審理法院：呼和浩特市玉泉區(qū)人民法院
案號(hào)：（2015）玉民一初字第00105號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-05-26
審理經(jīng)過(guò)
原告要亮栓訴被告內(nèi)蒙古聞都置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱聞都公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2015年2月3日立案受理，依法由審判員楊有仁適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告要亮栓及其委托代理人周海濤、王慧，被告聞都公司的委托代理人白喜文、蘇歡，到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告要亮栓訴稱，2011年6月17日，原告與被告簽訂了《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》，通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換結(jié)合互補(bǔ)差價(jià)的方式將原告安置至玉泉區(qū)五里營(yíng)的回遷樓，回遷安置的房屋為面積96.35平米。根據(jù)雙方合同第七條的約定，如被告逾期交付房屋，每日按照原告已付購(gòu)房款的萬(wàn)分之五支付違約金。現(xiàn)被告于2014年10月10日公布了《關(guān)于聞都世界城交付五里營(yíng)回遷樓相關(guān)事宜的通知》，通知可以向原告交付房屋，但無(wú)論從房屋被拆遷后的24個(gè)月過(guò)渡期起算，還是從合同約定的2013年6月30日應(yīng)當(dāng)交付回遷安置房的日期起算，被告均存在逾期交付房屋的違約事實(shí)。鑒于此，原告根據(jù)逾期交付房屋應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的合同約定，請(qǐng)求判決被告支付逾期交付房屋的違約金78573元。
被告辯稱
被告聞都公司辯稱，我們對(duì)回遷安置的房屋逾期交房是認(rèn)可的。我們認(rèn)為違約責(zé)任的計(jì)算時(shí)間段是2013年6月30日至2014年8月29日。我們除了報(bào)紙公告外還在小區(qū)張貼了通告，通告日期是2014年8月25號(hào)。我們認(rèn)為承擔(dān)違約責(zé)任的主體不是聞都公司和天璽公司，理由是內(nèi)蒙古天璽公司與呼和浩特市土地收儲(chǔ)中心和呼和浩特市玉泉區(qū)人民政府簽訂了委托代建協(xié)議，內(nèi)蒙古天璽公司或聞都置業(yè)只是代政府建設(shè)回遷安置房，無(wú)論是聞都還是天璽都是代理人。該區(qū)塊1-5號(hào)樓我們有拆遷安置補(bǔ)償方案，方案明確了逾期交房如何向回遷戶或者被征收單位來(lái)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，逾期之日起承擔(dān)雙倍過(guò)渡費(fèi)，每個(gè)月1200元。雙方簽訂的回遷安置合同是玉泉區(qū)人民政府法制辦在國(guó)務(wù)院出臺(tái)集體土地征收條例之前印制的制式合同，并不是本案被告的真實(shí)意思表示，逾期交房每日萬(wàn)分之五的違約金我們認(rèn)為是過(guò)高的，同時(shí)與安置補(bǔ)償方案與政府令所規(guī)定的是相違背的。作為本案的被告也會(huì)正視我們給回遷戶違約交房的行為，我們可以協(xié)商，雙倍過(guò)渡費(fèi)可以給，領(lǐng)取雙倍過(guò)渡費(fèi)也進(jìn)行了通知，其中9戶也領(lǐng)取了雙倍過(guò)渡費(fèi)。
原告要亮栓為主張?jiān)V訟請(qǐng)求提供如下證據(jù)：證據(jù)1.《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》，證明原告房屋被拆遷后，與被告簽訂了《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》，該合同合法有效，合同條款對(duì)雙方具有約束力。合同中約定原告回遷房屋為二套。合同第七條約定，如被告逾期交房，應(yīng)自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。合同中第五條約定被告的交房時(shí)間為2012年12月31日，至被告于2014年10月10日公布的《關(guān)于聞都世界城交付五里營(yíng)回遷樓相關(guān)事宜的通知》之前一日，被告已經(jīng)逾期交房466天。被告應(yīng)承擔(dān)的違約金為（96.35）平米×3500元／平米×萬(wàn)分之五×466天=78573元。
