審理法院：中級法院
案號：（2020）渝01民終XXX號
案件類型：民事
審判日期：2020年07月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
上訴人訴稱
廖瑞芳、廖崚利上訴請求：撤銷原判；改判復(fù)信公司立即對出售給廖瑞芳、廖崚利的重慶市渝北區(qū)興錦路1號復(fù)地花嶼城23幢1-7號房屋的配套車位進行整改，即通過搭建樓梯及澆筑平臺等通行設(shè)施以便在該車位停車后能夠便捷通行至車庫入戶門；復(fù)信公司承擔(dān)上述房屋及配套車位自2014年6月1日起至車位整改完成之日所產(chǎn)生的物業(yè)管理費及公攤費等物管費用（其中截止2018年10月31日的物業(yè)管理費及公攤費等物管費用合計31686.8元）；一、二審訴訟費用由復(fù)信公司承擔(dān)。主要事實和理由：廖瑞芳、廖崚利的請求系針對車位的整改而非對房屋的整改；涉案車位不符合《車位建筑設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，對車位本身進行整改，不符合車位的客觀物理情況；廖瑞芳、廖崚利提出的未針對車位本身進行整改而通過旁道搭建的請求，系符合客觀條件和實際情況的補救措施，具有法律依據(jù)；廖瑞芳、廖崚利至今未接收涉案房屋，一審法院認定涉案房屋已經(jīng)視為交付錯誤；涉案項目的綜合驗收，不等同于涉案車位符合竣工驗收條件，廖瑞芳、廖崚利舉示的證據(jù)能夠證明涉案車位不符合《車位建筑設(shè)計規(guī)范》要求；車位整改至符合使用條件前的物業(yè)管理費及公攤費等物管費應(yīng)當(dāng)由復(fù)信公司承擔(dān)。
被上訴人辯稱
復(fù)信公司辯稱，一審判決認定事實清楚、適用法律正確，請求駁回上訴、維持原判。
一審原告訴稱
廖瑞芳、廖崚利向一審法院起訴請求：1.依法判決復(fù)信公司立即對出售給廖瑞芳、廖崚利的重慶市渝北區(qū)興錦路1號復(fù)地花嶼城23幢1-7號房屋的配套車位進行整改，即通過搭建樓梯及澆筑平臺等通行設(shè)施以便在該車位停車后能夠便捷通行至車庫入戶門；2.依法判決復(fù)信公司承擔(dān)上述房屋及配套車位自2014年6月1日起至車位整改完成之日所產(chǎn)生的物業(yè)管理費及公攤費等物管費用（其中截止2018年10月31日的物業(yè)管理費及公攤費等物管費用合計31686.8元）；3.本案的案件受理費等訴訟費用全部由復(fù)信公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認定事實：2012年10月22日，以廖瑞芳、廖崚利為乙方（買方）與復(fù)信公司為甲方（賣方）簽訂重慶市商品房買賣合同，約定，乙方購買甲方開發(fā)的位于重慶市渝北區(qū)標準分區(qū)Ｇａ4-4／01，Ｇａ5-2／01地塊Ａ區(qū)23幢1-7，本商品房項目暫定名為：復(fù)地·花嶼城Ａ區(qū)，建筑面積258.55平方米，總成交金額2414787元；第七條，屬預(yù)售商品房的，甲方應(yīng)當(dāng)在2014年5月30日前依照國家和地方的有關(guān)規(guī)定，將已進行建設(shè)工程竣工驗收備案登記的商品房交付乙方使用，本商品房交付時應(yīng)符合已通過竣工驗收備案登記，取得了《重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》；第八條，如乙方無正當(dāng)理由拒絕接房的，自書面交房通知確定的交付使用之日起視為已交付，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