審理法院：中級法院
案號：（2020）渝01民終XXX號
案件類型：民事
審判日期：2020年07月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
上訴人訴稱
黃洪英上訴請求：1.撤銷一審判決；2.改判駁回浚亮公司一審訴訟請求；3.本案一審、二審訴訟費(fèi)用由浚亮公司承擔(dān)。事實和理由：1.浚亮公司明知案涉房屋無法獲得按揭貸款，且未辦理合同登記，責(zé)任在浚亮公司。2.《補(bǔ)充協(xié)議二》系格式合同，浚亮公司未對加重黃洪英責(zé)任義務(wù)的條款盡到提醒注意說明義務(wù)，系無效條款。3.違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)當(dāng)調(diào)減。4.浚亮公司以虛假租約銷售房屋。5.浚亮公司是房產(chǎn)企業(yè)，可能影響人民法院判決。
被上訴人辯稱
浚亮公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
一審原告訴稱
浚亮公司向一審法院起訴請求：1.黃洪英支付浚亮公司違約金193148.6元（包括：逾期付款違約金：自2019年1月29日起至2019年6月11日止，每日按照580000元×0.1%×133天=77140元；解約違約金：1160086元×10%=116008.6元）；2.本案訴訟費(fèi)用由黃洪英承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實：2017年6月29日，以浚亮公司為甲方（賣方），黃洪英為乙方（買方），簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定，乙方向甲方購買位于重慶市兩江新區(qū)的房屋，該房屋為現(xiàn)房，《房地產(chǎn)權(quán)證》號：渝（2017）兩江新區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第0003421**，總成交金額為1160086元。合同第五條“付款方式和期限”第（二）款約定：乙方以按揭方式付款，（1）乙方于本合同簽訂時向甲方支付232059元；（2）乙方應(yīng)于2017年12月29日向甲方支付116009元；（3）乙方應(yīng)于2018年6月29日向甲方支付116009元；（4）乙方應(yīng)于2018年12月29日向甲方支付116009元；（5）余款580000元由乙方于2018年12月29日前申請按揭銀行貸款，如銀行批準(zhǔn)的實際按揭貸款金額與前述按揭貸款金額不一致的，不足部分由乙方在甲方通知后30日內(nèi)用現(xiàn)金補(bǔ)足；第（三）款約定，因甲方的原因，導(dǎo)致乙方未能獲得分行貸款或獲得貸款少于申請貸款數(shù)額的，乙方愿意繼續(xù)履行合同的，雙方對具體付款方式、期限另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議；乙方也可單方解除本合同,甲方應(yīng)于乙方解除合同書面通知到達(dá)之日起30日內(nèi)，將收受的房價款及利息（按銀行同期貸款利率計算）退還給乙方，并按照乙方已付房價款1%賠償乙方。因乙方原因，導(dǎo)致乙方未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款數(shù)額的，乙方應(yīng)在按揭銀行書面通知到達(dá)之日起30日內(nèi)以現(xiàn)金或其他方式支付，在此期限內(nèi)，不承擔(dān)本合同第十條約定的違約責(zé)任。如乙方未能在約定期限內(nèi)以現(xiàn)金或其他方式支付，雙方按本合同第十條的約定執(zhí)行。合同第十條“乙方逾期付款的違約責(zé)任”約定，乙方如未按本合同約定的時間付款，逾期在180日（含）之內(nèi)，自本合同約定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際支付應(yīng)付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金，并于實際支付應(yīng)付款之日起90日內(nèi)向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過180日后，甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的，乙方按應(yīng)付款的百分之一向甲方支付違約金，甲方退還乙方全部已付房價款……。