審理法院：青海省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）青民再107號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-16
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
再審申請(qǐng)人高永旦因與被申請(qǐng)人青海泰陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱泰陽(yáng)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案,不服青海省西寧市中級(jí)人民法院（2020）青01民終76號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?020年8月26日作出（2020）青民申373號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審申請(qǐng)人高永旦及其委托訴訟代理人馬麗娟，被申請(qǐng)人泰陽(yáng)公司的委托訴訟代理人喇海翔、李廣清到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請(qǐng)人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
高永旦再審請(qǐng)求：請(qǐng)求撤銷一、二審判決，支持高永旦一審全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一、辦理銀行貸款的義務(wù)在泰陽(yáng)公司而非高永旦。1.雙方簽訂的合同約定:“買受人必須在本合同簽訂后10日內(nèi)按照銀行的要求提供辦理銀行按揭貸款的相關(guān)文件、材料和擔(dān)保等手續(xù),并積極配合、接受銀行貸款調(diào)查及相關(guān)工作”。泰陽(yáng)公司因管理出現(xiàn)問(wèn)題,未予辦理銀行貸款手續(xù),也拒收高永旦支付的尾款,導(dǎo)致雙方產(chǎn)生糾紛。2.高永旦在簽訂《商品房預(yù)售合同》的同時(shí),向泰陽(yáng)公司提交了身份證、結(jié)婚證、夫妻雙方的工資證明、開戶行信息、所在單位出具的工資關(guān)系和工資收入證明、戶口簿等用于辦理銀行按揭貸款的資料,高永旦已經(jīng)履行了提供銀行貸款資料的義務(wù),泰陽(yáng)公司收到高永旦提交的上述辦理銀行貸款所需資料后,遲遲未予辦理銀行按揭貸款,導(dǎo)致高永旦未付清余款140000元。3.高永旦多次主動(dòng)找泰陽(yáng)公司了解情況,要求支付剩余房款,泰陽(yáng)公司均以種種理由予以推脫。二、高永旦主張的違約金應(yīng)予支持。雙方所簽《商品房預(yù)售合同》明確約定,泰陽(yáng)公司應(yīng)于2011年8月30日前將驗(yàn)收合格并符合合同約定的房屋交付高永旦使用。但由于泰陽(yáng)公司未按照合同約定為高永旦辦理銀行貸款,且拒絕接受高永旦直接支付的余款,并以未付清余款為由,多次推脫,拒絕履行交付案涉房屋的義務(wù)。然而泰陽(yáng)公司自2014年將涉案房屋出租獲益,至今已逾六年之久。泰陽(yáng)公司應(yīng)承擔(dān)遲延交付案涉房屋的違約責(zé)任。綜上,依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)“原判決、裁定認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明的”之規(guī)定，向貴院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>
再審被申請(qǐng)人辯稱
泰陽(yáng)公司答辯稱，二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回高永旦的再審請(qǐng)求，維持二審判決。一、泰陽(yáng)公司與高永旦簽訂的《商品房預(yù)售合同》并未明確約定銀行按揭貸款的辦理人為泰陽(yáng)公司，如無(wú)法辦理銀行貸款，高永旦應(yīng)通過(guò)更換付款方式的途徑積極履行付款義務(wù)。《商品房預(yù)售合同》第六條第三款約定：“買受人于2011年1月20日付150940元整,余款140000元在本合同簽訂后辦理銀行按揭貸款。買受人必須在本合同簽訂后10日內(nèi)按照銀行的要求提供辦理銀行按揭貸款的相關(guān)文件、材料和擔(dān)保等手續(xù),并積極配合、接受銀行貸款調(diào)查及相關(guān)工作;否則，買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。辦理銀行按揭貸款的所有費(fèi)用由買受人自行承擔(dān)?！痹摷s定表明，雙方對(duì)剩余房款約定了支付方式,但并未約定按揭貸款的辦理人為泰陽(yáng)公司。實(shí)踐中，當(dāng)事人約定以貸款方式支付房款時(shí)，開發(fā)商需對(duì)買受人向銀行的借款提供階段性擔(dān)保責(zé)任，因此開發(fā)商在買受人申辦貸款過(guò)程中確有協(xié)助義務(wù)，但此種協(xié)助義務(wù)并不等同于開發(fā)商包辦，貸款能否通過(guò)審批系根據(jù)貸款申請(qǐng)人自身資信狀況等因素決定。高永旦作為貸款申請(qǐng)人，應(yīng)對(duì)能否貸款的風(fēng)險(xiǎn)有所估計(jì)。如無(wú)法辦理銀行貸款，高永旦應(yīng)通過(guò)更換付款方式的途徑積極履行付款義務(wù)。然而高永旦在未能辦理銀行按揭貸款的情況下，亦未向泰陽(yáng)公司支付剩余房款。高永旦的付款義務(wù)并不因按揭貸款未辦理成功而免除，高永旦明知房屋按揭貨款未成功辦理,但仍未通過(guò)其他方式履行支付剩余房款的義務(wù),應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的后果。二、根據(jù)《商品房預(yù)售合同》的約定,泰陽(yáng)公司向高永旦交付商品房應(yīng)以其支付全部?jī)r(jià)款為前提,但高永旦至今未支付案涉房屋余款140000元,泰陽(yáng)公司向其交付商品房的條件尚未成就,不存在逾期交房的違約行為,故高永旦要求泰陽(yáng)公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。