險及物業(yè)服務(wù)費用由乙方承擔(dān)；第十五條，甲方應(yīng)當(dāng)按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房，不得擅自變更；第十七條，甲方承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施和其他公共配套設(shè)施按以下日期達到使用條件：（1）于2014年5月30日前通水；（2）于2014年5月30日前通電；（3）于2014年5月30日前通氣；在上述設(shè)施達到使用條件前，由甲方支付乙方的相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費用。合同附件補充協(xié)議第二條第1款，雙方明確，本合同項下房屋的交付條件為本合同正文第七條所列條件。第十三條約定由上海高地物業(yè)公司進行綜合管理。同日，雙方簽訂補充協(xié)議，約定：1、甲方開發(fā)的Ａ區(qū)23幢7號房屋，甲方原銷售宣傳贈送車位，為確保乙方依法取得車位產(chǎn)權(quán)，經(jīng)雙方友好協(xié)商，同意甲方在向乙方銷售Ａ區(qū)23幢7號房屋時，改為直接計價銷售配套車位，甲方不再向乙方贈送車位；2、與乙方所購Ａ區(qū)23幢7號房屋配套銷售的一個車位的銷售金額共計5萬元，乙方同意在簽訂本協(xié)議時向甲方支付購買該車位的保證金5萬元，保證金不計利息；在甲方車庫竣工后以實測報告中甲方就近原則指定房號為準與乙方就該車位簽訂正式的《商品房買賣合同》，并辦理產(chǎn)權(quán)證，乙方繳納的保證金直接轉(zhuǎn)為該車位的購房款；3、因甲方開發(fā)的Ａ區(qū)23幢7號房屋與車位為配套建設(shè)，雙方同意Ａ區(qū)23幢7號房屋銷售與其配套的車位銷售為不可分割的一個整體，任何一方均不得要求僅履行房屋銷售之合同義務(wù)或車位銷售之合同義務(wù)；5、該車位交付日期以雙方簽訂的車位《商品房買賣合同》中的約定為準，但乙方不得以車位任何原因為由，在Ａ區(qū)23幢7號房屋交付時拒絕接房及拒絕接收車位；7、如在車位交付后有退房行為發(fā)生，則乙方還應(yīng)在雙方約定的退房期限前，完成車位騰退，如對車位進行了改造或裝修的，乙方應(yīng)負責(zé)恢復(fù)原狀；11、交房標準：：地下車庫（1））地面：地坪漆（2）墻面及頂棚：膩子刮白；（3）車位：開敞式車位。當(dāng)日，廖瑞芳、廖崚利支付完畢全部購房款，同時，廖瑞芳、廖崚利為購買車位支付了5萬元，復(fù)信公司出具收據(jù)，載明收款內(nèi)容為“復(fù)地花嶼城Ａ23-7”。
2013年12月30日，涉案房屋所在樓棟取得重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證；2014年5月23日，復(fù)信公司向廖瑞芳、廖崚利郵寄入住通知書，通知其于2014年5月30日至6月1日期間辦理交房手續(xù)。2013年12月20日，涉案房屋對應(yīng)的車庫通過竣工驗收，并于2014年6月16日取得重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證。
2017年9月20日，復(fù)信公司向廖瑞芳、廖崚利寄送《關(guān)于簽訂車位商品房買賣合同的通知》，主要內(nèi)容為：雙方依據(jù)《車位補充協(xié)議》的約定確定花嶼城A區(qū)278號車位系您的車位，但尚未就該車位與我司簽訂正式《商品房買賣合同》，現(xiàn)該車位已具備簽約及交付的條件，為了確保您在該車位項下的合法權(quán)益，我司將于2017年9月24日（周日）至9月30日（周六）期間集中辦理簽約手續(xù)。
