審理法院：珠海市中級人民法院
案號：（2015）珠中法民三終字第515號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-12-31
審理經(jīng)過
上訴人卓云來、卓麗紅與被上訴人珠海中南景澤房產(chǎn)有限公司（以下簡稱景澤公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，上訴人卓云來、卓麗紅不服珠海市香洲區(qū)人民法院（2015）珠香法民三初字第934號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。
一審法院查明
原審法院查明，2006年5月21日，卓云來、卓麗紅（乙方）與景澤公司（甲方）簽訂《拆遷補償安置合同》，約定乙方將其位于珠海市香洲區(qū)水擁坑X號（原編號X）的房屋交由景澤公司拆遷改建。乙方選擇補償回遷住房面積120平方米?；剡w不提供周轉房屋，采取租金補償方式，每月每平方補助15元?；剡w房在新建水擁坑文明社區(qū)集中安置，樓層、房號在水擁坑村主持下采取分類抽簽方法確定，乙方選擇80㎡毛坯房一套，因回遷住宅面積不便分割造成回遷住宅建筑面積超過應補償回遷建筑面積5㎡以內(nèi)按成本價3000元／㎡計，超過部分按市場銷售價格結算。甲方應在協(xié)議簽訂之日起三年內(nèi)將回遷房竣工建成交付使用。未按合同約定期限將回遷房交付給乙方使用，應支付延期交付的違約金（按回遷房市場價每日千分之一計算）。甲方未按合同約定期限支付租金的，乙方有權要求不得施工，甲方并賠償一切損失。合同還約定了其他相關內(nèi)容。合同簽訂后，卓云來、卓麗紅如約將房產(chǎn)交由景澤公司拆遷。景澤公司如約按月支付租金。
景澤公司在2001年11月1日取得了水擁坑舊村改造（一期）建設項目的《建設工程規(guī)劃許可證》。上述合同簽訂后，景澤公司并未按照原定方案施工。2007年12月26日，卓云來、卓麗紅等村民及其所在原水擁坑村的珠海市香洲區(qū)水翁坑股份合作公司在更改后的設計方案上簽字同意回遷房產(chǎn)所在項目變更為整體四棟高層的設計進行報建，并選定自前向后第三棟2-12層作為回遷區(qū)域。2009年4月30日，景澤公司取得相關《建設工程規(guī)劃許可證》，2009年6月3日取得《建筑工程施工許可證》。當日，景澤公司組織人員準備動工時，水擁坑部分村民堵住工地入口，阻撓施工。在之后的一年多時間里，經(jīng)香灣街道辦、市改建辦等部門組織協(xié)商，因雙方分歧太大，無法達成一致意見，工程一直未能動工。2010年9月6日，開發(fā)商再次組織施工人員和機械進場施工，遭到部分村民阻撓，雙方發(fā)生沖突。在相關部門的處理下，景澤公司開始施工。2012年2月29日，在香灣街道辦組織調(diào)解的筆錄中，村民代表陳述阻撓施工延期交樓和沒有辦證的村民都有參與，卓云來、卓麗紅代理人庭審中表示僅有個別村民拉橫幅，但沒有阻擾施工，且不清楚哪些村民參與。
2014年3月4日，景澤公司組織竣工驗收，2014年3月27日，案涉房產(chǎn)項目竣工驗收備案。卓云來、卓麗紅等選定的回遷房位置確定為珠海市香洲區(qū)梅華東路6號（城市東岸花園）8棟2-12層。2014年5月16日，景澤公司通過郵寄和登報公告的方式通知卓云來、卓麗紅具備交付條件，要求股份公司組織抽簽選房。2014年5月22日，香灣街道辦事處組織成立水翁坑一期改造回遷工作領導小組，2014年6月30日，領導小組確定抽簽規(guī)則，其中確定抽簽時到場不足30戶的，程序中止，并在7月2日進行了公示。2014年7月2日，景澤公司通過登報方式公告于2014年7月13日進行抽簽。2014年7月13日，因到場參加抽簽戶數(shù)不足30戶，抽簽并未進行。
