審理法院：泰州市中級人民法院
案號：（2016）蘇12民終232號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-04-14
審理經(jīng)過
上訴人李樂與被上訴人泰興市房屋征收中心（以下簡稱征收中心）、泰興市欣順房屋征收事務(wù)所（以下簡稱征收事務(wù)所）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，泰興市人民法院于2015年12月8日作出（2015）泰濟民初字第0780號民事判決，上訴人李樂對該判決不服，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭審理了本案?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
一審原告訴稱
李樂向原審法院起訴稱：2013年7月31日，迫于政府規(guī)定的征收期限，李樂草草與征收中心簽訂了1份《國有土地上房屋征收補償協(xié)議》（以下簡稱《征收補償協(xié)議》），就李樂所有的坐落于泰興市車站路6號的一幢二層住宅房屋征收補償事宜進行了約定：補償方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房位于公路管理站安置區(qū)，套數(shù)為壹套，建筑面積125平方米，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房價值733500元。征收中心同意對李樂房屋按合法建筑面積222.88平方米計算房屋補償金為1705452元（折合每平方米補償價金為7652元），與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房價值的差價為971952元。其他補償包括裝飾裝修、附屬物補償289076元、搬遷費4458元、臨時安置費53491元、移機費1032元、自建房43647元。以上合計1363656元，在李樂按約定期限于2013年7月31日前騰空被征收房屋并交征收中心驗收合格后，由征收中心在3個工作日內(nèi)足額支付給李樂。協(xié)議中還約定：征收中心另行給予李樂按以上約定期限騰空房屋并交付驗收的提前搬遷獎勵44576元（按確認的合法建筑面積222.88平方米、以每平方米200元標準計算），及李樂所在單元小組內(nèi)所有被征收戶于2013年7月31日前簽訂征收補償協(xié)議并騰空交房情況下的項目聯(lián)動獎勵45212元，合計89788元。協(xié)議簽訂后，雙方均已按以上約定全部履行完畢，房屋現(xiàn)已被拆除。事后李樂發(fā)現(xiàn)，被征收房屋仍有部分實際使用面積沒有被計算在應予補償?shù)姆秶鷥?nèi)：一是房屋三層內(nèi)檐高2.2米以下部分（2.2米以上部分已計算補償）尚有計15.05平方米的面積，按照建設(shè)部《建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范》（編號GB／T50353-2005）第3.0.1.2條的規(guī)定，“凈高在1.20米至2.10米的部位應計算1／2面積”，故應增加補償面積7.525平方米；二是一層全封閉走廊，補償協(xié)議中僅計算了一半面積為6.332平方米的補償；該兩項遺漏計算補償?shù)拿娣e共13.857平方米，均應按照既簽征收補償協(xié)議中相對應的項目補償標準予以足額補償。李樂多次找過征收中心、征收事務(wù)所和房屋所在地塊拆遷項目部、指揮部以及拆遷包保單位等進行交涉，經(jīng)項目指揮部同意征收中心、征收事務(wù)所僅于2014年3月按每戶15000元標準給予李樂增加補償。李樂認為，由于征收中心未對上述爭議面積進行合理提示、合法認定，造成李樂對本次房屋征收補償面積的錯誤認識，屬于民事法律上的重大誤解，使李樂簽訂協(xié)議的行為后果與自己的真實意思相悖，并造成重大的損失，征收中心、征收事務(wù)所應按《合同法》第四十二條的規(guī)定賠償李樂相關(guān)損失。請求判令：1、雙方《征收補償協(xié)議》中第一條“經(jīng)確認的合法建筑面積222.88平方米”，變更為“236.737平方米”。2、征收中心、征收事務(wù)所連帶支付李樂被征收房屋補償價款106033.8元。3、征收中心、征收事務(wù)所連帶支付李樂對以上增加面積部分在裝飾裝修、附屬物補償、搬遷費、臨時安置費等項目下按協(xié)議約定的單位面積補償標準計算的“其他補償”21575.4元。4、征收中心、征收事務(wù)所連帶支付李樂按200元／平方米標準計算的提前搬遷獎勵和拆遷戶聯(lián)動獎勵5542.8元。以上四項征收中心、征收事務(wù)所合計應給付人民幣133151.2元。本案訴訟費由征收中心、征收事務(wù)所負擔。