2018年11月15日，上海高地物業(yè)管理有限公司重慶分公司委托重慶鼎之律師事務(wù)所向廖瑞芳、廖崚利寄送律師函，告知其拖欠自2014年6月1日至2018年10月31日期間的物業(yè)服務(wù)費、公攤水電費以及違約金，共計31686.8元。
庭審中，廖瑞芳、廖崚利舉示了278號車位照片（四張），擬證明復(fù)信公司擬交付的車位不符合別墅配套車位使用條件和品質(zhì)，廖瑞芳、廖崚利有權(quán)拒絕接房，復(fù)信公司應(yīng)整改并承擔(dān)物管費。復(fù)信公司質(zhì)證認可該組照片的真實性、合法性，但不認可關(guān)聯(lián)性，稱雙方并未合意確認278號車位是廖瑞芳、廖崚利所有。廖瑞芳、廖崚利還舉示了2019年1月21日廖瑞芳與復(fù)信公司工作人員羅女士的通話，擬證明復(fù)信公司承認其向廖瑞芳、廖崚利提供的涉案車位過小無法正常使用；復(fù)信公司認可該證據(jù)的真實性，但不認可合法性與關(guān)聯(lián)性：1.錄音未經(jīng)對方同意，為非法證據(jù)；2.無法證實對方系復(fù)信公司員工；3.該證據(jù)證實雙方未確定廖瑞芳、廖崚利購買的車位號，故廖瑞芳、廖崚利對278號車位不享有權(quán)利。
另查明，廖瑞芳、廖崚利沒有實際接收復(fù)地·花嶼城A區(qū)23幢1-7號的房屋，該房已辦理了產(chǎn)權(quán)證。復(fù)信公司認可從距離上看278號車位是距離該房屋最近的車位。雙方未就278號車位簽訂正式的商品房買賣合同。2018年11月，復(fù)信公司另行提供了其他車位號供廖瑞芳、廖崚利選擇，但最終未達成一致。
一審法院認為
一審法院認為，廖瑞芳、廖崚利、復(fù)信公司所簽訂的重慶市商品房買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬有效合同，雙方應(yīng)按約履行合同義務(wù)。基于涉案合同，廖瑞芳、廖崚利認購了涉案房屋的配套車位，車位協(xié)議約定在車庫竣工后，以復(fù)信公司就近原則指定房號為準簽訂正式的車位買賣合同，即具體車位由復(fù)信公司依照就近原則指定。履行中，復(fù)信公司以書面形式確定車位具體坐落為復(fù)地·花嶼城A區(qū)278號并通知廖瑞芳、廖崚利簽約，且認可該車位系距離涉案房屋最近的車位。雙方后續(xù)亦未對其他車位號另行達成合意，因此，可以認定廖瑞芳、廖崚利認購車位即為A區(qū)278號。廖瑞芳、廖崚利認為該車位過小無法正常使用，故起訴要求復(fù)信公司搭建樓梯及澆筑平臺等通行設(shè)施以便在該車位停車后能夠便捷通行至車庫入戶門。對此，一審法院認為，廖瑞芳、廖崚利的訴訟請求實質(zhì)上并未要求對278號車位本身作出任何整改，而是其認為在該車位停車后導(dǎo)致其無法正常通行至入戶門，影響了涉案房屋的使用功能，故要求對涉案房屋進行整改。合同約定交房時間為2014年5月30日前，實際上，涉案房屋已于2013年12月30日取得竣工驗收備案登記證，符合合同約定的交付條件。復(fù)信公司向廖瑞芳、廖崚利寄送了入住通知書告知其在2014年5月30日至6月1日期間辦理交房手續(xù)，按約，涉案房屋視為已于2014年6月1日交付廖瑞芳、廖崚利，且廖瑞芳、廖崚利沒有證據(jù)證明涉案房屋的規(guī)劃設(shè)計不符合法律規(guī)定或經(jīng)過變更；同時，278號車位亦竣工驗收合格，廖瑞芳、廖崚利沒有證據(jù)證明該車位的規(guī)劃設(shè)計不符合法律規(guī)定。因此，對廖瑞芳、廖崚利的該項訴訟請求，證據(jù)不足，一審法院不予支持。廖瑞芳、廖崚利主張由復(fù)信公司承擔(dān)涉案房屋及配套車位的物管費用沒有合同約定，亦于法無據(jù)，故一審法院不予支持。
