審理法院：青海省高級人民法院
案號：（2020）青民再1號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-06
案由：商品房預售合同糾紛
審理經(jīng)過
再審申請人趙明龍因與被申請人青海海宏房地產(chǎn)有限責任公司（以下簡稱海宏公司）商品房預售合同糾紛一案，不服青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1450號民事判決，向本院申請再審。本院于2019年11月26日作出（2019）青民申497號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，于2020年4月16日公開開庭審理了本案。再審申請人趙明龍、被申請人海宏公司的委托訴訟代理人葛建浩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
再審申請人稱/抗訴機關稱
趙明龍申請再審稱，（一）二審法院確定2015年11月22日為第三段違約金的截止日期錯誤，與《商品房預售合同》《銀泰九號公館<商品房預售合同>補充協(xié)議》（以下簡稱《補充協(xié)議》）的約定不符。海宏公司《公告》交房時未達到合同約定的交房和使用條件，原審認定“公告即交房”錯誤，少計算64天的違約金。趙明龍實際收房時間應確定為在《收樓手續(xù)書》上簽字的2016年3月5日，趙明龍主張違約金計算至2016年1月25日，是對原審法院以往判例的尊重。（二）趙明龍一審中增加“判令海宏公司退還收取的契稅7780元及逾期利息2373.34元、多收取的物業(yè)費218元、公攤電費55元”的訴訟請求。一審法院以物業(yè)收取押金票據(jù)不是海宏公司，海宏公司陳述“約定用契稅抵扣違約金”為由，駁回了要求退還契稅等訴訟請求。二審法院以“一審庭審中已向趙明龍釋明此部分另案起訴，不予受理”為由，再次駁回訴訟請求，均認定事實不清。趙明龍原審一直主張2016年3月5日以現(xiàn)金形式向海宏公司交納契稅等相關費用，隨后辦理了收驗房手續(xù)。對于青海銀泰物業(yè)公司多收取的物業(yè)費、公攤電費，趙明龍已另案起訴，但契稅的主體是海宏公司，不應再另案起訴。且海宏公司以給業(yè)主辦理產(chǎn)權證為由，以收房為條件，收取趙明龍的契稅三年之久，至今未向稅務部門上繳，損害了趙明龍的合法權益。（三）二審法院選擇性適用法律，以“五方驗收”即主體框架驗收合格，替代雙方約定的交房條件錯誤，適用法律錯誤，違背了立法原則，損害了趙明龍的合法權益。《商品房預售合同》不僅約定海宏公司應當將驗收合格的商品房交付使用，還約定交付的房屋必須達到水、電、電梯正常使用的條件。達到“使用條件”是“驗收合格”的必要條件，海宏公司在消防驗收不合格及房管部門未出具《房屋竣工驗收備案表》，房屋存在水、暖未接通，電梯未正常運行，消防設施嚴重缺失等無法裝修、無法入住，不具備交房條件和入住使用條件的情況下，于2015年10月30日發(fā)布虛假交房《公告》，強迫業(yè)主辦理交驗房手續(xù)，其目的是規(guī)避延期交房的違約責任，違背了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等十部法律法規(guī)的強制性規(guī)定。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的可以分期驗收，但海宏公司只分期開發(fā)，未分期驗收。（四）二審法院關于案涉房屋至今未辦理房屋所有權證責任的認定錯誤?！渡唐贩款A售合同》第十五條約定“出賣人出售的房屋為預售商品房，出賣人應當自房屋建成并竣工驗收后180天內向房屋登記機構申請辦理初始登記，逾期將承擔違約責任?！焙：旯緫诜课萁ǔ刹⒖⒐を炇?80天內申請辦理初始登記，海宏公司因自身原因未辦理初始登記，理應按合同約定承擔違約責任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定，當約定的違約金低于造成的損失時，可以請求人民法院增加。趙明龍因不能取得房屋權益導致的損失持續(xù)增加，固定按照合同約定計算違約金顯然不能保障趙明龍的合法權益，趙明龍主張增加違約金的請求成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定：“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算?！倍彿ㄔ簩②w明龍主張的逾期未辦理初始登記違約金理解為未取得房屋權屬證書違約金錯誤，應予以糾正。