審理法院：北京市第二中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）京02民終8399號(hào)
案件類(lèi)型：民事 判決
審判日期：2020-10-30
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人中鐵恒豐置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中鐵公司）因與被上訴人趙耀、原審被告北京西聯(lián)萬(wàn)博商業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)西聯(lián)萬(wàn)博公司）、原審第三人北京合力創(chuàng)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合力創(chuàng)展公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2020）京0106民初10366號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月8日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱(chēng)
中鐵公司上訴請(qǐng)求：1、撤銷(xiāo)一審判決第二項(xiàng)，改判我公司返還趙耀購(gòu)房款1753792元；2、撤銷(xiāo)一審判決第三項(xiàng)，改判西聯(lián)萬(wàn)博公司返還趙耀公共維修費(fèi)20526元、印花稅2647.61元及契稅158856.48元，共計(jì)182030.09元；3、撤銷(xiāo)一審判決第四項(xiàng)，改判駁回趙耀要求賠償損失的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：趙耀與我公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同）三年多時(shí)間，一直未履行支付剩余房?jī)r(jià)款的義務(wù)，違約在先，如果趙耀依合同約定在XX1469號(hào)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)1469號(hào)商鋪）查封前支付尾款，我公司會(huì)順利為其完成產(chǎn)權(quán)變更登記，不會(huì)發(fā)生履約僵持的局面，故一審法院判決由我公司承擔(dān)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任，屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。1469號(hào)商鋪因被法院查封無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記屬于一時(shí)的履行不能，只要趙耀將剩余購(gòu)房款交付執(zhí)行，1469號(hào)商鋪解封后即不存在轉(zhuǎn)移登記的障礙，且1469號(hào)商鋪查封存在超標(biāo)的額的情況，我公司已經(jīng)就此提起了執(zhí)行異議，合同履行障礙即將消除，故一審法院認(rèn)定合同具備法定解除條件屬于法律適用錯(cuò)誤。1469號(hào)商鋪于2017年10月26日被查封，趙耀在對(duì)查封事實(shí)明知的情況下，怠于行使權(quán)力，直至2020年1月29日才提起本案訴訟主張解除合同，趙耀之解除權(quán)因超過(guò)了一年的除斥期間而消滅，且我公司基于趙耀長(zhǎng)期不行使解除權(quán)之事實(shí)，對(duì)其放棄解除權(quán)產(chǎn)生合理信賴(lài)，根據(jù)誠(chéng)信原則，趙耀不得再行要求解除合同?，F(xiàn)我們雙方基于合意解除合同，應(yīng)考慮到趙耀用于抵扣購(gòu)房款的1191424元是基于取得1469號(hào)商鋪所有權(quán)而獲得的三年租金收益，合同解除恢復(fù)原狀后中鐵公司享有1469號(hào)商鋪所有權(quán)，趙耀應(yīng)對(duì)其占有中鐵公司的房屋支付占有費(fèi)用，中鐵公司不應(yīng)再行返還上述1191424元，因此我公司僅負(fù)有退還1753792元購(gòu)房款的義務(wù)，且就合同解除不存在過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)上述購(gòu)房款利息，更不應(yīng)該承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。另，趙耀違約在先，一審法院判決使違約過(guò)錯(cuò)方獲利，而誠(chéng)信守約方遭受重大損失，明顯有違公平原則。綜上，請(qǐng)求二審法院判如所請(qǐng)。
被上訴人辯稱(chēng)
