審理法院：重慶市第五中級人民法院
案號：（2020）渝05民終6642號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-12
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人重慶良浩置業(yè)有限公司（以下簡稱：良浩公司）與被上訴人廖小利、王明超商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服重慶市江津區(qū)人民法院(2020)渝0116民初205號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
良浩公司上訴請求：1、撤銷一審判決一、二、三項，依法改判良浩公司于本判決生效后十日內(nèi)支付廖小利、王明超逾期交房違約金12307元；良浩公司于實際取得土地房屋登記機構(gòu)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)支付廖小利、王明超逾期辦證違約金（以413975元為基數(shù)，從2020年5月17日起，按日萬分之0.3的標準計算至良浩公司實際取得土地房屋登記機構(gòu)出具的辦理不動產(chǎn)權(quán)證登記受理單之日止）；鑒定費3000元由廖小利、王明超自行負擔(dān)。2、本案的上訴費由被上訴人承擔(dān)。事實及理由：一、原審法院依據(jù)評估結(jié)果調(diào)整逾期交房違約金的數(shù)額，適用法律錯誤。上訴人與被上訴人已經(jīng)在商品房買賣合同中明確約定了違約金的計算方式，且根據(jù)查明的事實該部分數(shù)額是可以通過計算得出的情況下，自然不應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定參照評估報告結(jié)果調(diào)整逾期交房違約金的數(shù)額，而應(yīng)當(dāng)直接采用商品房買賣合同中約定的計算方法結(jié)算違約金數(shù)額。二、原審法院改變合同約定，縮短上訴人支付逾期辦證違約金的支付時間，有損上訴人的合法權(quán)益。根據(jù)上訴人與被上訴人關(guān)于支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的約定，以及工程未取得竣工驗收的現(xiàn)狀，上訴人支付該項違約金的義務(wù)在原審判決生效后十日內(nèi)完成，客觀上難以確定違約金數(shù)額，又短于雙方約定的時間，加重了上訴人的責(zé)任，讓上訴人難于履行。
被上訴人辯稱
廖小利、王明超答辯稱，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的請求沒有事實和法律依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?，請求駁回上訴人的全部上訴請求，依法維持原判。
一審原告訴稱
廖小利、王明超向一審法院起訴，請求法院判令良浩公司向廖小利、王明超支付2017年1月1日起至2019年11月18日期間逾期交房違約金41704元;2、良浩公司支付廖小利、王明超逾期辦證違約金（以413975元為基數(shù)，從2020年1月17日起，按日萬分之0.3的標準計算至良浩公司實際取得土地房屋登記機構(gòu)出具的登記受理單之日止）。
一審法院查明
一審法院認定事實，2014年10月30日，良浩公司（甲方）與廖小利、王明超（乙方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定由乙方購買甲方位于重慶市江津區(qū)鼎山大道X號熒鴻艾坪山X號X幢X號房屋，建筑面積為88.63平方米，房屋總價為413975元。其中，該合同第七條第（一）款第2項約定：屬預(yù)售商品房的，甲方應(yīng)當(dāng)在2016年12月31日前，依照國家和地方的有關(guān)規(guī)定，將已進行建設(shè)工程竣工驗收備案登記的商品房交付乙方使用。第八條第1項約定：甲方應(yīng)于確定交房日的七日前書面通知乙方做好辦理交付手續(xù)的準備。雙方進行正式驗收交接時，甲方應(yīng)當(dāng)出示《重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》。驗收交接后，雙方應(yīng)簽署房屋交接單。甲方還需提供《新建商品房屋質(zhì)量保證書》和《新建商品房屋使用說明書》。甲方不出示證明文件或出示證明文件不齊全，乙方有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由甲方承擔(dān)。第九條第1項約定：逾期交房超過180日，乙方有權(quán)解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價萬分之0.30的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。第十三條第2項規(guī)定：預(yù)售商品房的，自本商品房實際交付使用之日起60日內(nèi)，由甲乙雙方向房屋所在地土地房屋登記機構(gòu)提出辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請，提交土地房屋登記機構(gòu)規(guī)定的相關(guān)資料，并取得土地房屋登記機構(gòu)出具的登記受理單。第4項（2）規(guī)定：逾期超過180日后，乙方有權(quán)解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定向土地房屋登記機構(gòu)提交資料并取得登記受理單之日起，至甲方實際提交資料并取得土地房屋登記機構(gòu)出具的登記受理單之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之0.30的違約金,并于甲方實際取得土地房屋登記機構(gòu)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。
