審理法院：咸寧市中級人民法院
案號：（2016）鄂12民終799號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-12-06
審理經(jīng)過
上訴人王福則、咸寧市金誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金誠公司）因與被上訴人湖北新產(chǎn)業(yè)技師學院［咸寧職業(yè)教育（集團）學校］（以下簡稱湖北技師學院）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2016）鄂1202民初473號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
王福則上訴請求：撤銷一審判決，改判金誠公司支付逾期辦理還建房屋產(chǎn)權(quán)證違約金10萬元。事實與理由：2010年10月25日，上訴人與金誠公司簽訂《房屋拆遷還建合同》，約定金誠公司于2012年3月31日前為上訴人辦好房屋所有權(quán)證，2012年12月30日之前辦好土地使用權(quán)證，時至2015年12月底金誠公司沒有向其交付房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，已構(gòu)成嚴重違約，應(yīng)向其支付違約金10萬元。
金誠公司上訴請求：撤銷一審判決，改判免除其違約責任。事實與理由：其與王福則簽訂的《房屋拆遷還建合同》中的違約責任條款無效，王福則還建房的建設(shè)主體是原湖北省咸寧市衛(wèi)生學校（以下簡稱咸寧衛(wèi)校），金誠公司只是出資單位，不是還建房屋的辦證主體，只能協(xié)助咸寧衛(wèi)校辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；沒有按時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，責任和過錯均在咸寧衛(wèi)校，金誠公司沒有過錯，一審判決金誠公司與咸寧衛(wèi)校之間的法律關(guān)系另行處理錯誤；王福則還建房屋實際面積超出約定還建面積，超出部分應(yīng)按每平方米900元補交購房款，超出《房屋拆遷還建合同》約定多領(lǐng)取的補償款應(yīng)予退還，并應(yīng)補交由劃撥土地變?yōu)槌鲎屚恋氐耐恋爻鲎尳?；金誠公司承建的還建房屋按時完工并已交付給王福則使用，沒有影響其房屋居住權(quán)，即使遲延辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，也沒有給王福則造成損失，一審判決50000元違約金明顯偏高。
被上訴人辯稱
針對王福則的上訴，金誠公司答辯意見與其上訴意見一致。
針對王福則的上訴，湖北技師學院辯稱，王福則上訴請求與其無關(guān)。
針對金誠公司的上訴，王福則辯稱：《房屋拆遷還建合同》中關(guān)于金誠公司辦證義務(wù)和辦證時間的約定有效；咸寧衛(wèi)校不是合同相對人，也不是還建房屋的辦證主體，其是否有過錯，應(yīng)否承擔責任與本案無關(guān)；金誠公司提出其應(yīng)退還多領(lǐng)的拆遷補償款和補交土地出讓金及購房款的請求，不屬于本案的審理范圍；金誠公司認為一審判決的違約金過高無法律依據(jù)。
針對金誠公司的上訴，湖北技師學院辯稱：本案系因房屋拆遷安置補償合同產(chǎn)生的糾紛，與其沒有關(guān)聯(lián)；合同中并未約定其承擔辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，其不是辦理還建房屋產(chǎn)權(quán)證的責任主體。
王福則向一審法院起訴請求：判令金誠公司繼續(xù)履行《房屋拆遷還建合同》，辦理還建房屋所有權(quán)證和出讓土地使用權(quán)證，向其支付違約金10萬元，賠償延遲辦理房屋權(quán)屬證書的經(jīng)濟損失。
一審法院認定事實：2006年9月8日，金誠公司與咸寧衛(wèi)校簽訂《土地出讓合同書》，約定由金誠公司出資在新衛(wèi)校旁還建3幢計102套職工宿舍，每套平均面積為140㎡，用于安置老校區(qū)搬遷職工，還建房土地含在金誠公司出資征收的40畝土地內(nèi)。另約定金誠公司出資在新衛(wèi)校旁征地40畝，用于咸寧衛(wèi)校發(fā)展預(yù)留用地，該地由乙方全額出資辦理相關(guān)手續(xù)，以咸寧衛(wèi)校名義辦理劃撥用地土地使用證。2007年9月12日，金誠公司與咸寧衛(wèi)校根據(jù)《土地出讓合同書》簽訂了一份《補充協(xié)議書》，約定還建房辦理房產(chǎn)證及土地證，咸寧衛(wèi)校應(yīng)該爭取各項政策最大優(yōu)惠，金誠公司給予積極配合辦理相關(guān)證件代交各種費用。同年6月6日，咸寧衛(wèi)校以其名義作為建設(shè)單位在規(guī)劃管理部門辦理了拆遷還建住宅樓的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此后，金誠公司與咸寧衛(wèi)校職工王福則簽訂《房屋拆遷還建合同》，約定王福則自愿選擇二棟一單元三層302室，面積為160㎡（后房屋登記面積為161.57㎡）；約定金誠公司在2012年3月31日前為王福則辦理房屋所有權(quán)證，2012年12月30日前辦理土地使用權(quán)證。合同簽訂后，王福則退出拆遷房屋，金誠公司亦按約將建好的還建房屋交付給王福則使用。后金誠公司未能按時為王福則辦好兩證，而是在2013年11月25日才將辦好的王福則的房屋所有權(quán)證交付給咸寧衛(wèi)校發(fā)放，但咸寧衛(wèi)校未能及時交付給王福則，土地使用權(quán)證在2016年4月8日開庭前才辦理。同時查明，咸寧衛(wèi)校已于2013年合并到咸寧職業(yè)教育（集團）學校，2015年1月，咸寧職業(yè)教育（集團）學校更名為湖北新產(chǎn)業(yè)技師學院［咸寧職業(yè)教育（集團）學校］。