趙耀辯稱(chēng)，同意一審判決，請(qǐng)求二審法院維持原判。西聯(lián)萬(wàn)博公司與中鐵公司系相互獨(dú)立的法人主體，在西聯(lián)萬(wàn)博公司未對(duì)一審判決第三項(xiàng)提起上訴的情況下，中鐵公司無(wú)權(quán)代為提起上訴。我根據(jù)中鐵公司指示，向其指定的辦理貸款銀行南京銀行提交了全部貸款材料，但之后再未接到過(guò)南京銀行及中鐵公司的任何反饋，南京銀行也無(wú)法找到我提交的貸款資料。中鐵公司在履行買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中未積極跟進(jìn)為我辦理1469號(hào)商鋪貸款、產(chǎn)權(quán)登記等事宜，且因其他債務(wù)糾紛致使1469號(hào)商鋪被查封，合同無(wú)法繼續(xù)履行，中鐵公司應(yīng)就此承擔(dān)違約責(zé)任，而我是否支付購(gòu)房尾款，不構(gòu)成可以免除其該項(xiàng)合同責(zé)任的事由。中鐵公司現(xiàn)已無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，名下亦無(wú)財(cái)產(chǎn)可供法院執(zhí)行，1469號(hào)商鋪是否超標(biāo)的額查封以及中鐵公司是否提起執(zhí)行異議，均無(wú)法改變1469號(hào)商鋪查封無(wú)法解除的事實(shí)，故雙方之間的合同不具備繼續(xù)履行的條件。中鐵公司所援引《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條，是對(duì)出賣(mài)人遲延交付房屋或買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款的規(guī)定，而非針對(duì)房屋被查封導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的情形，且我于2019年12月才得知1469號(hào)商鋪被法院查封，法定解除權(quán)并未超過(guò)除斥期間，加之法定解除權(quán)旨在督促解除權(quán)人行使權(quán)利，以避免法律關(guān)系長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，不適用于本案合同無(wú)法履行的情形，故我仍享有合同解除權(quán)。1191424元首付款是西聯(lián)萬(wàn)博公司支付給我的三年租金收益，用以抵扣我支付中鐵公司的購(gòu)房款，該事實(shí)經(jīng)過(guò)三方的一致認(rèn)可，且中鐵公司向我出具的發(fā)票對(duì)上述事實(shí)進(jìn)行了確認(rèn)，因此中鐵公司應(yīng)當(dāng)返還我該筆款項(xiàng)。
合力創(chuàng)展公司述稱(chēng)，同意一審判決，收到該判決書(shū)后我公司即按判決書(shū)要求履行完畢相應(yīng)義務(wù)。
西聯(lián)萬(wàn)博公司經(jīng)本院合法傳喚未參加訴訟，亦未提交書(shū)面意見(jiàn)。
一審原告訴稱(chēng)
趙耀向一審法院起訴請(qǐng)求：1.依法解除我與中鐵公司簽訂的現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同及《補(bǔ)充協(xié)議》；2.判令中鐵公司返還我購(gòu)房款2945216元，并以2945216元為基數(shù)，自2014年5月28日至2019年8月19日，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付利息，自2019年8月20日起至實(shí)際履行之日止按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算利息；3.判令中鐵公司返還我契稅、公共維修費(fèi)、印花稅等共計(jì)182030.09元，并以182030.09元為基數(shù)，自2014年5月28日起至2019年8月19日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算利息，自2019年8月20日起至實(shí)際履行之日止按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算利息；4.判令中鐵公司賠償我損失1500000元；5.判令西聯(lián)萬(wàn)博公司對(duì)第2、3、4項(xiàng)訴訟請(qǐng)求承擔(dān)連帶責(zé)任；6.判令中鐵公司、合力創(chuàng)展公司共同返還我服務(wù)費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅票等共計(jì)1555元；7.中鐵公司、西聯(lián)萬(wàn)博公司承擔(dān)案件受理費(fèi)、保全費(fèi)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年5月27日，趙耀（買(mǎi)受人）與中鐵公司（出賣(mài)人）簽訂現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房現(xiàn)已取得房屋所有權(quán)證，證號(hào)為X京房權(quán)證豐字第XXXX號(hào)；房屋坐落為XX1469號(hào)；該商品房的用途為商業(yè)用房；商品房實(shí)測(cè)建筑面積為102.63平方米；按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米51595.21元，總價(jià)款為5295216元，具體約定見(jiàn)附件四；付款方式及期限為其他方式，具體付款方式及期限的約定見(jiàn)附件五。