景澤公司認為卓云來、卓麗紅阻擾景澤公司施工期間造成景澤公司投資成本和財務費用損失。景澤公司委托眾環(huán)海華會計師事務所有限公司珠海分所出具《關于珠海中南景澤房產(chǎn)有限公司對財務信息執(zhí)行商定程序?qū)ｍ棃蟾妗?，報告認為景澤公司自2009年6月3日至2010年9月6日支出資金流15362420.76元，按照期間銀行一至三年同期貸款基準利率5.4%計算，利息合計7873646.29元。2009年6月3日至2010年9月6日按年支付回遷戶租金1762098.48元，按截止日2010年9月6日及所屬期間應計租金16個月，應計租金金額1174732.32元。景澤公司認為上述投資成本及租金損失因村民阻擾施工造成，應由卓云來、卓麗紅等34戶回遷戶按照回遷面積分攤。
卓云來、卓麗紅申請對房產(chǎn)在2014年7月的市場價值進行評估，在審理過程中，原審法院依法委托珠海仁合土地房地產(chǎn)評估有限公司對涉案回遷區(qū)房產(chǎn)的市場均價進行評估，評估結論為香洲區(qū)梅華東路6號（城市東岸花園）8棟2-12層在2014年7月的市場均價為16971元／平方米。評估產(chǎn)生評估費用80285元，（2015）珠香法民三初字第126-146號案件原告向原審法院出具書面說明，將評估程序納入126號案件中進行，評估費用亦由該案原告交納。
原審法院在審理黃連勝等人訴本案景澤公司房屋拆遷安置補償合同糾紛系列案［（2014）珠香法民三初字第1486-1488號］中，黃連勝等人申請對本案同一回遷區(qū)房產(chǎn)2009年5月的市場價值進行評估，審理過程中，原審法院依法委托廣東正大新房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估有限公司對回遷房的市場均價進行評估，評估結論為香洲區(qū)梅華東路6號（城市東岸花園）8棟2-12層在2009年5月21日的市場均價為9050元／平方米。
卓云來、卓麗紅認可本案中委托的評估報告，不認可（2014）珠香法民三初字第1486-1488號案件中的委托評估報告，認為該評估報告選取的時間并非雙方合同約定的確定回遷房市場價的時間點，合同約定的確定回遷房時間點的市場價應該是房屋實際交付時。景澤公司對上述兩份評估報告均不認可，認為評估對象和時間節(jié)點應當是合同簽訂時雙方能夠預見的回遷房，回遷房市場價已在合同中約定為3000元／平方米。
另查明，2006年4月27日，景澤國際有限公司將持有的景澤公司51%股權轉讓給珠海市電力房產(chǎn)開發(fā)有限公司；2006年5月，景澤國際有限公司將持有的景澤公司49%股權質(zhì)押給珠海市電力房產(chǎn)開發(fā)有限公司，該質(zhì)押于2010年5月解除；2010年4月26日，景澤國際有限公司將持有的景澤公司49%的股權轉讓給珠海市電力房產(chǎn)開發(fā)有限公司。已發(fā)生法律效力的（2005）第13號裁決書裁決：一、景澤國際有限公司返還給戴亞福股權轉讓款本金884萬元及利息；二、珠海中南景澤房產(chǎn)有限公司返還給戴亞福事實投入及借款之和16680140.88元，支付投資增益補償款23889289.06元，仲裁費景澤國際有限公司承擔60132元，珠海中南景澤房產(chǎn)有限公司承擔150330元，直接支付給戴亞福。因景澤國際有限公司未履行上述生效法律文書，珠海市中級人民法院于2007年11月12日立案受理了戴亞福的強制執(zhí)行申請。卓云來、卓麗紅認為景澤公司遲延施工系受景澤公司股權的變動以及因與他人的債務糾紛影響，并非村民阻擾施工。
