審理法院：重慶市第五中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）渝05民終6641號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-12
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人重慶良浩置業(yè)有限公司（以下簡稱：良浩公司）與被上訴人曾香文商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服重慶市江津區(qū)人民法院(2020)渝0116民初210號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
良浩公司上訴請(qǐng)求：1、撤銷一審判決一、二項(xiàng)，依法改判良浩公司于重慶市江津區(qū)鼎山大道X號(hào)熒鴻艾坪山X號(hào)X幢X號(hào)房屋交付之日起30日內(nèi)支付曾香文逾期交房違約金（以387390元為基數(shù)，從2017年1月1日起，按日萬分之0.3的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至實(shí)際交房之日止）；鑒定費(fèi)3000元由曾香文自行負(fù)擔(dān)。2、本案的上訴費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)及理由：一、原審法院依據(jù)評(píng)估結(jié)果調(diào)整逾期交房違約金的數(shù)額，適用法律錯(cuò)誤。上訴人與被上訴人已經(jīng)在商品房買賣合同中明確約定了違約金的計(jì)算方式，且根據(jù)查明的事實(shí)該部分?jǐn)?shù)額是可以通過計(jì)算得出的情況下，自然不應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定參照評(píng)估報(bào)告結(jié)果調(diào)整逾期交房違約金的數(shù)額，而應(yīng)當(dāng)直接采用商品房買賣合同中約定的計(jì)算方法結(jié)算違約金數(shù)額。二、原審法院改變合同約定，縮短上訴人支付逾期辦證違約金的支付時(shí)間，有損上訴人的合法權(quán)益。根據(jù)上訴人與被上訴人關(guān)于支付逾期交房的約定，以及工程未取得竣工驗(yàn)收的現(xiàn)狀，上訴人支付該項(xiàng)違約金的義務(wù)在原審判決生效后十日內(nèi)完成，客觀上難以確定違約金數(shù)額，又短于雙方約定的時(shí)間，加重了上訴人的責(zé)任，讓上訴人難于履行。
被上訴人辯稱
曾香文答辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，上訴人的請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?，?qǐng)求駁回上訴人的全部上訴請(qǐng)求，依法維持原判。
一審原告訴稱
曾香文向一審法院起訴，請(qǐng)求法院判令良浩公司向曾香文支付2017年1月1日至2019年12月31日期間的逾期交房違約金39120元;自2020年1月1日以后的逾期交房違約金，參照評(píng)估報(bào)告書確定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至良浩公司取得竣工驗(yàn)收備案登記證且實(shí)際交付之日止。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)，2014年11月21日，曾香文（乙方）與良浩公司（甲方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，載明：第三條乙方所購商品房的基本情況（一）本商品房座落為:重慶市江津區(qū)鼎山街道鼎山大道X號(hào)熒鴻艾坪山X號(hào)X幢X號(hào)。(四)本商品房建筑面積:79.33平方米，本商品房用途為住宅，屬于成套住宅。第四條購房價(jià)款（一）本商品房為清水房，總成交金額為387390元整(大寫:叁拾捌萬柒仟叁佰玖拾元整)，建筑面積單價(jià)為4883.27元/平方米。第五條付款方式及期限。(二)乙方按下列第3種方式按期付款：3、按揭付款:本商品房總成交金額387390元整（大寫:叁拾捌萬柒仟叁佰玖拾元整)。(1)簽訂商品房買賣合同時(shí)支付房款￥117390元。(2)剩余房款￥270000元，向銀行按揭貸款支付。第七條交房期限及交付條件（一）2、屬預(yù)售商品房的，甲方應(yīng)當(dāng)在2016年12月31日前，依照國家和地方的有關(guān)規(guī)定，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付時(shí)應(yīng)符合以下條件：（1）本商品房已通過竣工驗(yàn)收備案登記表，取得了《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》。第九條甲方逾期交房的違約責(zé)任。除本合同第七條約定的遭遇不可抗力情況外，甲方如未按本合同約定的期限將該商品房交付乙方使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之內(nèi)，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價(jià)款萬分之0.30的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行；(2)逾期超過180日(與本條第1款第(1)項(xiàng)約定的日期相同)后，乙方有權(quán)解除合同。乙方要求解除合同的，甲方應(yīng)當(dāng)自解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付房價(jià)款及利息(按銀行同期貸款利率計(jì)算)，并按乙方已付房價(jià)款百分之0.60向乙方支付違約金。乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價(jià)款萬分之0.30的違約金(該比率應(yīng)不小于本條第1款第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金等內(nèi)容。甲方重慶良浩置業(yè)有限公司（加蓋公司及法定代表人印章）乙方曾香文（簽名及捺?。?。審理中，良浩公司認(rèn)可曾香文已按合同約定支付了購房款。
一審法院依據(jù)曾香文的申請(qǐng)委托重慶金土地房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行鑒定，估價(jià)結(jié)果為：重慶市江津區(qū)鼎山街道鼎山大道X號(hào)熒鴻艾坪山X號(hào)X幢X號(hào)估價(jià)對(duì)象于2017年1月1日至2019年12月31日期間的市場租金為：租金總價(jià)：39120元。產(chǎn)生鑒定費(fèi)3000元。