同日，趙耀（買(mǎi)受人）與中鐵公司（出賣(mài)人）就上述合同簽訂附件四，計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的其他約定：買(mǎi)受人以按揭貸款的方式支付購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)在簽署現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之同時(shí)向出賣(mài)人支付首期購(gòu)房款，自簽署現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之日起三日內(nèi)，買(mǎi)受人應(yīng)按貸款銀行的要求辦理完畢相關(guān)貸款手續(xù)，向貸款銀行委托的律師事務(wù)所提交申請(qǐng)貸款的一切相關(guān)材料并接受貸款銀行或及貸款銀行委托的律師事務(wù)所對(duì)其資信狀況的審查、詢(xún)問(wèn)；買(mǎi)受人應(yīng)保證向貸款銀行所提交的一切相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性并滿(mǎn)足貸款銀行的要求；如買(mǎi)受人延遲提交上述資料或辦理貸款手續(xù)，視為逾期付款；買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同第八條之約定擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；若買(mǎi)受人已按貸款銀行規(guī)定的要求提供了相應(yīng)的資料，并在前述規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理了按揭貸款的手續(xù)，由于貸款銀行不能按買(mǎi)受人申請(qǐng)的貸款金額和貸款年限發(fā)放貸款或拒絕向買(mǎi)受人提供貸款的，買(mǎi)受人可以在以下方式中選擇處理辦法：（1）按照銀行確定的貸款金額和年限辦理貸款手續(xù)，并自接到上述通知之日起十日內(nèi)一次性向出賣(mài)人補(bǔ)交差額房款部分；（2）自收到貸款銀行拒絕發(fā)放貸款通知之日十日內(nèi)起，一次性向出賣(mài)人支付完剩余房款。雙方另簽訂附件五，付款方式及期限的約定：買(mǎi)受人選擇銀行按揭貸款的付款方式，具體為買(mǎi)受人在簽署現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，當(dāng)日支付首付款2945216元，其中含有履約定金50000元，余款2350000元由趙耀申請(qǐng)按揭貸款支付。
同日，趙耀與西聯(lián)萬(wàn)博公司簽訂《北京西客站國(guó)際皮具箱包城商鋪?zhàn)赓U（包租）協(xié)議書(shū)》約定，趙耀自愿將涉案商鋪出租給中鐵公司委托的西聯(lián)萬(wàn)博公司，由其按商城的統(tǒng)一定位、規(guī)劃，對(duì)外進(jìn)行招商招租，并對(duì)招商的商戶(hù)、品牌進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理；租賃期限為3年，自趙耀簽訂的商鋪《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的產(chǎn)權(quán)交付之日起計(jì)；在租賃合同期內(nèi)，西聯(lián)萬(wàn)博公司每年分別按趙耀所購(gòu)商鋪成交金額的7%、7.5%、8%的投資回報(bào)率作為租金收益支付給趙耀；趙耀在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，由中鐵公司將西聯(lián)萬(wàn)博公司3年的全部租金收益一次性從首付款中抵扣，作為西聯(lián)萬(wàn)博公司支付給趙耀的租金，代為支付。
同日，趙耀與中鐵公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，寫(xiě)明為保證項(xiàng)目的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，趙耀同意中鐵公司將北京西站南廣場(chǎng)地下車(chē)庫(kù)及商業(yè)項(xiàng)目及其后期的商業(yè)和物業(yè)全部委托給西聯(lián)萬(wàn)博公司進(jìn)行統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理。為保證趙耀的投資利益，中鐵公司同意趙耀在購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目商鋪、簽訂購(gòu)房合同時(shí)，將該商鋪的叁年租賃權(quán)、經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和收益權(quán)全部委托給西聯(lián)萬(wàn)博公司，由西聯(lián)萬(wàn)博公司對(duì)其商鋪進(jìn)行招商招租和經(jīng)營(yíng)管理。趙耀同意將三年的投資總回報(bào)22.5%合計(jì)1191424元在購(gòu)房首付款時(shí)由中鐵公司從首付款中一次性抵扣，作為代西聯(lián)萬(wàn)博公司支付給趙耀的三年租金。
