審理法院：天津市第二中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）津02民終5280號(hào)
案件類(lèi)型：民事 判決
審判日期：2020-12-23
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人劉新奇因與被上訴人天津中海天嘉湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中海公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服天津市津南區(qū)人民法院（2020）津0112民初8031號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年12月2日立案后，依法組成合議庭。經(jīng)過(guò)閱卷、詢問(wèn)當(dāng)事人，依據(jù)法律規(guī)定，不開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱(chēng)
劉新奇上訴請(qǐng)求：1.依法撤銷(xiāo)一審判決，發(fā)回重審或依法改判被上訴人向上訴人支付違約金102779.16元；2.本案訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由:1.上訴人房屋的違法建設(shè)與被上訴人辦理初始登記沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，上訴人的違法建設(shè)問(wèn)題應(yīng)由行政執(zhí)法部門(mén)予以糾正，被上訴人無(wú)法辦理初始登記的根本原因在于建設(shè)房屋存在違規(guī)建設(shè)問(wèn)題，依據(jù)雙方約定應(yīng)由被上訴人承擔(dān)違約責(zé)任；2.即使上訴人的違法建設(shè)與被上訴人無(wú)法辦理初始登記有關(guān)聯(lián)性也應(yīng)分段計(jì)算違約責(zé)任，上訴人的房屋系于2018年5月30日進(jìn)行違法建設(shè)，在此之前被上訴人應(yīng)承擔(dān)全部違約責(zé)任，本案被上訴人先有過(guò)錯(cuò)，責(zé)任也更重，不應(yīng)按照50%比例各自承擔(dān)。
被上訴人辯稱(chēng)
中海公司辯稱(chēng)，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，應(yīng)予以維持。涉案小區(qū)延遲辦理初始登記系被上訴人違法建設(shè)和小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主違法建設(shè)共同造成，應(yīng)按照一審確定的比例承擔(dān)違約責(zé)任。
一審原告訴稱(chēng)
劉新奇向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令被告向原告支付2016年11月2日至被告首次初始登記之日止逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的違約金116074.37元（暫計(jì)至2018年10月31日）；2.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年9月28日，原、被告簽訂了合同編號(hào)為2014-0049375的《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于天津市津南區(qū)八里××鎮(zhèn)××號(hào)商品房××，建筑面積188.04元，每平方米價(jià)格為8467.57元，總價(jià)款1592241元，甲方（被告）于2015年10月31日前交付房屋。買(mǎi)賣(mài)合同第十二條約定,“雙方約定，在下列第1種期限內(nèi)，辦結(jié)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記：1、自初始登記完畢之日起180日?！捎诩追降脑颍茨茉谏鲜銎谙迌?nèi)辦結(jié)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，按下列第1種約定處理：1、合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)按商品房?jī)r(jià)款的0.01%向乙方支付違約金?！薄Ｍ?，雙方還簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議第十三條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定：“13.1主合同所約定的買(mǎi)受人取得該商品房權(quán)屬證明的時(shí)間是指該商品房產(chǎn)權(quán)證上記載的登記日期。13.2.2如買(mǎi)受人選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，則出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在該商品房交付使用之日起365日內(nèi)，將辦理該商品房所在樓宇初始登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，不能按期提供資料，導(dǎo)致買(mǎi)受人不能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，買(mǎi)受人選擇不退房的，自本條約定的365日屆滿之日起，每逾期一日，出賣(mài)人應(yīng)按照買(mǎi)受人已付購(gòu)房款總額的萬(wàn)分之一向買(mǎi)受人支付違約金至出賣(mài)人辦理完畢該商品房所在樓宇的初始登記備案手續(xù)之日止?！痹撗a(bǔ)充協(xié)議第21.9.4約定：“買(mǎi)受人不得私自封閉小院、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，不得私自搭建任何構(gòu)筑物，不得私自安裝太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)／窗或其他附屬設(shè)施，否則出賣(mài)人有權(quán)以自己的名義要求買(mǎi)受人予以拆除，恢復(fù)原狀，并賠償出賣(mài)人因此支出的全部損失及費(fèi)用”。