第十二條“關(guān)于辦理合同登記備案的約定”第2款，甲、乙雙方應(yīng)相互配合辦理本商品房合同登記備案。由乙方委托甲方辦理的，乙方應(yīng)在簽定本合同1日內(nèi)，將辦理本商品房合同登記備案需由乙方提供的資料提供給甲方。合同附件五《合同補(bǔ)充協(xié)議》中，第四條第3款約定，（1）乙方確認(rèn)已充分知悉目前相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控及房貸政策，同時意識到其貸款申請存在不能通過銀行審查的風(fēng)險，乙方所能獲得的貸款條件（包括但不限于按揭成數(shù)、利率、年限等）以貸款機(jī)構(gòu)審批為準(zhǔn)，乙方承諾已具備按揭貸款所需條件……；（2）乙方選擇貸款方式付款的，無論因乙方、甲方或非歸責(zé)于甲方或乙方的原因致使乙方未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款金額的，乙方同意，本合同繼續(xù)履行，乙方應(yīng)自本合同簽訂之日起30日內(nèi)全額付清該商品房總價款或補(bǔ)足批準(zhǔn)額度與申請額度的差額款項，否則乙方自本合同簽訂之日后的第31日起按照本合同正文第十條的約定承擔(dān)違約責(zé)任。（4）乙方應(yīng)自行辦理按揭貸款手續(xù)，甲方僅限于協(xié)助義務(wù)，甲方特此告知乙方，乙方對此表示理解并接受，同時乙方承諾不以此為由要求解除合同或要求甲方承擔(dān)違約或賠償責(zé)任。第7款，乙方逾期付款的，甲方有權(quán)選擇是否向乙方催告，且有權(quán)在乙方逾期付款180日后2年內(nèi)行使單方解除權(quán)。甲方據(jù)此解除合同的，乙方按應(yīng)付款的10%向甲方支付違約金，甲方扣除前述違約金后退還乙方剩余全部已付房價款。上述附件條款均加注了符號“＊”以及下劃線進(jìn)行標(biāo)注。
同日，雙方還簽訂《〈商品房買賣合同〉補(bǔ)充協(xié)議（二）》，對《重慶市商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行了補(bǔ)充約定。協(xié)議第一條第2款約定：若買受人選擇“貸款方式”支付購房款的，則買受人應(yīng)自原合同約定的首付款全額（首付款采用分期支付的，則自首付款最后一期）到期之日起7日內(nèi)備齊所有按揭貸款手續(xù)向貸款銀行申請辦理貸款手續(xù)，無論因買受人、出賣人或非歸責(zé)于出賣人或買受人的原因致使買受人未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款金額的，買受人同意原合同繼續(xù)履行。買受人應(yīng)自原合同約定的首付款全額到期之日起30日內(nèi)全額付清該房屋總價款或補(bǔ)足批準(zhǔn)額度與申請額度的差額款項，否則，每逾期一日按照應(yīng)付購房款的0.1%向出賣人支付逾期付款違約金；若買受人逾期支付到期購房款（包括任何一期首付分期款及貸款）超過30日的，則出賣人有權(quán)解除合同，買受人應(yīng)按照原合同約定之該房屋總價款的10%向出賣人支付違約金；若違約金不足以彌補(bǔ)給出賣人造成的損失，則買受人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。協(xié)議第二條第1款約定：雙方確認(rèn)在簽署本協(xié)議時，該房屋已具備原合同約定的交付條件，雙方同意：在原合同約定的該房屋購房款支付不低于總購房款的20%時，買受人可向出賣人申請辦理提前承租使用該房屋等手續(xù)，屆時以買受人提交書面申請為準(zhǔn)，出賣人應(yīng)予以辦理交付。