審理法院：重慶市第五中級人民法院
案號：（2020）渝05民終6375號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-24
案由：商品房預售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人蔣六紅與被上訴人重慶嘉道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱嘉道公司)商品房預售合同糾紛一案，不服重慶市巴南區(qū)人民法院(2020)渝0113民初5965號民事判決書，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。
上訴人訴稱
蔣六紅上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持上訴人一審的全部訴訟請求，判決解除上訴人與被上訴人雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及補充協(xié)議;判決被上訴人退還首付款395384元、契稅款38562元、大修基金9078元、預告登記費、轉(zhuǎn)移登記費160元，共計443184元；判決被上訴人向上訴人支付以應退還款項443184元為基數(shù)，以2018年6月1日起至退還款項之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算的資金占用利息；判決被上訴人支付上訴人違約金12853.84元；或者發(fā)回重審。其事實與理由為：一審法院查明事實錯誤，本案案涉合同約定戶型為三室兩廳，但被上訴人交付的房屋實際戶型為兩室兩廳，被上訴人承諾贈送的花園為55平米，實際交付的只有5平米，被上訴人未經(jīng)上訴人同意擅自變更設計且并未通知上訴人，該變更嚴重影響上訴人居住使用，違背上訴人購房意愿，應屬于根本違約，依據(jù)合同第十五條約定及法律規(guī)定，上訴人有權解除合同，并要求被上訴人承擔資金占用損失及違約金；上訴人購房時，被上訴人將車位與房屋一起銷售，在上訴人提出退房申請后，被上訴人實際上履行了退還車位款的行為，并告知上訴人將購房相關票據(jù)交給被上訴人用于辦理退房流程，應當視為被上訴人對解除合同的認可，現(xiàn)被上訴人當庭否認退房屬于嚴重不誠信的情形。
被上訴人辯稱
嘉道公司答辯稱，一審法院認定事實正確，上訴人的上訴請求不能成立，請求駁回。
一審原告訴稱
蔣六紅一審訴稱：請求判令1.解除蔣六紅與嘉道公司雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及補充協(xié)議;2.嘉道公司退還蔣六紅首付款395384元、契稅款38562元、大修基金9078元、預告登記費、轉(zhuǎn)移登記費160元，共計443184元；3.嘉道公司向蔣六紅支付以應退還款項543184元為基數(shù)，自2018年6月1日起至退還款項之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算的資金占用利息；4.嘉道公司支付蔣六紅違約金12853.84元。
一審法院查明
一審查明：2018年4月26日，蔣六紅作為乙方與嘉道公司作為甲方簽訂《認購協(xié)議》，約定：乙方認購甲方開發(fā)建設的2-1-3號房屋一套，預測繪建筑面積113.47平方米，乙方簽訂認購并繳納定金疊拼20萬元、聯(lián)排25萬元后視為成功認購；成交房屋總價為1485384元=住房總價1285384元+車位總價200000元，雙方據(jù)此定價及優(yōu)惠簽訂《重慶市商品房買賣合同》(含補充協(xié)議)及其他相關協(xié)議；乙方應于甲方通知簽約日期至指定地點辦理《車位協(xié)議》手續(xù)，繳納全額車位款項并簽訂正式的《商品房買賣合同》，提交車位合同登記及產(chǎn)權辦理的相關資料，該車位合同登記及產(chǎn)權辦理的各項稅費按法律規(guī)定由甲乙雙方各自承擔，并于合同簽訂時一并繳納。同日，蔣六紅向嘉道公司提交《提前預約車位申請》，載明：本人于2018年4月26日認購購買了2-1-3號房屋，為了方便接房后使用，現(xiàn)自愿向貴司申請?zhí)崆邦A訂該房屋配套車位壹個。