卓云來、卓麗紅原審的訴訟請求為：一、景澤公司向卓云來、卓麗紅支付逾期交房違約金3580800元（違約金基數(shù)：120㎡×16000元／㎡=1920000元，費率：每日1‰，天數(shù)：從2009年5月22日計至2014年7月，共1865天，合計3580800元）；二、景澤公司承擔訴訟費用。原審中，卓云來、卓麗紅變更訴訟請求為以評估機構評估的2014年7月回遷房價值作為計算違約金的標準。
景澤公司原審反訴請求為：一、卓云來、卓麗紅賠償景澤公司經(jīng)濟損失221832.07元；二、卓云來、卓麗紅承擔全部訴訟費用。
一審法院認為
原審法院認為，卓云來、卓麗紅與景澤公司簽訂的《拆遷補償安置合同》系雙方真實意思表示，內(nèi)容未違反法律強制性規(guī)定，合同有效，對雙方具有約束力。
根據(jù)已查明的事實和有關的證據(jù)，結合卓云來、卓麗紅的訴訟請求及景澤公司的抗辯，對本案爭議的焦點分析認定如下：
一、關于景澤公司是否存在逾期交房行為及逾期天數(shù)。
首先，合同簽訂后，雙方變更了原定設計方案，但并未變更合同約定的交付回遷房的期限，景澤公司仍應該在原定交付時間即2009年5月20日前建成回遷房交付使用。但2014年3月27日案涉房產(chǎn)才通過竣工驗收備案，景澤公司2014年5月16日才通知卓云來、卓麗紅交付房產(chǎn)和卓云來、卓麗紅所在村的水翁坑股份公司組織抽簽選房，景澤公司通知交付的時間已經(jīng)比合同約定的時間實際延遲1822天。
其次，景澤公司取得竣工驗收備案后，案涉房產(chǎn)已經(jīng)具備合同約定和法律規(guī)定的交付條件，合同約定卓云來、卓麗紅的回遷房由水擁坑村主持抽簽確定，水擁坑村已經(jīng)根據(jù)“村改居”政策成立水翁坑股份公司，景澤公司于2014年5月16日通知卓云來、卓麗紅及水翁坑股份公司交付房產(chǎn)和組織抽簽，景澤公司已經(jīng)完成合同約定義務，因村民問題導致未能抽簽成功的法律后果，不應由景澤公司承擔，景澤公司的違約責任應計至2014年5月16日。卓云來、卓麗紅要求計至實際交付收樓之日，事實和法律依據(jù)不足，不予支持。
第三，設計方案變更的問題。2007年12月26日，卓云來、卓麗紅等村民在新的方案上簽名確認，并指定第三棟2-12層作為回遷區(qū)域，雙方確定按照現(xiàn)已建成的四棟高層的方案進行報建，應視為雙方對于原定合同內(nèi)容的變更。景澤公司主張設計方案變更為卓云來、卓麗紅等村民提出，卓云來、卓麗紅則認為是景澤公司變更后被迫同意的，雙方證據(jù)均不能體現(xiàn)是哪一方提出的變更要求，雙方對變更設計應承擔的后果也沒有約定，所以應認定為雙方協(xié)商變更方案。故合同簽訂之日至2007年12月26日確定新的設計方案，共計584天，是雙方對合同內(nèi)容的變更，而建設方案屬于施工前必須確定的前提，應從景澤公司延遲的天數(shù)中對應扣減。
第四，關于部分村民阻撓施工導致的延誤時間。2009年6月3日，景澤公司取得施工許可證后準備開工，因部分村民阻撓施工，至2010年9月6日才開始施工，期間共計462天，未能施工的原因非景澤公司一方，由此造成延遲完工未能如期交付的責任，也不應由景澤公司來承擔，此期間的462天應該在延遲天數(shù)中予以扣減。關于卓云來、卓麗紅主張的因景澤公司股東變動及與他人糾紛導致遲延施工的主張，因提供的證據(jù)無法證明景澤公司股東變動及與他人糾紛對本案所涉工程的施工產(chǎn)生實際影響，原審法院不予采信。
綜上，景澤公司遲延交房違約的天數(shù)應認定為1822-584-462=776天。