同時，雙方于當(dāng)日簽訂合同補充協(xié)議(附件五)，該協(xié)議第四條第1項約定“雙方確認:下述情況導(dǎo)致逾期交房的,甲方可據(jù)實予以延期,并不承擔(dān)違約責(zé)任;(1)自然災(zāi)害導(dǎo)致工程拖延等而使其交房的;(2)因執(zhí)行合同簽署后新頒布的法律、法規(guī)導(dǎo)致工程拖延等而逾期交房的；（3）法定傳染病或其他重大流行性傳染病導(dǎo)致工程拖延等而逾期交房的；（4）非甲方原因的市政配套設(shè)施批準或安裝延誤導(dǎo)致工程拖延等而逾期交房的；（5）施工中因異常惡劣天氣影響、發(fā)現(xiàn)文物古跡導(dǎo)致工程拖延等而逾期交房的；（6）政府行為（如戒嚴等）、群眾集會或重大活動（如重大國際國內(nèi)會議、國家慶典、體育盛會）期間的管制措施導(dǎo)致工程拖延等而逾期交房的；（7）其他非甲方原因?qū)е掠馄诮环康??！钡诹鶙l第2項約定“甲方應(yīng)在本商品房實際交付使用之日起180日內(nèi)，向房屋所在地土地房屋登記機構(gòu)提出辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請，并取得土地房屋登記機構(gòu)出具的登記受理單。逾期處理，按本合同第十三條逾期時間處理執(zhí)行?！?/span>
另查明：涉案房屋至今尚未竣工驗收，廖小利、王明超已付清了全部購房款413975元。2019年11月18日，廖小利、王明超自行前往良浩公司處辦理了接房的相關(guān)手續(xù)。
案件審理中，一審法院依據(jù)廖小利、王明超的申請委托了重慶金地房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司進行鑒定，2020年5月11日，重慶金地房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司出具《致估價委托人函》，估價結(jié)果為：評估確定估價對象于2017年1月1日至2019年11月18日期間市場租金為：租金總價41704元。產(chǎn)生鑒定費3000元。
一審法院認為
一審法院認為，廖小利、王明超、良浩公司之間簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)履行各自義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。廖小利、王明超按合同約定履行了支付購房款義務(wù)，良浩公司未按合同約定將取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》的案涉房屋交付廖小利、王明超，已違反合同約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同中逾期交房違約金計算標準的約定，結(jié)合案涉房屋市場租金的鑒定結(jié)論，廖小利、王明超請求調(diào)高違約金，于法有據(jù)，一審法院予以支持。良浩公司關(guān)于“應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用違約金約定條款”的辯解，與法律規(guī)定相悖，一審法院不予采納。綜合良浩公司逾期交房的事實和廖小利、王明超的損失，一審法院根據(jù)評估報告依法酌定2017年1月1日起至2019年11月18日止期間的逾期交房違約金為33363元。根據(jù)《補充協(xié)議》中“甲方應(yīng)在本商品房實際交付使用之日起180日內(nèi)，向房屋所在地土地房屋登記機構(gòu)提出辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請，并取得土地房屋登記機構(gòu)出具的登記受理單。逾期處理，按本合同第十三條逾期時間處理執(zhí)行”的約定，結(jié)合廖小利、王明超、良浩公司一致認可2019年11月18日為房屋實際交付的時間，良浩公司應(yīng)當(dāng)在2020年5月16日前取得辦理案涉房屋不動產(chǎn)權(quán)證的登記受理單。由于良浩公司的原因涉案房屋至今不能取得登記受理單，責(zé)任在良浩公司。至于合同第十三條第4項（2）關(guān)于逾期辦證“......甲方實際取得土地房屋登記機構(gòu)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金”的約定，一審法院認為：首先，是因良浩公司的違約行為導(dǎo)致了逾期交房，阻止了“取得辦理案涉房屋不動產(chǎn)權(quán)證的登記受理單”條件的成就；其次，該約定應(yīng)該理解為從逾期之日起至登記受理單之日起30日內(nèi)的任何時候良浩公司都有承擔(dān)支付廖小利、王明超逾期辦證違約金的責(zé)任，即廖小利、王明超在此期間都可以向良浩公司主張權(quán)利。