案??由 商品房預售合同糾紛
案??號 （2020）京民終333號
上訴人北京中裝華港建筑科技展覽有限公司（以下簡稱中裝公司）因與被上訴人綠地集團北京京坤置業(yè)有限公司（以下簡稱京坤公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市第三中級人民法院（2019）京03民初340號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年5月14日立案后，依法組成合議庭審理了本案。上訴人中裝公司的委托訴訟代理人宋建國、閆然，被上訴人京坤公司的委托訴訟代理人趙建英、王夢娟參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
中裝公司上訴請求：1、請求依法撤銷（2019）京03民初340號民事判決書；2、請求改判支持中裝公司一審全部訴訟請求，京坤公司承擔本案一審二審訴訟費用。事實及理由：一、一審判決認定事實錯誤。（一）一審判決僅排除了個別因素就斷言涉訴房屋“并不存在影響轉移登記的客觀因素”，屬于認定事實錯誤。涉案房屋不能辦理轉移登記是客觀事實，京坤公司在一審中對不能辦理轉移登記的事實予以確認，并提出不能辦理轉移登記的原因在于“政府系統(tǒng)問題”(2019年9月4日《民事一審談話筆錄》第5頁)、“建委系統(tǒng)錄入問題”(2019年11月20日《民事一審開庭筆錄》第13頁)。此外，中裝公司還提供了因導盤失敗而不能辦理轉移登記的依據(jù)（中裝公司2019年11月25日提交的《代理詞》附件《填報數(shù)據(jù)導入情況表》）、京坤公司稅務問題導致不能辦理轉移登記的事實依據(jù)（中裝公司證據(jù)十七）。一審判決僅因為涉訴房屋辦理了初始登記等情況就否認當事人雙方共同確認過的不能辦理轉移登記之客觀事實，在沒有對京坤公司提出的“政府系統(tǒng)問題”之客觀因素進行審查、沒有對中裝公司提出的導盤問題和稅務問題進行審查的情況下，就武斷地認定涉案房屋“不存在影響轉移登記的客觀因素”，屬認定事實錯誤，應予改判。（二）一審判決沒有全面審查事實依據(jù)的情況下就認定“中裝公司主張涉案房屋不能辦理所有權轉移登記的意見，沒有事實依據(jù)”，屬于認定事實錯誤。如上所述，涉案房屋不能辦理轉移登記是京坤公司自認的客觀事實，一審法院既沒有根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定(2008年調整)》第七十四條的規(guī)定,對京坤公司自認的事實予以確認，也沒有對京坤公司提出的“政府系統(tǒng)問題”之客觀因素進行審查、更沒有對中裝公司提出的導盤失敗和稅務問題進行審查，卻認定“中裝公司主張涉案房屋不能辦理所有權轉移登記的意見，沒有事實依據(jù)”，屬認定事實錯誤，應予改判。（三）一審判決認定“中裝公司以京坤公司遲延辦理涉案房屋所有權登記為由，主張合同目的不能實現(xiàn)的意見，沒有事實依據(jù)”，屬于對中裝公司的訴訟主張認定錯誤、認定事實錯誤首先，一審判決對中裝公司的訴訟主張認定錯誤。中裝公司不僅主張依據(jù)《合同法》第九十四條第一款第（四）項的規(guī)定，以合同目的不能實現(xiàn)為由解除涉訴合同，還主張依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條的規(guī)定解除涉訴合同（2019年11月20日《民事一審開庭筆錄》第5頁、第12頁、第13頁）。一審判決錯誤地將中裝公司的主張認定為僅基于京坤公司遲延辦理所有權（初始）登記，導致合同目的不能實現(xiàn)，根據(jù)《合同法》第九十四條第一款第（四）項要求行使法定解除權。關于涉訴房屋上有抵押、涉訴房屋未辦理初始登記等，都是中裝公司基于京坤公司未為其辦理轉移登記這一事實而對具體為什么沒有為中裝公司辦理轉移登記所做出的推測而已，中裝公司明確告知一審法院“這個房產(chǎn)證（具體）為什么辦不下來我們也不是特別清楚”(2019年9月4日《民事一審談話筆錄》第5頁)。一審判決對中裝公司提出的訴訟主張認定錯誤，繼而對中裝公司的訴訟請求做出錯誤判決，應予改判。其次，一審判決否認“合同目的不能實現(xiàn)”，屬于認定事實錯誤。一審判決認為“中裝公司簽訂合同的目的是取得涉案房屋的所有權，包括實際占有、控制涉案房屋和所有權的轉移登記”三項要素，卻僅依據(jù)“實際占有”這一項要素就認定中裝公司“主張合同目的不能實現(xiàn)的意見，沒有事實依據(jù)”，一審判決的結論與其提出的前提自相矛盾：1.涉案房屋一直不能辦理所有權轉移登記。如上文所述，京坤公司在一審中對該事實予以確認，京坤公司趙煜廷在微信中承認京坤公司需要繳納完2019年5月的稅費后才能辦理轉移登記（中裝公司證據(jù)十七）、京坤公司短信記錄（中裝公司證據(jù)十六、十八）以及中裝公司提供的《填報數(shù)據(jù)導入情況表》（中裝公司2019年11月25日提交的《代理詞》附件）也可證明涉案房屋一直無法辦理所有權轉移登記。