審理法院：成都市中級人民法院
案號：（2014）成民終字第5287號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-12-09
審理經(jīng)過
上訴人周發(fā)貴因與被上訴人成都市成華區(qū)統(tǒng)一建設辦公室（以下簡稱成華區(qū)統(tǒng)建辦）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服四川省成都市成華區(qū)人民法院（2014）成華民初字第953號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年9月25日立案受理后，依法組成合議庭于2014年11月24日公開開庭審理了本案。上訴人周發(fā)貴及其委托代理人鐘光毅，被上訴人成華區(qū)統(tǒng)建辦委托代理人薛夢到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
一審法院查明
原審法院查明：周發(fā)貴系成都市輕型機動車廠職工，于1968年4月從龍?zhí)端孪陆?5號廠區(qū)宿舍搬遷到龍?zhí)端禄鹕駨R東街13號居住。周發(fā)貴居住面積涉及公轉(zhuǎn)私住房39.6㎡及廠自建平房153㎡。1978年至1981年，廠里進行危房改建，周發(fā)貴房屋未列入改建范圍。1982年，周發(fā)貴將使用的153㎡房屋購買并予以改建。1989年9月10日，成都市金牛區(qū)國土局向周發(fā)貴核發(fā)了國有土地使用權證書。
2007年舊房改造，成華區(qū)統(tǒng)建辦對周發(fā)貴房屋進行測量。經(jīng)測量，周發(fā)貴房屋面積533.59㎡，過道面積86.8㎡，一層臺階梯步26.44㎡，簡易搭建38.61㎡，水池18.59㎡，合計面積704.03㎡。成華區(qū)統(tǒng)建辦根據(jù)周發(fā)貴房屋結構及附屬建筑修建情況，將一層臺階梯步、簡易搭建、水池面積折半補償。有效補償面積共計662.21㎡，其中住房153㎡、營業(yè)房39.6㎡按有證面積補償，其余469.61㎡按無證臨時建筑補償。
2008年12月11日，周發(fā)貴與成華區(qū)統(tǒng)建辦簽訂了《成都市城鎮(zhèn)房屋拆遷補償安置合同》，合同約定由成華區(qū)統(tǒng)建辦對周發(fā)貴位于成華區(qū)龍?zhí)端孪陆?5號的房屋予以拆除并進行補償，周發(fā)貴房屋按有證面積192.6㎡（住房153㎡，營業(yè)房39.6㎡）予以補償。成華區(qū)統(tǒng)建辦對周發(fā)貴無證的臨時建筑469.61㎡、機井、天然氣、動力專線等補償未在拆遷安置協(xié)議中約定，由周發(fā)貴于2008年12月12日在《拆遷安置補償單》上簽字領取。具體補償事項如下：
（一）有證房屋拆遷補償
1、住房153㎡，按1821元／㎡補償278613元；
2、營業(yè)房39.6㎡，按5003元／㎡補償198119元。
（二）安置房屋地址及價款
1、“龍湖麗景”B期6棟1-113號營業(yè)房，建筑面積55.78㎡，含梯間面積18.37㎡，公攤面積4.33㎡。計價面積33.08㎡，單價6450元／㎡，合計213366元；
2、“龍湖麗景”B期6棟1-114號營業(yè)房，建筑面積55.78㎡，含梯間面積18.37㎡，公攤面積4.33㎡。計價面積33.08㎡，單價6450元／㎡，合計213366元；
3、“龍湖麗景”A期5棟4-1104號套三住宅，建筑面積108.29㎡，含梯間面積12.53㎡，公攤面積5.94㎡。計價面積89.82㎡，單價2448元／㎡，合計219879元；
4、“龍湖麗景”B期5棟3-305號套三住宅，建筑面積101.3㎡，含梯間面積15.61㎡，公攤面積1.99㎡。計價面積83.70㎡，單價2077元／㎡，合計173845元；
5、“龍湖麗景”B期5棟2-306號套三住宅，建筑面積101.3㎡，含梯間面積15.61㎡，公攤面積1.99㎡。計價面積83.70㎡，單價2077元／㎡，合計173845元。