一審原告訴稱
高永旦向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.依法判令泰陽(yáng)公司交付泰陽(yáng)國(guó)際商貿(mào)中心1棟2585號(hào)房屋,并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；2.判令泰陽(yáng)公司向高永旦支付違約金88556元（自2011年8月31日至2019年9月12日）；3.判令泰陽(yáng)公司承擔(dān)自2019年9月12日起至實(shí)際交房之日的違約金（按已付購(gòu)房款日萬(wàn)分之二計(jì)算）；4.本案訴訟費(fèi)由泰陽(yáng)公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：2011年1月20日,高永旦與泰陽(yáng)公司簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》,約定高永旦購(gòu)買泰陽(yáng)公司開發(fā)建設(shè)的青海泰陽(yáng)國(guó)際商貿(mào)中心1棟2585號(hào)房屋,面積41.07平方米。同日，高永旦向泰陽(yáng)公司支付首付款150940元。2011年2月22日,雙方就上述房屋簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定余款140000元由泰陽(yáng)公司申請(qǐng)辦理按揭貸款，買受人必須在本合同簽訂后10日內(nèi)按照銀行的要求提供辦理銀行按揭貸款的相關(guān)文件材料和擔(dān)保等手續(xù)，并積極配合接受銀行貸款調(diào)查及相關(guān)工作，否則，買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦理銀行按揭貸款的所有費(fèi)用及違約責(zé)任；出賣人應(yīng)于2011年8月30日前將驗(yàn)收合格并符合合同約定的房屋交付買受人使用。但合同履行過(guò)程中，雙方未能積極聯(lián)系辦理按揭貸款的相關(guān)手續(xù)，至今未辦理貸款,泰陽(yáng)公司因未按期竣工驗(yàn)收案涉房屋，未向高永旦按約定交付房屋。
庭審中，高永旦提出多次找泰陽(yáng)公司支付房屋余款但泰陽(yáng)公司卻不收，現(xiàn)法院判決后可以一次性交清。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，高永旦與泰陽(yáng)公司簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》、《商品房預(yù)售合同》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)予履行。高永旦要求泰陽(yáng)公司交付房屋,并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的主張，有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。但在合同履行過(guò)程中，高永旦在未能辦理按揭貸款的情況下，亦未向泰陽(yáng)公司支付剩余房款，屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；泰陽(yáng)公司未按合同約定向高永旦交付房屋，且在辦理房屋按揭貸款時(shí)不積極聯(lián)系高永旦，未及時(shí)告知不能辦理貸款的詳情，屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于雙方均有違約情形，泰陽(yáng)公司不向高永旦支付違約金。高永旦要求泰陽(yáng)公司承擔(dān)違約金的主張不予采納。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款及最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋第九十條之規(guī)定，判決：一、高永旦于本判決生效后30日內(nèi)交清涉案房屋余款140000元，青海泰陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到高永旦的房屋余款后10日內(nèi)將位于西寧市城東區(qū)互助西路1號(hào)1號(hào)樓1-2585號(hào)涉案商業(yè)房交付高永旦，并在房屋竣工驗(yàn)收后協(xié)助高永旦辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；二、駁回高永旦的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1037元，由高永旦、泰陽(yáng)公司各承擔(dān)一半。