請求以已付房款為基數(shù)，按照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期辦理初始登記違約金。（五）二審法院對趙明龍關于支付逾期交房違約金產(chǎn)生的利息未予支持錯誤。雙方在《補充協(xié)議》中約定，在交房的同時以現(xiàn)金形式支付逾期交房違約金。但海宏公司在交房時未嚴格按照《補充協(xié)議》履行，無償占有本應屬于趙明龍的違約金長達三年，海宏公司在承擔違約金的同時，還應承擔趙明龍的利息損失。雖然《補充協(xié)議》約定了付款方式及付款期限，未明確約定利息，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百零七條“借款人未按照約定的期限返還借款的，應當按照約定或者國家有關規(guī)定支付逾期利息”和《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》中“關于罰息利率問題。逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現(xiàn)行按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％-50％”的規(guī)定，以欠款本金為基數(shù)，自約定的還款日期至實際支付之日止按照同期同類銀行貸款基準利率上浮30%-50%計取欠款利息有法律依據(jù)。（六）海宏公司未提交《房屋竣工驗收備案表》《電梯檢驗合格證明》《消防驗收證明》，原審法院對主要證據(jù)未經(jīng)質證。請求:1.糾正青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1450號民事判決計算逾期交房違約金第三段的錯誤，三段違約金少計算13277.82元，海宏公司支付逾期交房違約金利息12351.02元；2.海宏公司向趙明龍退還收取的契稅7780元及逾期利息1308.82元；3.請求再審上調逾期申請辦理初始登記違約金計算標準，由海宏公司向趙明龍支付逾期申請辦理初始登記違約金130881.87元；4.本案訴訟費用由海宏公司承擔。
再審被申請人辯稱
海宏公司辯稱，（一）二審法院對逾期交房違約金的認定正確。1.本案應以合同約定的“商品房驗收合格”作為交付條件，趙明龍再審提出的“工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門備案”等并非合同約定的交付條件。根據(jù)《建設工程質量管理條例》第十六條規(guī)定，經(jīng)五方驗收合格后，商品房即符合交付使用的標準。案涉房屋于2015年10月21日經(jīng)“施工、設計、地勘、監(jiān)理、建設”五方驗收合格，已具備合同約定的交付條件。趙明龍以合同約定外的內容要求海宏公司承擔合同義務，沒有事實和法律依據(jù)，其再審理由不能成立。2.二審法院以《公告》交房時間作為計算逾期交房違約金的截止時間正確，趙明龍再審提出違約金少計算13277.82元無事實依據(jù)。案涉房屋自2015年10月21日起即具備合同約定的交付條件。根據(jù)海宏公司《公告》通知的交房時間，案涉房屋于2015年11月22日辦理交房手續(xù)，趙明龍應當按照通知時間及時辦理收房手續(xù)，趙明龍因自身原因未能按時辦理收房手續(xù)，由此產(chǎn)生的不利后果應由趙明龍自行承擔。原審法院以海宏公司公告交房時間（2015年11月22日）作為認定逾期交房違約金的截止時間，既符合《商品房預售合同》《補充協(xié)議》的約定，也與本案客觀事實相符。趙明龍再審提出“違約金少計算13277.82元”系其將房屋交付時間自行推遲而計算的結果，計算方式缺乏事實依據(jù)，不能成立。3.趙明龍再審主張逾期交房違約金利息12351.02元無事實和法律依據(jù)?！渡唐贩款A售合同》《補充協(xié)議》均未約定海宏公司承擔逾期交房違約金利息，趙明龍該項再審請求沒有合同依據(jù)。逾期交房違約金利息與違約金均具有“損害填平”性質，趙明龍在已經(jīng)主張違約金的情形下，又主張違約金利息，實質是對同一權利的重復主張。（二）趙明龍請求退還契稅7780元及逾期利息1308.82元的再審請求不能成立。1.趙明龍一審起訴時并未針對契稅提出訴訟請求，而是在庭審中追加給付契稅7780元的訴求。一審法院已向趙明龍釋明另案訴訟，趙明龍二審也未要求海宏公司退還契稅。趙明龍該項再審請求超出原審的審理范圍，應予駁回。2.