證據(jù)2.《關(guān)于聞都世界城交付五里營(yíng)回遷樓相關(guān)事宜的通知》，證明被告在通知中公布1-4號(hào)樓面積結(jié)算的單價(jià)為3500元／平米，原告認(rèn)為該價(jià)格符合客觀情況，對(duì)此房屋單價(jià)予以認(rèn)可。通知中第五條內(nèi)容為"《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》中第七條違約金因發(fā)放了雙倍過(guò)渡費(fèi)，不再補(bǔ)償"。被告在此認(rèn)可房屋回遷合同中約定逾期交房的違約金條款，但原告認(rèn)為過(guò)渡費(fèi)是在拆遷過(guò)程中按照拆遷合同中約定，屬于不同的法律關(guān)系，不能互相替代。通知告知最后辦理回遷手續(xù)的時(shí)間是從2014年10月10日至2014年11月30日，為此原告認(rèn)為被告房屋的交付時(shí)間為2014年10月10日，原告要求支付逾期交房的違約金計(jì)算至前一日即2014年10月9日，通知的下發(fā)主體為聞都置業(yè)，證明聞都置業(yè)扔為回遷合同履行的主體。
被告聞都公司對(duì)原告要亮栓提供的證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)1.真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可證明問(wèn)題，應(yīng)該支付雙倍過(guò)渡費(fèi)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，不再承擔(dān)其他違約金。
對(duì)證據(jù)2.真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可證明問(wèn)題，我方早已報(bào)紙公告原告可以交房是2014年8月29日。承擔(dān)違約責(zé)任是甲方按日向乙方支付已交房款的萬(wàn)分之五，原告所計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)也不合符第七條的規(guī)定，已交房款也不等于房屋總價(jià)款。
被告聞都公司為支持辯稱理由提供如下證據(jù)：《拆遷房屋安置補(bǔ)償協(xié)議書》、回遷安置住房合同、政府令、五里營(yíng)村區(qū)塊安置方案、委托建設(shè)協(xié)議書、報(bào)告、實(shí)施協(xié)議書、函、通知、報(bào)紙公告、通告，證明我們只應(yīng)該支付雙倍過(guò)渡費(fèi)，被告應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任的是逾期交房的雙倍過(guò)渡費(fèi)的違約責(zé)任。約定的違約金不符合情況，這個(gè)約定的違約金過(guò)高；開(kāi)發(fā)竣工的時(shí)間是2014年12月31日，從這個(gè)角度上政府委托我們干的，我們只是代建，從這一點(diǎn)上我們沒(méi)有違約。違約責(zé)任應(yīng)該是政府承擔(dān)。公告和通告證明被告在2014年7月29日前已經(jīng)具備了交房條件。
原告要亮栓對(duì)被告聞都公司提供的證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)為：違約金約定是否合法，我認(rèn)為合同不管誰(shuí)提供，只要雙方對(duì)合同簽字認(rèn)可，那么這個(gè)合同對(duì)雙方還是有約束力的。政府令只是地方法規(guī)，合同約定只要不違反法律法規(guī)，那么合同對(duì)雙方是具有約束力的。安置協(xié)議書在前，是雙方達(dá)成的臨時(shí)協(xié)議，最終被2010年12月22日所簽訂的合同完全替代。過(guò)渡費(fèi)不能代替違約金，違約金不能代替過(guò)渡費(fèi)。被告提供的公告對(duì)真實(shí)性是認(rèn)可的，對(duì)內(nèi)容合法性不認(rèn)可，房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，雖然公告中闡述了1-4號(hào)回遷樓已經(jīng)竣工，竣工的證明文件被告也沒(méi)有出示，未竣工的不能出售也不能交付；通告真實(shí)性不認(rèn)可；房屋沒(méi)有差價(jià)，拆遷后聞都置業(yè)還補(bǔ)償了沒(méi)有回遷房的房款差價(jià)。
本院查明
經(jīng)審理查明，2011年2月28日，要亮栓與呼和浩特興蒙基本建設(shè)拆遷有限責(zé)任公司簽訂《拆遷房屋補(bǔ)償安置協(xié)議書》，被拆遷人為要亮栓，拆遷地址玉泉區(qū)五里營(yíng)村中營(yíng)占地面積172.5平方米，其中約定過(guò)渡費(fèi)為每月600元，過(guò)渡時(shí)間24個(gè)月，過(guò)渡費(fèi)合計(jì)14400元。