另查明：案涉商品房于2014年9月10日取得預(yù)售許可證，至今未取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，曾香文、良浩公司之間簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)履行各自義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。曾香文按合同約定履行了支付購房款義務(wù)，良浩公司至今未按合同約定將取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》的案涉房屋交付曾香文，已違反合同約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同中逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的約定，結(jié)合案涉房屋市場租金的鑒定結(jié)論，曾香文請(qǐng)求調(diào)高違約金，于法有據(jù)，一審法院予以支持。良浩公司關(guān)于“應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用違約金約定條款”的辯解，與法律規(guī)定相悖，一審法院不予采納。綜合良浩公司逾期交房的事實(shí)和曾香文的損失，一審法院依法按每月869元(39120元÷36個(gè)月×80%）標(biāo)準(zhǔn)酌定逾期交房違約金。曾香文多余部分訴訟請(qǐng)求，一審法院不予主張。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，遂判決：一、重慶良浩置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付曾香文逾期交房違約金（從2017年1月1日起，按每月869的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至交房之日止）。二、重慶良浩置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付曾香文曾香文鑒定費(fèi)3000元。三、駁回曾香文的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)7112元，減半收取3556元，由重慶良浩置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。此款曾香文已預(yù)交一審法院，良浩公司在履行上述義務(wù)時(shí)，一并支付曾香文，曾香文預(yù)交的案件受理費(fèi)，一審法院不作清退。
本院查明
二審中，良浩公司、曾香文均未提交新證據(jù)。
二審查明的事實(shí)與一審查明事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)上訴人的上訴請(qǐng)求、事實(shí)和理由并結(jié)合被上訴人的答辯意見，本院歸納本案爭議焦點(diǎn)為：1、一審判決對(duì)逾期交房違約金予以調(diào)高是否恰當(dāng)；上訴人應(yīng)支付被上訴人的逾期交房違約金的條件是否成就；2、本案鑒定費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)由上訴人承擔(dān)。對(duì)于上述爭議焦點(diǎn)，本院評(píng)析如下：
1、關(guān)于一審判決對(duì)逾期交房違約金予以調(diào)高是否恰當(dāng)?shù)膯栴}。上訴人與被上訴人簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性、效力性規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照協(xié)議約定履行各自義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，上訴人對(duì)其逾期交房的事實(shí)并無異議。上訴人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照雙方合同約定的“甲方按日向乙方支付已付房價(jià)款萬分之0.30的違約金標(biāo)準(zhǔn)”計(jì)算逾期交房違約金。被上訴人認(rèn)為該約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過低，不足以彌補(bǔ)因上訴人逾期交房給被上訴人造成的損失，主張按照涉案房屋評(píng)估的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。上訴人逾期交房致使被上訴人不能按照合同約定時(shí)間正常使用所購房屋，而按照雙方約定的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金低于被上訴人的租金損失，不足以彌補(bǔ)被上訴人的損失，故一審法院根據(jù)合同中逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的約定，結(jié)合案涉房屋市場租金的鑒定結(jié)論，對(duì)上訴人逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)酌情予以調(diào)高，按照涉案房屋評(píng)估的同期租金標(biāo)準(zhǔn)的80%予以計(jì)算并無不當(dāng)。上訴人認(rèn)為一審法院對(duì)此適用法律錯(cuò)誤的上訴理由不成立，本院不予采納。
關(guān)于上訴人應(yīng)支付被上訴人的逾期交房違約金條件是否成就的問題。上訴人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照合同約定的“該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金?！鄙显V人認(rèn)為案涉工程至今未竣工驗(yàn)收，案涉房屋至今不具備法定的交付條件，故逾期交房違約金的支付條件不成就。上訴人的該上訴理由不成立，因?yàn)殡p方約定的條件雖然是“該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金”，但被上訴人所購房屋至今未竣工驗(yàn)收，上訴人并無免責(zé)事由，屬于為自己的利益不正當(dāng)?shù)淖柚垢犊顥l件的成就，應(yīng)視為付款條件已成就。故一審判決上訴人于判決生效后十日內(nèi)支付被上訴人逾期交房違約金并無不當(dāng)。
2、關(guān)于本案鑒定費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)由上訴人承擔(dān)的問題。因本案系上訴人違約所致，被上訴人并無過錯(cuò)，故鑒定費(fèi)應(yīng)當(dāng)由上訴人負(fù)擔(dān)。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)7112元，由上訴人重慶良浩置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 鄧方彬
審判員 張澤兵
審判員 江信紅
二〇二〇年十一月十二日
法官助理 李 婷
書記員 肖 姍
