審理法院：廣東省高級人民法院
案號：（2020）粵民再298號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-18
案由：商品房預售合同糾紛
審理經(jīng)過
再審申請人鄭苡彤因與被申請人廣東永怡集團股份有限公司（以下簡稱永怡公司）商品房預售合同糾紛一案，不服廣東省中山市中級人民法院（2018）粵20民終5546號民事判決，向本院申請再審。本院于2020年6月9日作出（2019）粵民申5665號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
再審申請人稱/抗訴機關稱
鄭苡彤申請再審稱：1.鄭苡彤請求永怡公司按照《商品房買賣合同》的約定支付房屋差價有事實和法律依據(jù)。雙方所簽合同明確約定，若房屋產(chǎn)權面積與合同約定計價面積發(fā)生差異，差異值為±0.6%至±3%以內(nèi)的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補。案涉合同約定的計價面積為208.73平方米，而案涉房屋產(chǎn)權登記面積為203.27平方米，案涉房屋面積差異值為-2.64%。因此，永怡公司應向鄭苡彤退還房屋誤差款21326.13元。二審法院不支持鄭苡彤主張的房屋面積誤差款錯誤。2.中山市第一人民法院（2017）粵2071民初5953號民事判決對相同情形下的房屋差價款予以支持，而本案二審判決永怡公司無需向鄭苡彤退還房屋誤差款，顯然是同案不同判，應予改判。鄭苡彤申請再審請求：撤銷二審判決，維持一審判決，訴訟費由永怡公司承擔。
再審被申請人辯稱
永怡公司答辯稱：1.鄭苡彤與永怡公司約定以建筑面積計價，符合法律規(guī)定。2.建筑面積與套內(nèi)面積之差，是公共部位與公用房屋的分攤面積。3.鄭苡彤與永怡公司買賣房地產(chǎn)的公攤面積價款未計入套內(nèi)建筑面積中，與近年新合同的計價方式有明顯區(qū)別。4.因雙方所簽合同第五條不合理，鄭苡彤與永怡公司以補充協(xié)議的方式變更了該條款，雙方確認面積差異特指套內(nèi)面積發(fā)生的差異，即合同約定的套內(nèi)面積與發(fā)證時的產(chǎn)權面積發(fā)生差異，才退還房屋差價款。5.二審判決認定事實和實體處理恰當，應予維持。請求駁回鄭苡彤的再審申請。
一審原告訴稱
鄭苡彤于2018年3月7日向一審法院起訴請求：永怡公司向鄭苡彤支付逾期辦證違約金338791.32元（以806646元購房款為基數(shù)，從2009年7月29日起計算至2016年11月7日止，按年利率6%標準計算）；2.永怡公司向鄭苡彤退還房屋單價21326.13元[計算方法：(合同約定的建筑面積208.79㎡-產(chǎn)權登記面積203.27㎡)×3863.43元]。
一審法院查明
一審法院認定事實：2007年3月3日，鄭苡彤與永怡公司簽訂《廣東省商品房買賣合同》約定：鄭苡彤以806646元總價向永怡公司購買位于中山市火炬開發(fā)區(qū)，合同約定建筑面積共208.79平方米，其中套內(nèi)建筑面積201.41平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積7.38平方米；該商品房屬預售，按整幢出售，按建筑面積計算，該商品房單價為每平方米3863.43元；該商品房交付使用后，合同約定計價面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準，差異值為±0.6%以上（不含本數(shù)）至±3%以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補［面積差異百分比＝（產(chǎn)權登記面積-合同約定計價面積）／合同約定計價面積×100%］；永怡公司應在2007年4月30日將經(jīng)驗收合格的商品房交付鄭苡彤使用；永怡公司應在商品房交付使用后540個工作日內(nèi)，將辦理權屬登記需由永怡公司提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，如因永怡公司責任導致鄭苡彤不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的（本條約定的540個工作日為辦妥房地產(chǎn)權屬證書的時間），雙方同意鄭苡彤不退房，永怡公司按已付房價款的1%向鄭苡彤支付違約金。合同中關于公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明中約定：套內(nèi)面積依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（ＧＢ／Ｔ17986.1-2000）計算得到，其中低于2.20ｍ部分不計算套內(nèi)面積；建筑面積依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（ＧＢ／Ｔ50353-2005），層高大于2.20ｍ部分全部計算建筑面積，不足2.20ｍ部分計算一半建筑面積。該合同補充協(xié)議約定，合同第五條面積差異雙方確認特指套內(nèi)面積發(fā)生差異，當本條第二款情形發(fā)生時，鄭苡彤須于永怡公司發(fā)出書面通知之日起十日內(nèi)辦理相關多退少補手續(xù)，具體數(shù)額以本合同第四條第一款所列之單價乘以實際面積偏差值計算。