第三條約定，買賣雙方同意，在原合同約定的該房屋購房首付款（分期方式付款的指除最后一筆款之外的其它款項；貸款方式付款的指滿足貸款銀行要求的買受人應(yīng)付自有資金部分）付清之前，雙方不辦理該房屋商品房買賣合同的房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上簽約及備案手續(xù)，但雙方簽署的該房屋原合同及本補(bǔ)充協(xié)議具有法律約束力。在買受人付清原合同約定的該房屋首付款之日，買受人應(yīng)到出賣人處辦理該房屋商品房買賣合同的網(wǎng)上簽約系統(tǒng)簽約手續(xù)，出賣人在買受人辦妥網(wǎng)上簽約之日起30個日內(nèi)應(yīng)辦妥該房屋商品房買賣合同的備案登記手續(xù)。第六條約定：本協(xié)議所做補(bǔ)充約定與原合同約定如有沖突的，則以本協(xié)議約定為準(zhǔn)適用，本協(xié)議未作補(bǔ)充約定的相關(guān)事宜仍按原合同原定執(zhí)行。
上述合同及協(xié)議簽訂后，截止2018年12月20日，黃洪英向浚亮公司支付完畢首付款，共計580086元。
2019年6月11日，浚亮公司向黃洪英送達(dá)了《商品房買賣合同解除通知書》，其中載明：《購房合同》簽訂后截至目前你已支付了房款580086元，剩余房款580000元至今未付……由于你逾期付款已超過180日，該逾期付款行為已嚴(yán)重違反《購房合同》約定……向你特別致函如下：一、解除貴、我雙方簽訂的《購房合同》，買賣合同自本通知書送達(dá)或者視為送達(dá)之日起解除，我司有權(quán)將該房屋另售他人；二、鑒于你的違約行為，在《購房合同》解除的同時，你還需按約向我司支付相應(yīng)違約金，前述違約金將從你已付房款中直接扣除，不足部分，我司保留向你繼續(xù)追償?shù)臋?quán)利……。
庭審中，黃洪英舉示了以下證據(jù)：1、商鋪?zhàn)赓U合同，系黃洪英與案外人重慶琢璞實業(yè)有限公司于2017年9月9日簽訂，雙方簽章確認(rèn)，約定重慶琢璞實業(yè)有限公司自2017年8月16日至2022年4月30日承租案涉房屋，每年租金標(biāo)準(zhǔn)不一致。2、房屋租賃債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，主要內(nèi)容為重慶琢璞實業(yè)有限公司同意浚亮公司將承租的案涉房屋出售給黃洪英，并于2017年8月16日起，黃洪英變更為出租方并享有租金收益，尾部有三方的簽章。上述兩份證據(jù)擬證明浚亮公司以帶租約欺騙黃洪英簽訂合同。3、房屋租賃協(xié)議解除通知書，載明2019年6月27日浚亮公司向黃洪英發(fā)送通知解除雙方簽訂的租賃合同。擬證明事實上是浚亮公司和黃洪英發(fā)生的租賃關(guān)系?？Ａ凉景l(fā)表質(zhì)證意見：1、對證據(jù)2和3的真實性認(rèn)可，但與本案法律關(guān)系無關(guān)，浚亮公司已與當(dāng)時的承租人簽訂了租賃協(xié)議，為提前將房屋交給黃洪英，故將出租人權(quán)益轉(zhuǎn)讓給黃洪英。2、對證據(jù)1的真實性無法核實。
證人陳某的證言表明，其于2017年購買303號房屋，在2019年年初辦理了按揭貸款；打征信前，浚亮公司叫其趕快去辦，因為明年可能辦不下來，銀行可能不得放貸了。浚亮公司認(rèn)為證人購買時間、房屋類型、付款方式與黃洪英相同，其能順利辦理按揭正好證明是黃洪英自身原因辦不了按揭。黃洪英認(rèn)為證人陳述屬實。
另查明，2019年7月8日，黃洪英就本案訴爭合同提起訴訟，要求浚亮公司立即退還購房款、相關(guān)代收稅費(fèi)，支付資金占用利息并賠償裝修款。在該案庭審中，黃洪英陳述：購房時，浚亮公司沒有告知我是以全款還是貸款方式購買房屋，也沒有要求我提供征信信息，是我交了首付款后其才讓我提供征信的；因為我征信是有問題的，如果購房前浚亮公司就讓我提供征信，我就不會購買案涉房屋，因此，浚亮公司存在欺詐行為。簽訂合同時，我并不了解貸款需要查詢征信，后來我于2019年1月打印了征信報告并交給浚亮公司，之后浚亮公司告知我稱征信不行，不能貸款；我本來在浚亮公司處購買了兩套房屋，一套全款，一套按揭（即案涉房屋），我本來想把全款的房屋用來貸款，但因浚亮公司辦證時信息填寫錯誤，導(dǎo)致該房屋不能用來抵押貸款，導(dǎo)致我無法支付案涉房屋的房款。