案??由 商品房預售合同糾紛
案??號 （2020）冀06民終6439號
上訴人盧靜因與被上訴人涿州致遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱致遠公司）、廊坊市幸福基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱幸?；鶚I(yè)公司）商品房預售合同糾紛一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初2498號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年12月7日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
盧靜上訴請求：1.撤銷河北省涿州市人民法院作出的（2020）冀0681民初2498號判決，改判支持上訴人全部訴訟請求或發(fā)回重審；2.一、二審費用由被上訴人承擔。（一）一審法院審理案件過程中，在認定事實部分存在重大遺漏。上訴人提交充分證據(jù)證明被上訴人存在虛假宣傳行為，但一審法院對于被上訴人一的虛假宣傳行為避而不談，遺漏上訴人提交的所有相關(guān)證據(jù)，被上訴人一的虛假宣傳是本案關(guān)鍵性事實，對本案至關(guān)重要，但一審法院并未對此進行認定。在一審審理過程中，上訴人提交了《冀市監(jiān)保處【2020】1320000004號行政處罰決定書》，該決定書是涿州市市場監(jiān)督管理局向被上訴人一做出的行政處罰。在該決定書中涿州市市場監(jiān)督管理局已經(jīng)明確查明被上訴人一在出售涉案房屋發(fā)布的廣告中，對于其主要宣傳賣點“京石城鐵”、“廊涿城際”“農(nóng)科城站”均未明確標注“規(guī)劃中”，該行為已經(jīng)被認定為違法發(fā)布房地產(chǎn)廣告，構(gòu)成虛假宣傳。另外，上訴人還提交了被上訴人一在網(wǎng)站發(fā)布的廣告文章截圖、河北省發(fā)展和改革委員會網(wǎng)站截圖，其中在被上訴人一發(fā)布的廣告中，對于京石城鐵更是詳細敘述列車班次及時間（其中京石城鐵，從每天7：00-22：00共17車次由北京涿州，用時僅25分鐘，而從涿州一北京每天7：00-22：30共25車次），但實際上京石城鐵在當時并未動工建設(shè)，被上訴人是故意誤導購房者。而經(jīng)過上訴人向河北省發(fā)改委求證，才得知原京石城際不再實施，被上訴人一在售房時存在明顯虛假宣傳行為。被上訴人一虛假宣傳的部分正是其主要的宣傳賣點，是最能吸引購房者之處，直接影響購房者的購房意愿。本案上訴人已經(jīng)在北京形成穩(wěn)定的工作狀態(tài)，之所以購買涉案房屋，就是看中被上訴人宣傳的“京石城鐵”的方便、快捷，適于往返通勤，對上訴人產(chǎn)生購房意屬具有決定性作用，故該事實對于本案至關(guān)重要，但一審法院對虛假宣傳的事實避而不談，甚至在判決書只字未提，是遺漏重要事實。（二）一審法院未全面、客觀的審查核實證據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條：人民法院應(yīng)當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十七條：在證據(jù)交換的過程中，審判人員對當事人無異議的事實、證據(jù)應(yīng)當記錄在卷；對有異議的證據(jù)，按照需要證明的事實分類記錄在卷，并記載異議的理由。在一審中，上訴人提交了行政處罰決定書、桃源新都孔崔城新一代超級宜居小鎮(zhèn)價值手冊、被上訴人發(fā)布的廣告文章截圖、河北省發(fā)改委網(wǎng)站截圖、上訴人在北京的工作在職證明等，以證明被上訴人一的虛假宣傳行為及對上訴人造成的影響。