審理法院：齊齊哈爾市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2015）齊民一終字第204號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-06-17
審理經(jīng)過(guò)
上訴人齊齊哈爾溫商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱溫商房地產(chǎn)公司）為與被上訴人楊東拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服黑龍江省訥河市人民法院（2014）訥民初字第29號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法由審判員周虹擔(dān)任審判長(zhǎng)、審判員李穎莉、代理審判員王紅娜組成的合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理，書(shū)記員許璐璐擔(dān)任記錄。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院經(jīng)審理查明，2010年9月30日，訥河市兩改辦與楊東簽訂了非住宅房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)，約定兩改辦將楊東使用的座落于訥河市訥河鎮(zhèn)東北街的72平方米平房動(dòng)遷，動(dòng)遷后為其安置麗景名苑3號(hào)樓131平方米樓房，協(xié)議第一條第（五）項(xiàng)約定“計(jì)發(fā)一次性11個(gè)月的停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償金為79，200.00元。”第五條第（二）項(xiàng)約定“按本協(xié)議第二條第（五）項(xiàng)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，從搬遷驗(yàn)收之日起至進(jìn)戶止，按月計(jì)發(fā)停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)79，200.00元。”2010年1月5日訥河市城投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（訥河市城投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與訥河市兩改辦編制是兩個(gè)單位實(shí)際是一個(gè)單位）與溫商房地產(chǎn)公司簽訂了土地轉(zhuǎn)讓合同，并將楊東與訥河市兩改辦簽訂的拆遷合同一并轉(zhuǎn)讓給了溫商房地產(chǎn)公司，楊東與訥河市兩改辦簽訂拆遷合同所拆遷房屋坐落在轉(zhuǎn)讓土地范圍內(nèi)，溫商房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)了麗景名苑小區(qū)，并將麗景名苑小區(qū)3號(hào)樓1樓南數(shù)第三門回遷給了楊東。2011年9月份，溫商房地產(chǎn)公司通知楊東交付房屋，楊東在看過(guò)房屋后與溫商房地產(chǎn)公司發(fā)生爭(zhēng)議，未入戶。2011年10月13日，麗景名苑三號(hào)樓經(jīng)訥河市建設(shè)局審查后，發(fā)放竣工工程備案證。該工程建筑施工設(shè)計(jì)范圍包括建筑、結(jié)構(gòu)、采暖、室內(nèi)給排水、電氣，一層采暖采用地?zé)岜P管方式。2012年10月16日，在訥河市公證處的參與下，楊東自行入戶，并經(jīng)訥河市公證處公證“麗景名苑小區(qū)三號(hào)樓1樓南數(shù)第三門房屋室內(nèi)未見(jiàn)通氣排風(fēng)口，地面沒(méi)有鋪設(shè)、沒(méi)有供暖設(shè)施?！?/p>
2013年12月4日，楊東以溫商房地產(chǎn)公司為被告起訴至訥河市人民法院，要求溫商房地產(chǎn)公司給付遲延回遷造成的營(yíng)業(yè)損失97，440.00元、建設(shè)取暖設(shè)施23，000.00元、安裝排風(fēng)通風(fēng)設(shè)施18，000.00元、建設(shè)造成的遲延使用期間損失28，800.00元、證據(jù)保全公證費(fèi)1，500.00元，并承擔(dān)本案案件受理費(fèi)。
一審法院認(rèn)為
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，訥河市政府將兩改辦與楊東簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給了溫商房地產(chǎn)公司，溫商房地產(chǎn)公司與楊東之間形成了房屋拆遷安置補(bǔ)償合同關(guān)系，楊東將原有房屋交給溫商房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，溫商房地產(chǎn)公司應(yīng)按合同約定，在約定的期限內(nèi)提供符合建筑條件的房屋，現(xiàn)溫商房地產(chǎn)公司提供的住房不具備供暖設(shè)施，未達(dá)到建筑條件，屬違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