2018年5月1日，蔣六紅作為乙方與嘉道公司作為甲方簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定：乙方購買甲方開發(fā)的涉案房屋，本商品房戶型為三室二廳，本商品房戶型圖見本合同附件一；房屋總價款1285384元；乙方于2018年5月1日向甲方交納首付房款，人民幣395384元，乙方向銀行申請人民幣890000元的個人購房抵押貸款，經(jīng)銀行審核同意后，由乙方與銀行辦理貸款手續(xù)，其貸款額由銀行直接撥付給甲方，為甲方收取乙方應支付購房款的一部分；屬預售商品房的，甲方應當在2019年5月8日前，依照國家和地方的有關規(guī)定，將已進行建設工程竣工驗收備案登記的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同約定的期限將商品房交付乙方使用，逾期超過60日后，乙方有權解除合同，乙方要求解除合同的，甲方應當自解除合同通知到達之日起30日內(nèi)退還全部已付房價款及利息(按銀行同期貸款利率計算)，并按乙方已付房價款百分之一向乙方支付違約金。同日，蔣六紅作為乙方與嘉道公司作為甲方簽訂《補充協(xié)議》，約定甲方逾期向乙方交付房屋超過60日后，乙方有權解除合同，也有權要求甲方繼續(xù)履行合同；屆時，如乙方要求解除合同的，應于甲方逾期交付房屋60日屆滿后7日內(nèi)書面向甲方提出解除合同的要求，否則視為乙方愿意繼續(xù)履行合同。2016年5月4日，蔣六紅向嘉道公司支付涉案房屋購房款395384元。2018年5月1日，蔣六紅向嘉道公司繳納契稅38562元、預告登記費、轉(zhuǎn)移登記費160元、大修基金9078元。嗣后，嘉道公司通知蔣六紅于2019年9月4日接房。蔣六紅在接房時認為涉案房屋原約定為三室二廳，現(xiàn)交房現(xiàn)狀為兩室兩廳，承諾的55平方米院子亦縮水到5平方米為由于2019年9月10日向嘉道公司送達《退房通知書》，載明蔣六紅與嘉道公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》(CQ-202-01717621)約定交房時間為2019年5月8日前，承諾有55平方米的院子，現(xiàn)縮水至5平方米不到，三室二廳變成兩室兩廳，蔣六紅要求解除《重慶市商品房買賣合同》。嘉道公司于2020年3月27日退還蔣六紅車位預約款10萬元。蔣六紅遂以嘉道公司逾期交房超過60日，以及承諾有55平方米的院子，實際交付為5平方米不到的院子，三室二廳變成兩室兩廳等為由，來院訴請如上。
一審法院認為
一審法院認為：根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第四十四條第一款規(guī)定“依法成立的合同，自成立時生效”，蔣六紅與嘉道公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)規(guī)定，故合法有效。依據(jù)合同法第六十條規(guī)定“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”，蔣六紅與嘉道公司應當按照《重慶市商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》約定全面履行各自的義務。根據(jù)《重慶市商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，嘉道公司逾期交房超過60日的，蔣六紅有權解除合同，蔣六紅要求解除合同的，應于嘉道公司逾期交付房屋60日屆滿后7日內(nèi)書面向其提出解除合同的要求，否則視為蔣六紅愿意繼續(xù)履行合同，本案中，合同約定交房時間為2019年5月8日前，嘉道公司通知蔣六紅于2019年9月4日接房，逾期交房超過60日，蔣六紅于2019年7月7日起7日內(nèi)享有單方向嘉道公司提出解除合同的權利，但蔣六紅于2019年9月10日才提起解除合同的要求，根據(jù)補充協(xié)議的約定，蔣六紅自嘉道公司逾期交付房屋60日屆滿后7日內(nèi)未提出解除合同的，視為其愿意繼續(xù)履行合同，故蔣六紅自嘉道公司逾期交房超過60日后超過7日實際于2019年9月10日向嘉道公司送達《退房通知書》，不能達到解除《重慶市商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》的效力，其訴稱嘉道公司認可蔣六紅與嘉道公司雙方解除《重慶市商品房買賣合同》，其舉示的證據(jù)達不到證明目的，應承擔舉證不能的后果，故現(xiàn)蔣六紅以嘉道公司逾期交房超過60日為由訴請解除《重慶市商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，不符合上述合同約定，同時蔣六紅訴稱嘉道公司承諾有55平方米的院子，未舉示證據(jù)，應承擔舉證不能的后果，對于蔣六紅以交付房屋為兩室兩廳，非三室二廳，亦其未舉示證據(jù)證明嘉道公司交付的房屋戶型不符合《重慶市商品房買賣合同》對戶型的約定，故本院認為蔣六紅訴請解除蔣六紅與嘉道公司雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，無法律和事實依據(jù)，不予支持。對于蔣六紅訴請嘉道公司退還首付款395384元、契稅款38562元、大修基金9078元、預告登記費、轉(zhuǎn)移登記費160元，共計443184元以及支付以應退還款項543184元為基數(shù)，自2018年6月1日起至退還款項之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算的資金占用利息及違約金12853.84元，亦無法律和事實依據(jù)，不予支持。