綜上，廖小利、王明超請求良浩公司支付逾期辦證違約金（以413975元為基數(shù)，從2020年5月17日起，按日萬分之0.3的標準計算至良浩公司實際取得土地房屋登記機構(gòu)出具的辦理不動產(chǎn)權(quán)證登記受理單之日止）的訴訟請求，于法有據(jù)，一審法院予以支持。廖小利、王明超多余部分訴訟請求，于法無據(jù)，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，遂判決：一、重慶良浩置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付廖小利、王明超逾期交房違約金33363元。二、重慶良浩置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付廖小利、王明超逾期辦證違約金（以413975元為基數(shù)，從2020年5月17日起，按日萬分之0.3的標準計算至良浩公司重慶良浩置業(yè)有限公司實際取得土地房屋登記機構(gòu)出具的辦理不動產(chǎn)權(quán)證登記受理單之日止）。三、重慶良浩置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付廖小利、王明超鑒定費3000元。四、駁回廖小利、王明超的其他訴訟請求。案件受理費676元，減半收取338元，由重慶良浩置業(yè)有限公司負擔(dān)。(此款廖小利、王明超已預(yù)交一審法院，良浩公司在履行上述判決義務(wù)時一并支付廖小利、王明超）
本院查明
二審中，良浩公司、廖小利、王明超均未提交新證據(jù)。
二審查明的事實與一審查明事實一致，本院予以確認。
本院認為
本院認為，根據(jù)上訴人的上訴請求、事實和理由并結(jié)合被上訴人的答辯意見，本院歸納本案爭議焦點為：1、一審判決對逾期交房違約金予以調(diào)高是否恰當(dāng)；2、上訴人應(yīng)支付被上訴人的逾期辦證違約金條件是否成就；3、本案鑒定費是否應(yīng)當(dāng)由上訴人承擔(dān)。對于上述爭議焦點，本院評析如下：
1、關(guān)于一審判決對逾期交房違約金予以調(diào)高是否恰當(dāng)?shù)膯栴}。上訴人與被上訴人簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強制性、效力性規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照協(xié)議約定履行各自義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，上訴人對其逾期交房的事實及逾期交房的期間并無異議。上訴人認為應(yīng)當(dāng)按照雙方合同約定的“甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之0.30的違約金標準”計算逾期交房違約金。被上訴人認為該約定的違約金標準過低，不足以彌補因上訴人逾期交房給被上訴人造成的損失，主張按照涉案房屋評估的租金標準計算違約金。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加。上訴人逾期交房致使被上訴人不能按照合同約定時間正常使用所購房屋，而按照雙方約定的逾期交房違約金標準計算的違約金低于被上訴人的租金損失，不足以彌補被上訴人的損失，故一審法院根據(jù)合同中逾期交房違約金計算標準的約定，結(jié)合案涉房屋市場租金的鑒定結(jié)論，對上訴人逾期交房違約金的計算標準酌情予以調(diào)高，按照涉案房屋評估的同期租金標準的80%予以計算并無不當(dāng)。上訴人認為一審法院對此適用法律錯誤的上訴理由不成立，本院不予采納。
2、關(guān)于上訴人應(yīng)支付被上訴人的逾期辦證違約金條件是否成就的問題。上訴人對其未按照合同約定時間取得辦理案涉房屋不動產(chǎn)權(quán)證的登記受理單的事實及計算逾期辦證違約金的起算點和計算標準并未提出異議，其僅認為支付逾期辦證違約金的時間應(yīng)當(dāng)按照合同約定的“于甲方實際取得土地房屋登記機構(gòu)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金?！鄙显V人認為因上訴人至今未取得土地房屋登記機構(gòu)出具的登記受理單，故逾期辦證違約金的支付條件不成就。上訴人的該上訴理由不成立，因為雙方約定的條件雖然是于上訴人實際取得土地房屋登記機構(gòu)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)向被上訴人支付逾期辦證違約金，但上訴人至今未取得土地房屋登記機構(gòu)出具的登記受理單，并無免責(zé)事由，屬于為自己的利益不正當(dāng)?shù)淖柚垢犊顥l件的成就，應(yīng)視為付款條件已成就。故一審判決上訴人于判決生效后十日內(nèi)支付被上訴人逾期辦證違約金并無不當(dāng)。
3、關(guān)于本案鑒定費是否應(yīng)當(dāng)由上訴人承擔(dān)的問題。因本案系上訴人違約所致，被上訴人并無過錯，故鑒定費應(yīng)當(dāng)由上訴人負擔(dān)。
綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費676元，由上訴人重慶良浩置業(yè)有限公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 鄧方彬
審判員 張澤兵
審判員 江信紅
二〇二〇年十一月十二日
法官助理 李 婷
書記員 肖 姍