一審法院判決：“駁回原告廖瑞芳、廖崚利的全部訴訟請求。案件受理費592元，因適用簡易程序減半收取296元，由原告廖瑞芳、廖崚利負擔(dān)。”
本院查明
二審中，廖瑞芳、廖崚利申請對涉案278號車位現(xiàn)狀進行現(xiàn)場勘驗。本院經(jīng)審查認為，該車位的具體位置、面積、周邊現(xiàn)狀以及實地使用情況等問題，均與雙方爭議的基本案件事實密切相關(guān)，故對其申請依法予以準許，后于2020年4月24日組織雙方當(dāng)事人到場進行現(xiàn)場勘驗。
本院二審查明：現(xiàn)場勘驗中，雙方當(dāng)事人一致確認涉案車位實測寬度為2.4米（以白線外沿為界），面向車位的右側(cè)入戶樓梯已被擴建至相鄰承重柱處，左側(cè)入戶樓梯無此情形。同時，從現(xiàn)場勘驗情況看，車輛入庫停放后，人員若從面向車位的左側(cè)車身與相鄰承重柱之間穿行，則該處的寬度僅容一人勉強通過（右側(cè)通行情形基本相同）；人員若從該承重柱與左側(cè)樓梯之間的空隙通行，則行走相對順利?，F(xiàn)場勘驗中，雙方的爭議點主要為：涉案車位能否正常使用。廖瑞芳、廖崚利認為，該車位不能正常使用，人員通行、上下車均有較大影響；復(fù)信公司認為，車位已經(jīng)通過竣工驗收合格，符合國家相關(guān)行業(yè)標準，廖瑞芳、廖崚利主張車位影響正常使用的原因是因其車型太大。
另查明，雙方當(dāng)事人在二審中對A區(qū)278號為涉案房屋配套車位未提異議，本院予以確認。
本院二審查明的其他事實與一審審理查明的事實一致。
本院認為
本院認為，結(jié)合案件審理情況，雙方當(dāng)事人爭議的上訴焦點為：1.涉案房屋配套車位能否達到正常使用目的；2.相關(guān)期間段的物管費應(yīng)由何人承擔(dān)?，F(xiàn)分別評析如下：
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請求進行審理?！睋?jù)此，本院依法圍繞廖瑞芳、廖崚利的上訴請求逐一進行評判：
1.關(guān)于涉案房屋配套車位能否達到正常使用目的問題。第一，從老百姓的購房需求來看，不同購房動機對應(yīng)不同購房目的。通常情況下，購房者的購房動機可以分為居住型、投資型以及享受型三種。居住型購房者購買房屋的目的主要是解決自身居住的問題，這類購房動機是由基本的生存需求和安全需求引起的。一般情況下，市區(qū)設(shè)計緊湊、功能齊全的中小戶型經(jīng)濟適用房屋是他們的首選。投資型購房者本身已經(jīng)擁有居住的房屋，經(jīng)濟狀況相對良好，這類購房動機一般是由安全需求和社交需求引起的。一般情況下，他們購房的關(guān)注點除了房價和質(zhì)量等基本內(nèi)容之外，更多的是樓盤的升值空間和出租、轉(zhuǎn)讓的可行性、收益大小。享受型購房者的購房動機是由尊重需求和自我實現(xiàn)需求引起的，他們對價格的敏感度相對較低，購房時帶著較強烈的品質(zhì)需求，關(guān)注的重點是房屋的檔次與品位是否較高、周邊人文自然環(huán)境是否舒適、小區(qū)配套設(shè)施是否完備等，因此房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計新穎、功能區(qū)大氣時尚、配套車位方便好用的豪華大戶型、聯(lián)排別墅、獨棟別墅等是他們的首選。具體到本案來說，廖瑞芳、廖崚利在2012年10月從復(fù)信公司處購買了位于重慶市渝北區(qū)房屋，該房屋建筑面積258.55平方米，總成交金額2414787元，且配套車位系距離涉案房屋最近的Ａ區(qū)278號車位，無論從交易時間、市場行情、房屋坐落、建筑面積，還是總成交金額等方面來講，廖瑞芳、廖崚利的購房動機更符合享受型特征。此種情形下，作為購房者的廖瑞芳、廖崚利對所購房屋和配套車位的建筑品質(zhì)等提出較高需求既符合其合同目的，也符合老百姓的一般認知和慣常理解。
