定西市遠(yuǎn)東建筑有限責(zé)任公司證明及預(yù)算書、房屋移交通知單、安城建發(fā)（2008）41號(hào)文件、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和定建發(fā)（2010）271號(hào)文件等在卷佐證。
本院認(rèn)為
據(jù)上事實(shí)，本院認(rèn)為，原告與安義之間簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》仍合法有效，對(duì)安義的繼承人孫玉琴、安龍生、安虎生具有法律約束力，雙方應(yīng)按合同履行各自的義務(wù)。定西市中級(jí)人民法院（2012）定中民三終字第77號(hào)民事判決書判決后，原告定西市熙園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司履行了交房和支付違約金的義務(wù)，被告孫玉琴、安龍生、安虎生接收了房屋，并履行了支付超出面積的房屋價(jià)款。但因雙方對(duì)《拆遷安置協(xié)議》中約定的樓層差額、采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費(fèi)，以及維修基金的問(wèn)題在原來(lái)的訴訟中未做出處理而產(chǎn)生矛盾，引發(fā)訴訟，本院認(rèn)為，因雙方對(duì)樓層差額、采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費(fèi)，以及維修基金的問(wèn)題在原來(lái)的訴訟中均沒(méi)有提出，且一、二審法院也沒(méi)有做出處理，故對(duì)原告訴請(qǐng)被告應(yīng)承擔(dān)樓層差價(jià)款的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持，但其自二層起每層80元／㎡，計(jì)228928元的請(qǐng)求，價(jià)格偏高，根據(jù)定西市安定區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局批復(fù)同意《定西市安定區(qū)文昌巷、水門巷舊城改造房屋拆遷安置方案》，第十條“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換按先簽拆遷合同，先選房的原則進(jìn)行房屋置換。其中，選一、六層的不收樓層差價(jià)，選二層的每平方米交樓層差價(jià)80元，選三至五層的每平方米交樓層差價(jià)150元”的規(guī)定，本案訟爭(zhēng)樓層差額應(yīng)認(rèn)定為超過(guò)二層起，每層50元／㎡計(jì)算，計(jì)143080元的請(qǐng)求應(yīng)予以支持，對(duì)原告請(qǐng)求被告承擔(dān)采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費(fèi)每平方米78元計(jì)15943元的請(qǐng)求，根據(jù)《拆遷安置協(xié)議》第五條3項(xiàng)中約定，“調(diào)換后的房屋甲方必須保證水、電、暖三通”及商品房買賣中，采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費(fèi)應(yīng)包含在銷售價(jià)中，故對(duì)其訴請(qǐng)不予支持。對(duì)原告要求被告承擔(dān)維修基金每平方米50元計(jì)10220元的訴請(qǐng)，有理有據(jù)，應(yīng)予以支持。對(duì)被告辯稱對(duì)樓層差價(jià)、采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費(fèi)，在合同中沒(méi)有約定具體數(shù)額，且原告在原來(lái)的訴訟中，原告變更后的內(nèi)容已解除了被告承擔(dān)樓層差價(jià)和供熱管網(wǎng)安裝費(fèi)及連網(wǎng)費(fèi)的義務(wù)，及原告訴請(qǐng)的維修基金合同中沒(méi)有約定，其主張缺乏事實(shí)依據(jù)。本院認(rèn)為，被告辯稱樓層差價(jià)，在合同中沒(méi)有約定具體數(shù)額，與《拆遷安置協(xié)議》不符，辯稱原告已放棄被告承擔(dān)樓層差價(jià)，沒(méi)有證據(jù)證實(shí)，不予采納；對(duì)辯稱原告起訴的采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費(fèi)無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，有理有據(jù)，予以采納；對(duì)辯稱原告訴請(qǐng)的維修基金合同中沒(méi)有約定，其主張缺乏事實(shí)依據(jù)，不符合中華人民共和國(guó)建設(shè)部、財(cái)政部的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和定建發(fā)（2010）271號(hào)文件規(guī)定，其辯稱不予采納?，F(xiàn)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第一條、第二條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、由被告孫玉琴、安龍生、安虎生于本判決生效后10日內(nèi)支付原告定西市熙園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司樓層差價(jià)款143080元，維修基金10220元，合計(jì)153300元。
二、駁回原告定西市熙園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司要求被告孫玉琴、安龍生、安虎生承擔(dān)采暖管網(wǎng)安裝及連網(wǎng)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5315元，減半收取2658元，由原告定西市熙園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)975元，由被告孫玉琴、安龍生、安虎生承擔(dān)1683元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于甘肅省定西市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判員趙利越
裁判日期
二〇一四年五月二十九日
書記員
書記員姚文婷