2011年6月22日，甲方內(nèi)蒙古聞都置業(yè)有限責(zé)任公司與乙方要亮栓簽訂了《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》，約定：乙方在呼和浩特市呼郊西菜園鄉(xiāng)五里營(yíng)村有正式住房1間，建筑面積172.5平方米，產(chǎn)權(quán)所有人要亮栓；乙方自愿回遷安置住房，其住房為玉泉區(qū)五住房，建筑面積96.35平方米；拆遷歸屬私產(chǎn)；拆遷面積172.5平方米；回遷安置住房退房屋差價(jià)3189元；甲方交付乙方安置住房的日期為2013年6月30日；甲方的違約責(zé)任：除本合同第五條規(guī)定的特殊情況外，甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該安置住房交付乙方使用，逾期時(shí)間自本合同第五條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金；雙方約定合同附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力，本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
2014年10月10日，內(nèi)蒙古聞都置業(yè)有限責(zé)任公司出具《關(guān)于聞都世界城交付五里營(yíng)回遷樓相關(guān)事宜的通知》，一、已竣工的1-4號(hào)樓超出回遷合同簽訂面積3平方米（含3平方米）內(nèi)的按每平方米3500元收費(fèi)，超出回遷合同簽訂面積3平方米以外的不收取費(fèi)用；小于回遷合同簽訂面積的按每平方米3500元退還拆遷戶，二、拆遷戶的回遷房全部在1-4號(hào)樓的延期過(guò)渡費(fèi)按雙倍（每月1200元）支付至2014年9月25日。三、拆遷戶的回遷房全部在5號(hào)樓的延期過(guò)渡費(fèi)按雙倍（每月1200元）支付至2014年12月31日，此后的雙倍過(guò)渡費(fèi)每半年發(fā)放一次，直到交房。四、1-5號(hào)樓都有回遷房的拆遷戶，5號(hào)樓沒(méi)交工的延期過(guò)渡費(fèi)按5號(hào)樓未回遷面積占回遷總面積比例給予雙倍發(fā)放，發(fā)放日期按第三條執(zhí)行。五、《呼和浩特市房屋拆遷安置住房合同》中第七條違約金因發(fā)放了雙倍過(guò)渡費(fèi)，不再補(bǔ)償。六、直系親屬持拆遷戶主的戶口本、身份證、村委會(huì)證明，經(jīng)聞都置業(yè)有限公司審核后可以辦理分戶手續(xù)。以上各項(xiàng)事宜辦理時(shí)間從2014年10月10日至2014年11月30日止，望拆遷戶到聞都置業(yè)有限公司回遷房辦公室辦理手續(xù)，逾期未辦理者責(zé)任自負(fù)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，原告要亮栓與被告內(nèi)蒙古聞都置業(yè)有限責(zé)任公司簽訂的《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效。內(nèi)蒙古聞都置業(yè)有限責(zé)任公司未按合同約定期限將房屋交付王海林的行為，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的逾期交房違約責(zé)任，故對(duì)原告要亮栓要求被告內(nèi)蒙古聞都置業(yè)有限責(zé)任公司支付逾期交付房屋的違約金的訴訟請(qǐng)求，本院參照雙方簽訂的《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》中的《拆遷房屋補(bǔ)償安置協(xié)議書》中約定的過(guò)渡費(fèi)每戶每月600元的雙倍予以調(diào)整保護(hù)。在內(nèi)蒙古聞都置業(yè)有限責(zé)任公司出具《關(guān)于聞都世界城交付五里營(yíng)回遷樓相關(guān)事宜的通知》后，已有部分回遷戶按約定雙倍領(lǐng)取了過(guò)渡費(fèi)，出于公平原則考慮，對(duì)原告要亮栓要求支付違約金的請(qǐng)求，本院支持18600元（從2013年7月1日至2014年10月10日，按15.5個(gè)月計(jì)算，1200元×15.5個(gè)月=18600元）；因雙方簽訂的《呼和浩特市房屋拆遷回遷安置住房合同》約定的違約金過(guò)高，被告在庭審過(guò)程中要求依法調(diào)整的辯稱理由成立，本院予以采納。對(duì)要亮栓的其他訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告內(nèi)蒙古聞都置業(yè)有限責(zé)任公司在判決生效后立即支付原告要亮栓違約金18600元。
二、駁回原告要亮栓的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1764元，原告要亮栓承擔(dān)749元，被告內(nèi)蒙古聞都置業(yè)有限責(zé)任公司承擔(dān)133元，本院退還原告要亮栓882元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于呼和浩特市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判員楊有仁
裁判日期
二〇一五年五月二十六日
書記員
書記員張猛
