審理法院：青海省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）青民再45號(hào)
案件類(lèi)型：民事 判決
審判日期：2020-11-04
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
再審申請(qǐng)人吳艷霞因與被申請(qǐng)人青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司及商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服青海省西寧市中級(jí)人民法院（2019）青01民終1173號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?020年3月10日作出（2020）青民申37號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，于2020年7月9日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。再審申請(qǐng)人吳艷霞的委托訴訟代理人齊遠(yuǎn)松、被申請(qǐng)人海宏公司的委托訴訟代理人葛建浩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請(qǐng)人稱(chēng)/抗訴機(jī)關(guān)稱(chēng)
吳艷霞申請(qǐng)?jiān)賹彿Q(chēng)：原審法院認(rèn)定案涉《商品房預(yù)售合同》僅約定了海宏公司提交初始登記申請(qǐng)的時(shí)間，并未明確約定完成初始登記時(shí)間和取得房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)間缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。首先，吳艷霞所購(gòu)商品房已經(jīng)交付使用，且在交付前經(jīng)過(guò)“五方驗(yàn)收?！逼浯危干婀こ滔岛：旯痉制陂_(kāi)發(fā)，綜合驗(yàn)收可分期進(jìn)行，法律并未規(guī)定分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目必須經(jīng)過(guò)小區(qū)整體開(kāi)發(fā)完工后才能進(jìn)行。再次，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第十五條明確約定：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理初始登記?！眳瞧G霞遲遲不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)系海宏公司尚未完成竣工測(cè)繪報(bào)告及建筑未達(dá)到消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等原因所致，即海宏公司已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，契稅應(yīng)當(dāng)在吳艷霞辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，向征收機(jī)關(guān)繳納，海宏公司不是契稅的法定征收機(jī)關(guān)。雖然契稅是海宏公司與吳艷霞以逾期交房違約金進(jìn)行抵扣的，但海宏公司明知其無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，卻一直拖延并占用繳納的契稅，違反法律規(guī)定，契稅應(yīng)予退還。請(qǐng)求：撤銷(xiāo)青海省西寧市中級(jí)人民法院（2019）青01民終1173號(hào)民事判決及青海省西寧市城北區(qū)人民法院（2019）青0105民初1421號(hào)民事判決，改判支持吳艷霞原審訴訟請(qǐng)求。
再審被申請(qǐng)人辯稱(chēng)
被申請(qǐng)人海宏公司答辯稱(chēng)，原審法院關(guān)于吳艷霞主張海宏公司為其辦理房屋權(quán)屬證書(shū)并支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)違約金沒(méi)有合同依據(jù)的認(rèn)定正確。海宏公司不存在逾期辦理《房屋所有權(quán)證》的違約事實(shí)?！渡唐贩款A(yù)售合同》未對(duì)取得《房屋所有權(quán)證》時(shí)間作出約定，且辦理《房屋所有權(quán)證》應(yīng)由雙方共同完成。房屋竣工驗(yàn)收需要以綜合驗(yàn)收為前提，而綜合驗(yàn)收除房屋驗(yàn)收合格以外，還需小區(qū)整體完成城建、消防等部門(mén)的驗(yàn)收。由于海宏公司尚未完成小區(qū)綜合驗(yàn)收，商品房預(yù)售合同約定海宏公司申請(qǐng)辦理初始登記的條件尚未成就，因此海宏公司并無(wú)違約事實(shí)。吳艷霞未以現(xiàn)金形式向海宏公司繳納契稅，而是海宏公司從前案應(yīng)支付違約金中予以扣減，現(xiàn)吳艷霞要求退還契稅無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。
一審原告訴稱(chēng)
