審理法院：北京市第二中級人民法院
案號：（2015）二中民終字第05406號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-06-17
審理經(jīng)過
上訴人孫芳潤、北京東方置地投資發(fā)展有限公司（以下簡稱東方置地公司）因房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，均不服北京市東城區(qū)人民法院（2014）東民初字第10333號民事判決，分別向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了此案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審原告訴稱
2014年8月，孫芳潤起訴至原審法院稱：1998年11月23日，我與北京市東城區(qū)住宅建設(shè)開發(fā)公司（現(xiàn)更名為北京東方置地投資發(fā)展有限公司,以下簡稱東方置地公司）簽訂《北京市城市住宅房屋拆遷安置補(bǔ)助協(xié)議書》（以下簡稱《拆遷安置協(xié)議》），約定在過渡期滿后，東方置地公司將我安置到×××小區(qū)8-5-101號房屋（現(xiàn)該房屋由我實際居住）。我在交清一切費(fèi)用（包括購房款和大修基金）后，于2001年11月回遷入住，并按協(xié)議書的約定服從當(dāng)?shù)?、區(qū)人民政府和房屋產(chǎn)權(quán)單位住房制度改革。1998年東政房改辦字第32號批復(fù)第4條規(guī)定，東方置地公司應(yīng)為購房戶辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。但從我回遷入住至今已經(jīng)12年有余，東方置地公司一直未為我辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，給我造成諸多不便。故我起訴要求：一、東方置地公司在判決生效后6個月內(nèi)對北京市東城區(qū)×××1號院回遷樓工程按北京市規(guī)劃委員會的要求進(jìn)行整改。具體整改內(nèi)容為：1、將×××1號院8、9號樓北側(cè)及9號樓西側(cè)待征地上的違法建設(shè)拆除；2、將×××1號院每個樓門對應(yīng)的樓頂所打的洞恢復(fù)原狀；3、×××1號院9號樓地下室被東方置地公司及天石恒公司改作了群租房，應(yīng)當(dāng)予以整改；4、地下車庫出入口未按北京市規(guī)劃委員會批準(zhǔn)的圖紙施工，要求按圖紙進(jìn)行整改。二、在東方置地公司通過北京市規(guī)劃委員會驗收并取得房屋產(chǎn)權(quán)初始登記后30日內(nèi)為我辦理北京市東城區(qū)×××1號院8號樓5單元101號房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至我名下，轉(zhuǎn)移登記過程中所發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)由東方置地公司承擔(dān)。三、要求法院判定東方置地公司將回遷協(xié)議約定的內(nèi)容中的重要債務(wù)（辦理合格回遷房與房改房產(chǎn)權(quán)）未經(jīng)我同意私自出賣轉(zhuǎn)移給北京天石恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天石恒公司）非法無效。四、本案訴訟費(fèi)由東方置地公司承擔(dān)。
一審被告辯稱
東方置地公司答辯稱：孫芳潤所居住的×××1號院的建設(shè)單位并非我公司，我公司無權(quán)為孫芳潤辦理房屋所有權(quán)證，而且之前人民法院曾作出過類似判決，判決結(jié)果也并不是由我公司單獨(dú)為孫芳潤辦理房屋所有權(quán)證。關(guān)于孫芳潤提出的各項要求，我公司無權(quán)實施。另外，孫芳潤的房屋所有權(quán)證已基本辦理完畢，孫芳潤與天石恒公司已將辦理房屋所有權(quán)證相關(guān)事宜及應(yīng)各自提交的手續(xù)辦理完畢。在整個辦理房屋所有權(quán)證流程及手續(xù)中，沒有應(yīng)由我公司盡到的義務(wù)，也沒有我公司應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。孫芳潤要求我公司辦理房屋所有權(quán)證不符合法律規(guī)定。綜上，我公司不同意孫芳潤的訴訟請求。
天石恒公司述稱：1、關(guān)于孫芳潤要求整改的訴訟請求，我公司做不到。2、我公司系×××1號院的開發(fā)建設(shè)單位，涉訴房屋的房屋所有權(quán)證只能由我公司來辦理，不應(yīng)由東方置地公司辦理。2009年以來，我公司就陸續(xù)給小區(qū)業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證，且現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)一半以上的業(yè)主都已辦理房屋所有權(quán)證。3、關(guān)于孫芳潤的第二項訴訟請求，我公司無法按照孫芳潤所提的訴訟請求為孫芳潤辦理房屋所有權(quán)證，我公司可以按照正常的房改房政策為業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證。孫芳潤于2009年就曾在我公司處登記過要辦理房屋所有權(quán)證，但后來不知何故沒有辦理。孫芳潤對應(yīng)當(dāng)由我公司辦理房屋所有權(quán)證是知情的。4、關(guān)于孫芳潤提出的規(guī)劃問題，應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃部門解決。規(guī)劃問題不影響雙方辦理房屋所有權(quán)證。綜上，我公司不同意孫芳潤的訴訟請求。