周發(fā)貴、成華區(qū)統(tǒng)建辦雙方實行產(chǎn)權調(diào)換，住宅部分由周發(fā)貴補成華區(qū)統(tǒng)建辦房屋差價288956元，周發(fā)貴一次性付清享受30%優(yōu)惠計86687元，周發(fā)貴應支付房屋差價202269元；營業(yè)房部分周發(fā)貴補成華區(qū)統(tǒng)建辦房屋差價228613元（其中簽合同后周發(fā)貴應首付30%為68584元，未付），周發(fā)貴欠成華區(qū)統(tǒng)建辦房屋款合計430882元。該款周發(fā)貴至今未支付成華區(qū)統(tǒng)建辦。
（三）其他補償
1、無證臨時建筑物469.61㎡（662.21㎡-192.6㎡），按1200元／㎡補償計563532元；
2、機井、天然氣、動力專線補償202705元；
3、18個月的臨時安置補助費27540元、停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟損失費86819元、其他補償（搬家補助費、電表遷裝費、電話移機費、光遷入戶費、空調(diào)移機費合計）7678元，合計122037元；
4、過度費上浮20%計5508元，臨時安置補助費基價外補助1980元，搬家獎5000元，搬家費上浮20%計120元，合計12608元。
以上補償?shù)?項122037元在《成都市城鎮(zhèn)房屋拆遷補償安置合同》中約定，第1、2、4項合計778845元在《拆遷安置補償單》上簽字確認。以上1-4項合計900882元。
2008年12月11日，成華區(qū)統(tǒng)建辦通知周發(fā)貴領取拆遷安置補償款。2008年12月12日，周發(fā)貴簽字領取補償款900882元，但該款未在簽字當日支付。同日，周發(fā)貴向成華區(qū)統(tǒng)建辦繳納營業(yè)房拆遷安置補償首付款68584元，該款也未實際支付。2009年1月4日，成華區(qū)統(tǒng)建辦向周發(fā)貴出具拆遷安置房補差款68584元的票據(jù)，并將余下拆遷安置補償款832298元支付周發(fā)貴。
2010年12月8日，成華區(qū)統(tǒng)建辦將龍湖麗景A期5棟4-1104號房屋交付周發(fā)貴，周發(fā)貴裝修入住至今。該房屋經(jīng)檢測套型為三室二廳，套內(nèi)面積99.53㎡，公攤面積19.93㎡，面積合計119.46㎡。其他四套房屋，成華區(qū)統(tǒng)建辦尚未向周發(fā)貴交付。
原審法院認定上述事實，采信了國土證、營業(yè)執(zhí)照和拆遷許可證、周發(fā)貴房屋面積圖紙、《成都市城鎮(zhèn)房屋拆遷補償安置合同》及其附件、《拆遷安置補償單》、領房通知單、套三的戶型圖紙等證據(jù)。
周發(fā)貴在一審中的訴訟請求是：1、判令成華區(qū)統(tǒng)建辦按照2008第0181號《成都市城鎮(zhèn)房屋拆遷補償安置合同》附件三的約定，向周發(fā)貴提供套三的住房；2、判令成華區(qū)統(tǒng)建辦依照拆遷補償安置方案704.03平米的面積對周發(fā)貴進行拆遷安置補償，包括進行房屋置換、支付過度費、搬家費及其他補償；3、判令成華區(qū)統(tǒng)建辦承擔本案訴訟費。
一審法院認為
原審法院認為，周發(fā)貴與成華區(qū)統(tǒng)建辦于2008年12月11日簽訂的《成都市城鎮(zhèn)房屋拆遷補償安置合同》，系雙方當事人的真實意思表示，合法有效。雙方當事人均應當按照合同約定履行各自的義務。該合同載明拆遷安置補償面積為192.6㎡，產(chǎn)權調(diào)換房屋五套。統(tǒng)建辦已向周發(fā)貴交付住宅房屋一套，其余四套房屋雙方按合同約定履行。
關于成華區(qū)統(tǒng)建辦向周發(fā)貴交付房屋的戶型是否符合合同約定的問題。成華區(qū)統(tǒng)建辦向周發(fā)貴交付的龍湖麗景A期5棟4-1104號房屋，經(jīng)有關機構檢測套型為三室兩廳，該戶型符合拆遷安置協(xié)議約定。周發(fā)貴收房時未提出異議，接受房屋并裝修居住至今，現(xiàn)周發(fā)貴對成華區(qū)統(tǒng)建辦交付的房屋套型提出異議，但并沒有提交相關依據(jù)支持其主張，因此，周發(fā)貴主張成華區(qū)統(tǒng)建辦交付的房屋戶型不符合約定的主張，原審法院不予支持。