上述合同簽訂后，趙耀按合同約定向中鐵公司實(shí)際支付首付款1753792元，中鐵公司開(kāi)具了合計(jì)2945216元購(gòu)房款發(fā)票。趙耀向中鐵公司支付公共維修費(fèi)20526元、印花稅2647.61元及契稅158856.48元，此三項(xiàng)費(fèi)用由西聯(lián)萬(wàn)博公司代收。合力創(chuàng)展公司收取趙耀服務(wù)費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅票1555元。
另查，2009年3月12日，中鐵公司取得1469號(hào)商鋪所在樓棟的權(quán)屬證明。
2017年10月26日，一審法院查封了1469號(hào)商鋪，查封文號(hào)為（2016）京0106執(zhí)4794號(hào)，查封期限為2017年10月26日起至2020年10月25日止。案件審理過(guò)程中，趙耀申請(qǐng)查封1469號(hào)商鋪，一審法院輪后查封了該商鋪。
一審?fù)徶校w耀向法院提交南京銀行住房貸款（一手房）客戶(hù)需準(zhǔn)備資料清單、微信聊天記錄、錄音光盤(pán)、個(gè)人銀行結(jié)算賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)書(shū)等，用以證明1469號(hào)商鋪由于中鐵公司原因，無(wú)法辦理貸款。中鐵公司對(duì)此不予認(rèn)可，表示系因趙耀原因未辦理完畢按揭貸款。
一審法院認(rèn)為
一審法院審理認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)民事訴訟法的規(guī)定，當(dāng)事人有答辯并對(duì)對(duì)方當(dāng)事人提交的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利，西聯(lián)萬(wàn)博公司經(jīng)法院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不出庭應(yīng)訴，視為其放棄了答辯和質(zhì)證的權(quán)利。趙耀與中鐵公司之間簽訂的現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同、補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)依約履行。據(jù)已查明的事實(shí)，趙耀稱(chēng)造成按揭貸款延緩問(wèn)題系中鐵公司原因所致，依據(jù)不足，法院對(duì)此不予采信，趙耀無(wú)權(quán)據(jù)此要求解除合同。但房屋因中鐵公司涉訴其他案件，在執(zhí)行程序中，于2017年10月26日被依法查封，至法庭辯論終結(jié)前該查封仍未解除，合同無(wú)法繼續(xù)履行，符合法定解除合同條件，故法院對(duì)趙耀據(jù)此要求解除現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟請(qǐng)求予以支持。而趙耀與中鐵公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》已履行完畢，現(xiàn)趙耀要求解除此協(xié)議，沒(méi)有法律依據(jù)?，F(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，中鐵公司應(yīng)向趙耀退還已收取的購(gòu)房款并支付自查封之日起的利息損失。關(guān)于退還購(gòu)房款的具體數(shù)額，根據(jù)現(xiàn)已查明的事實(shí)，趙耀采用貨幣方式向中鐵公司支付的購(gòu)房款數(shù)額確為1753792元，但雙方于《補(bǔ)充協(xié)議》中另行約定將房屋交由西聯(lián)萬(wàn)博公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，并將應(yīng)收取西聯(lián)萬(wàn)博公司的三年租金1191424元在趙耀支付首付款時(shí)用以一次性抵扣。趙耀亦與西聯(lián)萬(wàn)博公司簽訂了《北京西客站國(guó)際皮具箱包城商鋪?zhàn)赓U（包租）協(xié)議書(shū)》，就1469號(hào)商鋪達(dá)成租賃合同關(guān)系，中鐵公司為趙耀開(kāi)具了2945216元購(gòu)房款發(fā)票。鑒于此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人對(duì)剩余1191424元購(gòu)房款的支付形式達(dá)成了一致意思表示。且當(dāng)事人約定的三年租期現(xiàn)已屆滿(mǎn)且實(shí)際履行完畢。趙耀主張中鐵公司在現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同解除后應(yīng)按照2945216元返還購(gòu)房款及利息的訴訟請(qǐng)求，具有事實(shí)和法律依據(jù)。趙耀要求西聯(lián)萬(wàn)博公司對(duì)中鐵公司返還其購(gòu)房款及利息承擔(dān)連帶責(zé)任，因中鐵公司與西聯(lián)萬(wàn)博公司系兩個(gè)獨(dú)立的法人，兩家公司有各自明確的業(yè)務(wù)范圍劃分，不存在業(yè)務(wù)混同、財(cái)務(wù)混同的情形。