2.中裝公司沒有控制權?！罢加小辈⒎恰翱刂啤保醒b公司花費七千余萬元，目的絕不是為了購買一個與承租人無異的“占有”權?！翱刂啤毙枰軐ι姘阜课菪惺官浥c、轉讓、抵押等基于所有權而享有的處分權，由于涉案房屋至今未登記至京坤公司名下，中裝公司根本不享有對涉案房屋的所有權、無法對該房屋行使處分權，完全不能“控制涉案房屋”，甚至因沒有房屋所有權證，房屋性質雖然是商業(yè)用房，第三人承租后遲遲不能辦理相關證照而將中裝公司起訴至順義區(qū)人民法院要求賠償未按期辦理房屋所有權證的違約金，給中裝公司造成了重大經(jīng)濟損失。3.中裝公司花費七千余萬元的巨額購房款，卻既沒有取得控制權，也無法辦理轉移登記，三項合同目的中，有三分之二的目的都不能實現(xiàn)，而一審法院卻錯誤認定中裝公司合同目的可以實現(xiàn)，這種認定顯然是毫無根據(jù)且錯誤的。（四）一審判決認為“雙方仍然在實際履行辦理涉案房屋所有權轉移登記”，屬于認定事實錯誤。京坤公司自2018年1月9日向中裝公司出具了面積補差款發(fā)票后再也沒有履行過任何合同義務，一審判決認定“雙方仍然在實際履行辦理涉案房屋所有權轉移登記”是錯誤的，應予糾正。二、一審判決適用法律錯誤（一）一審判決拒不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條的規(guī)定,且不做解釋和分析,是錯誤的。中裝公司訴請解除合同的法律依據(jù)是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條（2019年11月20日《開庭筆錄》第5頁、2019年11月25日提交的《代理詞》第3頁、2019年12月13日《詢問筆錄》第5頁）、《合同法》第九十四條第（四）項和第（五）項（2019年11月20日《開庭筆錄》第13頁）。但一審法院完全沒有對《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條和《合同法》第九十四條第一款第（五）項進行評價，而是僅僅依據(jù)《合同法》第九十四條第一款第（四）項判決駁回中裝公司全部訴訟請求，屬于適用法律錯誤，應予改判。（二）一審法院違反《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定(2008調整)》第五條第二款、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條中關于舉證責任分配的規(guī)定，過分加重中裝公司的舉證責任。根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定(2008調整)》第五條第二款：“對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任”，在中裝公司已經(jīng)舉證京坤公司負有辦理轉移登記的義務但未成功辦理的情況下，應由京坤公司證明其已經(jīng)履行了合同義務，而不是由中裝公司證明京坤公司沒有履行合同義務的具體原因。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”，該《解釋》僅要求房屋買受人能證明是出賣人原因導致無法辦理轉移登記即可，至于出賣人出于何種具體的原因導致無法辦理轉移登記，并非房屋買受人之能力所能證明。在京坤公司也認可涉案房屋確實無法辦理轉移登記的情況下，具體不能辦理的原因是否如京坤公司所述的稅務存在問題，還是登記中心的系統(tǒng)存在問題，或是其他問題，都應當由京坤公司承擔舉證責任。一審法院認為中裝公司應當提供不能辦理所有權轉移登記的具體原因，顯然是錯誤的。三、一審判決與最高人民法院等做出的同類判決相悖，違背了“同案同判”的司法理念。法〔2019〕254號《最高人民法院關于印發(fā)<全國法院民商事審判工作會議紀要>的通知》指出：“民商事審判工作要樹立正確的審判理念……注意樹立……同案同判思維，通過檢索類案、參考指導案例等方式統(tǒng)一裁判尺度，有效防止濫用自由裁量權”，禁止法院濫用自由裁量權，確保人民法院對同類案件的判決對社會公眾具有指引效力和公信力。中裝公司于立案之時就向一審法院遞交了最高人民法院、北京市第三中級人民法院（即一審法院）、遼寧省阜新市中級人民法院做出的在先判決，這三份判決均基于由于房屋出賣人原因導致涉案房屋不能辦理轉移登記的事實，從而支持了房屋買受人依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條解除合同的訴訟請求，依法保護了房屋買受人的合法權益不被開發(fā)商肆意侵害。一審判決與最高人民法院會議精神背道而馳，違背了“同案同判”的司法理念，應予糾正。綜上，一審判決完全沒有對中裝公司提出的事實主張和法律依據(jù)進行認定、未對京坤公司自認的事實進行確認、認定事實錯誤、適用法律錯誤，違背最高人民法院同案同判的司法理念，應依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定予以撤銷并改判。