一審法院查明
原審法院經(jīng)審理查明：東方置地公司原名稱為北京市東城區(qū)住宅建設(shè)開發(fā)公司（以下簡稱東開公司），2003年3月12日更為現(xiàn)名。
1993年1月21日，北京市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)（92）市規(guī)地字第6號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，批準(zhǔn)東開公司對北京市東城區(qū)安定門內(nèi)東側(cè)8.58公頃的用地面積進(jìn)行危舊房改造。
1997年6月10日，北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會作出京建開[1997]236號《關(guān)于成立北京天石恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的批復(fù)》，同意東開公司關(guān)于成立天石恒公司的請示，批準(zhǔn)天石恒公司的經(jīng)營范圍為東城區(qū)安內(nèi)×××危改小區(qū)8、9、13、14、15號5棟樓的多層住宅的開發(fā)、建設(shè)，經(jīng)營、銷售商品房等。此后，天石恒公司經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記成立。
1998年11月23日，孫芳潤與東開公司簽訂了編號為1-45的《拆遷安置協(xié)議》。該協(xié)議主要約定：東開公司對孫芳潤位于本市東城區(qū)×××9號后門、居住面積共43.2平方米的3間正式住房進(jìn)行拆遷；孫芳潤自行周轉(zhuǎn)，過渡期為1998年11月23日起至2000年5月10止，過渡期滿后安置到東城區(qū)×××小區(qū)8號樓5單元101室（施工樓號），該房屋為2間，居住面積為62.24平方米；東開公司應(yīng)保證孫芳潤按期遷入新址等。
2000年，天石恒公司經(jīng)北京市規(guī)劃管理委員會審批，先后取得了編號為2000-規(guī)建字-1366號和2000-規(guī)建字-1503號的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，成為涉訴×××小區(qū)的建設(shè)單位，并委托測繪單位完成對涉訴×××小區(qū)內(nèi)建設(shè)房屋面積的實測工作等。
2001年，孫芳潤辦理回遷手續(xù)，實際入住涉訴房屋至今。2009年12月22日，孫芳潤與天石恒公司簽訂《房屋買賣合同書》，約定孫芳潤按成本價向天石恒公司購買涉訴房屋。根據(jù)《拆遷安置協(xié)議》，孫芳潤的安置住房為×××小區(qū)8號樓5單元101號，現(xiàn)變更為×××1號院8號樓5單元101號（經(jīng)公安部門批準(zhǔn)的門牌樓號），該房屋實測面積為67.29平方米。孫芳潤稱該《房屋買賣合同書》是在上當(dāng)受騙的情況下簽訂的。
另查：2009年3月2日，北京市規(guī)劃委員會向北京市東城區(qū)人民政府發(fā)送《關(guān)于依法處理違法建設(shè)的函》（市規(guī)函[2009]311號），該函載明：經(jīng)調(diào)查，天石恒公司在北京市東城區(qū)×××1號院9號樓頂建設(shè)的擴(kuò)建工程，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，屬違法建設(shè)。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門已于2009年1月13日作出對該違法建設(shè)《責(zé)令限期拆除通知書》的決定。請貴區(qū)政府組織相關(guān)部門對該違法建設(shè)依法嚴(yán)肅處理。北京市規(guī)劃委員會于2009年1月13日作出的（2009）規(guī)執(zhí)拆字第002號《責(zé)令限期拆除通知書》載明：經(jīng)查，天石恒公司于2008年11月4日，在×××1號院9號樓頂建設(shè)的擴(kuò)建工程，建筑面積45.6平方米，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門審批，擅自將原有平臺擴(kuò)建為房屋，面積45.6平方米，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，此建設(shè)工程屬于違法建設(shè)；并責(zé)令天石恒公司于2009年2月15日前將上述違法建設(shè)無條件拆除。如逾期不拆除，城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門將依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十八條第一款規(guī)定，由建設(shè)工程所在地縣級以上地方人民政府責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強(qiáng)制拆除等措施。天石恒公司表示，該違法建設(shè)系個別業(yè)主所為。孫芳潤對此表示不認(rèn)可。