故趙耀要求西聯(lián)萬(wàn)博公司承擔(dān)連帶責(zé)任，沒(méi)有法律依據(jù)。因西聯(lián)萬(wàn)博公司收取了趙耀的契稅、公共維修費(fèi)、印花稅，現(xiàn)應(yīng)由西聯(lián)萬(wàn)博公司履行退還趙耀上述款項(xiàng)的義務(wù)并由西聯(lián)萬(wàn)博公司支付自查封之日起的利息損失。合力創(chuàng)展公司亦應(yīng)將收取趙耀的服務(wù)費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅票等1555元予以返還。趙耀要求中鐵公司返還上述款項(xiàng)，沒(méi)有法律依據(jù)。關(guān)于趙耀要求中鐵公司賠償其損失1500000元一節(jié)，趙耀就所受損失未提供相應(yīng)證據(jù)，法院結(jié)合合同解除過(guò)錯(cuò)，信賴(lài)?yán)鎿p失等予以酌定。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條，《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》規(guī)定，一審法院判決：一、解除趙耀與中鐵恒豐置業(yè)有限公司于二〇一四年五月二十七日簽訂的合同編號(hào)為XF492552《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》；二、中鐵恒豐置業(yè)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)向趙耀返還購(gòu)房款2945216元并支付利息（以2945216元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自二〇一七年十月二十六日起至二〇一九年八月十九日止；按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自二〇一九年八月二十日起至實(shí)際支付之日止）；三、北京西聯(lián)萬(wàn)博商業(yè)管理有限責(zé)任公司于判決生效之日起七日內(nèi)向趙耀返還公共維修費(fèi)20526元、印花稅2647.61元及契稅158856.48元，以上合計(jì)182030.09元并支付利息（以182030.09元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自二〇一七年十月二十六日起至二〇一九年八月十九日止；按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自二〇一九年八月二十日起至實(shí)際支付之日止）；四、中鐵恒豐置業(yè)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)賠償趙耀526137元；五、北京合力創(chuàng)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)向趙耀返還服務(wù)費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅票共計(jì)1555元；六、駁回趙耀其他訴訟請(qǐng)求。
本院查明
本院二審期間，中鐵公司提交其對(duì)（2016）京0106執(zhí)4794號(hào)執(zhí)行案件的執(zhí)行異議申請(qǐng)書(shū)以及相關(guān)證據(jù)材料作為新證據(jù)，欲證明1469號(hào)商鋪的查封明顯超過(guò)標(biāo)的額，其已經(jīng)向法院提起執(zhí)行異議，若該商鋪依法解除查封或查封期限于2020年10月25日屆滿(mǎn)解除，合同即具備繼續(xù)履行的條件；趙耀表示上述證據(jù)的真實(shí)性無(wú)法核實(shí)且與本案無(wú)關(guān)，對(duì)證明目的亦不予認(rèn)可，認(rèn)為中鐵公司一審中明知該合同無(wú)法繼續(xù)履行才同意解除，且上述評(píng)估報(bào)告系于2019年5月作出，該評(píng)估價(jià)值不代表現(xiàn)值，加之目前中鐵公司債務(wù)不斷增加，很多案件并未得到執(zhí)行，即使查封解除該商鋪也會(huì)面臨再次查封，且解封標(biāo)的未必包含1469號(hào)商鋪，因此1469號(hào)商鋪解封的可能性很小，目前雙方合同無(wú)法繼續(xù)履行；合力創(chuàng)展公司對(duì)上述證據(jù)未發(fā)表意見(jiàn)。
趙耀提交北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院作出的（2020）京0106執(zhí)3137號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)作為新證據(jù)，欲證明中鐵公司涉及多件執(zhí)行案件，其已不具備清償能力，即使1469號(hào)商鋪解封也會(huì)被繼續(xù)查封，雙方之間的合同已無(wú)法繼續(xù)履行；中鐵公司對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可、關(guān)聯(lián)性、證明目的不予認(rèn)可，表示一方面中鐵公司被查封資產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了被執(zhí)行標(biāo)的金額，只要1469號(hào)商鋪解封，即可辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，不存在另案查封的可能，另一方面只要趙耀全額交付購(gòu)房款，或?qū)⑹Ｓ喾靠罱桓秷?zhí)行法院即可解除查封，不存在合同履行障礙。