上述證據(jù)與本案直接相關(guān)，應(yīng)當作為認定事實的依據(jù)，但一審法院并未將上述證據(jù)記錄于判決書中，未全面、客觀的審查核實證據(jù)，明顯回避被上訴人一的虛假宣傳行為，一審法院并未公正、客觀的審理案件。（三）一審法院無故拒絕上訴人調(diào)取證據(jù)的申請，侵犯了上訴人的訴訟權(quán)利。因上訴人在行政處罰文書網(wǎng)只能查詢到公開的《行政處罰決定書》，無法查閱到全部案卷材料，而決定書中提及的詢問筆錄、廣告單頁、照片、視頻等對于認定本案事實具有重要作用，與本案關(guān)系密切，故上訴人向一審法院申請向涿州市市場監(jiān)督管理局調(diào)取上述處罰決定的全部案卷資料，以證明被上訴人一在售房時的虛假宣傳行為。但一審法院無故拒絕上訴人調(diào)取證據(jù)的申請。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條：當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，人民法院應(yīng)當調(diào)查收集。如上所述，決定書中提及的詢問筆錄、廣告單頁、照片、視頻等對于認定本案事實具有重要作用，但一審法院無故拒絕上訴人的調(diào)證申請，侵犯了上訴人的訴訟權(quán)利，上訴人的利益無法得到保障。（四）被上訴人一的虛假宣傳行為對于原告訂立合同具有重大影響，通勤是否便捷對于上訴人選購房產(chǎn)至關(guān)重要，上訴人正是基于這樣的宣傳才簽訂合同?，F(xiàn)京石城際不再實施，上訴人購買房屋的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在，上訴人簽訂合同的目的無法實現(xiàn)。（五）被上訴人一在庭審中，提交偽造的證據(jù)后又撤回，在上訴人已質(zhì)證完畢且明確表示不同意其撤回的情況下，一審法院同意將證據(jù)撤回，侵犯了上訴人的訴訟權(quán)利。一審中，被上訴人一提交《補充協(xié)議》作為證據(jù)，但該協(xié)議上的簽名并非上訴人所簽，上訴人對于該證據(jù)申請筆跡鑒定后，被上訴人一申請撤回該證據(jù)，上訴人已經(jīng)對該證據(jù)質(zhì)證完畢且明確表示不同意其撤回證據(jù)，但一審法院仍許可被上訴人一撤回了該證據(jù)，一審法院在審理本案的過程中，有失公正，侵犯了上訴人的訴訟權(quán)利。綜上，上訴人請求撤銷河北省涿州市人民法院作出的（2020）冀0681民初2498號判決，改判支持上訴人全部訴訟請求或發(fā)回重審。。
致遠公司答辯稱，一審法院認定的事實清楚，適用法律正確，審理程序合法，作出的判決合法、合理、公正。相反，被答辯人的上訴請求以及事實與理由沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)。具體理由如下：一、一審法院駁回上訴人解除合同等訴訟請求符合法律的規(guī)定。原因是：1、答辯人與被答辯人簽訂的《商品房買賣合同（預售）》等協(xié)議是雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。2、被答辯人即不享有合同約定的解除權(quán)，也不具有《合同法》第九十三、九十四條規(guī)定的解除情形。故被答辯人無權(quán)要求解除合同。顯然，被答辯人所述合同目的不能實現(xiàn)的主張不能成立。至于被答辯人買房是基于投資還是自住等原因，是其私事，答辯人無權(quán)干涉。二、審判人員在一審庭審中歸納了案件審理的焦點問題，并征求了當事人雙方的意見，庭審活動中緊緊圍繞焦點問題進行。不存在答辯人所述的事實部分的重大遺漏的問題。