二、關于違約金計算的基數(shù)即合同約定的回遷房市場價的認定。卓云來、卓麗紅認為應指實際交付回遷房時即2014年7月的市場價；景澤公司認為合同約定的回遷房市場價應理解為補償面積的差價，即3000元／平方米。原審法院認為，首先，雙方合同中約定面積誤差補償?shù)膯蝺r3000元／平方米為成本價，故對景澤公司認為回遷房市場價為3000元／平方米，原審法院不予采納。其次，雙方合同約定交付回遷房的時間為簽訂合同的三年內(nèi)，新的設計和建設方案是雙方均確認的，故合同約定的交付回遷房的時間節(jié)點和雙方確定變更的建設方案建成的房產(chǎn)狀況，更符合雙方合同約定和真實意思，因此，應以依現(xiàn)有建設方案建成的房產(chǎn)在2009年5月的市場評估價值作為計算違約金的基數(shù)。卓云來、卓麗紅認為應以實際交付時的時間節(jié)點確定市場價及景澤公司認為應該參照簽訂合同時確定的海景山莊的房屋或同地段2009年5月以前已建成的回遷房為評估對象，沒有事實依據(jù)，原審法院不予支持。再次，原審法院兩次委托評估機構對現(xiàn)有建設方案的房產(chǎn)在合同約定交付之日及卓云來、卓麗紅主張的實際交付之日的市場平均單價進行評估，評估過程和結論符合法律規(guī)定，原審法院予以采納。評估機構的市場參考依據(jù)、估價方法及測算確定估價結果屬于評估機構的專業(yè)范圍，景澤公司沒有相反證據(jù)推翻評估結論，對于景澤公司此方面的質(zhì)疑，亦不予支持。
綜上，本案應確定違約金計算基數(shù)為9050元／㎡×120㎡=1086000元。
三、關于違約金的計算標準。本案為拆遷補償安置合同糾紛，卓云來、卓麗紅選擇回遷房，而現(xiàn)延遲時間過長，卓云來、卓麗紅作為被拆遷人，將原有房產(chǎn)交與景澤公司拆除，而長時間無法入住新房，損失不僅在于每月的租金等物質(zhì)付出，還存在對于新房及居住環(huán)境的預期及對房產(chǎn)的合理利用的損失。而且合同約定按照日千分之一的計算標準，是雙方的真實意思表示，是雙方對于延遲交房的違約責任的約定，應予履行。景澤公司認為違約金約定的標準過高，要求調(diào)整違約金計算標準，不予支持。
四、景澤公司反訴的損失問題。景澤公司反訴認為卓云來、卓麗紅等村民的阻撓施工行為造成其延遲回收投資利益及多支付租金兩方面的損失，應該賠償。首先，景澤公司反訴認為卓云來、卓麗紅阻撓施工，應承擔相應的舉證責任，現(xiàn)沒有明確證據(jù)證明卓云來、卓麗紅本人參與阻撓施工的情形。其次，景澤公司提供的《專項報告》是景澤公司單方委托做出，卓云來、卓麗紅對于其真實性不予認可，從報告內(nèi)容來看也不能確定景澤公司相關的資金支出與房產(chǎn)項目的必然聯(lián)系。再次，景澤公司在本案所涉房產(chǎn)的項目的延遲建設及完工，有更改設計等多方面的原因，且存在房價波動等其他客觀環(huán)境，工程雖延遲完工，但其投入是否形成了其主張的損失，證據(jù)不充分，景澤公司簡單以利息計算損失的方式，不符合客觀實際，不應采納。而景澤公司在此期間支付的租金是景澤公司基于已經(jīng)比原約定時間延遲的實際按照合同約定支付的，其要求卓云來、卓麗紅賠償多支付的租金，事實依據(jù)不足，亦不予支持。
綜上所述，景澤公司應支付給卓云來、卓麗紅延遲交付回遷房的違約金計算為9050元×120㎡×776天×0.001=842736元。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十九條、第一百二十五條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，原審判決：一、景澤公司于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向卓云來、卓麗紅支付延遲交付回遷房的違約金842736元；二、駁回景澤公司的反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費17723元，由卓云來、卓麗紅負擔13552元，景澤公司負擔4171元，反訴案件受理費2313元，由景澤公司負擔。
