審理法院：深圳市鹽田區(qū)人民法院
案號：（2013）深鹽法房初字第189號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-06-15
審理經(jīng)過
原告羅云訴被告深圳市偉騰投資發(fā)展有限公司（以下簡稱偉騰公司）、被告楊康房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，原告于2007年11月20日向廣東省深圳市某某法院提起訴訟。2013年3月13日，廣東省深圳市中級人民法院指定本院管轄。本院立案受理后，由審判員胡亞楠擔(dān)任審判長，與審判員黃晶晶、人民陪審員饒鵬熙組成合議庭，依法適用普通程序于2013年7月2日公開開庭進(jìn)行審理，原告委托代理人李菊華、被告?zhèn)ヲv公司委托代理人林華貴、被告楊康委托代理人文震殊到庭參加訴訟。人民陪審員饒鵬熙變更為人民陪審員徐曉華后，本院又于2014年6月13日第二次開庭審理，原告委托代理人李菊華、被告?zhèn)ヲv公司委托代理人林華貴、被告楊康委托代理人文震殊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告訴稱：2003年5月8日，被告楊康掛靠被告?zhèn)ヲv公司，和被告?zhèn)ヲv公司共同與原告簽訂了《XXX宿舍住戶拆遷補(bǔ)償合同》（以下簡稱《拆遷補(bǔ)償合同》）。該合同約定被告?zhèn)ヲv公司拆遷原告房屋并重建，重建后，按1：1.1賠償給原告，同時約定了該商品房辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及房屋裝修費(fèi)用承擔(dān)等其它權(quán)利義務(wù)。該合同第二條明確約定“房屋的拆遷從發(fā)展商發(fā)出書面通知書，給住戶搬遷之日起至領(lǐng)取竣工驗(yàn)收證書后，書面通知住戶入伙之日止，發(fā)展商每月支付住戶房屋租金人民幣3000元（以下幣種均為人民幣），發(fā)展商在發(fā)拆遷通知三天內(nèi)一次性支付12個月租金給住戶，以后的租金每6個月支付一次（第一個月的五號前支付），以后的付款辦法按此類推。”2004年8月2日，被告?zhèn)ヲv公司發(fā)出書面搬遷通知，要求原告于2004年8月15日前全部遷出。原告按通知要求按時搬離原有房屋。但被告除簽訂合同的第一年按時支付了租金，從2004年8月開始租金均未按合同約定的時間支付，每次都要經(jīng)過原告無數(shù)次的催討后，于次年10月份后才給付上一年的租金。原告搬遷后，被告將原告的房屋拆除，并未依法去國土等相關(guān)部門辦理有關(guān)報建手續(xù)。現(xiàn)國土部門已不予批準(zhǔn)此處再建。因被告的原因，導(dǎo)致原、被告之間簽訂的合同實(shí)際無法履行。被告從2007年8月起仍不按合同約定時間支付租金給原告。原告多次要求二被告及時辦理合法手續(xù)建筑房屋并按約支付租金，但二被告對原告的要求置之不理。綜上所述，因被告的原因?qū)е潞贤瑹o法履行，同時被告不履行合同關(guān)于租金的義務(wù)，被告的行為違反了《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，請求依法判令：一、解除原、被告于2003年5月8日簽訂的《拆遷補(bǔ)償合同》；二、二被告立即支付拖欠的從2011年7月開始至實(shí)際支付拖欠租金時止的租金（暫計為72000元），并按銀行同期貸款利率支付從拖欠之日起至實(shí)際執(zhí)行到位之日止的利息；三、二被告按照現(xiàn)有房屋位置同期市場價格26000元／平方米標(biāo)準(zhǔn)乘以“1”加上被拆除房屋面積的1.1倍的面積賠償原告損失；四、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告辯稱
被告?zhèn)ヲv公司辯稱：一、被告?zhèn)ヲv公司與原告簽訂的《拆遷補(bǔ)償合同》的目的是為了將該原XXX綜合樓改建為商住樓，而該改建項(xiàng)目又源于深圳市某某法院與被告?zhèn)ヲv公司簽訂的《XXX改、擴(kuò)建項(xiàng)目合作協(xié)議書》。根據(jù)《XXX改、擴(kuò)建項(xiàng)目合作協(xié)議書》的內(nèi)容約定，需要把深圳市某某法院所擁有的XXX改、擴(kuò)建為商業(yè)及商住綜合大樓。然而，在合同簽訂時，該項(xiàng)目用地還沒完成相關(guān)變更土地用途、完善用地手續(xù)的審批手續(xù)，而實(shí)際上，該土地最終是無法獲得改建的審批手續(xù)。