經(jīng)審理查明后認(rèn)為黃洪英自述因其征信問題未能通過銀行貸款審批，且欲以其他房屋抵押貸款未果，按照補(bǔ)充協(xié)議二的約定其應(yīng)在2019年1月29日前付清剩余房款，但逾期超過30日，浚亮公司有權(quán)解除合同，故雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》已于2019年6月11日解除。雖然黃洪英逾期付款構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約金，但未進(jìn)行結(jié)算，浚亮公司可另案處理違約金問題。2019年11月19日，浚亮公司提起上訴，請求改判浚亮公司在扣除違約金后退還房款。本院認(rèn)為浚亮公司已就違約金另案起訴且法院已受理，是否應(yīng)承擔(dān)違約金及金額尚未確定，其主張抵銷的條件不成就，浚亮公司上訴理由不能成立。
審理中，浚亮公司陳述因首付款支付完畢后，按揭無法辦理，雙方爭執(zhí)不下，故黃洪英不配合進(jìn)行網(wǎng)簽。黃洪英陳述與案外人簽訂租賃合同后未收到過租金，銀行告知無法貸款的原因是二、三層都不能，除非已有人營業(yè)在收租金了。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》以及雙方就案涉房屋的買賣事宜單獨(dú)簽訂的補(bǔ)充協(xié)議（二），其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，已于2019年6月11日解除。
按照合同附件以及補(bǔ)充協(xié)議（二）的約定，無論系何原因?qū)е曼S洪英未能獲得銀行按揭貸款的，黃洪英均應(yīng)在約定的期限內(nèi)全額付清房款，即浚亮公司無需證明按揭貸款被拒的原因為何，只要黃洪英確實無法獲得貸款，其就應(yīng)按期全額付款，事實上黃洪英逾期未支付剩余房款。同時，黃洪英作為申請貸款的主體，其應(yīng)當(dāng)了解清楚銀行的信貸政策以及準(zhǔn)確評估自身還貸的能力，并承擔(dān)是否能獲得貸款的風(fēng)險。其作為購房人，支付房款系合同約定的主要義務(wù)，即使無法辦理貸款，亦不能免除其付款義務(wù)。黃洪英辯稱無法貸款的原因包括以下三點(diǎn)：1、浚亮公司以假租約欺騙售房；2、浚亮公司未對案涉合同辦理備案登記；3、案涉房屋的第二、三層本身無法貸款。對此，一審法院評析如下：1、黃洪英舉示的商鋪?zhàn)赓U合同有黃洪英的簽名以及案外人重慶琢璞實業(yè)有限公司的蓋章，租賃合同約定的內(nèi)容有房屋租賃債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、房屋租賃協(xié)議解除通知書佐證，故對商鋪?zhàn)赓U合同的真實性予以認(rèn)可。從上述三份證據(jù)可以認(rèn)定案涉房屋確系存在租約，但不足以認(rèn)定浚亮公司的銷售行為存在欺詐。2、合同約定，首付款支付完畢之前，不辦理網(wǎng)簽及備案手續(xù)，首付款支付完畢之后，黃洪英應(yīng)前往浚亮公司處辦理網(wǎng)簽，即雙方應(yīng)互相配合進(jìn)行網(wǎng)上簽約并辦理備案登記，而非僅為浚亮公司的義務(wù)。且在（2019）渝0112民初16777號案件中，黃洪英自己陳述到“因為我征信是有問題的，如果購房前浚亮公司就讓我提供征信，我就不會購買案涉房屋”，證人陳某的證言雖證明浚亮公司曾告知之后銀行可能不會放貸，但并不足以認(rèn)定黃洪英未能獲得貸款的真實原因就是未辦理備案登記以及第二、三層本身無法貸款。綜上所述，對于黃洪英的抗辯意見不予采納。黃洪英逾期未支付剩余房款導(dǎo)致合同解除，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)向浚亮公司支付違約金?？Ａ凉就瑫r主張了逾期付款違約金以及解約違約金，一審法院認(rèn)為合同約定的上述兩項違約金性質(zhì)不同，逾期付款違約金系在合同繼續(xù)履行的基礎(chǔ)之上，由違約方承擔(dān)的違約責(zé)任，而案涉合同已解除，浚亮公司無權(quán)要求黃洪英承擔(dān)繼續(xù)履行合同的違約責(zé)任，而可以主張因黃洪英違約導(dǎo)致合同解除的違約責(zé)任，故黃洪英應(yīng)按照合同約定，以房屋總價款1160086元的10%計算向浚亮公司支付違約金116008.6元，對浚亮公司超出部分訴訟請求，一審法院不予支持。黃洪英辯稱請求調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)，但未對違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過高進(jìn)行舉證，故對于其抗辯意見不予采納。