征收中心、征收事務(wù)所共同答辯稱：李樂的訴訟請求沒有事實依據(jù)和法律根據(jù)，要求變更房屋補償面積的理由不能成立，依法應予駁回。理由是：1、李樂起訴已超過訴訟時效。依據(jù)《民法通則意見》第73條的規(guī)定，對可變更或可撤銷的民事行為自行為成立時起超過一年當事人才請求變更或撤銷的，人民法院不予保護。雙方于2013年7月31日簽訂協(xié)議，李樂于2015年8月26日遞交訴狀，顯然已超過法定期限。2、雙方簽訂的《征收補償協(xié)議》不存在所謂的重大誤解和顯失公平，不符合可變更或可撤銷的構(gòu)成要件?！墩魇諚l例》第19條規(guī)定，被征收房屋的價值由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照《房屋征收評估辦法》評估確定，《國有土地上房屋征收評估辦法》第9條規(guī)定，對已登記的房屋其性質(zhì)、用途和建筑面積一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準，對于未登記的建筑應當按照市縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。本案中2013年6月15日泰興市城建辦對李樂被征收房屋未登記的部分建筑面積已作出認定，并有處理結(jié)果，評估機構(gòu)據(jù)以評估、征收部門據(jù)以補償，均符合法律法規(guī)的規(guī)定。3、李樂訴稱的對其房屋建筑面積的訴求適用的是關(guān)于建筑工程建筑面積計算規(guī)范，該規(guī)范適用的范圍是針對新建、擴建、改建的工業(yè)和民用建筑工程的建筑面積的計算，作為計算工程量的主要指標；而房屋征收過程中房屋產(chǎn)權(quán)面積的計算是依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范，該規(guī)范適用于房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費計算等，規(guī)范中規(guī)定檐高2.20米（含2.20米）以上的部分計算建筑面積，檐高2.20米以下的不計算建筑面積。
一審法院查明
原審法院審理查明：1、2013年7月31日，李樂與征收中心簽訂了1份《征收補償協(xié)議》，就李樂所有的一幢二層住宅房屋征收補償事宜進行了約定，補償方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房位于公路管理站安置區(qū)，套數(shù)為壹套，建筑面積125平方米，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房價值733500元。征收中心同意對李樂房屋按合法建筑面積222.88平方米計算房屋補償金為1705452元，與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房價值的差價為971952元。其他補償包括裝飾裝修、附屬物補償289076元、搬遷費4458元、臨時安置費53491元、移機費1032元、自建房43647元。以上合計1363656元，在李樂按約定期限于2013年7月31日前騰空被征收房屋，并交征收中心驗收合格后，由征收中心在3個工作日內(nèi)足額支付給李樂。協(xié)議簽訂后，李樂按約定騰空房屋并交付，征收中心按約定履行全部支付款項義務(wù)。房屋現(xiàn)已拆除。2、李樂與征收中心簽訂《征收補償協(xié)議》前，關(guān)于如何確定李樂待征收拆遷房屋的“合法建筑面積”，除房產(chǎn)證登記的面積外，泰興市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所進行了補充確認，雙方據(jù)此對照市政府《關(guān)于鼓樓橋西側(cè)及周邊區(qū)域房屋征收補償方案》所公布的具體補償辦法計算出產(chǎn)權(quán)調(diào)換后應予補償?shù)臄?shù)額。