審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2020）京03民終11889號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-06
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱廣盈房地產(chǎn)公司）因與被上訴人安文杰商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初11496號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年10月12日立案后，依法由審判員高貴獨任進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
廣盈房地產(chǎn)公司上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回安文杰的全部訴訟請求。事實和理由：廣盈房地產(chǎn)公司與安文杰于2014年6月29日簽署了《北京市商品房預(yù)售合同》，約定安文杰購買廣盈房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于北京市朝陽區(qū)XX地區(qū)的XX小區(qū)X號樓X號房屋。廣盈房地產(chǎn)公司依約于2015年6月30日向安文杰交付了該房屋。2019年11月25日，安文杰起訴至法院，向廣盈房地產(chǎn)公司索要供水未達(dá)合同約定的違約責(zé)任。安文杰的訴訟時效已過，且廣盈房地產(chǎn)公司已于2015年6月30日向安文杰交付了符合合同約定的供水，符合使用要求，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
被上訴人辯稱
安文杰辯稱，同意一審判決，不同意廣盈房地產(chǎn)公司的上訴請求。
一審原告訴稱
安文杰向一審法院提出訴訟請求：判令廣盈房地產(chǎn)公司支付自2015年7月1日至2017年12月23日期間的違約金45350元。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，一審法院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，一審法院予以確認(rèn)，并在案佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，一審法院認(rèn)定：
廣盈房地產(chǎn)公司（出賣人）與安文杰（買受人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定安文杰購買涉案房屋，房屋總價款10114408元。第十二條交付條件約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年6月30日前向買受人交付該商品房，商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合：1、該商品房已取得規(guī)劃驗收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗收備案表；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書；3、滿足第十三條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到的條件。第十三條市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾約定：出賣人承諾合同附件八載明的商品房所在樓棟本期的項目建設(shè)方案與出賣人向建設(shè)行政主管部門申報并在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站上公示的該項目建設(shè)方案一致，本條款約定的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的交用日期與建設(shè)方案的日期相符或提前于建設(shè)方案約定的日期，具體約定如下：1、（1）市政基礎(chǔ)設(shè)施的上水、下水于2015年6月30日達(dá)到使用條件……如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，由出賣人向買受人按日支付總房款萬分之一的違約金，本合同繼續(xù)履行，但違約金不再本款各項中累加計算，以逾期最長的一項作為違約金期間的計算依據(jù)。如出現(xiàn)違反第十二條逾期交房情形的，則本款約定的市政基礎(chǔ)設(shè)施的交付期限相應(yīng)順延，順延期間出賣人僅需承擔(dān)第十四條約定的逾期交房責(zé)任而無需依據(jù)本條承擔(dān)重復(fù)的違約責(zé)任。第十四條逾期交房責(zé)任約定：除不可抗力外，出賣人未按第十二條約定期限和條件將該商品房交付買受人的，逾期在60日內(nèi)，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之3的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過60日后，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起90日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之3的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金。《北京市商品房預(yù)售合同》附件六《裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定》第三條配套設(shè)施設(shè)備第四款約定給排水的標(biāo)準(zhǔn)，給水系市政供水。
簽約后，安文杰依約支付購房款。廣盈房地產(chǎn)公司于約定期限內(nèi)交付涉案房屋?，F(xiàn)安文杰已取得涉案房屋所有權(quán)證。
一審法院查明
經(jīng)查，X園北區(qū)業(yè)主李某某曾將廣盈房地產(chǎn)公司訴至一審法院，以交付房屋不具備供水條件為由主張違約金。一審法院于2018年11月15日作出（2018）京0105民初69188號民事判決書，判決廣盈房地產(chǎn)公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付李某某違約金27050元。廣盈房地產(chǎn)公司不服，提起上訴。北京市第三中級人民法院于2019年3月5日作出（2019）京03民終2393號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。上述案件審理期間，法院查明如下事實：“經(jīng)查1，涉案房屋所在XX小區(qū)分兩期建設(shè)，X園南區(qū)系一期開發(fā)建設(shè)，X園北區(qū)系二期開發(fā)建設(shè)?！?jīng)查4、X園北區(qū)上水管道管線鋪設(shè)及接口于2016年12月1日經(jīng)驗收合格，水壓試驗及砌井于2016年12月13日經(jīng)驗收合格，水表于2016年12月14日經(jīng)驗收合格，水質(zhì)測試于2017年12月23日經(jīng)驗收合格。……訴訟期間，一審法院就此征詢自來水公司意見，其工作人員就相關(guān)問題予以回復(fù)，表述內(nèi)容系X園北區(qū)原供水方案系從朝科開發(fā)區(qū)1號樓DN400供水管線和電子城西區(qū)2號樓DN200引水口將水源引入小區(qū)環(huán)網(wǎng)。因朝陽區(qū)土地儲備中心拆遷問題造成項目周邊管線建設(shè)進(jìn)度滯后導(dǎo)致無法按照原規(guī)劃方案實施。2017年9月底，廣盈公司提交申請，希望自來水公司配合解決用水問題。自來水公司于2017年10月12日批復(fù)臨時供水措施，由X園南區(qū)向X園北區(qū)臨時供水，X園北區(qū)于2017年12月23日正式供水，X園南區(qū)于2015年7月11日正式供水。施工用水與正式供水是根據(jù)申請單位不同用水需求區(qū)分，屬于獨立的兩個業(yè)務(wù)流程。自來水公司就施工用水只負(fù)責(zé)到安裝水表，就居民用水負(fù)責(zé)到樓門表，兩者水價、用途有明顯區(qū)別，維護(hù)和管理權(quán)限由亦存在區(qū)別，水質(zhì)沒有區(qū)別?！?/p>