趙明龍訴請退還的7780元契稅系由海宏公司代趙明龍支付，趙明龍并未向海宏公司支付該筆款項，趙明龍無證據(jù)證明其向海宏公司實際支付該款項。趙明龍要求退還契稅沒有事實依據(jù)。（三）趙明龍針對逾期申請辦理初始登記違約金提出的再審請求超出其訴求且無事實依據(jù)。1.趙明龍一審訴訟請求為“判令海宏公司給付因海宏公司原因未取得房屋權屬證書產(chǎn)生的違約金5187元”，其上訴時要求海宏公司支付延期辦理產(chǎn)權證的違約金，其再審請求上調逾期申請辦理初始登記違約金計算標準超出一審訴訟請求，違反法律規(guī)定。2.海宏公司不存在逾期辦理《房屋所有權證》的違約事實。根據(jù)《商品房預售合同》第十五條的約定，雙方對辦理《房屋所有權證》時間未作約定，且約定由雙方共同辦理。3.即使按照趙明龍再審增加的訴訟請求，海宏公司也不存在逾期申請辦理初始登記的違約事實。根據(jù)合同約定，海宏公司申請辦理初始登記的時間為“房屋建成并竣工驗收后180日”。房屋竣工驗收需以綜合驗收為前提，而綜合驗收除房屋驗收合格外，還需小區(qū)整體完成城建、消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門的驗收。由于海宏公司尚未完成綜合驗收，合同約定海宏公司申請辦理初始登記的條件尚未成就，海宏公司并無違約事實。4.趙明龍請求上調逾期申請辦理初始登記違約金計算標準違反法律規(guī)定且無事實依據(jù)。趙明龍請求上調逾期申請辦理初始登記違約金系在再審程序中變更訴訟請求，違反《中華人民共和國民事訴訟法》的相關規(guī)定?！渡唐贩款A售合同》及《補充協(xié)議》對違約金計算方法已有明確約定，應當尊重當事人意思自治。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四規(guī)定，增加違約金的前提為“約定的違約金低于造成的損失”，趙明龍并未證明雙方約定的違約金低于其實際損失。請求駁回趙明龍的全部再審請求，維護海宏公司的合法權益。
一審原告訴稱
趙明龍向一審法院起訴請求：1.判令海宏公司向趙明龍支付逾期交房違約金65922元及自2016年5月1日至實際給付之日的逾期付款利息，暫計至2019年2月28日為13306元，以上合計79228元；2.判令海宏公司給付趙明龍因海宏公司原因未取得房屋權屬證書的違約金5187元；3.本案訴訟費用由海宏公司承擔。庭審中，趙明龍追加訴訟請求，要求給付契稅7780元，逾期利息2373.34元，多收取的物業(yè)費218元，公攤電費55元。
一審法院查明
一審法院認定事實：2013年11月29日，趙明龍、海宏公司簽訂《商品房預售合同》，趙明龍購買海宏公司位于西寧市城北區(qū)海西路61號“九號公館”11號樓2單元2063室房屋一套，建筑面積為142.1平方米，價款為518665元，交房時間為2014年10月30日前，若逾期交房按日向趙明龍支付已交付房款萬分之一的違約金至實際交房之日止。海宏公司應當自房屋建成并竣工驗收后180日內向房屋登記機構申請辦理初始登記，如因海宏公司的責任，趙明龍不能在規(guī)定期限內辦理產(chǎn)權登記的，海宏公司按已付房款的1％向趙明龍支付違約金。趙明龍按約定支付了全部購房款，但是海宏公司未按約定時間交付房屋。2015年10月23日，趙明龍與海宏公司簽訂了《補充協(xié)議》，該協(xié)議第二條第1項約定：從《商品房預售合同》中規(guī)定的交付日期到2015年6月30日，由海宏公司按日向趙明龍支付己付總房款萬分之一的違約金；第2項約定：2015年7月1日至交房時間，由海宏公司按日向趙明龍支付總房款萬分之二的違約金；第3項約定：根據(jù)《九號公館交房時間安排表》約定的日期，如再次發(fā)生延期造成新的違約，由海宏公司按日向趙明龍支付總房款萬分之四的違約金。2015年10月21日，涉案樓房通過了勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位、建設單位五家單位的驗收。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市報》刊登《公告》，主要內容為：銀泰九號公館小區(qū)西區(qū)開始辦理交驗房手續(xù)，2015年11月22日－11月26日交驗11號樓。趙明龍、海宏公司簽署了《收樓手續(xù)書》，《收樓手續(xù)書》中注明“已繳清2015年11月1日至2016年4月15日期間的物業(yè)管理費”。
一審法院認為