也就是說，要將沒有經(jīng)過完善用地手續(xù)、合法審批的公務(wù)樓改建為商住樓是違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的。根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，違反法律、行政法強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，至此，作為主合同的《XXX改、擴(kuò)建項(xiàng)目合作協(xié)議書》無效，作為從合同的《拆遷補(bǔ)償合同》也自始無效。二、導(dǎo)致本合同無效的過錯方不在于被告?zhèn)ヲv公司，而在于擁有該項(xiàng)目用地的深圳市某某法院，其將無法完善用地手續(xù)，不能合法變更土地用途的非商業(yè)用地與被告?zhèn)ヲv公司簽訂協(xié)議，致使最終無法辦理報建手續(xù)，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。另外，原告也理應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)?shù)倪^錯責(zé)任。原告明知或應(yīng)當(dāng)知道該項(xiàng)目用地還沒有完善符合改建為商用樓的合法手續(xù)及對于合同的無效或者最終無法履行具有一定的合乎常理的預(yù)知性，因而，原告需要對自己的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。三、原告所擁有的被拆房屋屬于房改房，即非市場商品房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不得買賣，不能在市場上正常流通，因而原告要求“按房屋位置同期市場價格標(biāo)準(zhǔn)賠償”明顯于理不合，因?yàn)槠滟彿砍杀久黠@低于市場價格，也不具有市場流通價值，不能參考市場價格作為標(biāo)準(zhǔn)要求賠償。綜上所述，被告?zhèn)ヲv公司與原告所簽訂的合同無效，被告?zhèn)ヲv公司并非過錯方，原告請求的賠償數(shù)額不合理，懇請法院依法判決。
被告楊康辯稱：一、由于原告與被告楊康沒有任何法律關(guān)系，其主張訴訟請求依據(jù)的合同，簽約主體方并非被告楊康，根據(jù)合同相對性原則，列被告楊康為本案的被告既沒有事實(shí)根據(jù)也無法律依據(jù)。原告依據(jù)《拆遷補(bǔ)償合同》起訴被告楊康要求解除合同和支付拖欠的租金，由于上述合同的雙方當(dāng)事人分別為被告?zhèn)ヲv公司和原告，合同中的內(nèi)容也是關(guān)于被告?zhèn)ヲv公司和原告之間權(quán)利義務(wù)的約定，沒有任何涉及被告楊康的權(quán)利義務(wù)，被告楊康在該合同上的簽字僅是作為被告?zhèn)ヲv公司代理人身份的行為，并非個人行為，因而由該合同引起的任何糾紛理應(yīng)由合同相對方解決，而作為法人授權(quán)行為的代理人不應(yīng)是該房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案的當(dāng)事人，懇請法院依法駁回原告的訴訟請求。二、本案爭議的合同涉及的房屋實(shí)際上來源于深圳市某某法院分配的宿舍樓其中的一部分，在被告楊康提交的資料中，整棟樓還有一半是沒有發(fā)生糾紛的，涉案的六套是分到深圳市某某法院的職工。涉案合同是經(jīng)深圳市某某法院同意后簽訂的，并由深圳市某某法院提供可建設(shè)的土地。三、拆遷合同本身涉及到合作開發(fā)的問題以及補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容是否公平合理，純粹參照商品房的市場價格是不符合法律規(guī)定的。請求法院按照一個公平合理的標(biāo)準(zhǔn)審理此案。
本院查明
本院經(jīng)審理查明，原告為XXX住宅宿舍樓201的房屋所有權(quán)人，房屋的建筑面積為94.4㎡，深房地字第XXX號《房地產(chǎn)證》記載涉案房地產(chǎn)不得買賣。
1998年3月18日，被告?zhèn)ヲv公司與深圳市某某法院簽訂《XXX改、擴(kuò)建項(xiàng)目合作協(xié)議書》。雙方約定利用XXX現(xiàn)有土地改、擴(kuò)建為商業(yè)及商住綜合大樓。雙方還約定，本項(xiàng)目由深圳市某某法院提供土地使用權(quán)，并協(xié)助辦理審批、報建、變更土地用途及老辦公大樓搬遷等工作。
2003年3月3日，深圳市某某法院與被告?zhèn)ヲv公司共同向深圳市規(guī)劃與國土資源局龍崗分局遞交《關(guān)于申請完善用地手續(xù)的報告》，申請按歷史遺留問題完善用地手續(xù)。