關于周發(fā)貴被拆遷房屋適用何種補償標準的問題。周發(fā)貴主張其被拆遷房屋系1981年前修建，應當適用成房發(fā)（2004）85號文件。原審法院認為：首先，周發(fā)貴于1982年4月28日向單位購買房屋153㎡，周發(fā)貴陳述其在購房之前已對房屋進行了改建，并在1981年之前已改建完畢，但周發(fā)貴并沒有提供充分證據(jù)予以證實。因此，周發(fā)貴主張被拆遷房屋修建于1981年之前的證據(jù)不足。其次，根據(jù)成都市房屋管理局關于進一步做好房屋拆遷工作的通知（成房發(fā)（2004）85號）精神，1981年11月25日前修建的無證房屋，是“可參照有證房屋進行拆遷補償”，而非必須按有證房屋進行補償；成華區(qū)統(tǒng)建辦根據(jù)實際情況對視為有證之外的房屋作臨時建筑補償，符合該文件精神。再次，雖然周發(fā)貴房屋丈量的總面積為704.03㎡，但該總面積由房屋面積533.59㎡、過道面積86.8㎡、一層臺階梯步26.44㎡、簡易搭建38.61㎡、水池18.59㎡組成，成華區(qū)統(tǒng)建辦根據(jù)實際情況將一層臺階梯步、簡易搭建、水池面積折半后的面積41.82㎡計入補償面積之中，房屋補償面積合計為662.21㎡。該處理方式合理，并無不當。周發(fā)貴在簽訂《成都市城鎮(zhèn)房屋拆遷補償安置合同》次日，對無證臨時建筑469.61㎡的補償、過度費、搬家費及其他費用的補償在《拆遷安置補償單》上簽字確認，該簽字行為屬于周發(fā)貴對其余面積補償方式的認可。現(xiàn)周發(fā)貴提出按704.03㎡重新進行安置無事實及法律依據(jù)，原審法院不予支持。
據(jù)此，原審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：駁回周發(fā)貴的訴訟請求。案件受理費1150元，由周發(fā)貴承擔。
上訴人訴稱
宣判后，原審原告周發(fā)貴不服，向本院提起上訴。其主要上訴理由是：1、周發(fā)貴所有的位于成都市成華區(qū)火神廟東街13號的房屋應當按照有證房屋進行拆遷安置補償。周發(fā)貴在一審中提交了證據(jù)證明案涉房屋的修建時間、歸屬情況等事實，可以證明火神廟東街13號的房屋是周發(fā)貴于1978年至1981年之間修建，該房屋由周發(fā)貴于1982年4月購買，歸周發(fā)貴所有。但一審法院認定修建時間為1982年，沒有采信周發(fā)貴提交的證據(jù)，屬認定事實錯誤。雖然該房屋沒有產(chǎn)權證，但具有國土證，應當屬有證房屋。拆遷前周發(fā)貴已經(jīng)在該房屋居住了近30年，該房屋系三層建筑、完整整體，為同時修建并非部分搭建。一審法院認定其中192.6㎡是有證房屋，其他部分是臨時建筑，屬認定事實錯誤。另外，該房屋修建于1978年至1981年，根據(jù)成房發(fā)（2004）85號文件規(guī)定，也應當參照有證房屋進行拆遷安置補償。但一審法院對該文件作出不利于周發(fā)貴的解釋，嚴重違背條文本意，屬適用法律錯誤。2、周發(fā)貴與成華區(qū)統(tǒng)建辦從未就192.6㎡以外面積的補償事宜進行協(xié)商，周發(fā)貴更未在《拆遷安置補償單》上簽字確認成華區(qū)統(tǒng)建辦的補償方式。雙方就192.6㎡簽訂《拆遷補償安置合同》后，周發(fā)貴就一直對《詳圖》確認的704.03㎡的拆遷安置補償與成華區(qū)統(tǒng)建辦交涉，雙方從未達成一致意見。周發(fā)貴未在《拆遷安置補償單》上簽字，該補償單系周發(fā)貴在成華區(qū)統(tǒng)建辦工作人員處爭搶而來，之前對補償單及上面載明的內(nèi)容毫不知情。一審法院對此情況未進一步核實，更未向雙方征求是否對真實性進行鑒定。一審法院武斷認可《拆遷安置補償單》的內(nèi)容，嚴重偏向成華區(qū)統(tǒng)建辦。3、成華區(qū)統(tǒng)建辦交付給周發(fā)貴的龍湖麗景A期5棟4-1104號房屋的其中一個臥室是12樓的廚房，無法作為臥室使用。一審法院不顧安置協(xié)議中合同雙方對套三的約定、普通公眾對套三為三室即三個臥室的理解，認定該房屋屬套三，屬認定事實錯誤。4、成華區(qū)統(tǒng)建辦具有政府背景，完全受到成華區(qū)政府控制，實屬政府部門。在一審庭審和判決中，一審法院未站在公平公正的立場審核證據(jù)、認定事實和適用法律，一味偏袒成華區(qū)統(tǒng)建辦。一審法院認定事實不清，適用法律錯誤，據(jù)此請求：1、撤銷成都市成華區(qū)人民法院（2014）成華民初字第953號民事判決，改判支持周發(fā)貴的全部訴訟請求；2、一審、二審案件受理費均由成華區(qū)統(tǒng)建辦負擔。