二審上訴人訴稱
一審宣判后，高永旦不服，提起上訴，要求二審法院撤銷一審判決，支持高永旦一審全部訴訟請(qǐng)求。
根據(jù)雙方的訴辯主張，二審法院歸納的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.高永旦要求泰陽(yáng)公司履行辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并交付房屋的主張是否應(yīng)予支持；2.高永旦要求泰陽(yáng)公司承擔(dān)違約責(zé)任并支付違約金的主張是否應(yīng)予支持。
二審法院認(rèn)為
二審法院認(rèn)為，本案屬商品房預(yù)售合同糾紛，高永旦、泰陽(yáng)公司簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》《商品房預(yù)售合同》屬雙方真實(shí)意思表示,其內(nèi)容沒(méi)有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效。關(guān)于高永旦要求泰陽(yáng)公司履行辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并交付房屋的主張是否應(yīng)予支持的問(wèn)題。涉案房屋自2011年雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》后，泰陽(yáng)公司至今未向高永旦交付涉案房屋，雙方簽訂的《商品預(yù)售合同》雖對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記作出明確約定,按照高永旦、泰陽(yáng)公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》的約定“買受人于2011年1月20日付150940元整，余款140000元在本合同簽訂后辦理銀行按揭，買受人必須在本合同簽訂后10日內(nèi)按照銀行的要求提供辦理銀行按揭貸款的文件、材料和擔(dān)保等手續(xù)，并積極配合、接受銀行貸款調(diào)查及相關(guān)工作；否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任”,該約定表明雙方對(duì)剩余房款約定了支付方式，高永旦在一、二審期間均稱，曾多次向泰陽(yáng)公司交付剩余房款，但因泰陽(yáng)公司無(wú)人收取房款才導(dǎo)致房款至今未交，對(duì)此陳述泰陽(yáng)公司不予認(rèn)可，二審期間，高永旦稱在購(gòu)房時(shí)向泰陽(yáng)公司提交了身份證、結(jié)婚證、夫妻雙方的工資證明、開戶行信息、所在單位青海九康中藥銷售有限公司出具的工資關(guān)系和工資收入證明、戶口簿，泰陽(yáng)公司認(rèn)可收到高永旦提交的上述部分資料，但認(rèn)為高永旦的工資收入證明未加蓋單位的財(cái)務(wù)專用章，且高永旦未提交其工資明細(xì)及開戶行信息，二審經(jīng)核實(shí)，高永旦未將余款交付泰陽(yáng)公司。二審法院認(rèn)為，高永旦與泰陽(yáng)公司在合同中的付款方式及期限約定了高永旦支付首期款150940元整，同時(shí)也約定了支付余款140000元在合同簽訂后辦理銀行按揭，買受人必須在合同簽訂后10日內(nèi)按照銀行的要求提供辦理銀行按揭貸款的文件、材料和擔(dān)保等手續(xù)，而高永旦雖支付首期款150940元,但余款140000元未付清,高永旦未履行全部付款義務(wù)，其在余款140000元未付清情況下，要求泰陽(yáng)公司履行辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并交付房屋的主張，不予支持。關(guān)于高永旦要求泰陽(yáng)公司承擔(dān)違約責(zé)任并支付違約金的問(wèn)題。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí),應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明,但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前,當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果?！备哂赖┮院炗啞渡唐贩款A(yù)售合同》約定泰陽(yáng)公司應(yīng)于2011年8月30日前將驗(yàn)收合格并符合合同約定的房屋交付高永旦使用為由主張違約金，二審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》明確約定買受人于2011年1月20日付150940元整，余款140000元在本合同簽訂后辦理銀行按揭貸款，按合同約定在余款140000元未辦理銀行按揭貸款的情況下，高永旦本應(yīng)向泰陽(yáng)公司履行支付余款的義務(wù)，但高永旦未予支付，其要求泰陽(yáng)公司交付房屋的條件未達(dá)到且高永旦未提交已簽訂《商品房預(yù)售合同》能夠證明泰陽(yáng)公司違約在先的證據(jù),故高永旦要求泰陽(yáng)公司承擔(dān)違約責(zé)任并支付違約金的理由不成立，二審予以駁回。
綜上所述,高永旦的上訴請(qǐng)求不能成立,應(yīng)予駁回;一審判決認(rèn)定事實(shí)有誤,予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第三項(xiàng)規(guī)定,判決：一、撤銷西寧市城東區(qū)人民法院（2019）青0102民初3862號(hào)民事判決；二、駁回高永旦的訴訟請(qǐng)求。本案一審案件受理費(fèi)1037元、二審案件受理費(fèi)2074元，由高永旦負(fù)擔(dān)。