一審法院認為，趙明龍、海宏公司簽訂的《商品房預售合同》和《補充協(xié)議》，是雙方在自愿、平等基礎上的真實意思表示，沒有違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效。趙明龍按照合同約定交付了全額購房款，海宏公司未按合同約定的期限向趙明龍交付房屋，構成違約，應當按照合同約定承擔逾期交房的違約責任。一、關于交房時間的確定。趙明龍、海宏公司簽訂的《商品房預售合同》約定：1.交付期限：2014年10月30日前；2.交付條件：經(jīng)驗收合格；3.在出賣方通知交房之日起60日內，買受人未按期交接的，視為買受人已收房，并須交清物業(yè)管理費、冬季取暖費等相關費用?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本第八條規(guī)定，交房條件包括：1.商品房經(jīng)驗收合格。2.商品房經(jīng)綜合驗收合格。3.商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。本案趙明龍、海宏公司簽訂的《商品房預售合同》正是采用了該示范文本，且合同中選擇“商品房經(jīng)驗收合格”，即指開發(fā)商在交房時應當經(jīng)勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位、建設單位五家單位的驗收合格，慣例上把這稱為“五方驗收”。根據(jù)合同約定海宏公司于2015年10月30日在《西海都市報》發(fā)布的交房《公告》以及房屋于2015年10月21日通過“五方驗收”合格，應當確定2015年11月26日“視為買受人已收房”的時間。關于趙明龍主張實際交房時間為2016年3月，與《收樓手續(xù)書》中注明“已繳清2015年11月1日至2016年4月15日期間的物業(yè)管理費”相互矛盾，不予采信。二、關于訴訟時效的抗辯。本案《商品房預售合同》及《補充協(xié)議》均約定，逾期交房按日支付違約金，隨著合同約定交房期限屆滿后，逾期交房的違約金開始按日計算。此時，逾期交房違約金請求權是繼續(xù)性債權，是因持續(xù)的逾期交房違約行為而產(chǎn)生的按日計算的違約金之和。每日產(chǎn)生的違約金債權各自具有獨立性，應當單獨計算訴訟時效，并最終累計構成違約金總和。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期限為三年”的規(guī)定，趙明龍因逾期交房提起違約之訴，海宏公司在一審庭審辯論結束前提出訴訟時效抗辯理由，趙明龍也未能舉證證明其他訴訟時效中止、中斷或延長的情形。故應當以權利人向法院起訴之日起向前推算三年，保護這三年的違約金請求權。三、關于逾期交房違約金計算。涉案房屋于2015年11月26日“視為買受人已收房”的時間。根據(jù)《商品房預售合同》《補充協(xié)議》的約定和訴訟時效的保護期限，趙明龍于2019年1月7日提起訴訟，主張逾期交房違約金的請求權已超過訴訟時效，不予支持。四、關于逾期交房違約金的逾期付款利息。趙明龍主張的逾期交房違約金請求權因超過訴訟時效，其主張逾期交房違約金的逾期付款利息的基礎已不存在，不予支持。五、關于海宏公司應否承擔逾期辦證違約金。首先，《商品房預售合同》中關于辦證的約定為：產(chǎn)權登記“出賣人應當自房屋建成并竣工驗收后180日內向房屋登記機構申請辦理初始登記。雙方約定在出賣人完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機構申請辦理《房屋所有權證》?！痹摷s定是雙方當事人關于辦理產(chǎn)權登記的方式、時限的特別約定，符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定的“除當事人有特別約定外”，應當優(yōu)先適用。其次，海宏公司申請辦理初始登記的前提是要完成工程竣工驗收備案，而竣工驗收備案又需完成綜合驗收，綜合驗收除商品房驗收合格外，還需完成城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門的驗收。由于海宏公司開發(fā)的涉案小區(qū)是分期開發(fā)，而綜合驗收需小區(qū)整體開發(fā)完成后才能進行。因此，合同在此約定的“竣工驗收”至今未能完成，更無法完成“初始登記”，說明趙明龍、海宏公司約定的辦證時間尚未到期，故對趙明龍的該項訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條，《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條第一款、第一百三十四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、第二百一十九條的規(guī)定，判決：駁回原告趙明龍的全部訴訟請求。
