審理法院：青海省高級人民法院
案號：（2020）青民再46號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-06
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
再審申請人李小虎因與被申請人青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（以下簡稱海宏公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1178號民事判決，于2020年1月20日向本院申請?jiān)賹?。本院?/span>2020年3月10日作出（2020）青民申38號民事裁定，提審本案。再審申請人李小虎的委托訴訟代理人齊遠(yuǎn)松、被申請人海宏公司的委托訴訟代理人葛建浩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
李小虎申請?jiān)賹彿Q，原審法院認(rèn)定案涉《商品房預(yù)售合同》僅約定了海宏公司提交初始登記申請的時(shí)間，并未明確約定完成初始登記時(shí)間和取得房屋權(quán)屬證書時(shí)間缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。首先，李小虎所購商品房已經(jīng)交付使用，且在交付前經(jīng)過“五方驗(yàn)收?！逼浯?，案涉工程系海宏公司分期開發(fā)，綜合驗(yàn)收可分期進(jìn)行，法律并未規(guī)定分期開發(fā)的項(xiàng)目必須經(jīng)過小區(qū)整體開發(fā)完工后才能進(jìn)行。再次，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第十五條明確約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理初始登記?！崩钚』⑦t遲不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書系被申請人尚未完成竣工測繪報(bào)告及建筑未達(dá)到消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等原因所致，即海宏公司已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，契稅應(yīng)當(dāng)在李小虎辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，向征收機(jī)關(guān)繳納，海宏公司不是契稅的法定征收機(jī)關(guān)，雖然契稅是雙方以逾期交房違約金進(jìn)行抵扣的，但海宏公司明知其無法辦理產(chǎn)權(quán)證，卻一直拖延并占用繳納的契稅，違反法律規(guī)定，契稅應(yīng)予退還。請求撤銷青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1178號民事判決及青海省西寧市城北區(qū)人民法院（2019）青0105民初1419號民事判決，改判支持李小虎的原審訴求。
再審被申請人辯稱
被申請人海宏公司答辯稱，（一）原審法院關(guān)于李小虎主張海宏公司為其辦理房屋權(quán)屬證書并支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金沒有合同依據(jù)的認(rèn)定正確。海宏公司不存在逾期辦理《房屋所有權(quán)證》的違約事實(shí)?！渡唐贩款A(yù)售合同》未對取得《房屋所有權(quán)證》時(shí)間作出約定，且辦理《房屋所有權(quán)證》應(yīng)由雙方共同完成。房屋竣工驗(yàn)收需要以綜合驗(yàn)收為前提，而綜合驗(yàn)收除房屋驗(yàn)收合格以外，還需小區(qū)整體完成城建、消防等部門的驗(yàn)收。由于海宏公司尚未完成小區(qū)綜合驗(yàn)收，商品房預(yù)售合同約定海宏公司申請辦理初始登記的條件尚未成就，因此海宏公司并無違約事實(shí)。李小虎未以現(xiàn)金形式向海宏公司繳納契稅，而是海宏公司從前案應(yīng)支付違約金中予以扣減，現(xiàn)李小虎要求退還契稅無事實(shí)及法律依據(jù)。
李小虎一審法院提出訴訟請求：1.海宏公司履行為李小虎辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的合同義務(wù)；2.海宏公司向李小虎支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金5402元；3.海宏公司向李小虎退還契稅8103元；以上合計(jì)13505元。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》，是在自愿、平等的基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故該合同合法有效。一、關(guān)于李小虎主張海宏公司履行辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書以及承擔(dān)逾期辦證違約金的訴求是否成立的問題。首先，《商品房預(yù)售合同》中關(guān)于辦證的約定為：“出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理初始登記。雙方約定在出賣人完成初始登記后，共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》”。該約定是雙方當(dāng)事人關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記的方式、時(shí)限的特別約定，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條所規(guī)定的“除當(dāng)事人有特別約定外”情形，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其次，海宏公司申請辦理初始登記的前提是要完成工程竣工驗(yàn)收備案，而竣工驗(yàn)收備案又需完成綜合驗(yàn)收，綜合驗(yàn)收除商品房驗(yàn)收合格外，還需完成城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門的驗(yàn)收。由于被告開發(fā)的涉案小區(qū)是分期開發(fā)，而綜合驗(yàn)收需小區(qū)整體開發(fā)完成后才能進(jìn)行。因此，合同約定的“竣工驗(yàn)收”至今未能完成，更無法完成“初始登記”，合同約定的辦證條件尚不具備，故對李小虎要求海宏公司履行辦理房屋權(quán)屬證書的合同義務(wù)及支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金的訴訟請求，不予支持。二、關(guān)于李小虎主張海宏公司退還契稅的問題。首先，李小虎提出以現(xiàn)金方式交納了契稅，海宏公司辯解李小虎并未實(shí)際交納契稅，而是從違約金中抵扣了契稅。