三、答辯人在商品房售賣過程中，不存在虛假宣傳的違法行為（一）答辯人與被答辯人簽訂的《商品房買賣合同（預售）》中明確約定了被答辯人所購商品房的具體信息，包括商品房的坐落位置、房號、交付條件等，雙方對此沒有歧義。雙方簽訂《信訪事項處理意見書》明確回復：廊涿、京石城際鐵路及站點設(shè)置，均屬于規(guī)劃狀態(tài)等。所謂虛假是故意隱瞞事實真相。從行政機關(guān)的上述回復中，足以證明答辯人不存在虛假宣傳的行為。（二）答辯人在一審中提交的涿州市高新區(qū)管委會出具的《信訪事項處理意見書》和涿州市市場監(jiān)督管理局出具的《信訪事項處理意見書》明確回復：廊涿、京石城際鐵路及行政機關(guān)作出《行政處罰決定書》的原因，是答辯人在宣傳交通設(shè)施時未注明“規(guī)劃中”，這不能說明答辯人存在虛假宣傳的行為。退一步講，即使存在虛假宣傳的行為，依據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定，被答辯人僅享有撤銷權(quán)，而不享有解除權(quán)。更何況，被答辯人起訴時已過行權(quán)期限。（三）被答辯人在一審中提交的證據(jù)，不能證明答辯人存在虛假宣傳的行為。的合同中，并未將京石城際等城市交通等設(shè)施作為合同條款。四、答辯人依法享有訴訟權(quán)利，訴訟中如何舉證是答辯人的權(quán)利。答辯人在法庭辯論前有權(quán)撤回所舉證據(jù)，將《補充協(xié)議》不作為證據(jù)提交，是行使處分權(quán)。撤回證據(jù)的行為，沒有損害國家、集體、或者第三人的合法權(quán)益。五、一審法院不準許被答辯人調(diào)取證據(jù)和司法鑒定的申請是完全正確的。這不僅符合法律規(guī)定，也節(jié)約了訴訟成本。1、答辯人認可《行政處罰決定書》的真實性，沒有調(diào)取該證據(jù)的必要。2、《補充協(xié)議》不是本案的證據(jù)，沒有鑒定的必要。六、一審法院對雙方提供的案件的全部證據(jù)，依據(jù)法律規(guī)定，運用邏輯推理和生活常識，對各證據(jù)進行綜合審查判斷，以能夠證明案件事實的證據(jù)為依據(jù)作出了判決。綜上所述，為了維護市場交易的穩(wěn)定性，結(jié)合本案的具體情況，懇請人民法院以事實為依據(jù)，以法律為準繩，駁回被答辯人的全部上訴請求。
幸?；鶚I(yè)公司答辯稱，1、商品房買賣合同主體并非我公司，故我公司并非本案適格的被告。2、我公司與上訴人之間系居間合同關(guān)系，現(xiàn)雙方均以履行完畢居間合同約定的事項。3、商品房買賣合同如何履行，合同雙方之間是否存在違約解除的情形，均不影響居間合同的效力。4、上訴人將我公司列為被上訴人但其上訴理由均與我公司無關(guān)，故不影響一審判決對我公司的決定。
盧靜向一審法院起訴請求：1.判令解除原告與被告致遠公司簽訂的《商品房買賣合同（預售）》；2.判令被告致遠公司返還已支付的首付款347114元，并支付利息（以347114元為基數(shù)，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場利率為標準，自2018年9月30日起，至實際支付之日止）；3.判令被告向原告支付逾期交房違約金（以1127114元為基數(shù)，按照萬分之二/日的標準，自2020年5月30日起，至實際支付之日止）；4.判令被告致遠公司返還已支付的貸款本息共計122501.96元；5.判令被告幸福基業(yè)公司向原告返還已支付的服務(wù)費35000元，并支付利息（以35000元為基數(shù)，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率為標準，自2018年2月10日起，至實際支付之日止）。
