審理法院：鄂托克前旗人民法院
案號：（2015）鄂前民初字第2006號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-04-17
審理經(jīng)過
原告敖特根花、格斯爾訴被告鄂爾多斯市鑫洲房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱鑫洲房地產(chǎn)公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法組成合議庭于2015年12月10日公開開庭進行了審理。原告敖特根花、格斯爾及委托代理人樊波、海英及被告鑫洲房地產(chǎn)公司的委托代理人彭虎成到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告敖特根花、格斯爾訴稱，2011年5月9日，原告與被告簽訂了《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》。雙方在協(xié)議中約定，原告所有的位于其巴嘎圖西街技術(shù)監(jiān)督局家屬區(qū)，占地面積共計191平方米，總建筑面積156.03平方米的房屋因被告的拆遷需要，原告需在2011年3月10日前搬遷騰空房屋；被告用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋必須在2011年12月31日前交付給原告，否則被告要承擔相應的違約責任。協(xié)議簽訂后，原告按期搬遷騰房，但被告用于產(chǎn)權(quán)交換的房屋直至目前都未完成交付。經(jīng)多次催告，被告仍未按期交付，同時搬遷騰房后的租房費用一直由原告自己承擔，被告的違約行為嚴重影響了原告的利益，現(xiàn)依法訴至人民法院，請求：1、依法判令被告按照《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》的要求交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房，其中電梯樓住宅面積136.77平方米，電梯樓的公攤面積不計算在原告的實有面積內(nèi)，地下停車位一處，被告承擔調(diào)換房屋面積19.26平方米的差價，折合人民幣62017元（以房地產(chǎn)開發(fā)公司開盤價為標準）；2、判令被告承擔因違約需向原告支付的臨時安置補償金費用28274元，及賠償自起訴之日到交房為止的每月1872元的臨時安置補償金；3、判令被告按照《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》的內(nèi)容賠償違約金（2012年8月30日至2015年9月30日）共計35448元。及賠償自起訴之日起到交房為止的每月844元違約金；4、本案訴訟費由被告承擔。
被告辯稱
被告鑫洲房地產(chǎn)公司辯稱，房屋拆遷補償即租房費已經(jīng)付了一部分，2014年還欠一部分，準備在2016年1月30日前付清2015年至今的。拆遷過程中由于技術(shù)監(jiān)督局的房屋不能拆遷，并有一戶個人到2013年才拆遷，導致拆遷沒能結(jié)束，沒能按時交房，申請違約金可以減免。房屋差價當時約定按開盤價補償，等開盤價確定后進行補償?，F(xiàn)在我們公司很困難，我們的債務人旭能公司擔保2016年10月15日前交房。
庭審中，原告向法庭提供的的證據(jù)及被告的質(zhì)證意見：
1、安置補償協(xié)議原件一份及公證書原件一份，用以證明拆遷補償?shù)氖聦嵑脱a償標準。
被告質(zhì)證無異議。
2、房地產(chǎn)估價報告，用以證明房屋在當時的價值，補償協(xié)議的依據(jù)。
被告質(zhì)證無異議。
3、工傷認定書，用以證明原告房屋共有人去世的事實。
被告質(zhì)證無異議。
被告向法庭提供的證據(jù)及原告質(zhì)證意見：
房屋租賃明細表一份，用以證明租賃費支付情況，2013年8月30日前全部付清。
原告質(zhì)證無異議。
本庭經(jīng)審核對原、被告提供的證據(jù)，因雙方均無異議，故對原、被告所提供的證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認。
本院查明
經(jīng)審理查明，2010年12月10日，原告敖特根花丈夫蘇雅拉圖（現(xiàn)已去世）與敖特根花作為乙方與作為甲方的被告鑫洲房地產(chǎn)公司簽訂了一份城市房屋拆遷補償安置協(xié)議。協(xié)議約定：乙方房屋坐落于其巴嘎圖西街技術(shù)監(jiān)督局家屬區(qū)，占地面積191平方米，土地性質(zhì)為劃撥，房屋用途為住宅，建筑為磚混結(jié)構(gòu)80.44平方米，總建筑面積156.03平方米，其中附屬66.85平方米，結(jié)構(gòu)為磚混。甲方共補償乙方各項費用和金額計84395元。另外約定甲方用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋為毛坯期房（房號以簽訂協(xié)議序號為序）房屋性質(zhì)為住宅，坐落于鑫洲小區(qū)二期9號樓3單元302房，總建筑面積135.28平方米。調(diào)換回遷時間為乙方舊房搬遷騰空驗收合格之日起18個月，調(diào)換建筑面積為135.28平方米。調(diào)換房屋交付時，調(diào)換房屋面積與協(xié)議約定面積發(fā)生差異，按房屋性質(zhì)找差價，并注明以房地產(chǎn)開發(fā)公司開盤價為標準；被拆除房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)構(gòu)差價款于交產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋時結(jié)清；同時雙方還約定，乙方在2011年3月10日前搬遷騰空房屋，經(jīng)甲方確認，舊房由甲方拆除；甲方在2011年12月31日前將調(diào)換產(chǎn)權(quán)房屋交付給乙方。