案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）京民終212號(hào)
上訴人北京浩洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱浩洋公司）因與被上訴人國家電網(wǎng)有限公司（以下簡稱國家電網(wǎng)）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市第二中級(jí)人民法院（2019）京02民初652號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年4月14日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。浩洋公司之委托訴訟代理人李靖，國家電網(wǎng)之委托訴訟代理人習(xí)衛(wèi)紅、李靜傳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
浩洋公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷（2019）京02民初652號(hào)判決的第一項(xiàng)；2.依法改判，駁回被上訴人一審的全部訴訟請(qǐng)求；3.本案的訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足。
一、一審法院未查明浩洋大廈801、802號(hào)房屋被設(shè)置行政限制的原因即作出裁判，認(rèn)定事實(shí)不清。
一審已查清的基本事實(shí)是浩洋大廈被行政機(jī)關(guān)設(shè)置了行政限制無法辦理初始登記進(jìn)而無法辦理轉(zhuǎn)移登記，在浩洋公司于2019年5月得知北京市西城區(qū)房屋管理局對(duì)浩洋大廈設(shè)置行政限制后，積極向各行政主管機(jī)關(guān)詢問，尋求解決途徑，在得不到任何答復(fù)的情況下，為查明原因，浩洋公司先于2019年10月12日向北京市西城區(qū)房屋管理局提出行政訴訟，但因房屋登記職責(zé)已劃歸北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)（以下簡稱市規(guī)自委），浩洋公司又于2019年12月10日向市規(guī)自委提起行政訴訟，要求確認(rèn)行政限制行為違法，并要求撤銷對(duì)801、802房屋的行政限制。目前該案已由北京市西城區(qū)人民法院（以下簡稱西城法院）受理，尚未審結(jié)。浩洋大廈的房屋登記被行政限制，行政限制的內(nèi)容、依據(jù)、原由等均需要在行政訴訟案中查清，該行政案件的審理結(jié)果直接影響本案的事實(shí)認(rèn)定。此外國家電網(wǎng)收房后實(shí)際上對(duì)房屋進(jìn)行了大量改造，是否系因國家電網(wǎng)自身之原因?qū)е碌男姓拗埔膊坏枚?，因此，本案?yīng)等待行政訴訟案的審理結(jié)果再作裁判。一審期間，浩洋公司已依據(jù)民事訴訟法第150條第5項(xiàng)之規(guī)定，向一審法院提出申請(qǐng)中止本案的審理，但一審法院未予準(zhǔn)允也未在判決中闡明理由，不顧辦證存在的客觀障礙，也不顧行政案件中的事實(shí)、原由尚待查清即草率作出判決，造成事實(shí)不清，裁判錯(cuò)誤。
二、存在“行政限制”不屬于《合同法》第121條中“第三人原因”。
本案造成無法辦證的原因是存在一個(gè)行政限制，而這個(gè)行政限制本身就是辦理房屋登記的行政機(jī)關(guān)設(shè)置，不解決這個(gè)問題就無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，因此這個(gè)主管行政機(jī)關(guān)對(duì)房屋進(jìn)行限制登記的因素不是《合同法》第121條中“第三人原因”的概念，浩洋公司與其無合同關(guān)系，法院不能依據(jù)《合同法》121條的規(guī)定將存在行政限制作為該條款中的“第三人原因”作出判決，因?yàn)楸景覆淮嬖谕黄坪贤鄬?duì)性問題，而是辦理房屋權(quán)屬登記的行政機(jī)關(guān)直接作出的限制，不查明行政限制原因，不查明能否辦證就不能真正解決本案的訴爭，法院的判決也將成為一紙空文，無法解決糾紛。
三、國家電網(wǎng)所購房屋的權(quán)屬登記未能按時(shí)完成，并非浩洋公司的責(zé)任，浩洋公司不應(yīng)承擔(dān)遲延辦證的違約責(zé)任，一審法院的判決第一項(xiàng)錯(cuò)誤。