一審法院認定事實：2018年2月22日，原告盧靜與被告致遠公司簽訂《商品房買賣合同（預售）》，約定，原告購買被告致遠公司開發(fā)的坐落于涿州市區(qū)，項目名稱為桃園新都孔雀城的商品房一套，房號為：0065幢3單元20層2002（3-2002）號，建筑面積103.73平方米，單價為每平方米10865.84元，總金額為1127114元。付款方式：原告應(yīng)當于2018年2月22日前支付首期房價款347114元，余款780000元向銀行申請貸款支付。被告致遠公司應(yīng)當在2020年5月30日前向原告交付該商品房。2018年2月10日，被告幸?；鶚I(yè)公司向原告出具金額為35000元收據(jù)一張，交款明細為服務(wù)費。2018年10月4日，被告致遠公司向原告盧靜出具房地產(chǎn)預售款金額為1127114元發(fā)票一張。
一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，原告與被告致遠公司簽訂《商品房買賣合同（預售）》，此合同系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行各自義務(wù)?，F(xiàn)原告主張解除該合同，但未提供證據(jù)證明已達到《合同法》第九十三條、九十四條規(guī)定的約定解除、法定解除的條件，故對原告要求解除合同、返還首付款、返還貸款本息的訴訟請求，不予支持。原告要求支付逾期交房違約金問題，是在原告要求解除合同前提下要求支付違約金，在本案中不予處理。原告主張被告幸福基業(yè)公司并未提供服務(wù)，應(yīng)返還服務(wù)費35000元，但未提供證據(jù)證明其主張，不予支持。另外，原告申請對購房合同《補充協(xié)議》中，“盧靜”本人是否簽字進行鑒定，但是在庭審中，被告將《補充協(xié)議》撤回，不作為證據(jù)提交，失去鑒定基礎(chǔ)材料，且鑒定申請內(nèi)容對本案無實質(zhì)意義，故其鑒定申請不予采納。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百一十九條、《中華人民共和國合同法》第八條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：駁回原告盧靜的訴訟請求。案件受理費4423元，由原告負擔。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù),本院組織當事人進行了質(zhì)證。上訴人盧靜提交如下證據(jù)：證據(jù)一、涿州市市場監(jiān)督管理局對致遠公司做出的行政處罰決定書，涿州市市場監(jiān)督管理局已經(jīng)認定被上訴人在售房宣傳時對于重要的兩條鐵路以及三個重要的高鐵站均未明確標注規(guī)劃中，結(jié)合上訴人一審提交的廣告宣傳文章，被上訴人不僅沒有明確標注規(guī)劃中，反而詳細列明班車通車的時間是虛假宣傳，該事實已經(jīng)被處罰決定書認定，并且決定書中詳細記錄了被上訴人在宣傳時的廣告，如戶型圖、價值手冊、展示板等，所以上訴人在一審中申請法院對全部的檔案進行調(diào)取才能查清被上訴人在宣傳時是以何種具體方式進行宣傳，但一審法院也無故拒絕了上訴人的申請，被上訴人的宣傳行為對于上訴人產(chǎn)生購房意向至關(guān)重要，對上訴人購買涉案房屋產(chǎn)生誤導。證據(jù)二、廣告文章的截圖，是上訴人發(fā)布在網(wǎng)絡(luò)上吸引有意向的購房者購買房屋，被上訴人一直宣傳樓盤的地理位置優(yōu)勢，交通快捷等，并且承諾每天有免費班車往返北京，但實際上被上訴人沒有建設(shè)地鐵也沒有班車，上訴人購房的目的不能實現(xiàn)，證據(jù)的二的頁碼第四頁右下角的圖有明確記載。