上訴人訴稱
卓云來、卓麗紅不服原判，上訴請求：撤銷原判，改判支持其原審訴訟請求，訴訟費由景澤公司負擔。
事實和理由如下：一、原審法院對延期交樓期限認定錯誤。第一，景澤公司履行交房義務時間點應為2014年7月13日。原審中，雙方已經(jīng)確認了該交房時間，原審法院認定交房時間為2014年5月16日，沒有事實根據(jù)。第二，2007年12月26日確定的新設計方案，不應被視作雙方對合同內(nèi)容的變更，景澤公司應承擔580多天延期交樓責任。原審法院認定雙方協(xié)商變更方案，是錯誤的。卓云來、卓麗紅只是被動同意新方案，不是主動要求變更規(guī)劃方案。變更方案不會給卓云來、卓麗紅帶來任何好處，卻可給景澤公司帶來房屋建筑面積大幅增加，卓云來、卓麗紅沒理由要求變更方案。景澤公司提供的《關于請開發(fā)商暫停開發(fā)解決問題的復函》載明開發(fā)商為改善整個小區(qū)規(guī)劃品質(zhì)，申請調(diào)整剩余未建設用地規(guī)劃方案，這說明是景澤公司主動要求變更規(guī)劃方案。確定規(guī)劃設計方案是拆遷補償安置合同中關系景澤公司應有的合同義務，變更規(guī)劃設計方案，所引起的后果不應由卓云來、卓麗紅承擔。對于變更規(guī)劃設計方案占用的時間，卓云來、卓麗紅從未免除景澤公司相應延期交樓責任，也從未同意順延交樓期。第三，原審法院認定卓云來、卓麗紅阻撓施工導致462天施工延誤，沒有事實根據(jù)。景澤公司主張卓云來、卓麗紅阻撓施工，應先舉證證明自己準備開工，但該公司未舉證證明。景澤公司還應證明卓云來、卓麗紅一直持續(xù)阻撓施工達462天。村民本是零散集體，沒有嚴格組織性，卓云來、卓麗紅沒有阻撓施工462天時間。二、原審認定回遷房市場價缺乏事實和法律依據(jù)，回遷房市場價應按2014年7月的市場價確定。第一，景澤公司認為市場價為3000元／㎡，只是強調(diào)延期交付回遷房市場價超出了景澤公司可預測或應當預見的范圍。第二，合同約定未按合同約定期限交房，應支付延期交付違約金（按回遷房市場價每日千分之一計算），既然是延期交付的違約金，那么必然具備延期、交付兩個條件，延期交付時的回遷房市場價應按2014年7月份市場價計算。此處的“回遷房市場價”不可能是合同約定的交房時間即2009年5月回遷房市場價，因為2009年5月時，案涉回遷房還未建成，也即回遷房不存在，不可能按該時間點計算市場價。只有到回遷房建成可交付之時才可斷定市場價。
被上訴人辯稱
景澤公司二審辯稱：一、原審判決根據(jù)查明的事實確定景澤公司交付回遷房的時間，將設計方案變更期間和村民阻撓施工期間從逾期交房天數(shù)中扣減，由此確定逾期交房違約天數(shù)是相對客觀公正的。第一，原審判決認定景澤公司交付回遷房的時間是2014年5月16日，這是完全正確的。拆遷合同約定回遷安置辦法是：乙方回遷住宅在新建水擁坑文明社區(qū)集中安置，其樓層房號在水擁坑村主持下采取分類抽簽辦法確定。2014年3月27日涉案回遷房通過竣工驗收備案后已經(jīng)具備了合同約定的法律規(guī)定的交付條件，2014年5月16日景澤公司向卓云來、卓麗紅郵寄《回遷通知》并在《珠海特區(qū)報》刊登《回遷通告》，由于水翁坑村已經(jīng)根據(jù)“村改居”政策成立水翁坑股份公司，景澤公司也于2014年5月16日向卓云來、卓麗紅所在水翁坑公司郵寄了請其組織抽簽選房通知書，至此，景澤公司已經(jīng)完成了交付回遷房的合同義務。2014年5月16日是景澤公司在取得回遷房竣工驗收備案后完成通知交付回遷房時間節(jié)點，原審判決認定交付回遷房時間為2014年5月16日，完全正確。