本案一審的爭議焦點(diǎn)是浩洋公司未能按時(shí)完成房屋產(chǎn)權(quán)登記的辦理工作是什么原因?qū)е碌?，如果是由浩洋公司自身原因所致，浩洋公司?yīng)承擔(dān)相應(yīng)合同責(zé)任，如并非浩洋公司原因所致或由浩洋公司不可控的原因所致，則浩洋公司不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中浩洋公司不存在任何遲延辦證的主觀故意或過錯(cuò)，反而國家電網(wǎng)是始作俑者，如果沒有國家電網(wǎng)當(dāng)初尋找政府支持協(xié)調(diào)購買案涉房屋，就不會(huì)有解決浩洋大廈8層的回購問題，浩洋公司也不會(huì)再斥資去購買異地安置用房，如果國家電網(wǎng)盡到了協(xié)調(diào)義務(wù)，就不會(huì)有金融街資本運(yùn)營中心違反誠信向浩洋公司提起訴訟，也不會(huì)有行政機(jī)關(guān)對(duì)浩洋大廈設(shè)置的行政限制，國家電網(wǎng)未盡各方協(xié)調(diào)義務(wù)才是遲延辦證的終極原因。而且浩洋公司與金融街資本運(yùn)營中心的訴訟至今已七年之久，國家電網(wǎng)是完全知情的，多年來國家電網(wǎng)也從未向浩洋公司主張過違約金，正是因?yàn)閲译娋W(wǎng)完全知曉浩洋公司沒有任何責(zé)任。案涉房屋的權(quán)屬登記未能按時(shí)完成，并非浩洋公司的責(zé)任，浩洋公司不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，證據(jù)不足。
四、一審法院在國家電網(wǎng)未提供其有任何經(jīng)濟(jì)損失證據(jù)的情況下即判定浩洋公司承擔(dān)巨額的違約金，證據(jù)不足，不符合法律規(guī)定且違反公平原則。
一審判決第一項(xiàng)所判定的違約金畸高，不符合法律規(guī)定。浩洋公司如期向國家電網(wǎng)交付所購房屋，國家電網(wǎng)一直正常使用房屋，沒有任何損失，一審?fù)徶泻蒲蠊疽参聪蚍ㄔ禾峤蝗魏未嬖诮?jīng)濟(jì)損失的證據(jù)。一審法院未考慮案涉合同簽署的特殊背景及本案中行政力量對(duì)交易的干預(yù)作出判決，使國家電網(wǎng)獲取不當(dāng)?shù)睦妫购蒲蠊久墒懿粦?yīng)承擔(dān)之損失，嚴(yán)重違反了公平原則。
五、一審法院關(guān)于因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認(rèn)定錯(cuò)誤。
根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》【京高法發(fā)［2014］489號(hào)】第14條的規(guī)定，因行政部門原因?qū)е沦I受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)登記的，可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責(zé)任。一審已查清的基本事實(shí)是浩洋大廈801、802房屋存在行政限制，客觀上無法辦理所有權(quán)證，因此不能辦證顯然是行政部門原因所致，而不是浩洋公司的原因，依據(jù)上述會(huì)議紀(jì)要的規(guī)定，應(yīng)根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責(zé)任。
綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，浩洋公司請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決中的第一項(xiàng)，并依法改判，駁回國家電網(wǎng)一審的全部訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)法院準(zhǔn)允所請(qǐng)。
國家電網(wǎng)辯稱，一、一審法院認(rèn)定浩洋公司未履行辦理所有權(quán)證的事實(shí)清楚，判令浩洋公司支付違約金有事實(shí)基礎(chǔ)和法律依據(jù)，浩洋公司的上訴理由不能成立。
1.浩洋公司未辦理初始登記，系屬于其自身的違約行為。
根據(jù)國家電網(wǎng)與浩洋公司簽署的《北京市商品房買賣協(xié)議》和各《北京市商品房預(yù)售合同》和《車位銷售合同》，浩洋公司負(fù)有在房屋交付后90日內(nèi)辦理初始登記及在交付后與國家電網(wǎng)共同辦理轉(zhuǎn)移登記的合同義務(wù)。如因浩洋公司原因?qū)е挛茨茉诮桓逗?80日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，浩洋公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