證據(jù)三、不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果告知單，上訴人查詢自己在北京的不動產(chǎn)登記信息其名下是沒有不動產(chǎn)的，證明原告自2015年其在北京工作但是沒有住房，之所以到涿州購買房屋，就是因為被上訴人一直宣傳交通快捷，所以上訴人才產(chǎn)生了購買意向，但是虛假宣傳對上訴人造成了誤導購房目的不能實現(xiàn)。證據(jù)四、保定市生態(tài)環(huán)境局涿州市分局政府信息公開答復書，一審結(jié)束之后上訴人向涿州市政府申請信息公開，生態(tài)環(huán)境局涿州分局給出的答復書，證明上訴人通過信息公開取得證據(jù)5、6證明兩個證據(jù)的來源。證據(jù)五、關(guān)于涿州致遠房地產(chǎn)公司項目環(huán)境影響報告書的批復，和另一個批復，把北區(qū)換成了南區(qū)，證明上訴人提交的證據(jù)六是上訴人制作并報批的，但是在報告書中很多情況與實際情況均不符，被上訴人虛假宣傳且構(gòu)成違約。編號6、7是一份證據(jù)，項目環(huán)境影響報告書，該證據(jù)是上訴人制作并且報批，在報告書中有多處與實際情況不符，在編號6的文件里第114頁是項目日照分析圖，113頁是項目平面圖，這兩張圖與實際交付的小區(qū)布局不符，所以上訴人認為被上訴人存在規(guī)劃變更的情況但是未告知上訴人，報批的文件也和沙盤不符，報告書第31頁實際上涉案房屋現(xiàn)在沒有接通燃氣，供水也是被上訴人自己打井，涉案房屋沒有達到交付的條件，被上訴人也沒有向上訴人出示竣工驗收備案表，所以上訴人認為涉案房屋沒有達到交付條件。文件頁碼第1頁的設(shè)施并未落實，所以上訴人認為被上訴人存在多項違約行為，上訴人有權(quán)要求解除合同。證據(jù)七、編號008的沙盤圖片，可以看出樓的分布和位置進行了變更但是沒有告知上訴人。一審中上訴人提交了被上訴人制作的價值手冊，雖然被上訴人不認可其真實性的，但是該手冊已經(jīng)在行政處罰決定書中別列為證明事實的證據(jù)，所以上訴人申請調(diào)取但是一審法院沒有調(diào)取，在價值手冊中被上訴人明確宣傳有孔雀城引進知名院校，以及北京八中的圖片，足以誘導上訴人被上訴人引進北京八中，但實際上被上訴人并沒有按照宣傳內(nèi)容引進學校，被上訴人的行為違反了廣告法26條第四項，被上訴人存在虛假宣傳的行為。2、價值手冊中被上訴人宣傳孔雀城與醫(yī)院合作引進服務(wù)體系，被上訴人實際小區(qū)內(nèi)并沒有上訴人引進的醫(yī)院，足以誤導購房者，這一行為也是虛假宣傳。
致遠公司質(zhì)證稱，對于證據(jù)一、二在一審庭審中上訴人已經(jīng)作為證據(jù)提交，關(guān)于證據(jù)一，一審法院不予鑒定、調(diào)取符合法律的規(guī)定，最高人民法院關(guān)于人民法院民事訴訟中委托鑒定審查工作若干問題的規(guī)定鑒定事項明確規(guī)定，所以其對涿州致遠公司的處罰決定書因為被上訴人庭審中也不持有異議，所以無需進行調(diào)取，也無需進行鑒定，證據(jù)二在一審中已經(jīng)作出質(zhì)證意見，不再質(zhì)證。證據(jù)三與本案無關(guān)，對其真實性不發(fā)表質(zhì)證意見。證據(jù)四-六，與本案代證事實不具有關(guān)聯(lián)性，證據(jù)四的真實性無異議，但是對于證據(jù)五、六，因未加蓋印章對其真實性不發(fā)表質(zhì)證意見，該上述證據(jù)不能證明上訴人的主張，對于該證據(jù)中所提到的燃氣供水等問題與其訴訟請求不具有關(guān)聯(lián)性，其主張的事實也超出了一審其訴狀中提到的事實和理由，證據(jù)七真實性不認可，而且其圖片模糊不能看清具體表述內(nèi)容，提到的訴爭項目存在設(shè)計變更的問題，被上訴人不認可，即使存在設(shè)計變更，與其訴訟請求事實理由無關(guān)，在一審中上訴人并沒有提到該項目存在變更。上訴人作的補充說明提到的學習配套、商業(yè)配套等問題被上訴人在一審中提出了兩份行政機關(guān)出具的信訪事項處理意見書，該兩份意見書中對上述問題都作出了明確答復，而且該處理意見書是屬于行政性的法律文件，更具有證明力，二審法院在認定上述事實時應(yīng)以該兩份意見書為認定事實的主要依據(jù)。