組織回遷戶抽簽選房是水翁坑公司的責任，不是景澤公司的合同義務。原審判決根據(jù)查明事實，認定交房時間為2014年5月16日，是法院認定的事實，不需以當事人認可為前提。第二，原審判決認定2007年12月26日卓云來、卓麗紅確定新設計方案是雙方對合同內(nèi)容變更，因此扣減延遲交房584天，客觀公正。設計方案變更是雙方合意對拆遷合同內(nèi)容變更，變更設計方案時間從逾期交房時間中扣減理所當然。2006年5月拆遷合同約定在協(xié)議簽訂之日起三年內(nèi)將回遷房竣工建成交付使用，該合同約定的回遷房對應2001年、2002年取得的規(guī)劃許可證批準的11層小高層住宅規(guī)劃設計方案，合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商對原設計方案進行修改，2007年12月26日經(jīng)各被拆遷人和水翁坑公司在新設計方案上簽名蓋章確認，雙方確定按現(xiàn)已建成的四棟高層新設計方案進行報建。第三，原審判決認定因部分村民阻撓施工導致延誤462天事實清楚，將此從遲延交樓時間中扣減是正確的。由于村民集體阻撓開工，景澤公司2009年6月3日取得施工許可證后，不能按時開工，直到2010年9月6日施工單位強行開工，阻撓施工時間為462日，該事實清楚，原審判決該時間從延遲交房時間中扣減是正確的。香洲區(qū)政府《關于水翁坑舊村改造有關問題及處理情況的報告》明確載明開工日期一再延后；2010年9月2日水翁坑村全體村民簽名的《請開發(fā)商暫停開發(fā)解決問題的函》也稱村民阻止開工；2012年2月29日聯(lián)調(diào)筆錄中，溫連富稱發(fā)生了群體事件；2010年9月香灣街道辦、朝陽派出所《致水擁坑村民的一封信》寫明對任何借矛盾沖突做出違法行為的，公安部門堅決嚴懲。2010年9月6日，景澤公司再次組織進場開工時，遭到了部分村民阻撓，雙方發(fā)生沖突，在相關部門處理下，景澤公司強行開工。二、原審判決以已建成回遷房在2009年5月市場評估價值作為計算違約金基數(shù)，景澤公司雖對評估對象有異議，但原審判決認定評估回遷房時間節(jié)點是2009年5月是正確的。第一，評估時間節(jié)點應是合同約定的回遷房交付時間。合同約定的交付時間是2009年5月，雖然雙方確定重新報建設計方案，交房期限應隨之順延，但因雙方對交樓時間沒有新書面約定，卓云來、卓麗紅堅持認為交房時間沒有延期，故原審判決以2009年5月作為交付回遷房時間節(jié)點是正確的。第二，對評估對象回遷房的認識雙方存在爭議，原審判決以新設計方案建成的回遷房作為評估對象，景澤公司持保留意見。三、原審判決對當事人權利處分時偏袒對方。新設計方案報批時間也應從逾期交房時間中扣減，原審判決沒有將新設計方案審批時間從逾期交房天數(shù)中扣減。拆遷合同中約定的每日千分之一違約金比例明顯過高，景澤公司原審中提出調(diào)低違約金數(shù)額，原審未調(diào)低。村民阻撓導致景澤公司遲延開工462天，證據(jù)確切，但原審未支持景澤公司要求賠償?shù)姆丛V請求。
本院查明
本院查明的事實與原審法院查明的事實一致，本院對原審法院查明的事實予以確認。
本院認為
本院認為，本案二審爭議的焦點是：第一，景澤公司逾期交房事實的認定及逾期交房天數(shù)的計算；第二，計算逾期交房違約金的標準問題。本院分析評判如下：