二審上訴人訴稱
趙明龍不服一審判決，上訴請求：1.撤銷青海省西寧市城北區(qū)人民法院（2019）青0105民初520號民事判決，依法改判海宏公司支付趙明龍2014年10月30日至2016年1月25日止遲延交房違約金，并支付因延期交房產(chǎn)生利息及產(chǎn)權證違約金，合計為63770.48元；2.判令海宏公司承擔本案一審、二審訴訟費用。
二審法院確認了一審法院查明的事實。另查明，趙明龍一審訴求給付契稅7780元，逾期利息2373.34元，多收取的物業(yè)費218元，公攤電費55元的問題。一審庭審中已向趙明龍釋明此部分另案起訴，不予受理。
二審法院認為
二審法院認為，一、關于海宏公司應否承擔逾期交房違約金及利息的問題。趙明龍與海宏公司2013年11月29日簽訂《商品房預售合同》，合同系雙方自愿簽訂，合法有效，雙方均應根據(jù)合同享受權利履行義務。該合同第八條約定海宏公司應當在2014年10月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同約定交付房屋，雙方又簽訂《補充協(xié)議》一份，《補充協(xié)議》對案涉商品房的交付和逾期交房違約金重新作了約定，故本案中逾期交房違約金的計算及訴訟時效起算，均應以《補充協(xié)議》的約定為準?！堆a充協(xié)議》約定“違約金支付以現(xiàn)金形式全額在交房同時給予支付”，本案逾期交房違約金訴訟時效的起算應以《補充協(xié)議》約定的“交房時”起算，當案涉房屋符合雙方約定的交付條件時，開發(fā)商有及時將案涉房屋交付買受人的義務，同時買受人也有積極接收房產(chǎn)的義務，案涉11號樓已在2015年10月21日完成五方驗收，符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，依照《建設工程質量管理條例》的規(guī)定驗收合格后，方可交付使用”和《建設工程質量管理條例》第十六條“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收……建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用”的規(guī)定。本案中，海宏公司以刊登《公告》的方式通知業(yè)主交房，《公告》通知為合法的通知方式，故雙方交接應當適用雙方簽訂的《商品房預售合同》第十一條第二款“在出賣方通知交房之日起60日內，買受人未按期交接的，視為買受人已收房，并須交清物業(yè)管理費、冬季取暖費等相關費用”的約定，海宏公司通知的11號樓交房之日為2015年11月22日至2015年11月26日，自2015年11月26日起算60日至2016年1月25日，買受人應在2015年11月22日至2016年1月25日期間收房，最遲應于2016年1月25日接收房屋，2016年1月25日亦是案涉逾期交房違約金訴訟時效的起算時間，訴訟時效保護三年至2019年1月25日。本案趙明龍于2019年1月14日向城北區(qū)人民法院起訴，起訴時間尚未超過訴訟時效，一審判決認定趙明龍的起訴已超過訴訟時效錯誤，應予糾正。因海宏公司未能按照雙方簽訂的《商品房預售合同》和《補充協(xié)議》交付房屋，應當承擔逾期交房違約金。按照《商品房預售合同》和《補充協(xié)議》對逾期交房違約金的約定，本案中逾期交房違約金應當分段計算。第一段自《商品房預售合同》第八條約定的交房時間2014年10月30日起算，計算至雙方簽訂的《補充協(xié)議》約定的時間2015年6月30日，以總房款萬分之一的標準計算，應為518665元X1／10000X244天=12655.43元。第二段自《補充協(xié)議》約定的時間2015年7月1日起算至《補充協(xié)議》約定的交房時間2015年10月4日，以總房款萬分之二的標準計算，應為518665元X2／10000X96天=9958.37元。第三段自再次延期的時間2015年10月5日計算至《公告》交房日2015年11月22日，以總房款萬分之四的標準計算，應為518665元X4／10000X49天=10165.83元。以上共計32779.63元，海宏公司應當向趙明龍支付逾期交房違約金32779.63元。趙明龍要求海宏公司支付逾期交房違約金的上訴理由部分成立，予以支持。