京坤公司辯稱：京坤公司不同意中裝公司的全部上訴請求，京坤公司認為一審判決事實認定清楚，適用法律正確，請求駁回中裝公司的上訴請求，維持一審判決。理由如下：一、一審法院認定“并不存在影響轉移登記的客觀因素”的事實正確，涉案房屋完全能夠且隨時能夠辦理所有權轉移登記，中裝公司請求解除合同無事實依據(jù)。本案爭議焦點之一為涉案房屋是否能夠辦理所有權轉移登記，因為這直接關系到合同能否繼續(xù)履行、合同目的能否實現(xiàn)以及合同應否解除。在一審法院的審理過程中，除京坤公司提交了涉案房屋的初始產(chǎn)權登記證書、涉案房屋無抵押、無查封證明的證據(jù)外，一審法院組織雙方至順義區(qū)不動產(chǎn)登記事務中心進行現(xiàn)場詢問和查詢。經(jīng)過對不動產(chǎn)登記中心工作人員反復詢問和在系統(tǒng)中的多次核查得知，涉案房屋完全可以辦理所有權轉移登記，不存在不能辦理的障礙，對此中裝公司、京坤公司雙方在筆錄中均是簽字認可的。首先，該簽字認可的筆錄代表著雙方對該查詢事實的認可意見，而中裝公司在上訴狀中又對該事實予以否認，是違反“訴訟參與人在同一訴訟案件中不得出現(xiàn)前后相互矛盾的訴訟行為”的訴訟要求。其次一審判決得出涉案房屋“并不存在影響轉移登記的客觀因素”事實，并非僅僅依據(jù)京坤公司提交的已就涉案房屋辦理了初始登記等證據(jù)，而是在不動產(chǎn)登記中心進行現(xiàn)場核查、詢問和核查，對是否能夠辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權轉移登記的實際情況進行實地考察和獲取行政機關確切答復后，得出的事實認定。因此一審法院作出的涉案房屋“并不存在影響轉移登記的客觀因素”的事實認定是正確的、是完全符合事實情況的，并不存在事實認定錯誤的情形。且因為涉案房屋可以隨時無障礙的辦理產(chǎn)權登記，中裝公司購買房屋、取得房屋所有權的合同目的完全能夠實現(xiàn)，因此中裝公司主張解除合同的請求是沒有事實依據(jù)的。二、涉案房屋在合同的實際履行過程中，中裝公司是自行辦理房屋產(chǎn)權證的。京坤公司已經(jīng)將辦理產(chǎn)權證的相關資料全部提交給中裝公司，且京坤公司也從未向中裝公司收取過代辦產(chǎn)權證的各項費用，因此辦理產(chǎn)權證的義務在中裝公司，因此中裝公司要求解除協(xié)議以及要求京坤公司承擔逾期辦理房產(chǎn)證的違約責任無事實依據(jù)。雙方簽訂的《商品房預售合同》并非普通的商品房買賣關系，而是京坤公司及京坤關聯(lián)公司綠地集團北京京騰置業(yè)有限公司與案外人北辰正方建設集團有限公司在以涉訴房屋抵付工程款過程中，中裝公司作為北辰正方建設集團有限公司指定的第三方與京坤公司簽訂的合同，中裝公司并未向京坤實際支付購房款。中裝公司由于無需辦理按揭貸款、無需辦理房屋抵押登記，其要求自行辦理產(chǎn)權轉移登記。且自行委托了產(chǎn)權證代辦機構進行辦理。京坤公司于2018年5月6日向中裝公司交付辦理產(chǎn)權轉移登記所需各項材料（有京坤公司在一審中提交的證據(jù)三“《順義啟航國際項目客戶領取房產(chǎn)分戶平面圖、房屋登記表、委托書》登記表”進行證明），包括房屋平面圖、房屋登記表、導盤資料委托書，上述資料是辦理產(chǎn)權轉移登記時中裝公司一方需提供給不動產(chǎn)登記中心的全部資料，中裝公司領取上述材料后，應及時辦理產(chǎn)權轉移登記，京坤公司已履行完畢向中裝公司提供辦理產(chǎn)權轉移登記所需材料的各項義務，如發(fā)生延遲辦理，與京坤公司一方無關，需中裝公司一方自行承擔。且在整個合同履行期間，如果中裝公司委托京坤公司進行產(chǎn)權證的辦理的，需向京坤公司繳納契稅、印花稅、代辦費及其他費用，然后由京坤公司代為申報及辦理產(chǎn)權證。但是中裝公司沒有向京坤公司繳納上述費用，京坤公司也沒有向中裝公司收取過任何辦理產(chǎn)權證的費用，因此在實際的合同履行過程中是中裝公司自行進行產(chǎn)權證辦理的，辦理產(chǎn)權證的義務是在中裝公司、而不是京坤公司，中裝公司對于逾期辦理產(chǎn)權證的后果應自行承擔，其要求解除房屋買賣協(xié)議以及要求京坤公司承擔逾期辦理房產(chǎn)證的違約責任無事實依據(jù)。三、中裝公司主張適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第十九條，京坤公司認為該條文在本案中不存在適用基礎。1、本案不符合該條款的適用前提條件，本案中不能適用該條款，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。該條款是對于商品房買賣合同中一種合同解除情形的規(guī)定，該條款是指出賣方違約，導致合同已經(jīng)無法履行或者沒有履行的必要，比如房屋滅失或者土地使用、土地規(guī)劃手續(xù)等不合法導致的無法辦理房屋權屬登記。