2003年3月19日，深圳市某某法院向龍崗區(qū)委、區(qū)政府、布吉鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府遞交《關(guān)于申請原XXX綜合樓改商住樓的報告》，申請“改變原XXX房地產(chǎn)的用途，變辦公住宅綜合樓為商住樓”。
2003年5月7日，被告?zhèn)ヲv公司出具《收據(jù)》，“今收到原告房地產(chǎn)證一本，房地產(chǎn)證編號（深房地字第XXX號），房地產(chǎn)證建筑面積94.4平方米。”
2003年5月8日，被告?zhèn)ヲv公司（乙方）作為發(fā)展商與原告（甲方）簽訂《拆遷補(bǔ)償合同》。雙方約定：“一、發(fā)展商拆遷住戶房屋，重建后，按房地產(chǎn)證面積為1：1.1賠償給住戶，如超出1：1.1面積以上的按建造準(zhǔn)成本價每平方米由住戶補(bǔ)償給發(fā)展商，面積少于1：1.1的由發(fā)展商按商品房價格補(bǔ)錢給住戶，發(fā)展商每戶按房產(chǎn)證的平方數(shù)補(bǔ)1平方米的面積給住戶。甲、乙雙方同意不再重新丈量。二、房屋的拆遷從發(fā)展商發(fā)出書面通知書給住戶搬遷之日起至領(lǐng)取竣工驗(yàn)收證書后，書面通知住戶入伙之日止，發(fā)展商每月支付住戶房屋租金3000元，發(fā)展商在發(fā)拆遷通知三天內(nèi)一次性支付12個月租金給住戶，以后的租金每6個月支付一次（第一個月的五號前支付），以后付款辦法按此類推。三、發(fā)展商發(fā)出拆遷通知時，即向每住戶補(bǔ)償搬遷費(fèi)人民幣5000元。四、發(fā)展商通知拆遷后三天內(nèi)由發(fā)展商向每戶補(bǔ)償房屋裝修費(fèi)10萬元。五、房地產(chǎn)證的辦理，每住戶辦理一本商品房的房地產(chǎn)證，辦證費(fèi)用由發(fā)展商承擔(dān)，辦證時間從有關(guān)部門發(fā)放竣工驗(yàn)收證書之日起180天內(nèi)辦妥，逾期辦證違約金按市指導(dǎo)租金雙倍支付給住戶，直至辦理房地產(chǎn)證發(fā)至之日止。六、發(fā)展商賠償住戶的房屋樓層在10層以上至頂層的房屋，位置靠東南方向，可由住戶在10層以上的座向位置自由挑選?！?/p>
2004年8月2日，被告?zhèn)ヲv公司向原告發(fā)出《關(guān)于“XXX宿舍”的搬遷通知》，稱“由于XXX宿舍需重建，請住戶于2004年8月15日前全部遷出，補(bǔ)償款于2004年8月17日付給住戶”。
2004年8月17日，原告搬離房屋。現(xiàn)在，涉案土地為一片空地。被告?zhèn)ヲv公司自2011年7月起未再向原告支付有關(guān)補(bǔ)償。
2013年11月28日，本院向深圳市規(guī)劃和國土資源委員會龍崗管理局發(fā)函，調(diào)查涉案土地的權(quán)屬性質(zhì)以及被拆除房屋能否按照原規(guī)劃復(fù)建等問題。
2013年12月11日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會龍崗管理局復(fù)函我院，稱“經(jīng)核查，涉案土地權(quán)屬性質(zhì)及是否可按照原規(guī)劃復(fù)建等相關(guān)情況如下：一、涉案土地屬國家所有，土地使用人為深圳市某某法院，該用地已辦理過《房地產(chǎn)證》。二、經(jīng)核【布吉老街地區(qū)】法定圖則（報簽版），涉案宗地位于圖則中16-03地塊，規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)用地（備注：現(xiàn)狀保留）；該地塊涉及規(guī)劃吉華路道路用地面積約32.5平方米，位于地鐵規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)。土地利用須符合規(guī)劃要求，滿足建筑設(shè)計相關(guān)技術(shù)規(guī)范。”
另查明，被告?zhèn)ヲv公司于2008年3月21日收到原告的起訴狀副本。被告楊康是被告?zhèn)ヲv公司的股東，占50%的股份，擔(dān)任副經(jīng)理，時任項(xiàng)目的經(jīng)辦人。
