審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2020）京03民終6574號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-07-17
案由：商品房預售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人趙瑞航因與被上訴人北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱廣盈公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初11495號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年7月1日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人趙瑞航的委托訴訟代理人孫曼麗、單倩，被上訴人廣盈公司之委托訴訟代理人陳愛巍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
趙瑞航上訴請求：1．撤銷一審判決，依法改判支持趙瑞航的一審訴訟請求；2．一、二審訴訟費用全部由廣盈公司承擔。事實和理由：一審判決認定事實不清，適用法律錯誤。一、案涉《北京市商品房預售合同》對交房時市政供水達到使用要求的約定相互矛盾，并不明確。趙瑞航對一審判決認定的違約金的起算日期有異議。根據(jù)案涉《北京市商品房預售合同》第十二條之約定，出賣人應當在2017年6月30日前向買受人交付該商品房，商品房交付時應當滿足第十三條中出賣人承諾的市政基礎設施和其他設施達到的條件。根據(jù)該條款，2017年6月30日是最遲交房日期，出賣人在此之前任何一天交付房屋均符合合同約定，坐落于北京市朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)土地儲備項目A4地塊臻園×××1501的房屋（以下簡稱涉案房屋）交付時應滿足廣盈公司承諾的市政基礎設施和其他設施達到的條件，即廣盈公司在2016年12月16日向趙瑞航交房時市政供水就應達到使用要求。然而，案涉《北京市商品房預售合同》第十三條中“市政基礎設施的上水、下水于2017年6月30日達到使用要求”的內(nèi)容與該合同第十二條存在矛盾，一審法院沒有注意到合同條款的矛盾之處，而是簡單地適用了該合同第十三條的約定，屬于未查清事實。二、在合同約定不明確、合同條款有爭議時，法院應從多種角度全面審查，進而確定該條款的真實意思。案涉《北京市商品房預售合同》第十三條約定的市政供水等達到使用要求或交付的日期與第十二條約定的最遲交房日期均是2017年6月30日，就說明合同約定的房屋交付時間和市政基礎設施的交付時間應當是一致的，再結(jié)合《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》關于住宅小區(qū)與市政基礎設施、公共服務設施同步交付使用的規(guī)定，不難得出廣盈公司對趙瑞航提前交房的，提前交房時上述市政基礎設施和其他設施也應當于提前交房日達到使用要求或進行交付。既然廣盈公司提前交房，就說明其以實際行為表示涉案房屋在交付時即2016年12月16日市政供水等市政基礎設施就已達到使用要求，沒有達到使用要求就說明其交付的房屋不符合合同約定，故違約金應當自房屋實際交付日開始計算。即使案涉合同有兩種以上解釋，因該條款系廣盈公司提供的格式條款，也應當作出不利于廣盈公司的解釋。
被上訴人辯稱
廣盈公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，同意一審判決。
一審原告訴稱
趙瑞航向一審法院起訴請求：判令廣盈公司支付自2016年12月17日至2017年12月23日期間的違約金18600元。
一審法院查明
一審法院認定事實：廣盈公司（出賣人）與趙瑞航（買受人）簽訂《北京市商品房預售合同》，約定趙瑞航購買涉案房屋，房屋總價款為12193956元。第十二條交付條件約定：出賣人應當在2017年6月30日前向買受人交付該商品房，商品房交付時應當符合：1、該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；3、滿足第十三條中出賣人承諾的市政基礎設施和其他設施達到的條件。第十三條市政基礎設施和其他設施的承諾約定：出賣人承諾合同附件八載明的商品房所在樓棟本期的項目建設方案與出賣人向建設行政主管部門申報并在北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站上公示的該項目建設方案一致，本條款約定的市政基礎設施和其他設施的交用日期與建設方案的日期相符或提前于建設方案約定的日期，具體約定如下：1、（1）市政基礎設施的上水、下水于2017年6月30日達到使用條件……如果在約定期限內(nèi)未達到條件，由出賣人向買受人按日支付總房款萬分之一的違約金，本合同繼續(xù)履行，但違約金不在本款各項中累加計算，以逾期最長的一項作為違約金期間的計算依據(jù)。如出現(xiàn)違反第十二條逾期交房情形的，則本款約定的市政基礎設施的交付期限相應順延，順延期間出賣人僅需承擔第十四條約定的逾期交房責任而無需依據(jù)本條承擔重復的違約責任。第十四條逾期交房責任約定：除不可抗力外，出賣人未按第十二條約定期限和條件將該商品房交付買受人的，逾期在60日內(nèi)，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之3的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過60日后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起90日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的5％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之3的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金?！侗本┦猩唐贩款A售合同》附件六《裝飾和設備標準的約定》第三條配套設施設備第四款約定給排水的標準，給水系市政供水。