一審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決：駁回蔣六紅的全部訴訟請求。一審案件受理費8140元，減半收取4070元，由蔣六紅承擔。
本院查明
本院二審審理中，上訴人舉示新證據(jù)。1、《錄像》3份、《錄音》1份，系上訴人代理人作為購房人與被上訴人售樓處銷售總監(jiān)何秋關于與涉案房屋戶型一致的房屋的出售情況的詢問，擬證明被上訴人銷售總監(jiān)自認實際交付的房屋為2室2廳，而非合同約定的3室2廳，銷售總監(jiān)自認如果不一致不能達到交付驗收標準，而涉案房屋合同約定是3室2廳，實際交付2室2廳，沒有達到驗收標準，購房者如果自己搭建樓板的行為屬于違建，違反房屋建筑質(zhì)量管理條例，被上訴人構成根本違約，且房價上漲，上訴人按購房時價款解除合同，被上訴人也無損失，此外被上訴人的銷售總監(jiān)講解車位銷售模式時自認車位與房屋是捆綁銷售，購房者需一起購買，本案中被上訴人已經(jīng)將車位款退還上訴人，證明被上訴人已經(jīng)履行了解除商品房買賣合同的退款流程。2、被上訴人售樓處銷售總監(jiān)何秋關于D期疊拼即案涉房屋銷售承諾戶型圖一份、重慶市巴南區(qū)規(guī)劃和自然資源局調(diào)取的涉案房屋《備案竣工圖》1份，擬證明實際交付的房屋與竣工圖及簽訂商品房買賣合同時的附圖不一致，存在設計變更，上訴人將竣工圖及附圖上的封閉陽臺改為了一個臥室，沒有保留陽臺的功能，且合同約定的3室2廳不符合竣工圖上標注的2室2廳的設計。
被上訴人發(fā)表質(zhì)證意見：對證據(jù)1的真實性和證明目的均不予認可，被上訴人交付的房屋戶型與合同附圖一致，上訴人代理人向被上訴人銷售人員進行詢問的房屋并非案涉房屋，不能以現(xiàn)在對房屋的宣傳介紹作為上訴人購房時房屋的銷售狀態(tài)，房屋的交付標準應當嚴格依據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同，車位與商品房并非一個合同下的標的物，被上訴人向上訴人退還車位預約款是基于上訴人申請，不能作為被上訴人同意解除雙方簽訂的商品房買賣合同的依據(jù)。證據(jù)2的真實性不能核實，但從圖紙和雙方簽訂的合同附圖可以看出設計并未發(fā)生變更，可以證明雙方在簽訂合同時房屋的設計與竣工時房屋的設計一致，其次，雙方買賣合同的標的物為躍層結構，上層平面可以由上訴人改造成多間臥室，購房人可以通過裝修改變房屋內(nèi)廳室的數(shù)量及大小，這是屬于購房人自己的權利。被上訴人并未舉示新證據(jù)。
本院組織雙方當事人及代理人前往案涉房屋現(xiàn)場進行了房屋內(nèi)部現(xiàn)狀的現(xiàn)場勘驗，雙方當事人一致認可，案涉房屋共兩層，房屋內(nèi)部客廳上一半空間為挑空，挑空部分層高6米，未挑空部分層高為3米，房屋內(nèi)部可見房間數(shù)量為客廳1間，臥室2間，房屋二樓處有一處未封閉空間，用欄桿將其與挑空處隔離，二樓陽臺與二樓地面之間被挑空隔離，如需要使用陽臺需自行對挑空部分進行改造搭建。二審審理中，上訴人陳述其于2019年9月10日向被上訴人嘉道公司送達《退房通知書》，要求解除《重慶市商品房買賣合同》，既是行使約定解除權也是行使法定解除權。上訴人陳述其購買時案涉房屋是期房，購房時其查看了樣板間，同樣的戶型樣板間是裝修后沒有任何挑空的三室兩廳的結構，置業(yè)顧問沒有告知房屋需改造搭建之后才能獲得三室兩廳。上訴人陳述其主張的違約金系依據(jù)合同第十五條第三款的約定，即被上訴人對房屋進行了設計變更，但未在合同約定期限內(nèi)告知上訴人，上訴人有權退房，并要求被上訴人承擔已付房款的1%的違約金，因上訴人的貸款已經(jīng)全額發(fā)放給被上訴人，故應當按照總房款1285384元的1%主張違約金。
被上訴人陳述依據(jù)重慶的交易習慣，洋房房屋內(nèi)部需要購房者自行搭建，上訴人理應知情。被上訴人認可提供給上訴人的樣板間是搭建后形成的三室兩廳的狀態(tài)，但認為其并不違約，房屋經(jīng)改造后可以獲得三室兩廳，被上訴人不應解除合同也不應當承擔違約金。