據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：“一、黃洪英于本判決生效后十日內(nèi)向重慶浚亮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付違約金116008.6元；二、駁回重慶浚亮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)4162元，由重慶浚亮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1662元，由黃洪英負(fù)擔(dān)2500元。”
本院查明
二審中，黃洪英申請證人王某出庭作證，擬證明王某購買的房屋和黃洪英相近，而王某征信良好，卻仍然沒有辦理到按揭貸款。黃洪英不能辦理按揭貸款是浚亮公司所售房屋自身原因，責(zé)任不在黃洪英?？Ａ凉举|(zhì)證認(rèn)為，不認(rèn)可王某證言真實性，王某作證時無法準(zhǔn)確陳述其所購商鋪位置及合同簽訂日期，且房屋位置和合同日期差別較大，不具有可比性，王某未提供書面證據(jù)證明不能辦理按揭的原因在房屋本身，浚亮公司一審申請的證人能夠證明案涉房屋能夠辦理按揭貸款。本院認(rèn)為，王某的購房情況，與本案無關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。
二審查明：合同附件五《合同補(bǔ)充協(xié)議》第四條第3款內(nèi)容，有下劃線標(biāo)注?！?lt;商品房買賣合同>補(bǔ)充協(xié)議（二）》第一條第2款內(nèi)容，有框注。
二審查明的其他事實與一審相同。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，浚亮公司與黃洪英簽訂的《重慶市商品房買賣合同》以及《<商品房買賣合同>補(bǔ)充協(xié)議（二）》是雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)雙方訴辯意見，本案主要爭議焦點(diǎn)為：黃洪英是否構(gòu)成違約，以及違約金金額。
根據(jù)《重慶市商品房買賣合同》以及《<商品房買賣合同>補(bǔ)充協(xié)議（二）》的約定，無論浚亮公司、黃洪英或者非可歸責(zé)于雙方的原因致使黃洪英未能獲得貸款或少于申請貸款的金額，黃洪英均同意繼續(xù)履行合同，并按期付清總房款或補(bǔ)足貸款差額。前述內(nèi)容明確具體，且有醒目提示，黃洪英對按揭貸款存在的風(fēng)險預(yù)先知曉。黃洪英雖認(rèn)為按揭貸款未獲通過的原因在房屋自身，但其申請出庭作證的王某的證言不能證明該事實，且依據(jù)合同約定，該理由不能免除黃洪英繼續(xù)付款的義務(wù)，黃洪英未付清房款，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同約定，黃洪英逾期付款超過30日，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋總價款10%的違約金116008.6元。黃洪英認(rèn)為違約金過高，請求調(diào)減，應(yīng)對違約造成的實際損失承擔(dān)舉證責(zé)任，其未就此舉示任何證據(jù)，故本院對其主張不予支持。
黃洪英的上訴理由不能成立，本院不予采納。一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4162.97元，由黃洪英負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