3、李樂在雙方均已按《補償協(xié)議》履行完畢后，認為對自己房屋應給予征收補償?shù)慕ㄖ娣e計算少了，繼續(xù)多次向本案征收中心以及項目部、拆遷包保單位、拆遷指揮部等提出交涉，對指揮部提出的由項目部按每戶15000元標準增加額外補償?shù)膮f(xié)調(diào)意見仍然不同意，故以平等主體間合同法律關(guān)系為基礎(chǔ)，提出關(guān)于變更（增加）應予補償建筑面積和連帶給付（賠償）相應項目下征收補償款的競合之訴。
原審歸納的爭議焦點為：1、涉及對李樂住宅房屋的第三層坡屋和一樓全封閉走廊中一部分未經(jīng)登記和協(xié)議補償?shù)慕ㄖ娣e的確權(quán)認定，是否屬于雙方以民事合同進行約定的范疇。2、對李樂所謂存在爭議的部分建筑面積的確認事項，在簽訂《征收補償協(xié)議》時，征收中心是否有進行合理提示、合法認定的先合同義務(wù)即是否存在締約過失責任，李樂以存在重大誤解為由要求變更合同、賠償損失的理由是否成立。3、李樂關(guān)于變更“合法建筑面積”的理由不成立的情況下，征收中心、征收事務(wù)所是否仍應按重置價結(jié)合成新，連帶支付李樂所謂爭議部分建筑面積的房屋補償價金以及相應項目的征收補償款？
一審法院認為
原審法院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。雙方簽訂的《征收補償協(xié)議》，屬于民事合同，依法成立生效，且雙方均已按約定履行完畢，合同的權(quán)利義務(wù)因債務(wù)履行而終止，依誠信原則，任何一方無法定正當理由，均不得擅自變更或解除合同。
關(guān)于爭議焦點1：雙方簽訂《征收補償協(xié)議》，合同訂立的背景和目的，針對的是李樂所有的位于國有土地上的房屋征收拆遷特定事項，故涉及雙方相關(guān)民事權(quán)利與義務(wù)的約定除應遵循《合同法》，還應受《國有土地上房屋征收與補償條例》（下稱《征收與補償條例》）調(diào)整和規(guī)范?！墩魇张c補償條例》第二十五條第一款規(guī)定，“房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。”第二十四條第二款規(guī)定，“市、縣級人民政府作出房屋征收補償決定前，應當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償?！苯Y(jié)合本案事實，雖然雙方簽訂的《征收補償協(xié)議》第一條“被征收房屋概況”中，有“經(jīng)確認的合法建筑面積222.88平方米”之表述，但這僅僅是對標的狀況所作的一種客觀描述和說明，依據(jù)的是行政確認意見，雖然不是必須經(jīng)由協(xié)議雙方合意一致才能予以確定的結(jié)果，但最終結(jié)果亦得到了李樂的認可，從而在此基礎(chǔ)上經(jīng)由雙方協(xié)商一致，達成征收補償協(xié)議。因為在簽訂《征收補償協(xié)議》之前，已有過針對“確認合法建筑面積”的行政處理過程。李樂房屋產(chǎn)權(quán)證上經(jīng)過登記的建筑面積本來只有164.88平方米，之所以有在“附記”中出現(xiàn)“另有三層閣樓建筑面積52.86平方米”，以及由房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所出具“房屋登記補充確認單”1份，確認（增補）產(chǎn)權(quán)面積58平方米，一方面，因為有關(guān)行政部門已經(jīng)按照《征收與補償條例》的規(guī)定在其職權(quán)范圍內(nèi)履行了調(diào)查、認定和處理的職責，有《會商意見備忘錄》公文書證在案佐證；另一方面，正因為是在已有行政部門對未經(jīng)登記的房屋建筑面積作出了認定和處理的前提下，才有為了促進順利簽約和搬遷，綜合考量李樂房屋實際狀況和其對拆遷期許利益訴求的情況，征收中心作為需要支付對價的合同一方對自己在《征收補償協(xié)議》中合同利益作出一定的妥協(xié)性意思表示，即將超出房屋權(quán)屬證書原始記載的建筑面積范圍以外的部分建筑物或構(gòu)筑物，一并比照權(quán)屬證書內(nèi)經(jīng)原始登記的建筑面積之相同補償標準，從寬計算房屋補償價款，而非簡單對照明顯遠低于“產(chǎn)權(quán)證登記面積”補償標準的“重置價”標準予以補償?shù)奶幚韺ΥＲ虼?，李樂現(xiàn)再次訴求對原住宅房屋的第三層坡屋和一樓全封閉走廊中一部分既未經(jīng)登記、也未予協(xié)議補償?shù)慕ㄖ娣e重新予以確權(quán)認定，顯然不屬于可以由雙方直接以民事合同方式予以確認的范疇。