一審法院查明浩洋公司至今未取得初始登記，對(duì)此浩洋公司在一審中一直以存在行政限制不能辦理初始登記作為抗辯理由。但事實(shí)上，初始登記的辦理是浩洋公司作為開發(fā)商和房屋的出賣方，在房屋建成后依法依約應(yīng)當(dāng)自行履行完成的義務(wù)，是為購房人辦理轉(zhuǎn)移登記的前提條件。初始登記的辦理與購房人不存在法律上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，不存在由于購房人原因而導(dǎo)致初始登記不能辦理的可能。而行政機(jī)關(guān)作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的國家權(quán)力機(jī)關(guān)，依法行使相應(yīng)職權(quán)，在浩洋公司沒有任何證據(jù)能夠表明該行政限制系行政機(jī)關(guān)違法設(shè)置的情況下，即使該行政限制真實(shí)存在且構(gòu)成行政機(jī)關(guān)不予辦理初始登記的原因，也只可能系由于浩洋公司在開發(fā)建設(shè)或申請(qǐng)初始登記過程中自身存在問題導(dǎo)致的。故浩洋公司對(duì)于因其未辦理初始登記而無法為國家電網(wǎng)辦理轉(zhuǎn)移登記的違約行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
2.國家電網(wǎng)近日獲悉案涉房屋實(shí)際上不存在浩洋公司主張的行政限制導(dǎo)致無法辦理初始登記的障礙，目前未取得初始登記及為國家電網(wǎng)辦理轉(zhuǎn)移登記均系浩洋公司怠于履行辦證義務(wù)所致。
一審法院系基于浩洋公司舉證權(quán)屬交易管理系統(tǒng)中存在行政限制且其已對(duì)該行政限制提起確認(rèn)違法的行政訴訟而認(rèn)定案涉房屋客觀上不具備辦證條件，并據(jù)此駁回了國家電網(wǎng)要求浩洋公司履行辦證義務(wù)的訴請(qǐng)，僅判令浩洋公司依約承擔(dān)違約金的支付義務(wù)。但國家電網(wǎng)近日了解到，浩洋公司對(duì)市規(guī)自委提起行政訴訟要求確認(rèn)該行政限制違法一案法院已作出一審裁定，駁回了浩洋公司的起訴。由此可見，浩洋公司主張的存在行政限制、非因其自身原因?qū)е聼o法辦理所有權(quán)證的抗辯主張根本不能成立，無法辦理所有權(quán)證的原因與行政機(jī)關(guān)行為無關(guān)，故浩洋公司應(yīng)當(dāng)對(duì)不能辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)，鑒于其行政訴訟主張未被支持，則國家電網(wǎng)認(rèn)為一審法院認(rèn)定客觀上不具備辦證條件的情形不存在，雖然國家電網(wǎng)未提出上訴，但國家電網(wǎng)有權(quán)要求浩洋公司立即履行辦證義務(wù)，且不免除其在辦理完畢轉(zhuǎn)移登記前依約應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
二、《買賣協(xié)議》及相關(guān)協(xié)議中均已明確約定違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，不存在過高情形。
就浩洋公司遲延辦理所有權(quán)證書的違約責(zé)任和違約金的計(jì)算方式，雙方已經(jīng)在《買賣協(xié)議》第十九條進(jìn)行明確約定。該違約金標(biāo)準(zhǔn)系雙方協(xié)商一致確定，不存在畸高情形，且違約責(zé)任的承擔(dān)并不必然以實(shí)際損失為標(biāo)準(zhǔn)。國家電網(wǎng)作為合法的已支付購房款的買受人，不能在約定期限內(nèi)取得所有權(quán)證本身就對(duì)資產(chǎn)的處置和運(yùn)用造成障礙，該種損失并非是可以量化的實(shí)際損失，故在雙方合同中已有明確約定的情況下按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金合理合法。國家電網(wǎng)與浩洋公司簽署的協(xié)議文本系北京市建委和工商管理局制定的范本，對(duì)于違約責(zé)任的設(shè)置是合理的，該違約責(zé)任系浩洋公司在簽署合同時(shí)已經(jīng)可以充分預(yù)知到的，浩洋公司的上訴理由不能成立。