本院對(duì)一審法院查明的其他事實(shí)予確認(rèn)。
本院另查明，一審判決送達(dá)后合力創(chuàng)展公司在上訴期內(nèi)已經(jīng)將服務(wù)費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅票共計(jì)1555元返還趙耀。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，歸納各方當(dāng)事人的訴、辯意見(jiàn)，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、趙耀是否應(yīng)對(duì)現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同的解除承擔(dān)責(zé)任；二、中鐵公司返還趙耀購(gòu)房款的數(shù)額以及是否應(yīng)當(dāng)支付利息的問(wèn)題；三、中鐵公司是否應(yīng)當(dāng)賠償趙耀損失的問(wèn)題。
關(guān)于趙耀是否應(yīng)對(duì)現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同的解除承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題。一審法院審理過(guò)程中，雖趙耀與中鐵公司均同意解除現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同，但該合同的解除,究其根本原因系中鐵公司涉訴其他案件,執(zhí)行中致1469號(hào)商鋪被司法查封，無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記所致。但，趙耀自其簽訂現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同至1469號(hào)商鋪被司法查封歷時(shí)三年有余，趙耀沒(méi)有辦理貸款或者說(shuō)沒(méi)有成功申請(qǐng)貸款，亦未通過(guò)其他方式交納全部購(gòu)房款。趙耀這一未能積極全面履行合同的行為，客觀上拖延了1469號(hào)商鋪辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間。1469號(hào)商鋪被查封后，趙耀作為查封前簽訂合法有效買(mǎi)賣(mài)合同的購(gòu)買(mǎi)人，沒(méi)有窮盡司法救濟(jì)手段保護(hù)自己對(duì)該商鋪的權(quán)利。從以上情節(jié)看，本院認(rèn)為趙耀對(duì)現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同解除這一后果負(fù)有一定責(zé)任。
關(guān)于中鐵公司返還趙耀購(gòu)房款的數(shù)額以及是否應(yīng)當(dāng)支付利息的問(wèn)題。根據(jù)現(xiàn)已查明的事實(shí)，趙耀采用貨幣方式向中鐵公司支付購(gòu)房款數(shù)額為1753792元,中鐵公司對(duì)返還趙耀該筆購(gòu)房款沒(méi)有異議，本院亦不持異議。雙方爭(zhēng)議在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定的1191424元租金用于抵扣購(gòu)房款一項(xiàng)，是否亦應(yīng)予返還的問(wèn)題。就這一問(wèn)題，本院分述如下。從時(shí)間上看，現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同、《補(bǔ)充協(xié)議》及包租協(xié)議系同時(shí)簽訂，可見(jiàn)各方當(dāng)事人就包租、租金抵扣購(gòu)房款是與商鋪買(mǎi)賣(mài)同時(shí)形成的意思表示，包租協(xié)議與現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同的履行不能完全割裂考慮。從現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同的解除原因看，中鐵公司存在過(guò)錯(cuò)，趙耀亦負(fù)有一定責(zé)任。從現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同履行情況看，趙耀作為買(mǎi)房人，沒(méi)有在合理期間支付全部購(gòu)房款。綜合以上各情況，可以看出中鐵公司是與西聯(lián)萬(wàn)博公司就涉案商鋪所在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)存在關(guān)聯(lián)的商事主體，包租協(xié)議與現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同的全面履行亦存在關(guān)聯(lián)，現(xiàn)現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同予以解除，而趙耀未付清購(gòu)房款并對(duì)合同解除負(fù)有一定責(zé)任的情況下，一審法院支持其要求中鐵公司全額給付抵扣房款的請(qǐng)求不當(dāng)，本院對(duì)此予以改判。