一審法院執(zhí)行案卷中的執(zhí)行案款收據(jù)明確顯示李小虎的契稅是從違約金中抵扣的，與海宏公司意見相符，因此，一審法院對李小虎提出以現(xiàn)金方式交納契稅的訴訟意見不予采納，并確認(rèn)李小虎的契稅收據(jù)中載明的款項(xiàng)系海宏公司從違約金中抵扣交納的事實(shí)。其次，《商品房預(yù)售合同》約定：在出賣人完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》。雙方在執(zhí)行中協(xié)商一致，海宏公司從違約金中扣收了李小虎的契稅，應(yīng)當(dāng)在具備辦證條件的情況下，統(tǒng)一向稅務(wù)部門繳納契稅并為李小虎辦理房屋權(quán)屬證書。因目前尚不具備辦證的客觀條件，海宏公司無法完成初始登記，李小虎亦無證據(jù)證明海宏公司存在主觀上不愿為購房人辦證的違約情況，故李小虎要求海宏公司退還契稅的訴訟請求，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條第一款、第一百三十四條第一款以及《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回李小虎的全部訴訟請求。
二審上訴人訴稱
李小虎不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決，改判支持李小虎一審全部訴訟請求。
二審法院認(rèn)為
二審法院認(rèn)為，李小虎與海宏公司于2013年7月23日簽訂《商品房預(yù)售合同》系雙方自愿簽訂，合法有效，雙方均應(yīng)根據(jù)合同享受權(quán)利履行義務(wù)。按照該合同第十五條的約定，海宏公司應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理初始登記，該約定僅確定了海宏公司提交初始登記的申請時(shí)間，并未明確約定完成初始登記時(shí)間和取得房屋權(quán)屬證書的時(shí)間，且合同約定海宏公司在完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》。因此，鑒于合同對辦證事項(xiàng)的約定是雙方共同辦理，對辦證完成時(shí)間沒有約定，李小虎主張海宏公司為其辦理房屋權(quán)屬證書并支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金沒有合同依據(jù)，不予支持。關(guān)于海宏公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向李小虎退還契稅的問題。在一審法院執(zhí)行的（2016）青0105執(zhí)576號案件中，海宏公司應(yīng)支付李小虎違約金43432元及訴訟費(fèi)1459元，合計(jì)執(zhí)行款44891元。2016年11月23日李小虎實(shí)際領(lǐng)取執(zhí)行款33124元，其余執(zhí)行款11767元用于抵扣契稅8103元、維修基金2155.10元、有線接口費(fèi)260元和物業(yè)費(fèi)。李小虎認(rèn)可其未交納契稅，而是用逾期違約金抵扣了契稅，但李小虎認(rèn)為海宏公司既不將契稅交給稅務(wù)部門，又不辦理房產(chǎn)證，屬于不當(dāng)占用業(yè)主資金，應(yīng)當(dāng)予以退還。二審法院經(jīng)審查認(rèn)為，案涉契稅系海宏公司在另案執(zhí)行過程中與李小虎協(xié)商后在法院主持下達(dá)成執(zhí)行和解，將部分執(zhí)行款抵扣契稅等費(fèi)用，李小虎并未實(shí)際交納契稅，現(xiàn)李小虎主張向其退還已折抵為契稅的執(zhí)行款沒有法律依據(jù)，不予支持。綜上，李小虎的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
本院查明
再審審理查明的事實(shí)與原一、二審查明事實(shí)一致。李小虎及海宏公司均不持異議，再審予以確認(rèn)。
根據(jù)再審申請人李小虎的陳述，被申請人海宏公司的答辯，本案圍繞李小虎的原審訴訟請求進(jìn)行了審理。
一、李小虎主張的未辦理房屋權(quán)屬證書的違約金應(yīng)否由海宏公司支付以及支付金額
本院認(rèn)為
本院再審認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日”以及第二款“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”的規(guī)定，案涉《商品房預(yù)售合同》第十五條約定“出賣人出售的房屋為預(yù)售商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理初始登記。雙方約定在出賣人完成初始登記后，買賣雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》”。按照該約定，海宏公司應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理初始登記，該條約定確定了辦理初始登記的義務(wù)人是海宏公司，在海宏公司完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》。海宏公司未提交證據(jù)證明其在約定期限內(nèi)申請辦理初始登記，未辦理初始登記是導(dǎo)致雙方無法共同辦理《房屋所有權(quán)證》及買受人未能取得房屋權(quán)屬證書的直接原因，海宏公司應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第十五條的約定，李小虎原審主張海宏公司按已付房價(jià)款的1%支付未辦理房屋權(quán)屬證書違約金5401.99元符合合同約定，應(yīng)予支持。
關(guān)于海宏公司應(yīng)否退還李小虎契稅的問題。本院再審認(rèn)為，案涉契稅系海宏公司與李小虎協(xié)商一致后將部分逾期違約金抵扣契稅等費(fèi)用，李小虎并未實(shí)際交納契稅，現(xiàn)李小虎主張向其退還已折抵為契稅的逾期違約金沒有法律依據(jù)，不予支持。
綜上，李小虎部分再審理由部分成立，應(yīng)予支持。本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1178號民事判決及青海省西寧市城北區(qū)人民法院（2019）青0105民初1419號民事判決；
二、青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決送達(dá)后十五日內(nèi)支付李小虎未辦理房屋權(quán)屬證書違約金5401.99元；
三、駁回李小虎的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)138元，減半收取69元，由李小虎負(fù)擔(dān)41元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)28元。二審案件受理費(fèi)138元，由李小虎負(fù)擔(dān)83元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)55元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 文 寶
審判員 曲 穎
審判員 段旭潔
二〇二〇年十一月六日
書記員 童 蕾