吳艷霞向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.海宏公司履行為吳艷霞辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的合同義務(wù)；2.海宏公司向吳艷霞支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金4885.79元；3.海宏公司向吳艷霞退還契稅7328.70元，以上合計(jì)12214.49元。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》和《銀泰九號(hào)公館<商品房預(yù)售合同>補(bǔ)充協(xié)議》，是雙方在自愿、平等的基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。一、吳艷霞主張海宏公司履行辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)以及承擔(dān)逾期辦證違約金的訴求是否成立的問(wèn)題。首先，《商品房預(yù)售合同》中關(guān)于辦證的約定為：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理初始登記。雙方約定在出賣(mài)人完成初始登記后，共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理《房屋所有權(quán)證》”。該約定是雙方當(dāng)事人關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記的方式、時(shí)限的特別約定，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條所規(guī)定的“除當(dāng)事人有特別約定外”情形，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其次，海宏公司申請(qǐng)辦理初始登記的前提是要完成工程竣工驗(yàn)收備案，而竣工驗(yàn)收備案又需完成綜合驗(yàn)收，綜合驗(yàn)收除商品房驗(yàn)收合格外，還需完成城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門(mén)的驗(yàn)收。由于海宏公司開(kāi)發(fā)的涉案小區(qū)是分期開(kāi)發(fā)，而綜合驗(yàn)收需小區(qū)整體開(kāi)發(fā)完成后才能進(jìn)行。因此，合同約定的“竣工驗(yàn)收”至今未能完成，更無(wú)法完成“初始登記”，合同約定的辦證時(shí)間尚未到期，辦證條件尚不具備，海宏公司亦不存在逾期辦證違約的問(wèn)題。故對(duì)吳艷霞要求海宏公司履行辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的合同義務(wù)及支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的違約金的訴訟請(qǐng)求，理由不能成立，不予支持。二、關(guān)于吳艷霞主張海宏公司退還契稅的問(wèn)題。首先，吳艷霞提出以現(xiàn)金方式交納了契稅，海宏公司辯解吳艷霞并未實(shí)際交納契稅，而是從違約金中抵扣了契稅。一審法院執(zhí)行案卷中的執(zhí)行案款收據(jù)明確顯示吳艷霞的契稅是從違約金中抵扣的，與海宏公司意見(jiàn)相符。因此，一審法院對(duì)吳艷霞提出以現(xiàn)金方式交納契稅的訴訟意見(jiàn)不予采納，并確認(rèn)吳艷霞的契稅收據(jù)中載明的款項(xiàng)系海宏公司從違約金中抵扣交納的事實(shí)。其次，《商品房預(yù)售合同》約定：在出賣(mài)人完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理《房屋所有權(quán)證》。雙方在執(zhí)行中協(xié)商一致，海宏公司從違約金中扣收了吳艷霞的契稅，應(yīng)當(dāng)在具備辦證條件的情況下，統(tǒng)一向稅務(wù)部門(mén)繳納契稅并為吳艷霞辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。因目前尚不具備辦證的客觀條件，海宏公司無(wú)法完成初始登記，吳艷霞亦無(wú)證據(jù)證明海宏公司存在主觀上不愿為購(gòu)房人辦證的違約情況，故吳艷霞要求退還契稅的訴訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十八條第一款、第一百三十四條第一款以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回吳艷霞的全部訴訟請(qǐng)求。
二審上訴人訴稱(chēng)
吳艷霞不服一審判決，上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決,改判支持吳艷霞一審全部訴訟請(qǐng)求。
二審法院認(rèn)為
二審法院認(rèn)為，吳艷霞與海宏公司于2013年8月22日簽訂《商品房預(yù)售合同》系雙方自愿簽訂，合法有效，雙方均應(yīng)根據(jù)合同享受權(quán)利履行義務(wù)。按照該合同第十五條的約定，海宏公司應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理初始登記，該約定僅確定了海宏公司提交初始登記的申請(qǐng)時(shí)間，并未明確約定完成初始登記時(shí)間和取得房屋權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間，且合同約定海宏公司在完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理《房屋所有權(quán)證》。因此，鑒于合同對(duì)辦證事項(xiàng)的約定是雙方共同辦理，對(duì)辦證完成時(shí)間沒(méi)有約定，吳艷霞主張海宏公司為其辦理房屋權(quán)屬證書(shū)并支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)違約金沒(méi)有合同依據(jù)，不予支持。