因雙方對遲延交付逾期交房違約金的利息沒有約定，趙明龍要求海宏公司對逾期交房違約金再行支付利息的上訴請求無合同和法律依據(jù)，不予支持。二、關于海宏公司應否承擔趙明龍未取得房屋權屬證書違約金的問題。按照雙方簽訂的《商品房預售合同》第十五條的約定，海宏公司應當自房屋建成并竣工驗收后180日內向房屋登記機構申請辦理初始登記，該約定僅確定了海宏公司提交初始登記的申請時間，并未明確約定完成初始登記時間和取得房屋權屬證書的時間，且合同約定海宏公司在完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機構申請辦理《房屋所有權證》。因此鑒于合同對辦證事項的約定是雙方共同辦理，對辦證完成時間沒有約定，趙明龍主張未取得房屋權屬證書的違約金沒有合同依據(jù)，不予支持。趙明龍的上訴請求部分成立，予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決：一、撤銷青海省西寧市城北區(qū)人民法院（2019）青0105民初520號民事判決；二、青海海宏房地產(chǎn)有限責任公司于本判決送達后十五日內給付趙明龍逾期交房違約金32779.63元；三、駁回趙明龍的其他訴訟請求。
本院再審查明的事實與原一、二審判決查明的事實基本一致，雙方當事人均無異議，本院再審予以確認。
另查明，《商品房預售合同》第八條約定：“出賣人應當在2014年10月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房經(jīng)驗收合格；2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格；3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格；4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件?！保谑臈l約定：“出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：2014年10月30日水、電、電梯正常運行；如果在規(guī)定日期內未達到使用條件，雙方同意按本合同第九條處理?！钡诰艞l約定：“出賣人逾期交房的違約責任，……（2）逾期交房超過30日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金?！钡谑粭l第一、二款約定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。在出賣方通知交房之日起60日內，買受人未按期交接的，視為買受人已收房，并須交清物業(yè)管理費、冬季取暖費等相關費用?！钡谑鍡l約定：“出賣人出售的房屋為預售商品房，出賣人應當自房屋建成并竣工驗收后180日內向房屋登記機構申請辦理初始登記。雙方約定在出賣人完成初始登記后，按下列第1項辦理《房屋所有權證》。1.買賣雙方共同向房屋登記機構申請辦理《房屋所有權證》……。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內辦理產(chǎn)權登記的，雙方同意按下列第1、2項處理：1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起15日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的1%賠償買受人損失；2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。”
本院查明
再審中，趙明龍?zhí)峤蝗缦伦C據(jù)：1.青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終2081號民事判決書，擬證明二審法院對第三段逾期交房違約金少計算64天。海宏公司質證認為，對真實性認可，對證明方向不認可；2.廣東省中山市中級人民法院（2019）粵20民終3306號民事判決書，擬證明海宏公司逾期辦理初始登記導致《商品房預售合同》約定的違約金不足以彌補損失，應當調整。海宏公司質證認為，對真實性認可，證明方向不予認可，該案與本案案情不同，不能同樣處理。本院再審認為，根據(jù)合同相對性原則，人民法院應圍繞合同相對人之間簽訂的合同審理合同糾紛案件，趙明龍?zhí)峤坏纳鲜鰞煞菝袷屡袥Q書，系人民法院處理其他案件制作的裁判文書，對上述證據(jù)的證明方向，再審不予確認。
本院再審圍繞以下爭議焦點進行了審理：