綜上所述，一審法院對(duì)浩洋公司未能辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記的違約事實(shí)認(rèn)定清楚正確，判令其依約支付違約金適用法律正確，行政限制不是浩洋公司未取得初始登記的原因，浩洋公司的上訴請(qǐng)求沒有事實(shí)基礎(chǔ)及法律依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。
國家電網(wǎng)向一審法院起訴請(qǐng)求：1．判令浩洋公司履行為國家電網(wǎng)所購房屋辦理所有權(quán)證書的合同義務(wù)，即為國家電網(wǎng)辦理位于北京市西城區(qū)宣武門內(nèi)大街東側(cè)浩洋大廈（西單銀座中心）1001號(hào)、901號(hào)、801號(hào)、701號(hào)、601號(hào)、501號(hào)、401號(hào)、402號(hào)、403號(hào)、406號(hào)、407號(hào)、301號(hào)、302號(hào)、303號(hào)、304號(hào)、305號(hào)、307號(hào)、308號(hào)、202號(hào)、102號(hào)、-102號(hào)、-103號(hào)共計(jì)22套房屋的房屋所有權(quán)證及地下二層23個(gè)車位、地下三層131個(gè)車位共計(jì)154個(gè)車位的產(chǎn)權(quán)證（以下簡稱案涉房屋及車位）；2．判令浩洋公司支付遲延辦理房屋所有權(quán)證書違約金117800100元，即本案僅主張2013年5月9日至2014年5月8日期間的違約金；3．判令浩洋公司承擔(dān)案件受理費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年6月21日，浩洋公司（出賣人）與國家電網(wǎng)（買受人）簽訂《北京市商品房買賣協(xié)議》，約定，浩洋公司向國家電網(wǎng)出售房屋。第三條基本情況，商品房范圍：3層至10層的面積為33799.29平方米，1層、2層的總面積（除北側(cè)出賣人自留部分）約為10566.00平方米；地下1層整層，扣除自行車庫之外總面積為7360.06平方米（其中含826.04平方米庫房）。地下2層部分，地下3層部分，共計(jì)建筑面積約10155.79平方米，規(guī)劃產(chǎn)權(quán)車位共154個(gè)。地下1層自行車庫921.87平方米。人防部位主要位于地下3層的一部分及地下4層整層，共計(jì)建筑面積約9134.32平方米，規(guī)劃車位總計(jì)205個(gè)。該商品房明細(xì)及在整個(gè)樓棟中的位置圖見附件一《房屋買賣明細(xì)表》及附圖。簽訂本合同時(shí)該商品房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況為結(jié)構(gòu)封頂。第五條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款，該商品房總價(jià)款為人民幣叁拾貳億陸仟元整。第十九條產(chǎn)權(quán)登記，（一）初始登記，出賣人應(yīng)當(dāng)在買受人接收該商品房90日內(nèi)，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，雙方同意按照下列第2種方式處理；即買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之壹的違約金。（二）轉(zhuǎn)移登記，1．房屋交付使用后，雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定不能辦理的除外。2．如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在房屋交付之日起180日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起×日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照人民銀行同期貸款利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之壹的違約金，但對(duì)于不能辦理房產(chǎn)證的部分，出賣人不承擔(dān)逾期辦證責(zé)任。