該條款的立法本意是此種合同解除情形中，合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行或者無繼續(xù)履行的必要，導致訂立合同所期望的合同利益已經(jīng)無法實現(xiàn)，合同解除和請求賠償是唯一路徑。中裝公司主張依據(jù)該條款進行合同解除的，應符合以下幾個前提條件：辦理房屋所有權登記的期限逾期滿一年、出賣人原因、至買受人無法實現(xiàn)所有權。但是如前所述，本案涉案房屋的實際情況除滿足“辦理房屋所有權登記的期限滿一年”的條件外，另外兩個條件均不符合，因為不是出賣人的原因沒有辦理產(chǎn)權證，同時買受人現(xiàn)在也可以隨時辦理產(chǎn)權轉移登記實現(xiàn)對房屋的所有權。因此該條款在本案中是沒有適用前提、不能適用的。2、假使該條款在本案中能夠適用，中裝公司也已經(jīng)超過了該法定解除權的行使期間。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款的規(guī)定“法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅?！敝醒b公司主張依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第十九條解除合同的，假使該條款在本案中能夠作為合同解除的依據(jù)，中裝公司、京坤公司雙方在《商品房買賣合同》中沒有對辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年解除權行使的期限約定，那么適用自解除權發(fā)生之日起一年的除斥期間。合同約定的辦理所有權轉移登記的屆滿期限為商品房交付之日起730日，即2017年5月31日，那么其依據(jù)商品房買賣合同司法解釋第19條主張解除合同的行使期限應該是在2019年5月31日前，但是中裝公司沒有向京坤公司發(fā)送解除通知，其向一審法院起訴請求判令解除的時間為2019年6月10日，已經(jīng)過了解除權行使期間。綜上所述，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第十九條在本案中不具備適用條件，中裝公司主張依據(jù)該條款進行解除，不具有適用依據(jù)。四、中裝公司自2015年5月31日起，對涉案房屋享有了占有、使用、收益的權益至今。中裝公司購買案涉房屋的目的在于依法對房屋行使占有、使用、處分、收益等物權，并取得合法的登記手續(xù)。涉訴房屋自2017年12月13日起即具備辦理產(chǎn)權轉移登記的條件，中裝公司也于2018年5月6日取得了辦理產(chǎn)權轉移登記所需全部材料，中裝公司應積極辦理產(chǎn)權證書。另一方面，中裝公司自2015年5月31日起、已經(jīng)長期占用涉案房屋并對外出租取得收益，如果解除合同將對京坤公司造成明顯損失，且不利于交易的穩(wěn)定，故而中裝公司要求解除房屋買賣合同的請求不應被支持。綜上，京坤公司認為一審法院認定事實清楚、適用法律正確。請求貴院將中裝公司的訴訟請求依法予以駁回。
中裝公司向一審法院提出訴訟請求：1.判決解除雙方于2014年7月8日簽訂的《北京市商品房預售合同》及與之相關的補充協(xié)議。2.判決解除雙方于2015年4月24日簽訂的第Y1729250號《北京市商品房預售合同》及與之相關的補充協(xié)議。3.判決京坤公司向中裝公司退還購房款74914317元、契稅2247196.66元、印花稅37457.2元、委托辦證的費800元、登記費550元。4.判決京坤公司向中裝公司支付違約金7491431.7元。5.判決京坤公司向中裝公司支付利息暫計算至2019年5月31日共計18388142.25元（以40000000元為基數(shù)，按照中國人民銀行公布的同期貸款利率計算，自2014年7月30日起至實際給付之日止，暫算至2019年5月31日為9836944.46元；以34751323元為基數(shù)，按照中國人民銀行公布的同期貸款利率計算，自2014年7月31日起至實際給付之日止，暫計算至2019年5月31日為8539993.08元；以162994元為基數(shù)，按照中國人民銀行公布的同期貸款利率計算，自2017年12月26日起至實際給付之日止，暫計算至2019年5月31日為11204.71元）。