第二，從誠實信用原則來看，開發(fā)商應(yīng)對行業(yè)標準與不同購房者的不同購房需求之間的平衡作公平合理的處理?！吨腥A人民共和國合同法》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。”誠實信用原則在私法領(lǐng)域被視為“帝王條款”“最高行為準則”，其基本語意是要求人們在民事活動中行使民事權(quán)利和履行民事義務(wù)時應(yīng)當(dāng)講究信用、嚴守諾言、誠實不欺，在不損害他人利益的前提下追求自己的利益，否則將獲得不利的法律評價。誠實信用原則在合同法中有著特殊地位，在合同履行中，誠信履約亦構(gòu)成合同履行的基本原則。本案中，復(fù)信公司的主要合同義務(wù)是按約提供車位，廖瑞芳、廖崚利的主要合同義務(wù)是按約支付車位款?，F(xiàn)廖瑞芳、廖崚利已支付車位款50000元，完成了其合同主要義務(wù)；對應(yīng)的，復(fù)信公司亦應(yīng)提供相應(yīng)車位。結(jié)合第一點評判理由，本院認定，復(fù)信公司提供車位的合同嚴格責(zé)任應(yīng)當(dāng)界定為須滿足符合行業(yè)標準和購房者合理使用需求這兩項條件，方為遵循誠信原則之具體體現(xiàn)。詳言之，《車庫建筑設(shè)計規(guī)范》作為建筑行業(yè)工程建設(shè)規(guī)程，是建筑領(lǐng)域的行業(yè)標準。標準化對于企業(yè)而言，有利于穩(wěn)定和提高產(chǎn)品、工程、服務(wù)的質(zhì)量，從而提高企業(yè)競爭力；對于消費者而言，則有利于保障人身和財產(chǎn)安全，維護消費者合法權(quán)益。作為增量房交易市場主體的開發(fā)商，在項目設(shè)計之初，即應(yīng)充分評估不同樓盤品質(zhì)滿足不同購房群體需求這一市場適應(yīng)性問題，在行業(yè)標準之上，更應(yīng)全面考慮不同購房者根據(jù)不同購房動機對應(yīng)的不同購房目的?；诖耍驹号卸◤?fù)信公司向廖瑞芳、廖崚利交付的車位理應(yīng)滿足前述兩項條件。
第三，從配套車位現(xiàn)狀來看，涉案車位存在不能滿足購房者正常、合理使用需求之客觀情形。根據(jù)本院二審形成的勘驗筆錄，以及拍攝的涉案車位停車后與相鄰建筑物（樓梯、承重柱等）的物理位置照片顯示的內(nèi)容可知，涉案車位右側(cè)相鄰入戶樓梯已被擴建，若左側(cè)相鄰入戶樓梯也被作相同的擴建，則上訴人在涉案車位停車后，從車庫入戶的方法除通過車身與兩側(cè)承重柱的空隙勉強穿行入戶外，別無他法，此其一。其二，涉案車位停車入庫后，由于車身兩側(cè)均有承重柱，車門開啟、關(guān)閉均不夠便利，存在造成人員無法正常上下車的問題，給車位使用帶來明顯不便。其三，雖然復(fù)信公司辯稱因廖瑞芳、廖崚利的汽車車型太大影響車位正常使用，但雙方當(dāng)事人在合同中并未對車位應(yīng)當(dāng)或者僅能用于停放何種家用車型車輛進行明確約定，根據(jù)一般交易習(xí)慣和經(jīng)驗法則，無論何種類型的商品房，其配套車位均應(yīng)滿足一般家庭用車需求，加之涉案房屋系別墅，那么車位設(shè)計除應(yīng)符合行業(yè)標準，以便通過竣工驗收之外，理應(yīng)滿足該類房屋購房者相對高品質(zhì)的生活需求。而涉案車位之現(xiàn)狀已表明，該車位尚不能滿足購房者的正常、合理使用之合同目的，復(fù)信公司在履約過程中存在違背誠實信用原則之客觀事實。