2008年3月15日，鄭苡彤辦理了案涉房屋的收樓手續(xù)。永怡公司主張于2016年9月13日向鄭苡彤寄發(fā)辦證通知書。2016年11月7日，案涉房屋辦妥不動產(chǎn)權證書，載明案涉房屋產(chǎn)權面積為203.27平方米。2017年1月7日，鄭苡彤領取案涉房屋不動產(chǎn)權證書。
永怡公司提交2007年2月2日中山市巖土工程勘察有限公司出具的聚豪園B區(qū)二期連排別墅面積表，該文件載明：案涉房屋產(chǎn)權面積為201.41平方米、建筑面積為208.79平方米。永怡公司提交2016年5月24日中山市巖土工程勘察有限公司出具的中山市商品房實測面積明細表（商品房名稱：永怡聚豪園峰度苑、聚林雅苑；幢號：峰度苑1、2、3區(qū)及聚林雅苑2區(qū)），該文件載明：案涉房屋產(chǎn)權面積為203.27平方米。永怡公司提交中山市巖土工程勘察有限公司于2018年4月16日作出的關于案涉房屋預算面積及實測面積計算說明，主要載明：預算面積表中，主要有“產(chǎn)權面積”和“建筑面積”兩欄，其中產(chǎn)權面積即套內(nèi)建筑面積（套內(nèi)面積加架空層面積），是指房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定的面積，計算依據(jù)是GB/T17986.1-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》；建筑面積主要為了滿足工程造價計價工作的需要，計算依據(jù)是GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（注：此規(guī)范于2014年7月被新版取代）。兩個規(guī)范絕大部分計算規(guī)則一致，個別條款有差異。具體到案涉房產(chǎn)，二者計算不同表現(xiàn)在三樓天面人字形梯間面積的計算，其他部分面積計算相同。本司于2016年5月提交了實測面積一覽表用于確權辦證，表中有產(chǎn)權面積而未列建筑面積。案涉房屋實測產(chǎn)權面積為203.27㎡，比原預算產(chǎn)權面積大1.86㎡，即0.92%，在3%以內(nèi)，符合要求。
一審庭審中，永怡公司確認2007年2月2日中山市巖土工程勘察有限公司出具的聚豪園B區(qū)二期連排別墅面積表所記載的測量結果與合同約定的面積一致，而2016年5月24日中山市巖土工程勘察有限公司出具的中山市商品房實測面積明細表所記載的測量結果與合同約定的面積不一致，是由于上述測量公司計算依據(jù)所使用的規(guī)范文件于2014年7月進行了變更導致。同時永怡公司確認沒有按時辦證的事實。
一審法院認為
一審法院認為，本案系商品房買賣合同糾紛。案涉商品房買賣合同系鄭苡彤與永怡公司之間的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應恪守履行。
關于逾期辦證違約金的問題。合同第十五條約定：永怡公司應當在商品房交付使用后540個工作日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因永怡公司的責任鄭苡彤不能在規(guī)定的時間期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，鄭苡彤不退房，永怡公司按已付房價款的1%向鄭苡彤支付違約金。一審法院認為，該條款中的“商品房交付使用”應當是指合同第八條約定的：永怡公司應當在2007年4月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列條件，并符合合同約定的商品房交付給鄭苡彤，即永怡公司應在2009年5月26日前為案涉房屋辦妥房地產(chǎn)權屬證明書，但永怡公司在2016年11月7日才為鄭苡彤辦妥案涉房屋不動產(chǎn)權屬證書，永怡公司的行為已構成違約，應承擔相應的違約責任。根據(jù)案涉合同約定，若永怡公司逾期辦證，鄭苡彤不退房，永怡公司按已付購房款的1%向鄭苡彤支付違約金。因案涉合同約定逾期辦證違約金為固定金額，故該違約金的訴訟時效應從合同約定的履行期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間，故本案的訴訟時效應從2009年5月27日開始計算，期間并未出現(xiàn)引起訴訟時效中止、中斷的事由，鄭苡彤應在2011年5月26日前起訴主張逾期辦證違約金，鄭苡彤在2018年3月7日訴至一審法院要求永怡公司支付逾期辦證違約金，已超過法定訴訟時效，對其該項訴訟請求，一審法院予以駁回。