本院另查明，被上訴人已代上訴人向稅務機關繳納契稅及印花稅金額17527.97元、繳納大修基金9078元，本院二審查明的其他事實與一審一致。
本院認為
本院認為：關于上訴人蔣六紅行使解除權的行為是否達到解除合同效力的問題。《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第九十五條第一款規(guī)定：“法律規(guī)定或者第三人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。”第九十四條第一款第四項規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同。前述條款分別系約定解除權及法定解除權的相關規(guī)定，依據(jù)上訴人蔣六紅向被上訴人嘉道公司送達的《退房通知書》載明的內(nèi)容，蔣六紅要求解除與被上訴人的合同，既行使了約定解除權也行使了法定解除權，蔣六紅行使解除權的行為是否達到解除合同的效力，本院做如下評述。
上訴人蔣六紅未在合同約定的解除期限內(nèi)行使約定解除權，其約定解除權消滅。上訴人蔣六紅與被上訴人簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》約定，上訴人蔣六紅要求解除合同的，應于被上訴人嘉道公司逾期交付房屋60日屆滿后7日內(nèi)書面向其提出解除合同的要求，否則視為蔣六紅愿意繼續(xù)履行合同。合同約定的交房時間為2019年5月8日前，被上訴人嘉道公司通知蔣六紅于2019年9月4日接房，依合同約定蔣六紅在2019年7月7日起的7日內(nèi)（即2019年7月14日前）享有合同約定的單方解除權。蔣六紅于2019年9月10日向被上訴人提出解除合同的事由中有被上訴人未按約定時間交房的情形，符合合同約定的上訴人享有約定解除權的事由，但上訴人未在合同約定的解除期限內(nèi)行使，其約定解除權消滅。
上訴人蔣六紅的約定解除權消滅后，依據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，如果被上訴人存在違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，上訴人依然享有法定的解除權。本案中，雙方當事人在合同中對于房間數(shù)量為三室兩廳約定明確，購房合同附件中的房屋平面圖僅能反映案涉房屋在所在樓層的坐落位置，并未對房屋內(nèi)部戶型及房間數(shù)量有任何標注。上訴人蔣六紅所購房屋為期房，被上訴人提供給上訴人查看的樣板間為經(jīng)改造后形成的三室兩廳，且在締約時并未就房屋實際交付的狀態(tài)向上訴人進行重點提示和說明，上訴人有理由相信被上訴人交付的房屋戶型即合同約定的三室兩廳，被上訴人認為上訴人的締約時對房屋真實狀態(tài)知情的抗辯意見不能成立。從本院現(xiàn)場勘驗情況來看，被上訴人交付的房屋內(nèi)部房間數(shù)量僅為兩間臥室，一間客廳，明顯與合同約定的三室兩廳不符。依社會大眾的普遍認知標準及商品房買賣合同的交易習慣，商品房的內(nèi)部戶型布局及房間數(shù)量屬于對購房人居住使用存在重大影響的要素，是購房人締約時重點考慮的要件，被上訴人交付的房間數(shù)量不符合合同約定，顯然與購房人的交易目的相悖，屬于典型的不能實現(xiàn)合同目的的違約行為。被上訴人認為案涉房屋的上層平面可以通過搭建改造改變房屋內(nèi)廳室的數(shù)量及大小，合同可以繼續(xù)履行，被上訴人不構成根本違約。但被上訴人所稱的改造行為，系在挑空的位置進行現(xiàn)澆搭建樓板，該施工方案變更了《備案竣工圖》中標注的案涉房屋的內(nèi)部設計，屬于對建筑物內(nèi)部結構的擅自改造，被上訴人也不能證明該種施工方案獲得了建設規(guī)劃主管部門的審批同意，對該施工方案的安全性、合法性均未舉示相應證據(jù)予以證實，被上訴人據(jù)此認為合同可以繼續(xù)履行的抗辯意見本院不予采信。被上訴人交付的房屋戶型及房間數(shù)量不符合合同約定且無法繼續(xù)履行，致使上訴人無法實現(xiàn)其購房目的，應屬根本違約，上訴人蔣六紅行使法定解除權的行為達到解除合同的效力，本院予以確認。解除權系形成權，送達對方即生效，上訴人蔣六紅于2019年9月10日向被上訴人嘉道公司送達《退房通知書》，要求解除《重慶市商品房買賣合同》，故本院確認案涉合同的解除時間為2019年9月10日。