關(guān)于爭議焦點2：《征收與補償條例》第二十一條第一款規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。本案李樂自愿選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的征收方式，則征收中心在雙方簽訂協(xié)議后即享有對被征收房屋以拆除為目的的處分權(quán)。按照《合同法》和《征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定，對于李樂所有的房屋中所謂存在爭議的部分建筑面積，作為征收中心，既無法定授權(quán)可以進行“合法認定”，當然也不符合依法律規(guī)定或雙方其他約定而應負擔所謂“合理提示”之先合同義務(wù)，并因此須承擔締約過失責任的情形。李樂述稱的“重大誤解”，只是其單方面對于應通過行政程序得到關(guān)于未經(jīng)登記部分建筑面積確權(quán)認定的處理結(jié)果的認識和理解偏差，故李樂據(jù)此提出以撤銷生效合同為前提條件的變更合同并賠償損失的理由不能成立。
關(guān)于爭議焦點3：李樂的三項給付請求均是建立在對被征收房屋的“合法建筑面積”通過訴訟得到確認變更（增加）的基礎(chǔ)之上，且給付請求數(shù)額均是比照得到行政確權(quán)后的“合法建筑面積”的對應項目征收補償標準加以計算。（1）依上文分析，李樂關(guān)于變更“合法建筑面積”的請求，因不屬于本案民事爭議處理范疇，且其基于征收中心未履行先合同義務(wù)造成李樂“重大誤解”情況下變更應予補償合法建筑面積和賠償相關(guān)損失的理由，因缺乏責任構(gòu)成要件而不能成立。故對李樂按“合法建筑面積”補償標準給付相應項目補償款的請求不予支持。（2）李樂自身對于因房屋被征收拆遷而可能涉及的巨額經(jīng)濟利益，應當持有高度審慎注意義務(wù)。按照平等、自愿、公平的合同原則和訂立合同一般規(guī)則，雙方簽訂《征收補償協(xié)議》時，李樂對于房屋的原產(chǎn)權(quán)狀況、實際使用情況，以及超出164.88平方米產(chǎn)權(quán)證登記面積以外的部分已由行政部門經(jīng)會商處理給予附一定條件的照顧性補充確認的變化內(nèi)容，應該是清楚和理解的，協(xié)議中既有對主房屋概況“經(jīng)確認的合法建筑面積222.88平方米”的概括性表述，也有協(xié)議第四條選擇“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”方式下對包括“自建房”等在內(nèi)所有雙方確認補償項目的具體補償金額約定的列舉式表述，應當認為雙方已經(jīng)對所有涉及征收拆遷須補償?shù)臒o論補償項目類型還是計算標準方面的合同內(nèi)容范圍已在經(jīng)過協(xié)商后達成具體明確的最后一致意見。雖然協(xié)議文本中未見贅述對主屋上局部三層和一樓走廊中未予補充確權(quán)認定的部分建筑面積究竟如何處理，但結(jié)合已查明的事實，可以推定李樂對該少部分未登記建筑面積按重置價結(jié)合成新給予適當補償之較小期許利益的主動放棄，是對征收中心已然作出利益讓步表示，同時自家主屋上未經(jīng)登記的所有建筑面積因其中大部分經(jīng)協(xié)調(diào)得到行政部門照顧性質(zhì)的“補充確權(quán)”而獲得較多利益的情況下，所作出的對等善意表示，以及對可能獲得的全部征收拆遷利益的概括性認同和接受，應當理解為系雙方訂立合同時互為妥協(xié)而達成合意的基礎(chǔ)和前提。（3）《征收補償協(xié)議》所涉權(quán)利義務(wù)因雙方已完成按約定履行債務(wù)而終止，李樂不能再據(jù)該協(xié)議主張新的合同債權(quán)。至于其通過其他非訟途徑獲得按每戶15000元標準的額外補償，應與本案雙方間合同權(quán)利義務(wù)范圍無涉。
