審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2020）京03民終5593號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-07-14
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱廣盈公司）因與被上訴人黃澤宇商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初75122號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年4月20日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
廣盈公司上訴請求：1．撤銷一審判決，請求發(fā)回重審或依法改判駁回黃澤宇全部訴訟請求；2．訴訟費由黃澤宇承擔(dān)。事實和理由：1．本案起訴已過訴訟時效。本案起訴時間已經(jīng)超過法定訴訟時效，黃澤宇要求廣盈公司承擔(dān)違約責(zé)任的訴請，不應(yīng)受到法律保護。2．廣盈公司已盡合同義務(wù)，不存在違約行為，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。廣盈公司已經(jīng)提供符合合同約定的飲用水，不存在違約，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
被上訴人辯稱
黃澤宇辯稱，同意一審判決結(jié)果，請求駁回廣盈公司的上訴請求。一審中黃澤宇提交的證據(jù)及法院向自來水集團調(diào)取的談話筆錄均可以證明廣盈公司提供的用水是施工用水，對方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案訴請并未超過訴訟時效，根據(jù)法律規(guī)定，訴訟時效應(yīng)當(dāng)自知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害之日起算，而案涉業(yè)主系看到小區(qū)其他業(yè)主的生效判決后方知曉其長期使用水為施工用水，因此本案并未超過訴訟時效。
一審原告訴稱
黃澤宇向一審法院起訴請求：判令廣盈公司支付自2015年7月1日至2017年12月23日期間的違約金45350元。
一審法院查明
一審法院認定事實：2014年6月23日，廣盈公司（出賣人）與黃澤宇（買受人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定黃澤宇購買涉案房屋，房屋總價款8432255元。第十二條交付條件約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年6月30日前向買受人交付該商品房，商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合：1．該商品房已取得規(guī)劃驗收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗收備案表；2．有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書；3．滿足第十三條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達到的條件。第十三條市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾約定：出賣人承諾合同附件八載明的商品房所在樓棟本期的項目建設(shè)方案與出賣人向建設(shè)行政主管部門申報并在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站上公示的該項目建設(shè)方案一致，本條款約定的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的交用日期與建設(shè)方案的日期相符或提前于建設(shè)方案約定的日期，具體約定如下：1．（1）市政基礎(chǔ)設(shè)施的上水、下水于2015年6月30日達到使用條件……如果在約定期限內(nèi)未達到條件，由出賣人向買受人按日支付總房款萬分之一的違約金，本合同繼續(xù)履行，但違約金不再本款各項中累加計算，以逾期最長的一項作為違約金期間的計算依據(jù)。如出現(xiàn)違反第十二條逾期交房情形的，則本款約定的市政基礎(chǔ)設(shè)施的交付期限相應(yīng)順延，順延期間出賣人僅需承擔(dān)第十四條約定的逾期交房責(zé)任而無需依據(jù)本條承擔(dān)重復(fù)的違約責(zé)任。第十四條逾期交房責(zé)任約定：除不可抗力外，出賣人未按第十二條約定期限和條件將該商品房交付買受人的，逾期在60日內(nèi)，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之3的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過60日后，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達之日起90日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之3的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金?！侗本┦猩唐贩款A(yù)售合同》附件六《裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定》第三條配套設(shè)施設(shè)備第四款約定給排水的標(biāo)準(zhǔn)，給水系市政供水。
簽約后，黃澤宇依約支付購房款。廣盈公司于約定期限內(nèi)交付涉案房屋?，F(xiàn)黃澤宇已取得涉案房屋所有權(quán)證。
經(jīng)查，×北區(qū)業(yè)主李傳坤曾將廣盈公司訴至一審法院，以交付房屋不具備供水條件為由主張違約金。一審法院于2018年11月15日作出（2018）京0105民初69188號民事判決書，判決廣盈公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付李傳坤違約金27050元。廣盈公司不服，提起上訴。北京市第三中級人民法院于2019年3月5日作出（2019）京03民終2393號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。上述案件審理期間，法院查明如下事實：“經(jīng)查1，涉案房屋所在×小區(qū)分兩期建設(shè)，×南區(qū)系一期開發(fā)建設(shè)，×北區(qū)系二期開發(fā)建設(shè)?！?jīng)查4、×北區(qū)上水管道管線鋪設(shè)及接口于2016年12月1日經(jīng)驗收合格，水壓試驗及砌井于2016年12月13日經(jīng)驗收合格，水表于2016年12月14日經(jīng)驗收合格，水質(zhì)測試于2017年12月23日經(jīng)驗收合格。……訴訟期間，一審法院就此征詢自來水公司意見，其工作人員就相關(guān)問題予以回復(fù)，表述內(nèi)容系×北區(qū)原供水方案系從朝科開發(fā)區(qū)1號樓DN400供水管線和電子城西區(qū)2號樓DN200引水口將水源引入小區(qū)環(huán)網(wǎng)。因朝陽區(qū)土地儲備中心拆遷問題造成項目周邊管線建設(shè)進度滯后導(dǎo)致無法按照原規(guī)劃方案實施。2017年9月底，廣盈公司提交申請，希望自來水公司配合解決用水問題。自來水公司于2017年10月12日批復(fù)臨時供水措施，由×南區(qū)向×北區(qū)臨時供水，×北區(qū)于2017年12月23日正式供水，×南區(qū)于2015年7月11日正式供水。施工用水與正式供水是根據(jù)申請單位不同用水需求區(qū)分，屬于獨立的兩個業(yè)務(wù)流程。自來水公司就施工用水只負責(zé)到安裝水表，就居民用水負責(zé)到樓門表，兩者水價、用途有明顯區(qū)別，維護和管理權(quán)限由亦存在區(qū)別，水質(zhì)沒有區(qū)別?！?/p>