一、關于海宏公司應否支付逾期交房違約金及利息的問題。
本院認為
本院再審認為，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。”《建設工程質量管理條例》第十六條規(guī)定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收……建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用?！备鶕?jù)《商品房預售合同》第八條、第十四條約定，海宏公司應在2014年10月30日前交房，除將經(jīng)驗收合格的房屋交付買受人之外，還負有確保水、電、電梯正常運行的合同義務，即海宏公司在交付房屋時，除具備該商品房經(jīng)驗收合格之條件，還應具備水、電、電梯正常運行的使用條件。海宏公司將經(jīng)“五方驗收”合格的房屋交付買受人，雖然符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《建設工程質量管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，但與合同約定不符，其未按約定的交付期限、交付條件交付房屋，應按《商品房預售合同》關于逾期交房違約金的約定承擔相應的違約責任。對海宏公司關于“五方驗收”合格即具備合同約定交付條件的抗辯意見，再審不予支持。因雙方在合同中明確排除了案涉房屋經(jīng)綜合驗收合格、經(jīng)分期綜合驗收合格、取得商品住宅交付使用批準文件的其他交付條件，趙明龍主張案涉房屋未進行消防等分期綜合驗收，二審法院適用法律錯誤的理由不能成立，不予支持。海宏公司未按《商品房預售合同》約定時間交付房屋，雙方又簽訂《補充協(xié)議》，對商品房交付和逾期交房違約金重新做了約定，逾期交房違約金應以《補充協(xié)議》約定計算。
趙明龍再審中認可二審判決對逾期交房違約金第一、二段的計算，認為第三段違約金少計算13277.82元。經(jīng)查，海宏公司于2015年10月30日在《西海都市報》發(fā)布交房《公告》，載明“11號樓于2015年11月22日至11月26日辦理交驗房手續(xù)”?！渡唐贩款A售合同》第十一條中約定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。在出賣方通知交房之日起60日內，買受人未按期交接的，視為買受人已收房，并須交清物業(yè)管理費、冬季取暖費等相關費用?！睋?jù)此，應認定案涉房屋交驗時間為2016年1月25日。按照《商品房預售合同》和《補充協(xié)議》對逾期交房違約金的約定，逾期交房違約金應分段計算。第一段自2014年10月30日起算，計算至《補充協(xié)議》約定的時間2015年6月30日，以總房款萬分之一的標準計算，應為518665元X1／10000X244天=12655.43元。第二段自2015年7月1日計算至《補充協(xié)議》約定的交房時間2015年10月4日，以總房款萬分之二的標準計算，應為518665元X2／10000X96天=9958.37元。第三段自2015年10月5日計算至2016年1月25日，以總房款萬分之四的標準計算，應為518665元X4／10000X113天=23443.65元。海宏公司應當向趙明龍支付逾期交房違約金46057.45元。趙明龍此節(jié)再審理由成立，應予支持。原二審判決此節(jié)計算有誤，應予糾正。
關于逾期交房違約金的利息問題，因違約金具有懲罰性和損害填補性，合同對于逾期交房違約金利息沒有約定，趙明龍要求海宏公司支付逾期交房違約金利息無事實和法律依據(jù)，再審不予支持。原二審判決此節(jié)處理正確，應予維持。
二、關于海宏公司應否退還契稅7780元及支付逾期利息1308.82元的問題。
經(jīng)查，一審中趙明龍?zhí)峤弧对黾釉V訟請求申請書》，請求海宏公司退還收取的契稅7780元及逾期利息2373.34元、多收取的物業(yè)費218元、公攤電費55元、裝修押金5000元及利息986.61元。一審庭審中，趙明龍請求海宏公司給付契稅7780元，原一審法院當庭告知趙明龍對于增加的契稅請求不予受理，待雙方核實后另行訴訟。二審法院以趙明龍主張的契稅及利息、物業(yè)費、公攤電費一審庭審中已向趙明龍釋明另案起訴為由，未進行審理。再審庭審中，趙明龍明確表示，對于除契稅及利息之外的其他請求已經(jīng)另案起訴，本次再審不再主張。本院再審認為，根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零五條第一款“人民法院審理再審案件應當圍繞再審請求進行。當事人的再審請求超出原審訴訟請求的，不予審理；符合另案訴訟條件的，告知當事人可以另行起訴”的規(guī)定，對于趙明龍再審主張的契稅及利息問題，因原審均未進行審理，超出了原審訴訟請求的范圍，再審不予審理，趙明龍可另行起訴。