甲方應當在產(chǎn)權(quán)調(diào)換房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由甲方提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因甲方的責任，乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，甲方每月按補償金額的1%向乙方支付違約金。關(guān)于過渡方式，雙方約定乙方自行解決過渡用房，甲方按乙方選擇的方式給予支付臨時安置補助費，在過渡期內(nèi)，臨時安置補助費為每月884元，甲方向乙方預付12個月費用10608元，余額按月支付至甲方交鑰匙為止；甲方的違約責任為因甲方的責任延長過渡期限，乙方自行解決過渡用房的，自逾期之月起，甲方按時支付給乙方臨時安置補助費，逾期超過十二個月的，從第十三個月起按臨時安置補償金的2倍支付給乙方；
雙方在簽訂合同當日，又簽訂了一份城市房屋拆遷補償安置補充協(xié)議，內(nèi)容為甲方交房時，室內(nèi)的水、電、有線電視、電話線、暖氣、全部進戶，費用由甲方承擔；2、臨時安置補助費甲方在乙方交舊房12個月后，第13個月按2倍支付乙方。3、乙方辦房產(chǎn)證除兩供基金以外費用由甲方負擔4、甲方付給乙方地下停車位一個；
2012年3月7日，敖特根花與被告又簽訂了一份補充協(xié)議，約定原協(xié)議步梯9號樓3單元301室共計面積135.28平方米，變更為電梯9號樓1單元501室，面積136.77平方米，并約定更改后的電梯樓的公攤面積不計算在實有面積內(nèi)，由甲方承擔。
協(xié)議簽訂后，原告按照約定時間搬遷騰空房屋，但被告未按約定日期將置換房屋交付原告，現(xiàn)該置換房屋未建成。
另查明，被告將原告臨時安置補助費按合同約定付至2013年8月30日。
又查明，二原告系母子關(guān)系，敖特根花丈夫蘇雅拉圖于2011年8月12日因工傷去世，蘇雅拉圖父母先于蘇雅拉圖去世。
本院認為
本院認為，原告敖特根花、格斯爾與被告鑫洲房地產(chǎn)公司簽訂的《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》及《城市房屋拆遷補償安置補充協(xié)議》是雙方當事人真實意思表示，不違反法律規(guī)定，雙方當事人應按照約定履行各自的義務。
本案的爭議焦點為：1、雙方簽訂的協(xié)議是否具備繼續(xù)履行的條件，是否能夠確定繼續(xù)履行期限；2、要求支付房屋安置補助及違約金能否得到支持。按照雙方簽訂的協(xié)議，被告鑫洲房地產(chǎn)公司應向原告交付136.77平方米房屋，因此根據(jù)該協(xié)議，原告擁有對未來取得136.77平方米回遷房屋的期待權(quán)益，被告負有按期交付136.77平方米的回遷房屋的合同義務，目前鑫洲房地產(chǎn)公司因自身經(jīng)濟原因致使協(xié)議約定的安置房屋至今未建成，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百七十九條：“……建設(shè)工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”的規(guī)定，原告返遷的房屋尚未全部完成及竣工驗收，尚不符合交付使用要求，因此原告要求被告立即交付房屋及按開盤價支付房屋面積差價沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持，同時保留原告的訴權(quán)或另行解決的權(quán)利；關(guān)于原告起訴的臨時安置補償費及違約金，雙方在合同中第八條違約責任中明確約定：“因甲方的責任延長過渡期限，乙方自行解決過渡用房的，自逾期之月起，甲方按時支付給乙方臨時安置補助費，逾期超過12個月的，從第13個月按臨時安置補償金的兩倍支付給乙方”，故該條款是雙方違約責任的承擔依據(jù)及被告鑫洲房地產(chǎn)公司自愿承擔因逾期回遷的損失賠償?shù)挠嬎惴绞?，根?jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法”的規(guī)定，原告要求按雙倍給付安置補助費有事實和法律依據(jù)，本院予以支持；庭審中查明被告已將安置補助費按合同約定支付至2013年8月30日，故被告應從2013年8月31日起至起訴之日（2015年10月20日）為止，按雙方約定的每月884元的雙倍支付臨時安置補助費，共計45378.60元；關(guān)于原告要求將該安置補助費支付至交付房屋為止的請求，因交付房屋時間不能確定，因此，本院不予支持，但保留原告的訴權(quán)。關(guān)于原告要求按照拆遷安置補償協(xié)議第六條第2項承擔違約金的要求，本院認為此條款的前置條件是交付房屋后辦理產(chǎn)權(quán)的違約條款，現(xiàn)雙方關(guān)于交房的條件也沒有成就，故原告要求按該條款計算被告交付房屋的違約金不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告鄂爾多斯市鑫洲房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日支付原告敖特根花、格斯爾從2013年8月31日起至2015年10月20日的臨時安置補助費45378.60元；
二、駁回原告的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費2815.78元（緩交），由被告鄂爾多斯市鑫
洲房地產(chǎn)發(fā)有限責任公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提岀副本，上訴于鄂爾多斯市中級人民法院。
審判人員
審判長邊子仙
審判員呼布欽
人民陪審員達楞古日巴
裁判日期
二〇一六年四月十七日
書記員
書記員車夢楊