關于被上訴人嘉道公司是否應當退還首付款、契稅款、大修基金、預告登記費、轉(zhuǎn)移登記費共計443184元以及承擔相應的資金占用利息的問題?！逗贤ā返诰攀邨l規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案因被上訴人嘉道公司存在根本違約的情形導致上訴人蔣六紅解除合同，上訴人蔣六紅有權要求被上訴人退還購房款、代收款項及承擔相應的資金占用損失，上訴人于2018年5月1日向被上訴人交納前述款項，但其主張以2018年6月1日起計算的資金占用利息，本院予以尊重。依據(jù)被上訴人提供的票據(jù)，被上訴人已代上訴人向稅務機關繳納契稅及印花稅金額17527.97元、向物業(yè)管理服務中心繳納大修基金9078元，該兩筆款項上訴人應在合同解除后自行向相關部門申請退還?？鄢笆隹铐椇螅簧显V人代收的契稅款21034.03元、預告登記費及轉(zhuǎn)移登記費160元應向上訴人退還。綜上，被上訴人應當向上訴人退還購房首付款395384元、代收的契稅款21034.03元、預告登記費及轉(zhuǎn)移登記費160元，合計416578.03元，并以416578.03元為基數(shù)，向上訴人支付自2018年6月1日起至2019年10月8日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算的資金占用利息；支付自2019年10月9日起至實際退還款項之日止，按全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的貸款市場報價利率計算的資金占用利息。
關于被上訴人是否應當承擔違約金的問題。上訴人主張其依據(jù)的違約金條款系合同第十五條第三款的約定，但第十五條第一款明確約定了該條款的適用對象，即針對被上訴人的規(guī)劃變更、設計變更導致影響上訴人所購商品房質(zhì)量、使用功能或者使用環(huán)境的情形。本案中，上訴人舉示的《備案竣工圖》標注的案涉房屋的內(nèi)部戶型設計與被上訴人實際交付的房屋現(xiàn)狀相符，并未出現(xiàn)規(guī)劃變更、設計變更的情況，上訴人不能依據(jù)合同第十五條主張違約金。針對被上訴人交付房間數(shù)量不符合合同約定的違約行為，合同并未約定相應的違約條款，鑒于上訴人已經(jīng)解除合同并主張了資金占用利息，其因被上訴人違約而產(chǎn)生的損失已經(jīng)獲得了彌補，本院對上訴人另行請求的違約金不予支持。
綜上，據(jù)本案二審查明的新事實，依法予以改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、撤銷重慶市巴南區(qū)人民法院（2020)渝0113民初5965號民事判決書；
二、蔣六紅與重慶嘉道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間的《重慶市商品房買賣合同》于2019年9月10日解除。
三、重慶嘉道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)退還蔣六紅購房款395384元、契稅款21034.03元、預告登記費及轉(zhuǎn)移登記費160元，合計416578.03元。
四、重慶嘉道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)支付蔣六紅資金占用損失（以416578.03元為基數(shù)，自2018年6月1日起至2019年10月8日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算資金占用利息；以416578.03元為基數(shù)，自2019年10月9日起至實際退還款項之日止，按全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的貸款市場報價利率計算的資金占用利息）。
五、駁回蔣六紅的其他訴訟請求。
重慶嘉道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案一審案件受理費8140元，減半收取4070元，由重慶嘉道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔；二審案件受理費8140元，由重慶嘉道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔，一、二審案件受理費已由蔣六紅預交，現(xiàn)由重慶嘉道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司徑行支付給蔣六紅，不做退費處理。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 黎 明
審判員 劉戀硯
審判員 肖 琴
二〇二〇年十二月二十四日
書記員 陳軍杰