經(jīng)本院委托，深圳市XXX房地產(chǎn)估價有限公司于2014年5月16日作出《房地產(chǎn)估價報告》，以2014年2月15日作為評估時點(diǎn)，確定深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)XXX住宅宿舍樓201（已拆除）每平方米的評估單價為11588元；2007年11月20日，在涉案地塊上建造10層以上樓宇的住宅每平方米的評估單價為19984元，2007年11月20日，在涉案地塊上建造10層以上樓宇的一樓商鋪每平方米的評估單價為54699元。經(jīng)查，上述評估過程程序合法，估價原則及方法符合有關(guān)規(guī)定。雖然當(dāng)事人提出異議，但未提出足以反駁的相反證據(jù)和理由，本院依法將該估價報告的評估結(jié)果作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。
以上事實(shí)有《房地產(chǎn)證》（深房地字第XXX號）、《XXX改、擴(kuò)建項(xiàng)目合作協(xié)議書》、《關(guān)于申請完善用地手續(xù)的報告》、《關(guān)于申請原XXX綜合樓改商住樓的報告》、《拆遷補(bǔ)償合同》、《收據(jù)》、《市規(guī)劃國土委龍崗管理局關(guān)于查詢XXX宗地土地權(quán)屬性質(zhì)及是否可按照原規(guī)劃復(fù)建等情況的復(fù)函》（深規(guī)土龍函（2013）2122號）、《房地產(chǎn)估價報告》以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實(shí)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：本案系房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，當(dāng)事人之間簽訂的《拆遷補(bǔ)償合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。一方違約致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，守約方可以解除合同。違約方給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，根據(jù)《市規(guī)劃國土委龍崗管理局關(guān)于查詢XXX宗地土地權(quán)屬性質(zhì)及是否可按照原規(guī)劃復(fù)建等情況的復(fù)函》（深規(guī)土龍函（2013）2122號），雙方簽訂《拆遷補(bǔ)償合同》的目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，原告依法享有合同的解除權(quán)。鑒于被告?zhèn)ヲv公司于2008年3月21日收到原告的起訴狀副本，本院認(rèn)定原告與被告?zhèn)ヲv公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償合同》于2008年3月21日解除。原告的房屋因被告?zhèn)ヲv公司的拆除行為而滅失，重建房屋屬于被告?zhèn)ヲv公司的約定義務(wù)。被告?zhèn)ヲv公司無法重建房屋構(gòu)成違約，原告對于無法重建房屋不存在過錯。因此由于被告?zhèn)ヲv公司的拆除行為，以及無法重建房屋而給原告造成的財產(chǎn)損失，應(yīng)由被告?zhèn)ヲv公司向原告進(jìn)行賠償。《拆遷補(bǔ)償合同》中關(guān)于“過渡期”租金支付的標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償面積均屬于合同履行后原告可以獲得的利益，本院作為認(rèn)定原告損失的依據(jù)之一。
關(guān)于原告損失的爭議。雙方于2003年5月8日簽訂《拆遷補(bǔ)償合同》，但是未約定房屋重建完畢的時間。原告于2004年8月17日搬離房屋，并于2007年11月20日向深圳市某某法院提起訴訟，要求賠償房屋無法重建的損失。根據(jù)當(dāng)事人的上述行為及意思表示，本院認(rèn)定，如果房屋能夠重建，則2007年11月20日為房屋重建完畢的合理時間。根據(jù)《拆遷補(bǔ)償合同》，被告?zhèn)ヲv公司承擔(dān)為原告辦理商品房房地產(chǎn)證的義務(wù)，且辦證費(fèi)用由被告?zhèn)ヲv公司承擔(dān)，故無法重建房屋的損失應(yīng)為2007年11月20日在涉案地塊上建造普通商品房的價值。根據(jù)《房地產(chǎn)估價報告》的評估結(jié)果以及雙方對于重建面積的約定，本院認(rèn)定原告房屋的價值損失為人民幣2095122.56元（19984×（94.4×1.1＋1）=2095122.56］。