一審法院認定事實：2014年7月8日，京坤公司作為出賣人與中裝公司作為買受人簽訂《北京市商品房預售合同》，預售許可證號京房售證字（2014）10號，項目名稱綠地啟航中心。合同約定雙方就商品房買賣事宜達成如下協(xié)議：第三條基本情況房屋坐落為順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)火神營村火寺路東側15#商業(yè)用房1層101。該商品房所在樓棟的主體建筑結構為框架結構，建筑層數(shù)為3層，其中地上3層，地下0層。該商品房為第一條規(guī)定項目中的15#商業(yè)用房第1層101號。該房號為暫定編號，最終以公安行政管理部門審核的房號為準……該商品房的用途為商業(yè)……出賣人委托預測該商品房面積的房產(chǎn)測繪機構是北京國政恒信測繪技術服務有限公司，其預測建筑面積共2311.42平方米。其中，套內(nèi)建筑面積2311.42平方米……第五條計價方式與價款1.按照套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價每平方米人民幣32340元，總價款人民幣柒仟肆佰柒拾伍萬壹仟叁佰貳拾叁元整（大寫）。第六條付款方式及期限買受人采取其他方式付款。具體付款方式及期限的約定見附件五。第十二條交付條件（一）出賣人應當在2015年12月31日向買受人交付該商品房。第二十一條產(chǎn)權登記（一）初始登記出賣人應當在2017年12月31日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，如未因此影響買受人在該商品房交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權證書的，出賣人不承擔責任；如因此致使買受人未能在商品房交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權證書的，出賣人按本條第（二）款第2項第（2）條目承擔責任。（二）轉移登記1.商品房交付使用后，買受人同意委托出賣人或其指定的機構向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委托費用捌佰元人民幣（大寫）。2.如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權證書的，買受人有權退房或要求繼續(xù)履行合同。買受人退房的，應在房屋所有權證書取得期限屆滿之日起30日內(nèi)書面通知出賣人，否則，視為不要求退房；買受人退房的，出賣人應當自收到買受人發(fā)出的退房通知之日起60日內(nèi)無息退還已付房款，另按買受人已付房款的0.5%向買受人支付違約金。買受人不要求退房的，合同繼續(xù)履行，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付已付房款萬分之貳的違約金，但此項違約金最高不超過買受人已付房款的0.5%，并于買受人實際取得權屬證明之日起60日內(nèi)向買受人支付。3.如因買受人的責任造成買受人未能在商品房交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權證書的，由買受人承擔責任。第二十九條出賣人與買受人在該合同上簽字、蓋章后，出賣人應當在北京房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)上進行商品房預售合同網(wǎng)上聯(lián)機備案，并打印聯(lián)機備案表蓋章后交買受人一份。商品房預售合同聯(lián)機備案手續(xù)應當在7日內(nèi)完成。附件五付款方式及期限的約定一、買受人選擇一次性付款方式向出賣人支付《北京市商品房預售合同》第五條約定的合同總價款：買受人應于簽署《北京市商品房預售合同》當日向出賣人支付首付款計人民幣74751323元（含已付定金），其余房款計人民幣×元應于《北京市商品房預售合同》簽署之日起×日內(nèi)付清。2014年7月8日，京坤公司出具《承諾函》，內(nèi)容為：中裝公司與我司于2014年7月8日，簽署綠地啟航中心15#樓-101室房屋預售合同，該房屋面積為2311.42平方米。房屋坐落于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)火神營村火寺路東側。房屋所有權自簽訂本合同起歸貴司所有。由于我司原因，造成無法適時進行網(wǎng)簽，我司承諾于2014年9月8日前，為貴司辦理完成網(wǎng)簽手續(xù)，并提供購房款發(fā)票，總計金額人民幣柒仟肆佰柒拾伍萬壹仟叁佰貳拾叁元整（￥74751323）。2014年7月30日、31日，京坤公司為中裝公司開具發(fā)票，金額總計74751323元。
2014年8月15日，綠地集團北京京騰置業(yè)有限公司、京坤公司作為甲方，與北辰正方建設集團有限公司作為乙方、中裝公司作為丙方簽訂《商品房抵付工程款協(xié)議》，協(xié)議約定：1.甲方為“順義啟航中心”項目（以下簡稱“該項目”）的房地產(chǎn)開發(fā)或關聯(lián)企業(yè)，該項目位于北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)火神營村火寺路東側。2.（1）乙方同意甲方以上述項目中的商品房抵付甲方應付工程款74751323元（大寫：柒仟肆佰柒拾伍萬壹仟叁佰貳拾叁圓整）。（2）甲方用于抵扣工程款的房屋的有關情況及抵扣工程款總額：15號樓1單元101室，建筑面積為：2311.42平方米的商品房；房款總額為74751323元（大寫：柒仟肆佰柒拾伍萬壹仟叁佰貳拾叁圓整）。