綜上，涉案車位存在影響購房者正常使用、不能完全滿足其購房之合理需求的事實，尚未達到該類住房配套車位的通常使用目的。因此，上訴人提出的該項上訴理由，有相應(yīng)事實依據(jù)，本院依法予以支持，結(jié)合上訴人提出的整改請求，綜合涉案車位的現(xiàn)狀，本院認定復(fù)信公司應(yīng)將該車位整改至符合涉案車庫竣工驗收標準之狀態(tài)。
至于廖瑞芳、廖崚利認為涉案車位過小，無法正常使用，要求復(fù)信公司搭建樓梯及澆筑平臺等通行設(shè)施以便在該車位停車后能夠便捷通行至車庫入戶門的整改請求。因本案雙方當(dāng)事人爭議的民事法律關(guān)系為商品房預(yù)售合同關(guān)系，現(xiàn)廖瑞芳、廖崚利要求的搭建樓梯及澆筑平臺等通行設(shè)施涉及左右業(yè)主的相鄰權(quán)法律關(guān)系，明顯已超出本案審理范圍，本院依法對上訴人的該整改意見不予支持。
2.關(guān)于相應(yīng)期間段的物管費應(yīng)由何人承擔(dān)問題。針對廖瑞芳、廖崚利主張復(fù)信公司應(yīng)承擔(dān)配套車位自2014年6月1日起至車位整改完成之日所產(chǎn)生的物業(yè)管理費及公攤費等物管費用的問題。根據(jù)前述分析，因涉案車位不能滿足購房者的正常使用，開發(fā)商應(yīng)進行相應(yīng)整改，那么整改期間的物管費用，應(yīng)由復(fù)信公司承擔(dān)，故對上訴人的該項上訴請求，本院予以支持。
至于廖瑞芳、廖崚利主張復(fù)信公司應(yīng)承擔(dān)涉案房屋自2014年6月1日起至車位整改完成之日所產(chǎn)生的物業(yè)管理費及公攤費等物管費用問題。因該主張缺乏事實依據(jù)，本院對其該項上訴主張不予支持。
綜上所述，廖瑞芳、廖崚利的上訴請求部分成立，應(yīng)予相應(yīng)支持。一審判決認定事實清楚，本院根據(jù)二審中的新證據(jù)依法予以改判。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第六十條，以及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷重慶市渝北區(qū)人民法院（2019）渝0112民初16831號民事判決；
二、重慶復(fù)信置業(yè)有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)將復(fù)地·花嶼城A區(qū)278號車位整改至符合車庫竣工驗收標準之狀態(tài)；
三、重慶復(fù)信置業(yè)有限公司承擔(dān)復(fù)地·花嶼城A區(qū)278號車位自2014年6月1日起至車位整改完成之日止所產(chǎn)生的物業(yè)管理費用；
四、駁回廖瑞芳、廖崚利的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行金。
一審案件受理費296元，由廖瑞芳、廖崚利負擔(dān)98元，由重慶復(fù)信置業(yè)有限公司負擔(dān)98元。二審案件受理費592元，由廖瑞芳、廖崚利負擔(dān)296元，由重慶復(fù)信置業(yè)有限公司負擔(dān)296元。
本判決為終審判決。