關(guān)于海宏公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向吳艷霞退還契稅的問(wèn)題。在一審法院執(zhí)行的（2016）青0105執(zhí)566號(hào)案中，海宏公司應(yīng)支付吳艷霞違約金58825.31元及訴訟費(fèi)1271元，合計(jì)執(zhí)行款60096.31元。2016年11月23日吳艷霞實(shí)際領(lǐng)取執(zhí)行款50733.31元，其余執(zhí)行款9363元用于抵扣契稅7328.7元、維修基金1774.5元、有線接口費(fèi)260元。吳艷霞認(rèn)可其未交納契稅，而是用逾期違約金抵扣了契稅，但吳艷霞認(rèn)為海宏公司既不將契稅交給稅務(wù)部門(mén)，又不辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，屬于不當(dāng)占用業(yè)主資金，應(yīng)當(dāng)予以退還。二審法院認(rèn)為，案涉契稅系海宏公司在另案執(zhí)行過(guò)程中與吳艷霞協(xié)商后在法院主持下達(dá)成執(zhí)行和解，將部分執(zhí)行款抵扣契稅等費(fèi)用，吳艷霞并未實(shí)際交納契稅，現(xiàn)吳艷霞主張向其退還已折抵為契稅的執(zhí)行款沒(méi)有法律依據(jù)，亦不予支持。綜上，吳艷霞的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
本院查明
再審審理查明的事實(shí)與原一、二審查明事實(shí)一致。吳艷霞及海宏公司均不持異議，再審予以確認(rèn)。
根據(jù)再審申請(qǐng)人吳艷霞的陳述，被申請(qǐng)人海宏公司的答辯，本案圍繞吳艷霞的原審訴訟請(qǐng)求進(jìn)行了審理。
一、吳艷霞主張的未辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的違約金應(yīng)否由海宏公司支付以及支付金額
本院認(rèn)為
本院再審認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第一款“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日”以及第二款“合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”的規(guī)定，案涉《商品房預(yù)售合同》第十五條約定“出賣(mài)人出售的房屋為預(yù)售商品房，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理初始登記。雙方約定在出賣(mài)人完成初始登記后，買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理《房屋所有權(quán)證》”。按照該約定，海宏公司應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理初始登記，該條約定確定了辦理初始登記的義務(wù)人是海宏公司，在海宏公司完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理《房屋所有權(quán)證》。海宏公司未提交證據(jù)證明其在約定期限內(nèi)申請(qǐng)辦理初始登記，未辦理初始登記是導(dǎo)致雙方無(wú)法共同辦理《房屋所有權(quán)證》及買(mǎi)受人未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的直接原因，海宏公司應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第十五條的約定，吳艷霞原審主張海宏公司按已付房?jī)r(jià)款的1%支付未辦理房屋權(quán)屬證書(shū)違約金4885.79元符合合同的約定，應(yīng)予支持。
關(guān)于海宏公司應(yīng)否退還吳艷霞契稅的問(wèn)題。本院再審認(rèn)為，案涉契稅系海宏公司與吳艷霞協(xié)商一致后將部分逾期違約金抵扣契稅等費(fèi)用，吳艷霞并未實(shí)際交納契稅，現(xiàn)吳艷霞主張向其退還已折抵為契稅的逾期違約金沒(méi)有法律依據(jù)，不予支持。
綜上，吳艷霞部分再審理由部分成立，應(yīng)予支持。本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷(xiāo)青海省西寧市中級(jí)人民法院（2019）青01民終1173號(hào)民事判決及青海省西寧市城北區(qū)人民法院（2019）青0105民初1421號(hào)民事判決；
二、青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決送達(dá)后十五日內(nèi)支付吳艷霞未辦理房屋權(quán)屬證書(shū)違約金4885.79元；
三、駁回吳艷霞的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)106元，減半收取53元，由吳艷霞負(fù)擔(dān)32元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)21元。二審案件受理費(fèi)106元，由吳艷霞負(fù)擔(dān)64元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)42元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 文 寶
審判員 曲 穎
審判員 段旭潔
二〇二〇年十一月四日
書(shū)記員 童 蕾