三、關于海宏公司應否支付未辦理房屋權屬證書違約金的問題。
本院再審認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算?！彪p方在《商品房預售合同》第十五條約定：“出賣人出售的房屋為預售商品房，出賣人應當自房屋建成并竣工驗收后180日內向房屋登記機構申請辦理初始登記，出賣人完成初始登記后，買賣雙方共同向房屋登記機構申請辦理《房屋所有權證》?！背跏嫉怯浭峭恋氐怯洐C關對土地所有權、使用權和他項權利進行的統(tǒng)一登記。初始登記的主要作用在于確定土地權屬，完備地籍資料。由此，完成初始登記的義務人應為出賣人。而房屋產(chǎn)權登記是按照法律規(guī)定，由有關國家機關對房屋的所有權進行登記。根據(jù)《商品房預售合同》第十五條約定，海宏公司應當自房屋建成并竣工驗收后180日內向房屋登記機構申請辦理初始登記，該條確定了辦理初始登記的義務人是海宏公司，在海宏公司完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機構申請辦理《房屋所有權證》。海宏公司未按照約定期限申請辦理初始登記，導致雙方無法共同辦理《房屋所有權證》及買受人未能取得房屋權屬證書，海宏公司應按合同約定承擔違約責任。趙明龍原審主張海宏公司支付未辦理房屋權屬證書的違約金，再審主張逾期申請辦理初始登記違約金，其實質是主張未辦理房屋權屬證書的違約金。因此，趙明龍主張海宏公司按已付房價款518665元的1%支付未辦理房屋權屬證書的違約金5187元有事實和法律依據(jù)，應予支持。原一、二審判決此節(jié)處理不當，應予糾正。對于趙明龍再審主張上調違約金的請求，超出了原審訴訟請求的范圍，再審不予審理。
關于趙明龍主張原審法院對《房屋竣工驗收備案表》《電梯檢驗合格證明》《消防驗收證明》等主要證據(jù)未質證的問題，因原審中雙方均未提交上述證據(jù)，不存在主要證據(jù)未經(jīng)質證的情形，再審不予支持。
綜上，本院再審認為，趙明龍的再審請求部分成立，應予支持。原一、二審判決處理結果部分不當，應予糾正。本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款，《建設工程質量管理條例》第十六條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、第二百零七條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零五條第一款之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、維持青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1450號民事判決第一項；
二、撤銷青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1450號民事判決第三項；
三、變更青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1450號民事判決第二項為：青海海宏房地產(chǎn)有限責任公司于本判決送達之日起十五日內支付趙明龍逾期交房違約金46057.45元；
四、青海海宏房地產(chǎn)有限責任公司于本判決送達之日起十五日內支付趙明龍未辦理房屋權屬證書違約金5187元；
五、駁回趙明龍的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費1911元，由趙明龍負擔751元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責任公司負擔1160元；二審案件受理費1911元，由趙明龍負擔751元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責任公司負擔1160元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 張慧寧
審判員 袁有瑋
審判員 張榮榮
二〇二〇年十一月六日
法官助理 李蘭崇
書記員 康玉俊