關于房屋面積差的問題。根據(jù)案涉合同約定，若房屋產(chǎn)權面積與合同約定計價面積發(fā)生差異的，若差異值為±0.6%以上（不含本數(shù)）至±3%以內(nèi)的（含本數(shù)）的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補。根據(jù)合同約定面積差異百分比計算公式，案涉合同約定的計價面積為208.79平方米，案涉房屋產(chǎn)權登記面積為203.27平方米，案涉房屋面積差異值為﹣2.64%。因此，永怡公司應按購房單價向鄭苡彤退還房價款21326.13元[（208.79㎡-203.27㎡）×3863.43元/㎡=21326.13元]。永怡公司抗辯稱，發(fā)生案涉房屋產(chǎn)權登記面積與合同約定計價面積不一樣的原因在于辦理不動產(chǎn)權屬登記時關于房屋測量計算所依據(jù)的規(guī)范在2014年7月進行了變更導致，但按照測量機構的說明，鄭苡彤對案涉房屋的實際使用面積沒有減少反而多了，永怡公司沒有損壞鄭苡彤利益。一審法院認為，案涉合同已經(jīng)明確約定關于房屋面積差異值各項計算內(nèi)容對應定義及計算公式，本案相應的面積差異值計算結果符合合同關于退還面積差相應房價款約定，永怡公司不能以辦證時面積計算規(guī)范文件發(fā)生變化致使產(chǎn)權登記面積減少為由免除責任，其抗辯意見沒有合同及法律依據(jù)，一審法院不予采信。而且，導致案涉房屋遲延辦理產(chǎn)權登記手續(xù)的責任在于永怡公司，由于遲延辦證所造成的相關損失，亦應由永怡公司承擔。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，一審法院于2018年6月6日作出判決：（一）永怡公司于一審判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)向鄭苡彤退還21326.13元購房款；（二）駁回鄭苡彤的其他訴訟請求。如果永怡公司未按一審判決指定的期間履行上述債務，應當依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費6702元，減半收取為3351元（該款鄭苡彤已預付），由鄭苡彤負擔3153元，由永怡公司負擔198元（該款永怡公司于一審判決生效之日起七日內(nèi)徑付給鄭苡彤）。
永怡公司不服一審判決，向中山市中級人民法院提出上訴。上訴請求：請求撤銷一審判決，依法改判駁回鄭苡彤的訴訟請求。
二審法院查明
二審法院對一審判決查明的事實予以確認。
二審法院認為
二審法院認為，本案為商品房預售合同糾紛。二審中雙方爭議的主要焦點為：鄭苡彤房屋面積是否低于合同約定的面積。判斷房屋面積是否符合合同約定，理應就產(chǎn)權證書記載的實測面積與合同約定的相同類別的面積進行對比，而不能將不同類別的面積進行對比。中山市巖土工程勘察有限公司對案涉商品房面積進行實測辦證，該公司明確案涉房屋實測產(chǎn)權面積即套內(nèi)面積。故判斷鄭苡彤房屋面積是否符合合同約定，只能就套內(nèi)面積進行對比，而不能將建筑面積與套內(nèi)面積進行對比。雙方合同約定的計價面積系建筑面積。雙方簽訂合同時存在產(chǎn)權證書既登記建筑面積，也登記套內(nèi)面積的情形。在此情況下，雙方合同約定的“計價面積與產(chǎn)權登記面積”差異，理應為“房屋建筑面積與產(chǎn)權登記的建筑面積”的差異，而不是“房屋建筑面積與產(chǎn)權登記的套內(nèi)面積”差異。綜上，一審法院將房屋建筑面積與產(chǎn)權登記的套內(nèi)面積進行對比來確定房屋面積是否符合約定不妥，二審予以糾正。雙方約定的套內(nèi)面積為201.41平方米，而房屋產(chǎn)權證書記載的套內(nèi)產(chǎn)權面積為203.27平方米，鄭苡彤要求永怡公司返還房款缺乏事實依據(jù)，二審不予支持。綜上所述，永怡公司的上訴請求成立，予以支持；依照《中華人民共和國合同法》第六條、第一百二十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，二審于2018年11月30日作出判決：（一）撤銷廣東省中山市第一人民法院（2018）粵2071民初4424號民事判決；（二）駁回被上訴人鄭苡彤的訴訟請求。