關(guān)于這一部分的返還數(shù)額，綜合以上之情節(jié)，本院酌情確定為662674元。關(guān)于中鐵公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)所返還購(gòu)房款利息一節(jié)，本院認(rèn)為該利息屬于趙耀獲得合同履行利益的必要支出，一審法院在支持趙耀取得房屋差價(jià)損失的情況下再行判決中鐵公司承擔(dān)購(gòu)房款利息錯(cuò)誤，本院亦予以糾正。據(jù)此，中鐵公司返還趙耀購(gòu)房款金額應(yīng)為2416466元。
關(guān)于中鐵公司是否應(yīng)當(dāng)賠償趙耀損失的問(wèn)題。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。中鐵公司、趙耀對(duì)合同無(wú)法繼續(xù)履行均負(fù)有責(zé)任，一審法院結(jié)合趙耀舉證情況、合同解除過(guò)錯(cuò)、信賴(lài)?yán)鎿p失等因素酌定中鐵公司賠償趙耀526137元之處理并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。
另，中鐵公司上訴主張西聯(lián)萬(wàn)博公司不應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)公共維修費(fèi)、印花稅、契稅利息一節(jié)，雖中鐵公司認(rèn)可西聯(lián)萬(wàn)博公司系其子公司，但二者為不同法律主體，西聯(lián)萬(wàn)博公司對(duì)一審法院該項(xiàng)判決沒(méi)有提起上訴，故本院對(duì)中鐵公司的這一上訴意見(jiàn)不予審查。
一審法院判決送達(dá)后，合力創(chuàng)展公司對(duì)該院判決其返還趙耀服務(wù)費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅票共計(jì)1555元的判項(xiàng)沒(méi)有異議并已履行完畢，該事實(shí)經(jīng)趙耀確認(rèn)，本院亦不持異議，并對(duì)一審判決相應(yīng)判項(xiàng)中的履行情況予以變更。
綜上所述，中鐵公司的上訴請(qǐng)求部分成立，有依據(jù)的部分，本院予以支持，依據(jù)不足的部分，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、維持北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2020）京0106民初10366號(hào)民事判決第一、三、四項(xiàng)；
二、撤銷(xiāo)北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2020）京0106民初10366號(hào)民事判決第六項(xiàng)；
三、變更北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2020）京0106民初10366號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：中鐵恒豐置業(yè)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)返還趙耀購(gòu)房款2416466元；
四、變更北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2020）京0106民初10366號(hào)民事判決第五項(xiàng)為：北京合力創(chuàng)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還趙耀服務(wù)費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅票共計(jì)1555元（已履行）；
五、駁回趙耀其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
保全費(fèi)5000元，由趙耀負(fù)擔(dān)（已交納）。
一審案件受理費(fèi)48867元，由中鐵恒豐置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)33004元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納），由趙耀負(fù)擔(dān)15863元（已交納）；二審案件受理費(fèi)26496元，由中鐵恒豐置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)18340元（已交納），由趙耀負(fù)擔(dān)8156元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 劉麗杰
審判員 王 佳
審判員 陳雨菡
二〇二〇年十月三十日
法官助理 辛明厚
書(shū)記員 黑夢(mèng)雪