溫商房地產(chǎn)公司主張?jiān)摌且呀?jīng)驗(yàn)收備案，其已為楊東回遷的房屋安設(shè)了地?zé)嵩O(shè)施，因《中華人民共和國(guó)公證暫行條例》規(guī)定，公證處是行使國(guó)家證明權(quán)的機(jī)關(guān)，公證書(shū)是法院認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)，對(duì)于同一事項(xiàng)，其他證明與公證書(shū)不一致的，以公證書(shū)為準(zhǔn)，非經(jīng)公證程序，不得撤銷、變更公證證明，即公證書(shū)的證明效力大于竣工備案證的證明效力，故本院對(duì)溫商房地產(chǎn)公司的這一主張不予采納。
楊東主張?jiān)摌菦](méi)有通風(fēng)設(shè)備，其自行安設(shè)通風(fēng)設(shè)備的費(fèi)用應(yīng)由溫商房地產(chǎn)公司承擔(dān)，因該樓在設(shè)計(jì)時(shí)即不存在通風(fēng)設(shè)計(jì)，楊東對(duì)此是應(yīng)當(dāng)知道的，且雙方在動(dòng)遷協(xié)議中對(duì)此沒(méi)有特殊約定，故對(duì)楊東主張的安裝通風(fēng)設(shè)施的費(fèi)用及安裝期間的損失不予支持。楊東主張溫商房地產(chǎn)公司應(yīng)給付遲延回遷的損失，標(biāo)準(zhǔn)為動(dòng)遷協(xié)議規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)每月7，200.00元，時(shí)間從2011年8月30日至2012年10月16日，本院認(rèn)為因溫商房地產(chǎn)公司未安裝供熱設(shè)施，導(dǎo)致楊東未及時(shí)入住，其責(zé)任在于溫商房地產(chǎn)公司，楊東主張給付遲延回遷的損失應(yīng)予支持，但爭(zhēng)議樓房是在2011年9月30日竣工，溫商房地產(chǎn)公司庭審中也自認(rèn)2011年9月份通知楊東入住，楊東主張從2011年8月30日開(kāi)始計(jì)算遲延回遷損失無(wú)法律依據(jù)，應(yīng)從2011年9月30日開(kāi)始計(jì)算為宜，即12.5個(gè)月，每月7，200.00元，計(jì)90，000.00元。楊東主張溫商房地產(chǎn)公司應(yīng)給付其自行鋪設(shè)地?zé)岬馁M(fèi)用23，000.00元，庭審中溫商房地產(chǎn)公司雖對(duì)該價(jià)格有異議，但在庭審后溫商房地產(chǎn)公司明確表示對(duì)該價(jià)格不申請(qǐng)鑒定，故本院對(duì)楊東的這一請(qǐng)求予以支持。楊東主張因建設(shè)造成的遲延使用期間損失，并主張鋪設(shè)地?zé)峒s需70天，損失為16，800.00元，因溫商房地產(chǎn)公司未鋪設(shè)供暖設(shè)施，造成了楊東遲延使用，楊東主張?jiān)撈陂g的損失應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?，庭審中溫商房地產(chǎn)公司雖對(duì)是否具有供熱設(shè)施有異議，但對(duì)鋪設(shè)地?zé)峁┡O(shè)施的時(shí)間未提出異議，故本院對(duì)楊東的這一請(qǐng)求予以支持。楊東主張公證的費(fèi)用應(yīng)由溫商房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)，本院認(rèn)為該筆費(fèi)用系楊東是為自身利益而支出，應(yīng)由其自行負(fù)擔(dān)。綜上，原審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十九條之規(guī)定，判決：一、齊齊哈爾溫商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給付楊東賠償款共計(jì)129，800.00元，于本判決生效后十日內(nèi)給付完畢。二、駁回楊東的其它訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決規(guī)定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)3，675.00元，由楊東負(fù)擔(dān)848.08元，由齊齊哈爾溫商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2，826.92元。
上訴人訴稱
溫商房地產(chǎn)公司不服原審法院上述民事判決，向本院提起上訴稱：1、本案訴訟主體錯(cuò)誤。楊東沒(méi)有與該公司簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，該公司對(duì)楊東沒(méi)有相應(yīng)義務(wù)。2、楊東拒不交納差價(jià)款是沒(méi)有讓楊東使用房屋的根本原因。楊東私自砸壞門鎖對(duì)房屋進(jìn)行裝修使用，現(xiàn)已開(kāi)飯店?duì)I業(yè)。原審法院以遲延回遷為理由判決該公司賠償90，000.00元，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)。3、楊東對(duì)房屋擅自使用后，往地下深挖了40—50厘米，對(duì)原有地?zé)嵋呀?jīng)破壞，原審法院僅依據(jù)訥河市公證處的單方公證認(rèn)定該公司沒(méi)有安裝地?zé)嵩O(shè)施，對(duì)工程竣工備案手續(xù)置之不談，對(duì)監(jiān)理單位的驗(yàn)收和訥河市建設(shè)局的驗(yàn)收不予認(rèn)可。4、原審法院認(rèn)定自行鋪設(shè)地?zé)釙r(shí)間為70天，判決由溫商房地產(chǎn)公司承擔(dān)損失費(fèi)沒(méi)有根據(jù)。5、原審審理期限超期違反法定程序。