一審案件受理費6702元，減半收取為3351元（鄭苡彤已預交），由鄭苡彤負擔；二審案件受理費333元（廣東永怡集團股份有限公司已預交），由鄭苡彤負擔。
本院查明
本院再審查明，原審查明的基本事實屬實，本院予以確認。
本院認為
本院再審認為，根據(jù)當事人的訴辯意見，本案爭議焦點是案涉房屋面積差異計價方式如何確定以及永怡公司應否向鄭苡彤退還案涉房屋面積差價款21326.13元。
關于案涉房屋面積差異計價方式如何確定的問題。雙方于2007年3月3日簽訂的《廣東省商品房買賣合同》約定，案涉房屋建筑面積208.79平方米，其中套內(nèi)建筑面積201.41平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積7.38平方米，按建筑面積計算單價每平方米3863.43元，總金額為806646元。第五條面積確認及面積差異處理：合同約定計價面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準。產(chǎn)權登記面積與合同約定計價面積發(fā)生差異，差異值為±0.6%以上至±3%以內(nèi)的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補。同日，雙方簽署的附件四《合同補充協(xié)議》第四條約定，本合同第五條面積差異雙方確認特指套內(nèi)面積發(fā)生差異，當本條第二款情形發(fā)生時，鄭苡彤須于永怡公司發(fā)出書面通知之日起十日內(nèi)辦理相關多退少補手續(xù)，具體數(shù)額以本合同第四條第一款所列之單價乘以實際面積偏差值計算。由此可見，雙方在《廣東省商品房買賣合同》中約定按建筑面積計算單價，而在該合同的附件四《合同補充協(xié)議》中又約定只有套內(nèi)面積發(fā)生差異時永怡公司才按照合同約定計算房屋差價款。由于補充協(xié)議第四條約定按套內(nèi)面積差異計算房屋差價款與《廣東省商品房買賣合同》第五條約定按建筑面積計算差價款的方式明顯不同，且對當事人的權利義務由重大影響，而《廣東省商品房買賣合同》和附件四《合同補充協(xié)議》為雙方同時簽訂，且均為永怡公司提供的格式條款，依照合同法第三十九條的規(guī)定，采用格式條款簽訂合同的，提供格式條款一方應采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。但永怡公司未能舉證證明已就上述條款履行合理的提示、說明義務。依照合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。因此，補充協(xié)議系永怡公司提供的格式合同條款，該協(xié)議第四條約定按套內(nèi)面積差異計算房屋差價款實際上免除了永怡公司的責任，排除了鄭苡彤的主要權利，而永怡公司未能舉證證明已就上述條款履行合理的提示、說明義務，故該約定依法應認定為無效的格式條款，對鄭苡彤不產(chǎn)生法律約束力。鄭苡彤主張應按《廣東省商品房買賣合同》第五條的約定計算房屋面積差價的理由成立，本院予以采納。
關于永怡公司應否向鄭苡彤退還房屋面積差價款的問題。經(jīng)查，雙方所簽《廣東省商品房買賣合同》約定，案涉房屋建筑面積208.79平方米，按建筑面積計算單價每平方米3863.43元，總金額為806646元；房屋產(chǎn)權登記面積為203.27平方米，比合同約定的建筑面積少5.52平方米，差異值為-2.64%。合同第五條約定，計價面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生差異，差異值為±0.6%以上至±3%以內(nèi)的，應按合同約定的房屋單價多退少補。因此，永怡公司應向鄭苡彤退還相應面積差價款21326.13元[（208.79㎡-203.27㎡）×3863.43元/㎡=21326.13元]。鄭苡彤申請再審主張永怡公司應向其退還差價款的依據(jù)充分，本院予以支持。
綜上，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予維持；二審判決適用法律錯誤，應予糾正。鄭苡彤申請再審理由成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、撤銷廣東省中山市中級人民法院（2018）粵20民終5546號民事判決；
二、維持廣東省中山市第一人民法院（2018）粵2071民初4424號民事判決。
一審案件受理費人民幣3351元，由鄭苡彤負擔3153元，廣東永怡集團股份有限公司負擔198元；二審案件受理費人民幣333元，由廣東永怡集團股份有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 余洪春
審判員 文建平
審判員 王紅英
二〇二〇年十一月十八日
書記員 張苗苗