一、景澤公司逾期交房的事實認定及逾期交房天數(shù)的計算。第一，根據(jù)拆遷安置合同的約定，景澤公司應于2009年5月20日前建成并交付回遷房，但2014年3月27日涉案房產(chǎn)才通過竣工驗收備案，景澤公司于2014年5月16日通過郵寄和公告方式通知卓云來、卓麗紅及水翁坑股份合作公司具備交付條件，要求水翁坑股份合作公司組織抽簽選房。景澤公司通知交付時間比合同約定時間延遲，故景澤公司存在逾期交房的事實，原審判決對此認定無誤。第二，卓云來、卓麗紅稱應以2014年7月13日為截止點計算逾期交房的時間，本院認為，涉案房產(chǎn)具備合同約定和法定交付條件，合同約定卓云來、卓麗紅回遷房由水擁坑村主持抽簽確定，水擁坑村根據(jù)“村改居”政策成立了水翁坑股份合作公司，景澤公司于2014年5月16日通知卓云來、卓麗紅及水翁坑股份合作公司交房，已經(jīng)完成了合同義務。自2014年5月16日至2014年7月13日，是街道辦事處、水翁坑股份合作公司制定抽簽方案、組織村民抽簽所用時間，不應計算在景澤公司逾期交房的天數(shù)內(nèi)。第三，自合同簽訂至2007年12月26日，涉案房產(chǎn)所在項目變更了設計方案。卓云來、卓麗紅主張變更設計方案的時間應計算在逾期交房的時間內(nèi)，本院認為，卓云來、卓麗紅等村民在新的設計方案上簽名，應認定雙方協(xié)商后決定變更原設計方案。卓云來、卓麗紅認為變更設計方案令景澤公司受益，是景澤公司提出新設計方案，但卓云來、卓麗紅并未舉證證明景澤公司主動提出變更設計方案的事實，故原審法院認定系雙方協(xié)商對合同內(nèi)容變更，將變更設計方案的時間自逾期交房天數(shù)中扣減，并無不當。第四，因阻撓施工導致的延誤時間。卓云來、卓麗紅稱村民沒有實施阻撓行為，但是，從香洲區(qū)人民政府《關于水翁坑舊村改造有關問題及處理情況的報告》、2010年9月2日水翁坑村全體村民簽名的《請開發(fā)商暫停開發(fā)解決問題的函》、2012年2月29日聯(lián)調(diào)筆錄、2010年9月香灣街道辦、朝陽派出所《致水擁坑村民的一封信》的內(nèi)容看，確實存在村民阻止施工的情形，而卓云來、卓麗紅所稱景澤公司因資金問題等原因無法開工并無充分的證據(jù)證實，故原審判決認定村民存在阻撓開工的事實并將此段時間從逾期交房天數(shù)中扣減，認定事實清楚，適用法律正確。
二、計算逾期交房違約金的標準。第一，違約金計算基數(shù)即“回遷房市場價”的認定。拆遷補償安置合同第十一條第2款約定，甲方未按合同約定期限將回遷房交付給乙方使用，應支付延期交付的違約金（按回遷房市場價每日千分之一計算）。卓云來、卓麗紅主張“回遷房市場價”應為實際交房時的市場價，本院認為，《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，景澤公司在簽訂拆遷安置合同時，只可能預見到正常開工建成房產(chǎn)的時間，所以在合同中約定了交房時間為三年，景澤公司不可能預見變更方案、延遲開工等一系列事件。原審法院以合同第八條第1款約定的交房時間（2009年5月）作為確定“回遷房市場價”的基準時間，適用法律正確。第二，原審法院在審理另案時就同一回遷房區(qū)域的房產(chǎn)進行評估確定了2009年5月時房產(chǎn)的市場價，在另案判決已經(jīng)生效的情況下，可以以該評估價為依據(jù)處理本案。第三，合同約定的每日千分之一標準，系雙方真實意思表示，景澤公司認為標準過高，但未上訴，視為服判。
綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項和第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費人民幣30443元，由卓云來、卓麗紅負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長曾藝能
代理審判員王芳
代理審判員庹佳
裁判日期
二〇一五年十二月三十一日
書記員
書記員李立榮