原告的房屋被拆除而未能重建還損害了原告對于房屋的使用權(quán)和收益權(quán)，被告?zhèn)ヲv公司應(yīng)當(dāng)賠償原告因此而遭受的財產(chǎn)損失。根據(jù)《拆遷補(bǔ)償合同》，雙方約定房屋搬遷之日起至?xí)嫱ㄖ牖镏罩梗桓鎮(zhèn)ヲv公司每月向原告支付租金3000元，據(jù)此本院認(rèn)定被告?zhèn)ヲv公司應(yīng)按照上述標(biāo)準(zhǔn)向原告賠償房屋被拆除期間的損失。經(jīng)核算，被告?zhèn)ヲv公司自2011年7月起未再向原告支付補(bǔ)償，則被告?zhèn)ヲv公司應(yīng)當(dāng)按照每月3000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告賠償自2011年7月起至本院確定的被告?zhèn)ヲv公司應(yīng)當(dāng)賠償房屋價值損失之日止的財產(chǎn)損失。
原告獲得上述賠償后，其因?yàn)榉课荼徊鸪斐傻膿p失即得到完全填補(bǔ)。由于原告不能基于同一行為而獲得雙重賠償，故被告?zhèn)ヲv公司向原告賠償上述款項(xiàng)后，即獲得被拆除房屋上的全部物權(quán)和債權(quán)權(quán)益。
關(guān)于被告楊康是否承擔(dān)連帶責(zé)任的爭議。本案中，《拆遷補(bǔ)償合同》的乙方為被告?zhèn)ヲv公司，被告楊康為被告?zhèn)ヲv公司的股東。原告稱，被告楊康系掛靠被告?zhèn)ヲv公司的實(shí)際開發(fā)人，但未提交證據(jù)予以證明。被告楊康稱，其為被告?zhèn)ヲv公司的副經(jīng)理，時任涉案項(xiàng)目的經(jīng)辦人。根據(jù)合同相對性的原則，原告與被告?zhèn)ヲv公司系《拆遷補(bǔ)償合同》的雙方主體，存在合同法上的法律關(guān)系；被告楊康參與涉案項(xiàng)目系在履行代表被告?zhèn)ヲv公司的職務(wù)行為，其與原告不存在合同法上的法律關(guān)系，因此被告楊康無須向原告承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、九十四條第（四）項(xiàng)、第九十六條第一款、第一百一十三條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第七十八條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十一條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、原告羅云與被告深圳市偉騰投資發(fā)展有限公司簽訂的《XXX宿舍住戶拆遷補(bǔ)償合同》于2008年3月21日解除；
二、被告深圳市偉騰投資發(fā)展有限公司于本判決書生效之日起五日內(nèi)向原告羅云賠償房屋價值損失人民幣2095122.56元；
三、被告深圳市偉騰投資發(fā)展有限公司于本判決書生效之日起五日內(nèi)按照每月人民幣3000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告羅云賠償自2011年7月起至本判決確定的被告深圳市偉騰投資發(fā)展有限公司應(yīng)當(dāng)賠償房屋價值損失之日止的其它財產(chǎn)損失及利息（利息以每月人民幣3000元為基數(shù)，按照中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率從2011年7月6日起至本判決確定的清償之日止）；
四、駁回原告羅云的其它訴訟請求。
如未在上述期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣16285元，由被告深圳市偉騰投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。原告羅云未預(yù)交案件受理費(fèi)，被告深圳市偉騰投資發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向本院支付。評估費(fèi)為人民幣4000元，由被告深圳市偉騰投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)；原告羅云已預(yù)交人民幣2000元，被告深圳市偉騰投資發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)逕付原告羅云人民幣2000元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本一式六份，上訴于廣東省深圳市中級人民法院。
審判人員
審判長胡亞楠
審判員黃晶晶
人民陪審員徐曉華
裁判日期
二〇一四年六月十五日
書記員
書記員楊曼麗（兼）