一審法院認為：王福則與金誠公司訂立的《房屋拆遷還建合同》是雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反我國法律的禁止性規(guī)定，合法有效。雖然該合同是以金誠公司與咸寧衛(wèi)校訂立的《土地出讓合同書》和《補充協(xié)議書》為依據(jù)訂立的，《房屋拆遷還建合同》的履行受制于《土地出讓合同書》和《補充協(xié)議書》的履行。但根據(jù)合同的相對性、公平性原則，不能因此免除金誠公司的逾期辦證違約責任，王福則要求金誠公司承擔逾期辦證違約責任，應(yīng)予支持。因王福則沒有提供證據(jù)證明金誠公司的違約行為給其造成的實際損失，其要求金誠公司支付10萬元違約金數(shù)額過高，依法應(yīng)予以調(diào)整。王福則要求金誠公司繼續(xù)履行辦證義務(wù)，現(xiàn)金誠公司已經(jīng)辦理好了房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。金誠公司提出合同中逾期辦證承擔違約責任條款無效的理由不成立，不予采納。金誠公司提出未能按時辦證的過錯責任在咸寧衛(wèi)校，應(yīng)由咸寧衛(wèi)校承擔責任的抗辯意見，屬另一法律關(guān)系，應(yīng)另行主張權(quán)利。咸寧衛(wèi)校認為其在本案中不應(yīng)承擔責任的理由成立，應(yīng)予以采納。因王福則沒有證據(jù)證明金誠公司違約行為給其造成損失，金誠公司主張約定違約金過高有事實和法律依據(jù)，可適當減少。判決：一、咸寧市金誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后十日內(nèi)一次性支付王福則逾期辦理還建房屋產(chǎn)權(quán)證違約金人民幣50000元；二、咸寧市金誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后十日內(nèi)向王福則交付還建房的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；三、湖北新產(chǎn)業(yè)技師學院［咸寧職業(yè)教育（集團）學校］在本案中不承擔責任；四、駁回王福則的其他訴訟請求。案件受理費1050元，由金誠房地產(chǎn)公司承擔。
本院查明
二審中，當事人沒有提交新的證據(jù)。一審認定的事實清楚，本院對一審查明的事實予以確認。本院另查明：咸寧衛(wèi)校為積極配合咸寧市溫泉舊城區(qū)改造，依照相關(guān)程序?qū)⑾虒幨袦厝?8號咸寧衛(wèi)校原老校區(qū)土地及附著物整體出讓給金誠公司；金誠公司負責出資在新咸寧衛(wèi)校旁（咸寧市咸寧大道138號）征地40畝，用于咸寧衛(wèi)校發(fā)展預(yù)留用地及還建職工宿舍，涉案還建房占用的土地在金誠公司出資征地的40畝內(nèi)。此后，金誠公司按照2007年9月12日與咸寧衛(wèi)校的《補充協(xié)議書》約定，在新校區(qū)旁征地建造還建職工宿舍住宅小區(qū)，共三幢114套。2009年8月2日，咸寧市人民政府向土地使用權(quán)人咸寧衛(wèi)校頒發(fā)了咸國用（2009）第128號劃撥土地使用權(quán)證。2009年12月29日，咸寧市房地產(chǎn)管理局為涉案的1幢、2幢、3幢還建房頒發(fā)了咸寧市房權(quán)證溫泉字第00025269號、第00025270號、第00025271號房屋所有權(quán)總證，明確房屋所有人為咸寧衛(wèi)校，規(guī)劃用途為住宅，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。2013年7月，金誠公司將房屋所有權(quán)證分戶到個人，為王福則辦理了房屋所有權(quán)證，并于2013年12月25日交付給咸寧衛(wèi)校李濤、樊斌。2014年5月19日，咸寧衛(wèi)校張貼公告，通知王福則等拆遷還建戶領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。2015年2月3日咸寧衛(wèi)校從金誠公司領(lǐng)取了王福則屋所有權(quán)證，但未發(fā)放給王福則。
本院認為
本院認為：《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應(yīng)當嚴格按照合同的約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，金誠公司與王福則簽訂的《房屋拆遷還建合同》系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)關(guān)于合同效力的強制性規(guī)定，該合同為有效合同，合同雙方應(yīng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)。關(guān)于辦理還建房房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的責任，雙方在《房屋拆遷還建合同》中作出了明確約定，應(yīng)由金誠公司于2012年3月31日前以及2012年12月30日前為王福則辦理，金誠公司未依法履行義務(wù)，構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔違約責任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，金誠公司雖及時向王福則交付了房屋，未影響王福則對房屋的居住使用，但其確實遲延為王福則辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，一審兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及合同履行可獲得利益等因素，判決金誠公司承擔違約金50000元并無不當。金誠公司上訴要求王福則退還多領(lǐng)取的補償款、補交土地出讓金，補交超出還建面積購房款問題，因其一審時未提出反訴請求，且其主張的該債權(quán)與王福則的違約金請求權(quán)性質(zhì)不同，不能相互抵銷，二審時雙方亦不能達成調(diào)解協(xié)議，金誠公司可另行主張權(quán)利。
綜上，金誠公司及王福則的上訴請求均不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1050元，由上訴人金誠公司與王福則各負擔525元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長胡應(yīng)文
審判員陳繼高
審判員孫蘭
裁判日期
二〇一六年十二月六日
書記員
書記員羅凱