3.抵款方式：（1）本協(xié)議生效后3日內(nèi)，乙方向甲方出具與上述抵付房款總額等同的合法真實有效的工程發(fā)票。同時，丙方作為乙方指定的購買者與甲方簽訂《商品房預售合同》并辦理房屋產(chǎn)權登記，包括備案、登記，以確保丙方按時取得《房屋所有權證》及對應的《土地使用權證》。（2）甲方將上述房屋與丙方簽訂本協(xié)議后，即視為甲方將與上述房款相對應的應付工程款已全部向乙方支付完畢，乙方不得再就此部分應付工程款向甲方主張任何付款權利，與此同時，甲方向丙方提供購得15號樓1單元101室（面積為2311.42平方米，房款總額為74751323元）合法的正式發(fā)票，用于辦理房屋產(chǎn)權登記。甲方須在2014年9月8日前為丙方辦理房產(chǎn)網(wǎng)簽，不得拖延。（4）《商品房預售合同》簽訂后，甲、丙雙方應按該合同履行權利義務，房屋登記費用、契稅、物業(yè)管理等各項費用的結算均按該合同的約定執(zhí)行。物業(yè)費在丙方收到房產(chǎn)后開始計算。如上述房屋最終實測面積與《商品房預售合同》約定的面積有差異的，不影響甲方向乙方抵付的應付工程款金額，由甲方、丙方按《商品房預售合同》相關約定進行處理，如商品房后期出現(xiàn)任何質量問題、延期交付或其它糾紛，均由甲、丙雙方按《商品房預售合同》約定協(xié)商處理，與乙方無關。甲方應在2015年12月31日前交付丙方上述房產(chǎn)。
2015年4月22日，中裝公司作為買方與京坤公司作為賣方簽訂《順義啟航國際15號樓101室<商品房預售合同>補充協(xié)議》。約定，1.雙方約定賣方必須于2015年4月30日前與買方辦理完成順義啟航國際15號樓101室房屋商品房的網(wǎng)簽手續(xù)工作……2.賣方同意將雙方簽訂的《順義啟航國際15號樓101室商品房預售合同》中所約定的房屋正式交付日期由2015年12月31日調整至2015年7月1日（2015年6月1日前買方可提前進駐），并按調整后的交房日期作為網(wǎng)簽合同中的正式交付日期。4.除上述約定內(nèi)容外，其它均以《順義啟航國際15號樓101室商品房預售合同》約定為準。本協(xié)議是商品房預售合同的補充和不可分割部分，與商品房預售合同具同等法律效力。
2015年4月24日，京坤公司作為出賣人與中裝公司作為買受人簽訂合同編號為Y1729250的《北京市商品房預售合同》。該份合同將2014年7月8日《北京市商品房預售合同》第十二條“出賣人應當在2015年12月31日向買受人交付該商品房”約定變更為“出賣人應當在2015年7月1日向買受人交付該商品房”，將第二十一條“出賣人應當在2017年12月31日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明”約定變更為“出賣人應當在2017年5月31日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明”?！渡唐贩款A售合同聯(lián)機備案表》顯示，聯(lián)機備案編號：15343723，聯(lián)機備案日期：2015-04-24，合同編號：Y1729250，合同網(wǎng)上簽約日期：2015-04-24，出賣人處加蓋京坤公司購房合同專用章，買受人或委托代理人在領取正式預售合同后確認處加蓋中裝公司印章。
2015年6月1日，京坤公司作為甲方與中裝公司作為乙方簽訂《協(xié)議》。約定，《北京市商品房預售買賣合同》所涉及房屋已具備交付條件，乙方于2015年5月31日收房，雙方本著公平合理、自愿平等、誠實信用的原則，達成如下協(xié)議：第二條乙方應交納的各項費用（包括但不限于）有：1.契稅2.面積補差款3.物業(yè)費4.供暖費等，上述費用在甲方向乙方提供《面積實測報告》之日起七個工作日內(nèi)由乙方負責全部繳清，因乙方延遲交付造成的一切責任和損失均由乙方自行承擔。京坤公司作為出賣人與中裝公司作為買受人簽訂《面積確認及房款結算協(xié)議》，就編號為Y1729250的《北京市商品房預售合同》最終確權事宜補充約定，一、依據(jù)北京市建設委員會[京房售證字（2014）10號]預售許可證，由出賣人開發(fā)建設的綠地啟航中心，房屋坐落：順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)火神營村火寺路東側15#商業(yè)用房1層101所有權及分攤土地使用權轉讓給買受人。二、該套商品房暫測建筑面積2311.42平方米；暫測套內(nèi)建筑面積2311.42平方米；房屋套內(nèi)單價32340元/平方米，房屋預售總價74751323元。現(xiàn)該套商品房所在樓棟已竣工驗收備案。三、經(jīng)北京市規(guī)劃委員會及北京市公安局順義分局核準該套商品房的正式地名和樓號為：順義區(qū)裕曦路9號院1號樓1層101室房屋，且該房屋面積已經(jīng)北京國政恒信測繪技術服務有限公司測繪，買受人所購房屋實測建筑面積為2316.46平方米；實測套內(nèi)建筑面積為2316.46平方米；該房屋實測總價應為74914317元。