2011年10月17日，浩洋公司（出賣人）與國家電網(wǎng)（買受人）分別簽訂三份房屋買賣協(xié)議。一份合同編號(hào)為Y1229721的《北京市商品房預(yù)售合同》約定，浩洋公司向國家電網(wǎng)出售房屋為，北京市西城區(qū)宣武門內(nèi)大街東側(cè)浩洋大廈5層501號(hào)、6層601號(hào)、7層701號(hào)、8層801號(hào)、9層901號(hào)、10層1001號(hào)。房價(jià)款分別為，10545.75萬元，11244.16萬元，12649.68萬元，13357.836萬元，20669.4936萬元，27699.9336萬元。一份《北京市商品房預(yù)售合同》約定，浩洋公司向國家電網(wǎng)出售房屋為，北京市西城區(qū)宣武門內(nèi)大街東側(cè)浩洋大廈4層401號(hào)、402號(hào)、403號(hào)，3層301號(hào)、302號(hào)、303號(hào)、304號(hào)、2層202號(hào)、1層102號(hào)、-1層103號(hào)。房價(jià)款分別為，3777.808萬元，7147.632萬元，7149.696萬元，4016.4064萬元，7555.6848萬元，7558.2304萬元，4313.072萬元，51582.48萬元，31677.6萬元，3696.8428萬元。一份合同編號(hào)為Y1229759的《北京市商品房預(yù)售合同》約定，浩洋公司向國家電網(wǎng)出售房屋為，北京市西城區(qū)宣武門內(nèi)大街東側(cè)浩洋大廈-1層-102號(hào)，3層305號(hào)、307號(hào)、308號(hào)，4層406號(hào)、407號(hào)。房價(jià)款分別為，44954.0576萬元，3948.1568萬元，3723.8688萬元，17815.2784萬元，3715.7504萬元，16728.5824萬元。
上述三份協(xié)議中對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記均約定，出賣人應(yīng)買受人接收該商品房90日內(nèi)，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，雙方同意按照第2種方式處理。即買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之壹的違約金。
合同簽訂后，國家電網(wǎng)支付了購房款322740萬元。2012年12月31日，雙方簽訂了《西單銀座中心工程驗(yàn)收交接協(xié)議》。浩洋公司交付了房屋，但至今未辦理房屋所有權(quán)證書。
另查，案涉房屋中801號(hào)和802號(hào)房屋有限制登記，屬于行政限制，且該限制自2013年1月8日就已經(jīng)設(shè)置，至今仍在持續(xù)中，為受理狀態(tài)。導(dǎo)致案涉房屋及車位所在樓棟無法辦理房屋初始登記，亦無法辦理房屋過戶手續(xù)。2019年12月10日，浩洋公司向北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)（以下簡稱市規(guī)委）提起行政訴訟，請(qǐng)求：1．確認(rèn)市規(guī)委對(duì)“浩洋大廈”801號(hào)、802號(hào)房屋設(shè)置行政限制的行為違法；2．判令市規(guī)委撤銷對(duì)“浩洋大廈”801號(hào)、802號(hào)房屋的行政限制。該案正在審理中。訴訟中，浩洋公司提出中止申請(qǐng)。
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。浩洋公司與國家電網(wǎng)簽訂的《北京市商品房買賣協(xié)議》及后續(xù)雙方為履行該協(xié)議分別簽訂的三份《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。國家電網(wǎng)依據(jù)合同約定支付了購房款，浩洋公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行為國家電網(wǎng)辦理房屋所有權(quán)證的義務(wù)。雙方于2012年12月31日辦理房屋交接手續(xù)后，浩洋公司應(yīng)于180日內(nèi)為國家電網(wǎng)辦理房屋所有權(quán)證，但浩洋公司至今未履行該義務(wù)，已構(gòu)成違約。國家電網(wǎng)依據(jù)合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，要求浩洋公司先行支付一年期的違約金，依據(jù)充分，理由正當(dāng)，法院予以支持。浩洋公司認(rèn)為違約金數(shù)額過高，要求酌減的理由不充分，法院不予支持。