本院查明
再審查明的事實(shí)與一、二審法院查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人的再審請(qǐng)求及已查明的事實(shí)，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：關(guān)于高永旦主張?zhí)╆?yáng)公司按日萬(wàn)分之二向其支付違約金的訴求應(yīng)否支持的問(wèn)題。
本院認(rèn)為
本院再審認(rèn)為，高永旦與泰陽(yáng)公司簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》《商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,其內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定全面履行各自的義務(wù)。雙方所簽合同中關(guān)于付款方式及期限約定為:“買受人于2011年1月20日付150940元整,余款140000元整在本合同簽訂后辦理銀行按揭貸款。買受人必須在本合同簽訂后10日內(nèi)按照銀行的要求提供辦理銀行按揭貸款的相關(guān)文件、材料和擔(dān)保等手續(xù),并積極配合、接受銀行貸款調(diào)查及相關(guān)工作；否則，買受人應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。辦理銀行按揭貸款的所有費(fèi)用由買受人自行承擔(dān)。”實(shí)踐中，銀行在審查貸款申請(qǐng)人是否符合放貸條件時(shí)，需貸款申請(qǐng)人提供加蓋單位財(cái)務(wù)專用章的工資收入證明、開戶行信息及工資銀行流水明細(xì)等材料，開發(fā)商協(xié)助辦理銀行按揭貸款。本案中，泰陽(yáng)公司舉證高永旦向其提供的《借款人工資收入證明》《個(gè)人收入證明》均未加蓋高永旦所在單位青海九康中藥銷售有限公司的財(cái)務(wù)專用章，故其貸款申請(qǐng)因不符合放貸條件而被銀行退回。高永旦雖辯解稱，其之后補(bǔ)充提交加蓋單位財(cái)務(wù)專用章的工資收入證明，但對(duì)此并未舉證證明。且在本案一、二審及再審中，高永旦亦未舉證證明其按照銀行的要求提供申請(qǐng)貸款相應(yīng)年度及月份的開戶行信息及工資銀行流水明細(xì)，不能佐證《借款人工資收入證明》《個(gè)人收入證明》中，其在2011年度每月應(yīng)發(fā)工資5600元，實(shí)發(fā)工資4800元的事實(shí)，故對(duì)其辯解本院不予采信，未能成功辦理貸款事宜的責(zé)任不能歸咎于泰陽(yáng)公司。而在無(wú)法辦理銀行貸款時(shí)，高永旦應(yīng)通過(guò)其他方式積極履行支付房款的義務(wù)，根據(jù)查明的事實(shí)可知，時(shí)至今日剩余140000元房款仍未支付。高永旦雖稱，其多次聯(lián)系泰陽(yáng)公司支付房屋尾款，泰陽(yáng)公司拒收，但對(duì)此亦未提供證據(jù)予以證明。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí),應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明,但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前,當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果”之規(guī)定，高永旦應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。在購(gòu)房款至今未付清的情況下，高永旦主張?zhí)╆?yáng)公司按日萬(wàn)分之二向其支付違約金的訴求，本院不予支持。
綜上所述，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，判決書中雖存在表述不當(dāng)?shù)那闆r，但處理結(jié)果正確，應(yīng)予維持。二審法院在高永旦上訴，泰陽(yáng)公司未上訴的情況下，將一審對(duì)高永旦訴求支持的部分一并予以撤銷，判決駁回高永旦的全部訴訟請(qǐng)求，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百三十條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷青海省西寧市中級(jí)人民法院（2020）青01民終76號(hào)民事判決；
二、維持青海省西寧市城東區(qū)人民法院（2019）青0102民初3862號(hào)民事判決。
一審案件受理費(fèi)1037元，由高永旦負(fù)擔(dān)518元，青海泰陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)519元；二審案件受理費(fèi)2074元，由高永旦負(fù)擔(dān)1037元，青海泰陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1037元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 商海英
審判員 索曉春
審判員 劉尚英
二〇二〇年十一月十六日
法官助理 祁選姐措
書記員 冶 明