經(jīng)買賣雙方同意，最終以74914317元作為《房屋所有權證》立契價款。2017年12月13日，涉案房屋登記至京坤公司名下。不動產(chǎn)權證書號：京（2017）順不動產(chǎn)權第XXXX號；共有情況：房屋單獨所有；坐落：順義區(qū)裕曦路9號院1號樓1至3層101；權利類型：國有建設用地使用權/房屋所有權；權利性質：出讓；用途：商業(yè)；面積：共有宗地面積36759.45㎡/房屋建筑面積2316.46㎡；權利其他狀況：專有建筑面積2316.46㎡房屋結構鋼筋混凝土房屋總層數(shù)3，房屋所在層1-3。附記一欄空白。
2017年12月26日，中裝公司通過網(wǎng)上銀行支付京坤公司162994元，摘要：綠地房屋面積補差款。開票日期為2017年12月28日的《北京增值稅專用發(fā)票》顯示，購買方中裝公司，銷售方京坤公司，貨物或應稅勞務、服務名稱：綠地啟航中心房款，價稅合計162994元，備注：綠地啟航中心15#商業(yè)用房1層15-101，其上加蓋京坤公司發(fā)票專用章。繳稅日期為2018年1月5日的《中國工商銀行電子繳稅付款憑證》顯示，納稅人中裝公司，付款人中裝公司，征收機關名稱北京市朝陽區(qū)地方稅務局，稅（費）種名稱印花稅，所屬日期20171201-20171231，實繳金額37457.2元。繳稅日期為2018年1月9日的《中國工商銀行電子繳稅付款憑證》顯示，納稅人中裝公司，付款人中裝公司，征收機關名稱北京市順義區(qū)地方稅務局，稅（費）種名稱契稅，所屬日期20180101-20180131，實繳金額2247196.66元。填發(fā)日期為2018年1月16日的《稅收完稅證明》顯示，稅務機關：北京市順義區(qū)地方稅務局，稅種：契稅，品目名稱：增量房非住房買賣（商業(yè)），稅款所屬時期：2018-01-01至2018-01-31，入（退）庫日期：2018-01-09，實繳（退）金額：2247196.66元，備注：（171）京地證00191274計稅金額：74906555.38稅率：0.03房源編號：F11011320180000584房屋坐落位置：順義區(qū)裕曦路9號院1號樓1層101房屋面積：2316.46平米合同簽訂時間：2015-04-24。
2018年1月30日，北京榮晟順達信息咨詢有限責任公司出具收據(jù)，上載今收到中裝公司交來代辦費800，登記費550。
訴訟中，一審法院于2019年12月11日組織雙方至北京市順義區(qū)不動產(chǎn)登記事務中心核實涉案房屋的登記情況。經(jīng)詢，《不動產(chǎn)權利及其他事項登記信息》顯示，涉案房屋于2017年12月13日辦理初始登記，不動產(chǎn)權證書號京（2017）順不動產(chǎn)權第XXXX號，涉案房屋上無抵押、無查封；涉案房屋于2017年12月27日已經(jīng)做過轉移備案，可以辦理轉移登記。中裝公司、京坤公司對上述查詢情況均予認可。
一審法院認為：中裝公司要求解除雙方于2014年7月8日和2015年4月24日簽訂的《北京市商品房預售合同》及相關補充協(xié)議。中裝公司要求解除合同的依據(jù)是其行使法定解除權而非約定解除權。中裝公司簽訂合同的目的是取得涉案房屋的所有權，包括實際占有、控制涉案房屋和所有權的轉移登記。對于涉案房屋的交付日期，雙方?jīng)]有異議；中裝公司也認可其于2015年5月31日接收涉案房屋，中裝公司對涉案房屋的占有已經(jīng)按照合同的約定實現(xiàn)。涉案房屋的所有權是否能夠進行轉移登記。在訴訟中，法院組織雙方到順義區(qū)不動產(chǎn)登記事務中心進行了查詢，從查詢結果來看，涉案房屋于2017年12月13日辦理了初始登記，于2017年12月27日做過轉移備案，目前無抵押、無查封，并不存在影響轉移登記的客觀因素。在訴訟中，中裝公司雖然主張涉案房屋不能辦理所有權轉移登記，但未提供相應證據(jù)來證明不能辦理所有權轉移登記的具體原因，故中裝公司主張涉案房屋不能辦理所有權轉移登記的意見，沒有事實依據(jù)，法院不予采納。從合同的履行情況來看，京坤公司于2017年12月13日辦理完涉案房屋的初始登記，中裝公司于2017年12月26日向京坤公司支付了房屋面積補差款，京坤公司于2017年12月28日給中裝公司開具了補差款的發(fā)票，中裝公司于2018年1月9日交納了涉案房屋的契稅，北京市順義區(qū)地方稅務局給中裝公司出具了契稅稅收完稅證明；雖然京坤公司辦理初始登記的時間超出了合同約定的時間，但雙方仍然在實際履行辦理涉案房屋所有權轉移登記。從中裝公司的實際履行行為來看，京坤公司遲延辦理初始登記的行為并未影響到合同目的的實現(xiàn)，故中裝公司以京坤公司遲延辦理涉案房屋的所有權登記為由，主張合同目的不能實現(xiàn)的意見，沒有事實依據(jù)，法院不予采納。至于京坤公司遲延辦理產(chǎn)權登記的違約行為問題，因本案是中裝公司基于合同解除的情況下要求京坤公司承擔相應責任，而非繼續(xù)履行合同情況下要求京坤公司承擔違約責任，故繼續(xù)履行合同情況下的違約責任和賠償問題，不屬于本案的處理范圍，雙方可另行解決。綜上所述，中裝公司的起訴理由不能成立，對其訴訟請求，法院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回北京中裝華港建筑科技展覽有限公司之全部訴訟請求。