關(guān)于國家電網(wǎng)要求浩洋公司辦理案涉房屋及車位所有權(quán)證的訴訟請(qǐng)求，因801號(hào)、802號(hào)房屋存在行政限制，客觀上造成辦理所有權(quán)證暫不具備條件，故對(duì)國家電網(wǎng)的該項(xiàng)請(qǐng)求法院暫不予支持，待條件成就，國家電網(wǎng)可再行主張。另，浩洋公司提出的中止申請(qǐng)，不符合法律規(guī)定的中止條件，法院不予準(zhǔn)許。
綜上所述，判決：一、被告北京浩洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告國家電網(wǎng)有限公司支付2013年5月9日至2014年5月8日的遲延辦理房屋所有權(quán)證書的違約金117800100元；二、駁回原告國家電網(wǎng)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。
對(duì)一審查明的除行政限制登記之外的事實(shí)本院不持異議，予以認(rèn)定。另補(bǔ)充認(rèn)定如下事實(shí)：
浩洋公司于2012年11月9日向國家電網(wǎng)交付了案涉房屋。
2013年北京金融街資本運(yùn)營中心向當(dāng)時(shí)的房屋登記部門北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡稱市住建委）反映“浩洋大廈開發(fā)商一房二賣”相關(guān)情況。因案涉房屋可能存在權(quán)屬爭議，市住建委在系統(tǒng)中對(duì)浩洋大廈801和802號(hào)房屋設(shè)置了“業(yè)務(wù)占用”，提示經(jīng)辦人員進(jìn)行必要的審查。2015年不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)由市住建委劃轉(zhuǎn)至市規(guī)自委。浩洋公司于2019年5月獲悉上述情況，認(rèn)為上述系統(tǒng)狀態(tài)對(duì)其申請(qǐng)初始登記造成了影響，故于2019年12月10日以市規(guī)自委為被告向西城法院提起行政訴訟，請(qǐng)求：1．確認(rèn)市規(guī)自委對(duì)“浩洋大廈”801號(hào)、802號(hào)房屋設(shè)置行政限制的行為違法；2．判令市規(guī)自委撤銷對(duì)“浩洋大廈”801號(hào)、802號(hào)房屋的行政限制。西城法院一審裁定駁回浩洋公司的起訴，理由為“業(yè)務(wù)占用”是“北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)”的一種操作設(shè)置，目的是提示經(jīng)辦人員進(jìn)行審慎審查，避免風(fēng)險(xiǎn)。但“業(yè)務(wù)占用”不影響浩洋公司申請(qǐng)初始登記，現(xiàn)在使用的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)也沒有801、802房屋的業(yè)務(wù)占用提示，浩洋公司從未申請(qǐng)過初始登記，所以浩洋公司以“行政限制導(dǎo)致無法辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記，阻礙產(chǎn)權(quán)登記辦理工作”為由提起訴訟缺乏事實(shí)根據(jù)。浩洋公司不服，向北京市第二中級(jí)人民法院（以下簡稱市二中院）提起上訴，市二中院經(jīng)審查，認(rèn)為浩洋公司提起本訴系基于“北京市房地產(chǎn)交易權(quán)屬管理系統(tǒng)”中針對(duì)浩洋大廈801和802號(hào)房屋所設(shè)置的“業(yè)務(wù)占用”行為影響其初始登記及轉(zhuǎn)移登記，然該“業(yè)務(wù)占用”并不剝奪或限制浩洋公司申請(qǐng)初始登記的權(quán)利，僅旨在通過對(duì)案涉房屋可能存在的權(quán)屬爭議狀況的標(biāo)注，提示經(jīng)辦人員在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)審慎審查。另外，本市統(tǒng)一使用的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中不存在案涉房屋“業(yè)務(wù)占用”的相關(guān)提示，浩洋公司也未向市規(guī)自委申請(qǐng)過初始登記，故浩洋公司提起的本訴缺乏事實(shí)根據(jù)，應(yīng)予駁回。終審裁定：駁回上訴，維持一審裁定。