幸?；鶚I(yè)公司質(zhì)證稱，上述證據(jù)與我公司無關(guān)，我公司已經(jīng)履行完畢，商品房買賣合同如何履行與我公司無關(guān)。
根據(jù)當事人出證質(zhì)證，本院對上述證據(jù)認定如下：對證據(jù)一，證據(jù)二，上訴人在一審提交并經(jīng)過質(zhì)證，二審不再認定；對證據(jù)三的真實性予以認定，但與本案無直接關(guān)聯(lián)性；對證據(jù)四的真實性予以認定，但與本案糾紛無直接關(guān)聯(lián)性；對證據(jù)五、證據(jù)六的真實性予以認定。對證據(jù)七，該沙盤圖片模糊不清晰，對其真實性不予認定。
二審認定的其他事實與一審認定的事實一致
本院認為，（一）關(guān)于對致遠公司商品房銷售廣告及其他宣傳材料性質(zhì)的認定。致遠公司在售房廣告及價值手冊等材料中列明“京石城鐵”、“廊涿城際”“農(nóng)科城站”等交通設(shè)施或項目均非其所售樓盤規(guī)劃范圍內(nèi)的項目，并不屬于致遠公司商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的具體說明和允諾，其性質(zhì)為要約邀請，故不能視為上訴人與致遠公司簽訂《商品房買賣合同（預售）》合同條款內(nèi)容，對雙方當事人不產(chǎn)生合同的約束力。上訴人二審中提交的證據(jù)，其所證內(nèi)容并不能達成其證明目的，本院不予采信。上訴人主張致遠公司對交通線路、設(shè)施的宣傳，給其造成誤導，致使合同目的不能實現(xiàn)。致遠公司對周邊交通等宣傳，客觀上對購房人購買行為會產(chǎn)生一定影響，但根據(jù)一般認知，作為購房者對買房這樣重要的事務(wù)，不會僅僅憑開發(fā)商對周邊環(huán)境的宣傳就確定購買。上訴人對交通線路、設(shè)施如此重視，卻未將致遠公司關(guān)于交通線路設(shè)施宣傳內(nèi)容納入合同條款，亦說明交通線路設(shè)施并非其購房目的唯一選擇條件。涿州市市場監(jiān)督管理局對致遠公司的廣告宣傳行為進行行政處罰屬實，但致遠公司被處罰，并不必然導致案涉合同的解除。致遠公司對所開發(fā)樓盤周邊環(huán)境的宣傳內(nèi)容，并不導致合同目的無法實現(xiàn)，亦不構(gòu)成根本違約。綜上，對上訴人合同目的無法實現(xiàn)，應(yīng)要求解除的合同主張不予支持。（二）關(guān)于程序問題。一審對當事人提交的證據(jù)（包括行政處罰決定書）均進行質(zhì)證并留存在卷，對當事人無爭議的事實，可以不予一一列明，因此，一審不存在遺漏事實和未全面審核證據(jù)的情況。關(guān)于上訴申請人調(diào)取行政處罰相關(guān)材料的申請，涿州市市場監(jiān)督管理局的處罰決定書本身列明了處罰理由、證據(jù)、依據(jù)，無需調(diào)取該處罰決定書的全部案件材料，一審未予準許并無不當。對上訴人在二審再次申請調(diào)取該處罰決定書相關(guān)材料的申請，本院不予準許。致遠公司在一審撤回其提交的證據(jù)，是其行使訴權(quán)的一種形式，并未侵害上訴人的訴訟權(quán)利。
綜上所述，盧靜的上訴請求不能成立，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4423元，由上訴人盧靜負擔。
本判決為終審判決。
審判長 劉克偉
審判員 康珍惠
審判員 楊玉龍
二〇二〇年十二月二十八日
書記員 盧灝辰