另查，《北京市城市公共供水管理辦法》第十二條規(guī)定：用戶供水設(shè)施工程竣工后，必須經(jīng)供水企業(yè)驗收。驗收合格的，由供水企業(yè)辦理用戶立戶手續(xù)，安裝計費水表，經(jīng)測試水質(zhì)、水壓等合格，方可正式供水。用戶供水設(shè)施工程未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，供水企業(yè)不予供水。
一審法院認為
一審法院認為：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行己方義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，黃澤宇與廣盈公司簽訂之《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)當(dāng)遵守。
本案爭議焦點系涉案房屋交付時是否符合約定給水條件。合同約定房屋交付時給水達到使用要求，且給水水源系市政用水。雙方對“使用要求”的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)沒有明確約定，應(yīng)當(dāng)從符合合同目的的通常理解予以解釋。涉案房屋作為商品房住宅，用途系滿足購房人日常居住及生活，市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備應(yīng)符合日常居住的基本條件。水作為日常生活必需品，應(yīng)當(dāng)以能否滿足購房人日常生活使用為衡量標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合《北京市城市公共供水管理辦法》之規(guī)定，一審法院認為供水達到“使用要求”應(yīng)系供水設(shè)施建設(shè)完工并驗收合格后，經(jīng)過相關(guān)部門對水壓、水質(zhì)檢測合格并能夠為各戶正式供水時方為達到滿足購房人生活使用所需標(biāo)準(zhǔn)。而涉案房屋管線鋪設(shè)及接口、水壓試驗、水表水質(zhì)等各項程序性驗收的合格時間均晚于合同約定交房時間，廣盈公司交付房屋不符合約定給水條件，構(gòu)成違約?，F(xiàn)黃澤宇要求廣盈公司承擔(dān)違約責(zé)任于法有據(jù)，且結(jié)合損失降低違約金標(biāo)準(zhǔn)予以主張，主張數(shù)額未超合理限度，一審法院予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十一條、第六十二條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：
北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起7日內(nèi)支付黃澤宇違約金45350元。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
本院二審期間，雙方均未提交新證據(jù)。
對雙方當(dāng)事人二審中爭議事實本院認定如下：北京市自來水集團公司上水管道質(zhì)檢驗收記錄載明，施工地點：來廣營土地儲備項目A4地塊。管線鋪設(shè)、接口的驗收合格日期為2016年12月1日，水壓試驗、砌井的驗收合格日期為2016年12月13日，水表的驗收合格日期為2016年12月14日，水質(zhì)的驗收合格日期為2017年12月23日，總驗收日期為2017年12月19日。經(jīng)詢，廣盈公司表示A4地塊為×北區(qū)，涉案房屋位于×北區(qū)。
本院經(jīng)審理查明的其他事實與一審法院查明事實一致。
本院認為
本院認為，黃澤宇與廣盈公司之間簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)確認合法有效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。綜合雙方訴辯意見，本案二審爭議的焦點為：1．廣盈公司在交付房屋時是否存在違約行為；2．本案是否超過法定訴訟時效。
關(guān)于焦點一，因雙方對于合同當(dāng)中所交付用水達到“使用要求”的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)并未有明確約定，因此需從符合合同目的的通常理解予以解釋。涉案房屋屬于商品房住宅，用途系為滿足房屋使用人進行日常居住及生活，相應(yīng)的房屋所涉市政配套設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)符合滿足日常生活需求的基本條件。水作為居民生活的必需品，應(yīng)當(dāng)以是否能夠滿足業(yè)主日常生活使用為衡量標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合《北京市城市公共供水管理辦法》第十二條規(guī)定，本案中交房時上下水達到“使用要求”應(yīng)當(dāng)是指在供水設(shè)施建設(shè)完工并驗收合格后，經(jīng)過相關(guān)部門對水質(zhì)進行水壓、水質(zhì)檢測合格并能夠為各戶正式供水時方為達到滿足業(yè)主生活使用所需的標(biāo)準(zhǔn)。廣盈公司雖上訴主張其已經(jīng)按照居民用水標(biāo)準(zhǔn)提交審批手續(xù)給水符合市政水源，同時供排水設(shè)施齊全并已與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接，但上述事實僅能證明其提供了供水條件。同時，廣盈公司上訴稱已經(jīng)對水質(zhì)進行過檢測，顯示水質(zhì)合格，并未構(gòu)成違約。然而，根據(jù)在案證據(jù)及已查明事實來看，涉案小區(qū)管線鋪設(shè)及接口、水壓試驗、水表水質(zhì)等各項程序性驗收的合格時間均晚于合同約定的交房時間，故廣盈公司的行為構(gòu)成違約，其該項上訴請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持，一審法院對此認定具有事實和法律依據(jù)，本院依法予以維持。
關(guān)于焦點二，訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。房屋所有權(quán)人系在同小區(qū)業(yè)主相同訴請經(jīng)生效文書認定事實后，才知曉權(quán)利受損，因此本案之訴并未超過法定訴訟時效期間，廣盈公司的該項上訴請求，本院難以支持。
綜上所述，北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費926元，由北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 杜麗霞
審判員 李 坤
審判員 孫承松
二〇二〇年七月十四日
法官助理 苗振躍
書記員 劉 波