本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，國家電網(wǎng)按照其與浩洋公司簽訂的《北京市商品房買賣協(xié)議》及后續(xù)雙方為履行該協(xié)議分別簽訂的三份《北京市商品房預(yù)售合同》，履行了自身的合同義務(wù)，浩洋公司應(yīng)當(dāng)依約履行完成案涉房屋初始登記及為國家電網(wǎng)辦理案涉房屋及車位的房屋所有權(quán)證的相應(yīng)義務(wù)。因至今浩洋公司未履行該義務(wù)，故構(gòu)成違約。根據(jù)已查明的事實(shí)，“北京市房地產(chǎn)交易權(quán)屬管理系統(tǒng)”中針對(duì)浩洋大廈801和802號(hào)房屋所設(shè)置的“業(yè)務(wù)占用”系由于北京金融街資本運(yùn)營中心向當(dāng)時(shí)的房屋登記部門市住建委反映浩洋公司存在一房二賣情況所致，與浩洋公司存在關(guān)聯(lián)，而且該設(shè)置僅旨在通過對(duì)案涉房屋可能存在的權(quán)屬爭議狀況的標(biāo)注，提示經(jīng)辦人員在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)審慎審查，并未剝奪或限制浩洋公司申請(qǐng)初始登記的權(quán)利，此外浩洋公司遲至2016年1月5日才辦理完畢案涉房屋的規(guī)劃驗(yàn)收，且至本案一審判決作出時(shí)從未向市規(guī)自委申請(qǐng)過案涉房屋的初始登記，故本院認(rèn)為“北京市房地產(chǎn)交易權(quán)屬管理系統(tǒng)”中針對(duì)浩洋大廈801和802號(hào)房屋所設(shè)置的“業(yè)務(wù)占用”對(duì)于浩洋公司履行完成案涉房屋初始登記及為國家電網(wǎng)辦理案涉房屋及車位的房屋所有權(quán)證的相應(yīng)義務(wù)并無影響，該設(shè)置不能成為浩洋公司不承擔(dān)違約責(zé)任的合理抗辯。
關(guān)于浩洋公司提出北京金融街資本運(yùn)營中心存在臨時(shí)建筑未拆除致無法取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件的抗辯，因該情況屬于浩洋公司與案外人之間的糾紛所致，故亦不能成為浩洋公司不承擔(dān)違約責(zé)任的合理抗辯。而對(duì)于浩洋公司提出國家電網(wǎng)未盡各方協(xié)調(diào)義務(wù)才是遲延辦證的終極原因的抗辯，因其未提交證據(jù)予以證明，故本院不予采信。另對(duì)于浩洋公司主張因國家電網(wǎng)不允許測繪部門進(jìn)行現(xiàn)場勘驗(yàn)致測繪報(bào)告無法審核通過，進(jìn)而導(dǎo)致遲延辦證的情形，本院認(rèn)為即使浩洋公司主張的情況客觀存在，因該情況發(fā)生于2015年5月之后，而本案國家電網(wǎng)主張的遲延辦證違約金為2013年5月9日至2014年5月8日期間，故浩洋公司該主張與國家電網(wǎng)的訴訟請(qǐng)求并不存在關(guān)聯(lián)，不能作為其合理抗辯。綜上，浩洋公司應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約責(zé)任。
關(guān)于違約金的金額，因浩洋公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)于辦理案涉房屋的初始登記及轉(zhuǎn)移登記的合理期間應(yīng)有所預(yù)期，且作為商事主體對(duì)于合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)具有充分的判斷，對(duì)于違約的后果亦有充分的預(yù)見，且雙方在合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)并不過高，故本院對(duì)于浩洋公司要求酌減違約金的上訴請(qǐng)求不予支持。綜上所述，浩洋公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決并無不當(dāng)，應(yīng)予維持，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)630801元，由北京浩洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長 史德海
審判員 趙 彤
審判員 李 穎
二〇二〇年十月十三日
書記員 李佳欣