再查：涉訴房屋未辦理初始登記，正式坐落地址為北京市東城區(qū)×××1號院8號樓5單元101號。該房屋上現(xiàn)無查封、抵押情況。
上述事實，有雙方當(dāng)事人陳述、《北京市城市住宅房屋拆遷安置補(bǔ)助協(xié)議書》、（2012）二中民終字第15501號民事判決書等證據(jù)在案佐證。
一審法院認(rèn)為
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：依法成立的合同受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。根據(jù)本案查明的事實，孫芳潤、東方置地公司因拆遷事宜于1998年簽訂的《拆遷安置協(xié)議》，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方約定，東方置地公司對孫芳潤的原住房予以拆遷，并負(fù)責(zé)進(jìn)行安置。此后，有關(guān)文件證實，東方置地公司與天石恒公司進(jìn)行涉案小區(qū)項目的合作開發(fā)，且由天石恒公司取得了涉案小區(qū)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等相關(guān)拆遷建設(shè)的審批手續(xù)，成為涉案小區(qū)的建設(shè)單位。此后，天石恒公司對涉案小區(qū)進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，并與孫芳潤簽訂了《房屋買賣合同書》，天石恒公司負(fù)有為孫芳潤辦理房屋所有權(quán)登記之義務(wù)。故孫芳潤所稱天石恒公司不應(yīng)成為本案當(dāng)事人，因無法律依據(jù)，法院不予支持。關(guān)于東方置地公司，因其系《拆遷安置協(xié)議》的相對方，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。現(xiàn)天石恒公司亦表示同意為孫芳潤辦理涉訴房屋的所有權(quán)登記。關(guān)于孫芳潤要求辦理涉訴房屋所有權(quán)登記的訴訟請求，理由正當(dāng)，法院予以支持。關(guān)于孫芳潤要求東方置地公司按規(guī)劃部門要求進(jìn)行整改的訴訟請求，不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍，法院不予處理。關(guān)于孫芳潤要求東方置地公司通過規(guī)劃部門驗收，并取得房屋初始登記的訴訟請求，無合同依據(jù)，法院不予支持。關(guān)于孫芳潤要求法院判定東方置地公司將回遷協(xié)議約定的內(nèi)容中的重要債務(wù)（辦理合格回遷房與房改房產(chǎn)權(quán)）未經(jīng)孫芳潤同意私自出賣轉(zhuǎn)移給天石恒公司非法無效的訴訟請求，因東方置地公司依據(jù)與孫芳潤簽訂的《拆遷安置協(xié)議》對上述債務(wù)仍負(fù)有相應(yīng)義務(wù)，故天石恒公司在負(fù)擔(dān)上述債務(wù)上，構(gòu)成債務(wù)加入，而非債務(wù)轉(zhuǎn)移，孫芳潤的該項訴訟請求，缺乏依據(jù)，法院不予支持。據(jù)此，原審法院于2015年3月判決：一、北京東方置地投資發(fā)展有限公司及北京天石恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后十五日內(nèi)，共同履行為孫芳潤辦理北京市東城區(qū)×××一號院八號樓五單元一〇一號房屋所有權(quán)登記之義務(wù)，將該房屋所有權(quán)登記至孫芳潤名下，辦理上述所有權(quán)登記所需費(fèi)用由北京東方置地投資發(fā)展有限公司及北京天石恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按相關(guān)法律規(guī)定各自承擔(dān)；二、駁回孫芳潤的其他訴訟請求。
上訴人訴稱
判決后，孫芳潤、東方置地公司均不服，分別上訴至本院。孫芳潤上訴請求撤銷原審判決，改判支持其原審的全部訴訟請求。其主要上訴理由為：一審程序違法，立案之后至通知開庭無任何手續(xù)、簡易程序及普通程序均超時、多次制止孫芳潤陳述、法庭秩序管理規(guī)則嚴(yán)重不公平、急促要求孫芳潤對偽證進(jìn)行確認(rèn)。一審實體違法，采信孫芳潤在被欺騙情況下與天石恒公司簽訂的無效的《房屋買賣合同書》，錯誤追加天石恒公司，而且從《房屋買賣合同書》也無法推導(dǎo)出天石恒公司具有為涉訴房屋辦理房改所有權(quán)登記的義務(wù)。天石恒公司的經(jīng)營權(quán)僅限于商品房，不具有參與回遷居民房產(chǎn)證辦理的權(quán)利。