綜上，李樂的訴請沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第五十四條、第九十一條、《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條的規(guī)定，判決：駁回李樂的訴訟請求。案件受理費2970元，減半收取1485元，由李樂負擔。
上訴人訴稱
上訴人李樂不服上述民事判決，向本院提起上訴稱：1、征收中心對相關(guān)面積未進行審查、確認，亦未將補償?shù)拿娣e、標準等情況通知上訴人，上訴人基于重大誤解才簽訂了《征收補償協(xié)議》，且上訴人提供了《會商意見備忘錄》，已經(jīng)形成證據(jù)鎖鏈，能夠證實上訴人的主張；2、目前尚有房屋15.05平方米和走廊6.332平方米的面積未進行補償，共應補償?shù)拿娣e為13.857平方米，征收中心應就未補償?shù)拿娣e給予補償。綜上，原審法院認定事實不清，適用法律錯誤，故請求二審法院依法改判或發(fā)回重審。
被上訴人辯稱
被上訴人征收中心、征收事務(wù)所共同答辯稱：原審判決認定事實清楚，證據(jù)確實充分，上訴人的上訴請求無事實和法律依據(jù)，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
二審中，李樂提供泰興市建設(shè)局泰建2002［161號］《關(guān)于﹤盛達房地產(chǎn)公司盛達小區(qū)詳細規(guī)劃﹥的批復》一份，主要內(nèi)容為“沿街商住的一層層高不得小于4.2米，二層層高不得小于3.3米，三至五層層高可以設(shè)定為2.9米”，以證明涉案房屋的高度已超出建設(shè)局規(guī)定的高度，應得到相應補償。
征收中心、征收事務(wù)所質(zhì)證認為：對證據(jù)的真實性、合法性沒有異議，但不能達到上訴人的證明目的，對該證據(jù)不予認可。
本院認為
本院認為：李樂提供的證據(jù)未能充分證明未補償房屋的面積等情況，本院不予認可。二審查明的事實與一審一致，本院對一審查明的事實予以確認。
本院認為：依法成立的合同，對當事人均具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
上訴人主張因簽訂《征收補償協(xié)議》時遺漏應補償?shù)拿娣e而使其存在重大誤解，現(xiàn)要求撤銷的理由，本院分析如下：《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷。第一，對被征收房屋面積的調(diào)查、認定和處理屬于行政機關(guān)依職權(quán)處理的范圍，依法不屬于民事案件處理的范疇；第二，上訴人作為完全民事行為能力人，對自身因房屋被征收拆遷而涉及的巨額經(jīng)濟利益，應盡高度審慎義務(wù)，上訴人對《征收補償協(xié)議》的真實性不持異議，其在《征收補償協(xié)議》上簽字確認，應視為對合同內(nèi)容的認可，其現(xiàn)主張存在重大誤解要求撤銷合同，明顯與情理不符，且二審期間上訴人雖主張拆遷部門對其具有脅迫行為，但未能提供證據(jù)證明其主張；第三，涉案房屋目前已被拆除，客觀上已無法測量房屋的實際面積，上訴人雖認為《會商意見備忘錄》已確認其未補償?shù)拿娣e，但《會商意見備忘錄》系由公路管理站項目部出具，并不能代表征收中心的真實意思表示，亦未提供其他證據(jù)予以佐證，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，上訴人房屋產(chǎn)權(quán)證上經(jīng)過登記的建筑面積是164.88平方米，而實際補償?shù)暮戏ńㄖ娣e為222.88平方米，確認增補的面積為58平方米，被上訴人已對上訴人進行照顧性補償，并不存在顯失公平、侵害上訴人權(quán)益的情形。綜上，原審判決認定事實清楚，程序合法，處理并無不當之處，依法應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2970元，由上訴人李樂負擔（已交）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長陳繼元
審判員丁萬志
代理審判員黃方林
裁判日期
二〇一六年四月十四日
書記員
書記員朱菁