另查，《北京市城市公共供水管理辦法》第十二條規(guī)定：用戶供水設(shè)施工程竣工后，必須經(jīng)供水企業(yè)驗收。驗收合格的，由供水企業(yè)辦理用戶立戶手續(xù)，安裝計費水表，經(jīng)測試水質(zhì)、水壓等合格，方可正式供水。用戶供水設(shè)施工程未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，供水企業(yè)不予供水。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行己方義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，安文杰與廣盈房地產(chǎn)公司簽訂之《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)當(dāng)遵守。
本案爭議焦點系涉房房屋交付時是否符合約定給水條件。合同約定房屋交付時給水達(dá)到使用要求，且給水水源系市政用水。雙方對“使用要求”的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)沒有明確約定，應(yīng)當(dāng)從符合合同目的的通常理解予以解釋。涉案房屋作為商品房住宅，用途系滿足購房人日常居住及生活，市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備應(yīng)符合日常居住的基本條件。水作為日常生活必需品，應(yīng)當(dāng)以能否滿足購房人日常生活使用為衡量標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合《北京市城市公共供水管理辦法》之規(guī)定，一審法院認(rèn)為供水達(dá)到“使用要求”應(yīng)系供水設(shè)施建設(shè)完工并驗收合格后，經(jīng)過相關(guān)部門對水壓、水質(zhì)檢測合格并能夠為各戶正式供水時方為達(dá)到滿足購房人生活使用所需標(biāo)準(zhǔn)。而涉案房屋管線鋪設(shè)及接口、水壓試驗、水表水質(zhì)等各項程序性驗收的合格時間均晚于合同約定交房時間，廣盈房地產(chǎn)公司交付房屋不符合約定給水條件，構(gòu)成違約?，F(xiàn)安文杰要求廣盈房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任于法有據(jù)，且結(jié)合損失降低違約金標(biāo)準(zhǔn)予以主張，主張數(shù)額未超合理限度，一審法院予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十一條、第六十二條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：廣盈房地產(chǎn)公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付安文杰違約金四萬五千三百五十元。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案中，安文杰與廣盈房地產(chǎn)公司之間簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)合法有效。當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。綜合雙方訴辯意見，本案二審爭議的焦點為：1.廣盈房地產(chǎn)公司是否按照合同約定提供達(dá)到使用要求標(biāo)準(zhǔn)的用水；2.安文杰的主張是否已過訴訟時效。
第一，關(guān)于訴爭《北京市商品房預(yù)售合同》中明確約定廣盈房地產(chǎn)公司交付房屋時上下水達(dá)到“使用要求”標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定問題。首先，從合同文本內(nèi)容來看，雙方對于“使用要求”的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)并未有明確的約定，因此應(yīng)當(dāng)從符合合同目的的通常理解予以解釋。涉案房屋屬于商品房住宅，用途系為滿足房屋使用人進(jìn)行日常居住及生活，水作為居民生活的必需品，應(yīng)當(dāng)以是否能夠滿足業(yè)主日常生活使用為衡量標(biāo)準(zhǔn)。本案中交房時上下水達(dá)到“使用要求”應(yīng)當(dāng)是指在供水設(shè)施建設(shè)完工并驗收合格后，經(jīng)過相關(guān)部門對水質(zhì)進(jìn)行水壓、水質(zhì)檢測合格并能夠為各戶正式供水時方為達(dá)到滿足業(yè)主生活使用所需的標(biāo)準(zhǔn)。廣盈房地產(chǎn)公司雖上訴主張其提供符合使用要求、合同約定的供水，但其僅證明其提供了供水條件，并未提交證據(jù)證明交房時的供水水質(zhì)達(dá)到使用要求。其次，從已查明事實來看，涉案小區(qū)管線鋪設(shè)及接口等各項程序性驗收的合格時間均晚于合同約定的交房時間。由上，廣盈房地產(chǎn)公司的行為構(gòu)成違約，一審法院對此認(rèn)定具有事實和法律依據(jù)，本院依法予以維持。
第二，關(guān)于訴訟時效，訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。安文杰系經(jīng)另案判決得知權(quán)利受損，其提出違約之訴并未超過訴訟時效期間。
第三，關(guān)于廣盈房地產(chǎn)公司主張的一審法院適用法律錯誤?！侗本┦谐鞘泄补┧芾磙k法》第二條規(guī)定：“本辦法適用本市行政區(qū)域內(nèi)公共供水和供水設(shè)施的管理?！北景钢?，供水企業(yè)能否正常向案涉小區(qū)房屋供水，均需要依照該辦法規(guī)定的相關(guān)程序和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。因此，一審法院參照該辦法中對于城市公共用水的相關(guān)規(guī)范以及《中華人民共和國合同法》相關(guān)規(guī)定，對廣盈房地產(chǎn)公司構(gòu)成違約的行為予以認(rèn)定正確，適用法律并無不當(dāng)，廣盈房地產(chǎn)公司的該項上訴主張不能成立，本院不予采信。
綜上所述，廣盈房地產(chǎn)公司的上訴請求沒有事實及法律依據(jù)，本院不予支持。一審法院判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費932元，由北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判員 高 貴
二〇二〇年十一月六日
法官助理 謝 薇
書記員 陳昭希