本院查明事實與一審法院查明事實一致。經(jīng)本院調解，雙方不能就爭議的解決達成一致。
本院認為，一審法院在一審審理期間組織雙方當事人到順義區(qū)不動產(chǎn)登記事務中心進行了查詢，從查詢結果來看，涉案房屋于2017年12月13日辦理了初始登記，于2017年12月27日做過轉移備案，目前無抵押、無查封，并不存在影響轉移登記的客觀因素。故一審法院駁回中裝公司有關涉案房屋不能辦理所有權轉移登記的主張并無不當，本院予以確認?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。該條款是對于商品房買賣合同中一種合同解除情形的規(guī)定，該條款是指出賣方違約，導致合同已經(jīng)無法履行或者沒有履行的必要，包括房屋滅失或者土地使用、土地規(guī)劃手續(xù)等不合法導致的無法辦理房屋權屬登記。該條款的立法本意是此種合同解除情形中，合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行或者無繼續(xù)履行的必要，導致訂立合同所期望的合同利益已經(jīng)無法實現(xiàn)，合同解除和請求賠償是唯一路徑。中裝公司主張依據(jù)該條款進行合同解除應符合幾個前提條件：辦理房屋所有權登記的期限逾期滿一年、出賣人原因、至買受人無法實現(xiàn)所有權。本案涉案房屋的實際情況除滿足“辦理房屋所有權登記的期限滿一年”的條件外，另外兩個條件均不符合。首先，依據(jù)法院查明的事實，雖然京坤公司延遲為中裝公司辦理產(chǎn)權初始登記，但雙方依然再繼續(xù)履行合同，京坤公司于2017年12月13日辦理完涉案房屋的初始登記，中裝公司于2017年12月26日向京坤公司支付了房屋面積補差款，京坤公司于2017年12月28日給中裝公司開具了補差款的發(fā)票，中裝公司于2018年1月9日交納了涉案房屋的契稅，北京市順義區(qū)地方稅務局給中裝公司出具了契稅稅收完稅證明。目前中裝公司可以隨時辦理產(chǎn)權轉移登記，實現(xiàn)對房屋的所有權。因此中裝公司主張在本案中適用該條款不具備構成要件。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定“法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅?！?014年7月8日，京坤公司與中裝公司簽訂的《北京市商品房預售合同》第二十一條（二）轉移登記2約定：“如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權證書的，買受人有權退房或要求繼續(xù)履行合同。買受人退房的，應在房屋所有權證書取得期限屆滿之日起30日內(nèi)書面通知出賣人，否則，視為不要求退房”。依據(jù)查明的事實，涉案房屋交付日期為2015年5月31日，房屋所有權證書取得的屆滿期限為商品房交付之日起730日內(nèi)即2017年5月31日，因此，中裝公司如果行使合同解除權，需在2017年7月1日前以書面通知的方式行使，行使期間屆滿，解除權當然消滅。且其還繼續(xù)從2017年的12月13日－2018年1月9日期間向京坤公司交納各種補差款及稅款，其向一審法院起訴請求判令解除的時間為2019年6月10日，已經(jīng)過了解除權行使期間。故中裝公司堅持要求依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定請求解除合同并賠償損失的上訴請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。因本案系中裝公司基于合同解除的情況下要求京坤公司承擔相應責任，而非繼續(xù)履行合同情況下要求京坤公司承擔違約責任，故一審法院判決繼續(xù)履行合同情況下的違約責任和賠償問題，不屬于本案處理范圍的認定并無不當，本院予以維持。應當指出，本案中裝公司與京坤公司之間并非典型意義上的商品房買賣，中裝公司是基于京坤公司以房抵扣施工款而取得房屋所有權，且其已經(jīng)實際占有使用該房屋。
綜上所述，中裝公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費557199元，由北京中裝華港建筑科技展覽有限公司負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長 許雪梅
審判員 趙 彤
審判員 汪 明
二〇二〇年六月十九日
書記員 賈蒙霓