2016年11月30日，廣盈公司向趙瑞航發(fā)送《入伙通知書》，載明趙瑞航辦理入住手續(xù)的時間系2016年12月8日至12月11日。后附《入伙交費清單》，含物業(yè)管理費等。趙瑞航于2016年12月16日交納物業(yè)管理費。就此，趙瑞航表示其交房日期即為2016年12月16日，廣盈公司對此不予認可，認可交房日期為2017年6月30日。
簽約后，趙瑞航依約支付購房款，已取得涉案房屋所有權證。
臻園北區(qū)業(yè)主李傳坤曾將廣盈公司訴至一審法院，以交付房屋不具備供水條件為由主張違約金。一審法院于2018年11月15日作出（2018）京0105民初69188號民事判決書，判決廣盈公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付李傳坤違約金27050元。廣盈公司不服，提起上訴。北京市第三中級人民法院于2019年3月5日作出（2019）京03民終2393號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。上述案件審理期間，法院查明如下事實：“經(jīng)查1，涉案房屋所在臻園小區(qū)分兩期建設，臻園南區(qū)系一期開發(fā)建設，臻園北區(qū)系二期開發(fā)建設。……經(jīng)查4、臻園北區(qū)上水管道管線鋪設及接口于2016年12月1日經(jīng)驗收合格，水壓試驗及砌井于2016年12月13日經(jīng)驗收合格，水表于2016年12月14日經(jīng)驗收合格，水質(zhì)測試于2017年12月23日經(jīng)驗收合格?！V訟期間，一審法院就此征詢自來水公司意見，其工作人員就相關問題予以回復，表述內(nèi)容系臻園北區(qū)原供水方案系從朝科開發(fā)區(qū)1號樓DN400供水管線和電子城西區(qū)2號樓DN200引水口將水源引入小區(qū)環(huán)網(wǎng)。因朝陽區(qū)土地儲備中心拆遷問題造成項目周邊管線建設進度滯后導致無法按照原規(guī)劃方案實施。2017年9月底，廣盈公司提交申請，希望自來水公司配合解決用水問題。自來水公司于2017年10月12日批復臨時供水措施，由臻園南區(qū)向臻園北區(qū)臨時供水，臻園北區(qū)于2017年12月23日正式供水，臻園南區(qū)于2015年7月11日正式供水。施工用水與正式供水是根據(jù)申請單位不同用水需求區(qū)分，屬于獨立的兩個業(yè)務流程。自來水公司就施工用水只負責到安裝水表，就居民用水負責到樓門表，兩者水價、用途有明顯區(qū)別，維護和管理權限亦存在區(qū)別，水質(zhì)沒有區(qū)別?！?/p>
一審法院另查，《北京市城市公共供水管理辦法》第十二條規(guī)定：用戶供水設施工程竣工后，必須經(jīng)供水企業(yè)驗收。驗收合格的，由供水企業(yè)辦理用戶立戶手續(xù)，安裝計費水表，經(jīng)測試水質(zhì)、水壓等合格，方可正式供水。用戶供水設施工程未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，供水企業(yè)不予供水。
一審法院認為
一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行己方義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，趙瑞航與廣盈公司簽訂之《北京市商品房預售合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，應當遵守。依據(jù)合同約定，涉案房屋市政基礎設施的上水、下水應于2017年6月30日達到“使用要求”，現(xiàn)雙方爭議在于廣盈公司是否依約履行上述義務。雙方對“使用要求”的具體驗收標準沒有明確約定，應當從符合合同目的的通常理解予以解釋。涉案房屋作為商品房住宅，用途系滿足購房人日常居住及生活，市政基礎設施設備應符合日常居住的基本條件。水作為日常生活必需品，應當以能否滿足購房人日常生活使用為衡量標準。結(jié)合《北京市城市公共供水管理辦法》之規(guī)定，一審法院認為供水達到“使用要求”應系供水設施建設完工并驗收合格后，經(jīng)過相關部門對水壓、水質(zhì)檢測合格并能夠為各戶正式供水時方為達到滿足購房人生活使用所需標準。而涉案房屋管線鋪設及接口、水壓試驗、水表水質(zhì)等各項程序性驗收的合格時間均晚于合同約定交房時間，廣盈公司交付房屋不符合約定給水條件，構成違約?，F(xiàn)趙瑞航要求廣盈公司承擔違約責任于法有據(jù)，且結(jié)合損失降低違約金標準予以主張，一審法院不持異議；但主張期間有誤，一審法院以合同約定給水達標時間為起算點酌情判處違約金。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十一條、第六十二條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付趙瑞航違約金八千八百元。二、駁回趙瑞航的其他訴訟請求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本院查明
本院二審期間，當事人均未向本院提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實與一審法院查明的事實一致，本院予以確認。
本院認為
本院認為，趙瑞航與廣盈公司之間簽訂的《北京市商品房預售合同》系雙方真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果?！本C合雙方訴辯意見，本案二審爭議的焦點為違約金的起算日期。本案中，根據(jù)《北京市商品房預售合同》約定，涉案房屋市政基礎設施的上水、下水應于2017年6月30日達到使用要求，廣盈公司在合同約定的上述時間點未如約交付達到使用要求的生活用水，故廣盈公司構成違約。趙瑞航上訴主張案涉合同對交房時市政供水達到使用要求的約定存在矛盾，缺乏事實依據(jù)，本院不予采信。趙瑞航要求按照實際交房日即自2016年12月16日起計算違約金，缺乏合同依據(jù)，一審法院以合同約定給水達標時間為起算點酌情判處違約金，并無不當，本院不持異議。
綜上所述，趙瑞航的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由趙瑞航負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 巴晶焱
審判員 曹 煒
審判員 蔣 巍
二〇二〇年七月十七日
法官助理 肖 笛
書記員 劉怡然