被上訴人辯稱
針對(duì)溫商房地產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求及理由，楊東答辯稱：1、關(guān)于訴訟主體問(wèn)題，溫商房地產(chǎn)公司曾經(jīng)起訴楊東索要房屋差價(jià)款，楊東以同樣理由反對(duì)雙方的合同關(guān)系，但是溫商房地產(chǎn)公司在該案中認(rèn)可與楊東形成合同關(guān)系，因此最終楊東也認(rèn)可判決給溫商房地產(chǎn)公司房屋差價(jià)款，對(duì)此，有雙方當(dāng)事人生效判決的認(rèn)可，雙方已經(jīng)形成了合同關(guān)系。2、監(jiān)理單位與建設(shè)局對(duì)樓房應(yīng)當(dāng)驗(yàn)收，但驗(yàn)收過(guò)程系抽查式的驗(yàn)收，不能證明一切設(shè)施都合格。即使有驗(yàn)收手續(xù)，只能說(shuō)樓房大體安全或合格。3、溫商房地產(chǎn)公司引用《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同的解釋》錯(cuò)誤，該解釋是調(diào)整開(kāi)發(fā)商與建筑商之間的工程合同的司法解釋，本案雙方糾紛中楊東是回遷戶，原審法院適用《合同法》判決正確。4、楊東鋪設(shè)地?zé)岜厝话l(fā)生損失，理應(yīng)得到賠償。5、原審法院審理期限過(guò)長(zhǎng)系為等待關(guān)聯(lián)案件的判決，溫商房地產(chǎn)公司的該項(xiàng)主張不合理。綜上，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
本院查明
本院經(jīng)二審審理，對(duì)原審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定了回遷房屋的特定用途及位置的，應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人予以及時(shí)的回遷安置。楊東作為被拆遷戶，其回遷房屋坐落于溫商房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的麗景名苑小區(qū)內(nèi)，溫商房地產(chǎn)公司要求楊東交付回遷房屋的平米差價(jià)款，系認(rèn)可將回遷安置協(xié)議上約定的回遷房屋安置給楊東，故溫商房地產(chǎn)公司有義務(wù)向楊東交付本案爭(zhēng)議房屋，本案訴訟主體并無(wú)不當(dāng)。
關(guān)于溫商房地產(chǎn)公司的責(zé)任問(wèn)題，溫商房地產(chǎn)公司有義務(wù)向楊東交付本案爭(zhēng)議房屋，其交付的房屋亦應(yīng)當(dāng)具備基本的房屋使用功能。根據(jù)訥河市公證處作出的公證書(shū)內(nèi)容，本案爭(zhēng)議房屋沒(méi)有鋪設(shè)地?zé)峁芫€，該公證書(shū)系在溫商房地產(chǎn)公司向楊東通知交付房屋后作出，其公證內(nèi)容能夠佐證楊東稱曾要求溫商房地產(chǎn)公司將地?zé)峁芫€進(jìn)行鋪設(shè)后再交房的主張，而溫商房地產(chǎn)公司雖持有竣工驗(yàn)收手續(xù)，但針對(duì)該特定位置房屋已經(jīng)由訥河市公證處對(duì)房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了證據(jù)保全，該公司沒(méi)能提供足以推翻該公證書(shū)效力的反駁證據(jù)，故原審法院采納該公證書(shū)的效力，認(rèn)定溫商房地產(chǎn)公司沒(méi)能交付合格房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并無(wú)不當(dāng)。
另外，由于溫商房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)交付的房屋沒(méi)有鋪設(shè)供暖設(shè)施的原因造成了楊東發(fā)生自行安裝供暖設(shè)施的費(fèi)用損失及該期間的經(jīng)營(yíng)損失，關(guān)于該期間的合理性問(wèn)題，溫商房地產(chǎn)公司雖提出異議，但并未提供證據(jù)予以證實(shí)，故原審判決由溫商房地產(chǎn)公司一并承擔(dān)兩項(xiàng)損失亦無(wú)不當(dāng)。
同時(shí)，由于本案訴訟過(guò)程中，溫商房地產(chǎn)公司作為原告起訴楊東的相關(guān)案件正在處理過(guò)程中，原審法院待另案裁判結(jié)果作出后再作出本案判決，并不違反法定程序。
綜上，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確。溫商房地產(chǎn)公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。故依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2，826.92元，由齊齊哈爾溫商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)周虹
審判員李穎莉
代理審判員王紅娜
裁判日期
二〇一五年六月十七日
書(shū)記員
書(shū)記員許璐璐
