審理法院：上海市閘北區(qū)人民法院
案號：（2015）閘民（行）初字第65號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-07-23
審理經(jīng)過
原告高超訴被告上海銀邦置業(yè)有限公司（以下簡稱銀邦公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，于2015年5月4日向本院提起訴訟。本院受理后，依法適用簡易程序于2015年5月26日公開開庭進行了審理。原告高超、被告銀邦公司的委托代理人張兆雄到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告高超訴稱，其承租本市某某路102弄3號房屋（以下簡稱系爭房屋），現(xiàn)該房屋被列入拆遷范圍。拆遷中，原告根據(jù)被告提供的動遷居民預排參考方案單中的房源選定了三套安置房源。因當時拆遷基地的簽約率尚未達到80%，其他的獎勵、補貼費用尚未確定，故2014年6月22日，被告經(jīng)辦人員只將《上海市城市房屋拆遷補償協(xié)議》（以下簡稱《拆遷補償協(xié)議》）的最后一頁交由原告簽字，原告簽字并捺印。同年8月19日，原告將系爭房屋移交給被告。10月，被告要求原告根據(jù)《拆遷補償協(xié)議》的第十四條、第十五條的規(guī)定一次性付清所選三套房源的差價款，否則不能辦理進戶手續(xù)。原告認為，1、該基地的拆遷安置方案中并無相關規(guī)定，該條款系被告未與原告協(xié)商而自行制定，違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；2、根據(jù)相關規(guī)定，拆遷所得的補償款屬承租人戶共有，該款項由承租人一戶獨有，他人無權(quán)干涉；3、根據(jù)社會公認的規(guī)則，購房者只需向房產(chǎn)開發(fā)商支付一定的首付款或不到50%的購房款，即可取得房屋，故被告無權(quán)強制制定《拆遷補償協(xié)議》的相關條款；4、原告戶獲得的補償款與安置房屋價值的差額不足70000元，足以支付三套房屋中兩套房屋的價款，最后一套房屋也可依法分期付款。綜上，原告訴請要求確認原、被告于2014年6月12日簽訂的《拆遷補償協(xié)議》無效。
被告辯稱
被告銀邦公司辯稱，其與被拆遷居民簽約前已將基地的安置方案以書面及公示的形式向全體居民發(fā)放和宣傳，原告應清楚基地的安置方案。同時，被告在與原告充分溝通、協(xié)商的基礎上簽訂了《拆遷補償協(xié)議》，原告亦簽署了《安置房預約單》、結(jié)算單等，并在簽約后將系爭房屋退租并移交。現(xiàn)該協(xié)議已生效，應受法律保護，故不同意原告的訴訟請求。
本院查明
經(jīng)審理查明，系爭房屋屬公房，承租人為原告，居住面積18平方米。2003年9月10日，該房屋被列入拆遷范圍。該房戶籍在冊人員4人。2014年6月12日，原、被告簽訂《拆遷補償協(xié)議》，約定：……；系爭房屋認定建筑面積27.72平方米；經(jīng)上海申價房地產(chǎn)評估有限公司評估，系爭房屋的房地產(chǎn)市場評估單價為28879元／平方米（建筑面積）；……；系爭房屋的價值補償款為1287439.71元；原告戶不符合居住困難戶的條件；系爭房屋裝飾裝修補償款為8316元；原告戶選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以原告戶應得的款項1287439.71元，被告提供給原告戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋計3套，分別為青浦某路1021弄西單元3號101室、嘉定某路1500弄東單元22號802室、嘉定某路1500弄東單元22號1002室；以上房屋價格合計1872249.71元；……；原告戶還可得搬家補助費補貼、家用設施移裝費補貼、過渡費補貼、未見證面積補貼、嘉定云翔二房購房補貼、青浦新城一站一房購房補貼、居住房屋簽約獎、居住房屋早簽多得特別獎、居住房屋被拆面積獎等補貼獎勵合計353500元；……。
該協(xié)議第十四條約定：協(xié)議生效后，被告通知原告戶辦理首套安置房進戶手續(xù)7日內(nèi)，原告戶應向被告結(jié)清該協(xié)議相關條款約定的款項共計222994元；第十五條約定：原告戶未按照該協(xié)議約定支付被告款項的，每延遲一日，應當按照未支付款項的萬分之一向被告支付違約金；……。
該地塊在規(guī)定的簽約期內(nèi)，房屋拆遷范圍內(nèi)簽約居民戶數(shù)達到被拆遷居民總戶數(shù)的80%，協(xié)議生效。
同日，原告簽署了上述協(xié)議約定的三套產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的《安置房預約單》。
2014年7月21日，經(jīng)公示，截止2014年7月20日，該拆遷基地簽約率已達80.38%，符合該地塊房屋拆遷補償安置協(xié)議簽約率達到80%以上的生效條件，故該地塊已簽約的房屋拆遷補償安置協(xié)議自2014年7月20日正式生效。系爭房屋業(yè)已拆除。
審理中，原告戶向被告支付了其所得補償款與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋之間的差價款。
以上事實，有被告提供的房屋拆遷許可證及房屋拆遷期延長許可證通知（若干）、租用公房憑證、戶籍資料、上海市城市居住房屋拆遷評估分戶報告單及送達回證、《拆遷補償協(xié)議》、《安置房預約單》（3份）、協(xié)議生效公告、空房交接單、退房單以及《閘北區(qū)5號街坊舊區(qū)改造重新啟動項目結(jié)算單》等和各方當事人的陳述予以證明。
本院認為
本院認為，原告承租的系爭房屋經(jīng)有關部門批準依法列入拆遷范圍。拆遷中，原告選擇了三套產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源，并與被告就房屋拆遷補償事宜簽訂了《拆遷補償協(xié)議》，該協(xié)議對系爭房屋的價值等進行補償，符合相應的法規(guī)、政策，故協(xié)議的整體補償內(nèi)容與法無悖，本院予以確認。但該協(xié)議的第十四條以及第十五條系被告方提供的格式條款，被告作為格式條款的提供方應當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利義務，但現(xiàn)第十四條約定，原告須在通知辦理首套安置房屋進戶手續(xù)7日內(nèi)即結(jié)清所有產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋與相應補償款的差價，該內(nèi)容顯然加重了原告方的支付責任，應屬無效。但該條款內(nèi)原告戶所應支付的差價款系該戶應履行的義務，故該條款無效后原告已支付的差價款無需返還。同時，第十五條內(nèi)容規(guī)定了對違反第十四條的支付期限所承擔的違約責任，亦應無效。上述兩項條款無效，不影響協(xié)議其他部分的效力，協(xié)議的其他部分仍然有效。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十條、第五十六條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
原告高超與被告上海銀邦置業(yè)有限公司于2014年6月12日簽訂的《上海市城市房屋拆遷補償協(xié)議》中第十四條、第十五條內(nèi)容無效。
案件受理費人民幣80元，減半收取40元，由被告上海銀邦置業(yè)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
審判人員
審判員孫迪
裁判日期
二〇一五年七月二十三日
書記員
書記員周瑩青