孫芳潤與東方置地公司簽訂《拆遷安置協(xié)議》構(gòu)成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，未經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可，具有不可轉(zhuǎn)讓性，一審判決中所謂債務(wù)加入是違法的。孫芳潤正就（2012）二中民終字第15501號判決上訪，該判決在這里卻被引做例案。東方置地公司應(yīng)該為孫芳潤辦理拆除違法建設(shè)、通過規(guī)劃驗收的、經(jīng)過國家產(chǎn)權(quán)登記的合格回遷房。孫芳潤提供了《通知》作為新證據(jù)。東方置地公司上訴請求撤銷原審判決，改判由天石恒公司為孫芳潤辦理涉訴房屋所有權(quán)證。其主要上訴理由為：依據(jù)《拆遷安置協(xié)議》，東方置地公司并無義務(wù)為涉訴房屋辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位天石恒公司辦理。東方置地公司不是訴爭房屋的開發(fā)建設(shè)單位、也不是大產(chǎn)權(quán)人、更不是東城區(qū)建委協(xié)調(diào)會中確定的辦證主體，并無權(quán)利辦理×××小區(qū)的產(chǎn)權(quán)登記，一審法院判決東方置地公司承擔(dān)辦證義務(wù)，不具有可執(zhí)行性。
本院查明
本院經(jīng)審理查明的事實與上述原審法院經(jīng)審理查明的事實無異，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：關(guān)于孫芳潤要求撤銷原審判決，改判支持其原審的全部訴訟請求的上訴請求。根據(jù)本案查明的事實，東方置地公司與天石恒公司對涉訴房屋進(jìn)行合作開發(fā)，天石恒公司取得合法審批手續(xù)，成為涉訴房屋的建設(shè)單位，并與孫芳潤簽訂了《房屋買賣合同書》，故天石恒公司亦有義務(wù)為孫芳潤辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。原審法院為保障當(dāng)事人合法權(quán)益，綜合考慮案件的實際情況，依職權(quán)追加天石恒公司為第三人參加訴訟，并無不當(dāng)。孫芳潤要求東方置地公司按北京市規(guī)劃委員會要求進(jìn)行整改，不屬于人民法院民事訴訟的受案范圍，原審法院不予處理，并無不當(dāng)，本院予以維持。孫芳潤要求東方置地公司通過規(guī)劃部門驗收、并取得房屋初始登記，缺乏依據(jù)，原審法院未予支持，并無不當(dāng)，本院予以維持。因依據(jù)《拆遷安置協(xié)議》，東方置地公司仍對孫芳潤承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，天石恒公司的加入只是增加了履行相應(yīng)義務(wù)的主體，并不構(gòu)成債務(wù)轉(zhuǎn)移，故孫芳潤要求法院判定東方置地公司將回遷協(xié)議約定的內(nèi)容中的重要債務(wù)（辦理合格回遷房與房改房產(chǎn)權(quán)）未經(jīng)孫芳潤同意私自出賣轉(zhuǎn)移給天石恒公司非法無效，缺乏依據(jù)，原審法院未予支持，并無不當(dāng)，本院予以維持。故孫芳潤的上訴請求缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于東方置地公司要求撤銷原審判決，改判由天石恒公司為孫芳潤辦理涉訴房屋所有權(quán)證的上訴請求。東方置地公司與孫芳潤簽訂的《拆遷安置協(xié)議》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。根據(jù)《拆遷安置協(xié)議》的約定，東方置地公司對孫芳潤的原住房予以拆除，并負(fù)責(zé)將孫芳潤安置到涉訴房屋?，F(xiàn)涉訴房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記仍未辦理，東方置地公司尚未盡到對孫芳潤妥善安置的合同義務(wù)，孫芳潤起訴要求東方置地公司為其辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持，故東方置地公司的上訴請求缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，孫芳潤與東方置地公司的上訴請求均缺乏事實及法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決處理正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，本院判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)70元，由北京東方置地投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交至原審法院）。二審案件受理費(fèi)70元，由孫芳潤負(fù)擔(dān)35元（已交納），由北京東方置地投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)35元（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長顧國增
代理審判員
王佳
代理審判員
李漢一
裁判日期
二Ο一五年六月十七日
書記員
書記員史天予