被上訴人辯稱
被上訴人成華區(qū)統(tǒng)建辦答辯稱，周發(fā)貴提交的證據(jù)無法證明該房屋修建于1981年以前，該房屋雖然有國土證，但無產(chǎn)權證，故無法證明房屋的面積。成房發(fā)（2004）85號文件的文件內(nèi)容可以在拆遷過程中參照執(zhí)行，而爭議并非強制性規(guī)定，而且可以參照執(zhí)行的前提條件是單位自建房屋。而爭議房屋是周發(fā)貴自述系其自建。雙方簽訂的拆遷補償合同已經(jīng)載明了有關拆遷補償?shù)南嚓P事項，周發(fā)貴在安置補償單上進行了簽字確認并領取了補償款。龍湖麗景A期5棟4-1104號房屋套型為套三，周發(fā)貴已經(jīng)實際居住使用，說明其已經(jīng)同意了成華區(qū)統(tǒng)建辦提供的房屋。請求：駁回上訴，維持原判。
本院查明
二審審理查明的事實與一審查明的事實一致，本院予以確認。
本院認為
本院認為，本案的爭議有二，現(xiàn)分述如下：
一、位于成都市成華區(qū)火神廟東街13號的房屋應當依照何種標準進行拆遷補償?shù)膯栴}。周發(fā)貴主張應當依照成房發(fā)（2004）85號文件規(guī)定，以有證房屋標準進行補償。本院認為，依照《成都市房產(chǎn)管理局關于進一步做好房屋拆遷工作的通知》（成房發(fā)（2004）85號）文件第四條“單位自建并由職工居住的宿舍、具有本城市正式戶口的居民個人修建的自住無證房屋拆遷，以1981年11月25日市人民政府﹤關于堅決制止城市違章建設的通知﹥?yōu)闀r限，在此以前修建的如果建筑結構正規(guī)、經(jīng)拆遷單位審查，可參照有證房屋進行拆遷補償；在此之后修建的，拆遷單位可酌情給與工料補償”的規(guī)定可以得知，具有本城市正式戶口的居民個人修建的自住無證房屋拆遷、以1985年11月25日為時限，如果結構正規(guī)、經(jīng)拆遷單位審查，可參照有證房屋進行拆遷補償。該規(guī)定“可參照有證房屋進行拆遷補償”，并無必須參照有證房屋進行拆遷補償之意。周發(fā)貴認為具有國土證即應當視為“有證”，但其提交的金國用申登龍字第165號國土使用權證上載明“用地面積123㎡，其中：建筑用地83平方米”，該國土使用權證并不能等同于房屋產(chǎn)權證，其載明的建筑用地也不能證明成華區(qū)火神廟街13號房屋的結構形式及具體面積。關于原審認定周發(fā)貴在簽訂《成都市城鎮(zhèn)房屋拆遷補償安置合同》次日，對無證臨時建筑469.61㎡的補償、過度費、搬家費及其他費用的補償金額在《拆遷安置補償單》上簽字確認的問題，周發(fā)貴雖否認其在《拆遷安置補償單》上簽字，但依照其二審庭審中自述“因視力障礙，一般不簽字，只捺印”，對其認為未在《拆遷安置補償單》上簽字的理由，本院不予以采納。故對于周發(fā)貴提出依照有證房屋進行拆遷安置補償?shù)纳显V請求，本院不予支持。
二、成華區(qū)統(tǒng)建辦交付給周發(fā)貴的龍湖麗景A期5棟4-1104號房屋是否為套三的問題。在一審中，成華區(qū)統(tǒng)建辦提交成都度量誠測繪有限公司制作的龍湖麗景A期5棟4-1104號房屋測繪成果報告，載明案涉房屋的套型為“3室2廳”。周發(fā)貴對該測繪成果報告不予認可，但未提交證據(jù)證明其領受的房屋并非“3室2廳”。本院認為，依照最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果”的規(guī)定，周發(fā)貴并未提交證據(jù)證明成華區(qū)統(tǒng)建辦交付的房屋不符合合同約定，故對其該項上訴請求，本院不予支持。
綜上，原判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費的負擔，按原審判決確定的執(zhí)行；二審案件受理費2300元，由上訴人周發(fā)貴負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長李澤穎
代理審判員王果
代理審判員趙鋒
裁判日期
二〇一四年十二月九日
書記員
書記員李丹