原告依約向被告繳納了全部購(gòu)房款。2015年9月10日訴爭(zhēng)房屋取得了建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證，2016年9月30日訴爭(zhēng)房屋的配建取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。2015年11月3日被告向原告交付了訴爭(zhēng)房屋。2016年3月14日，案外人中國(guó)海外發(fā)展有限公司與案外人中國(guó)中信股份有限公司發(fā)布收購(gòu)協(xié)議公告，訴爭(zhēng)房屋所在項(xiàng)目進(jìn)行了整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)?017年5月3日，天津中信天嘉湖投資有限公司名稱(chēng)變更為天津中海天嘉湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（即本案被告），中海公司對(duì)天津中信天嘉湖投資有限公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及合同相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)均認(rèn)可承接。2018年6月12日，天津市津南區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局向天津市津南區(qū)國(guó)土資源分局做出了《關(guān)于中海公園品湖苑小區(qū)無(wú)違法建筑房屋核查說(shuō)明》，該說(shuō)明記載中海公園城品湖苑小區(qū)共288戶房屋，其中87戶房屋無(wú)任何拆改擴(kuò)建，其余201戶房屋均存在不同程度的違法建設(shè)情況，現(xiàn)已對(duì)無(wú)違建的房屋進(jìn)行了實(shí)地核查確認(rèn)及公示，由天津市津南區(qū)國(guó)土資源分局為無(wú)違建的87戶辦理房產(chǎn)證，其余201戶限制轉(zhuǎn)移登記，該說(shuō)明附無(wú)違法建筑房屋及存在違法建筑房屋明細(xì)表。2018年10月22日訴爭(zhēng)房屋辦理完畢了不動(dòng)產(chǎn)首次登記。2018年8月29日，天津市津南區(qū)國(guó)土資源分局向案外人張重祥出具了《關(guān)于張重祥反應(yīng)津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)中海公園城品湖苑無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題的信訪事項(xiàng)的答復(fù)》，該答復(fù)載明：“中海公園城品湖苑項(xiàng)目共計(jì)75幢建筑，現(xiàn)除3、5、6、8、11、13、15、16、18、20、23、25、27-30、32-34、36-38、40-43、45、46、48-63、67、68、70、73、75共49幢建筑因開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違規(guī)建設(shè)問(wèn)題，造成實(shí)測(cè)與規(guī)劃不符，暫不能辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記。其余26幢無(wú)企業(yè)違規(guī)建設(shè)的建筑均已完成首次登記。上述存在企業(yè)違建的49幢建筑已于2018年8月6日經(jīng)津南區(qū)政府研究決定，由津南區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)建筑進(jìn)行處罰，處罰完成后，我局依據(jù)區(qū)綜合執(zhí)法局出具的處罰通知及《關(guān)于中海公園品湖苑小區(qū)無(wú)違法建筑房屋核查說(shuō)明》為其辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記”。2018年10月31日，中海公司通知?jiǎng)⑿缕婵梢詾樵V爭(zhēng)房屋辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。劉新奇至今未辦理訴爭(zhēng)房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2019年6月24日，一審法院做出了（2019）津0112民初11號(hào)民事判決書(shū)，該民事判決書(shū)中認(rèn)定被告開(kāi)發(fā)的品湖苑小區(qū)延遲辦理初始登記的原因系被告違法建設(shè)和品湖苑小區(qū)部分業(yè)主違法建設(shè)共同導(dǎo)致。天津市第二中級(jí)人民法院以（2019）津02民終5937號(hào)民事判決書(shū)維持了該判決。中海公司對(duì)《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、不動(dòng)產(chǎn)登記證明的證明目的不認(rèn)可，劉新奇對(duì)品湖苑現(xiàn)場(chǎng)公示照片的真實(shí)性不認(rèn)可、對(duì)津南綜合執(zhí)法局核查說(shuō)明及《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》不認(rèn)可證明目的，但均未提交相應(yīng)證據(jù)予以反駁，綜合執(zhí)法局系有權(quán)認(rèn)定違法建設(shè)的職能部門(mén)，且上述證據(jù)互相印證，故一審法院對(duì)于綜合執(zhí)法局核查說(shuō)明、品湖苑公示照片、《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、不動(dòng)產(chǎn)登記證明的證明效力予以確認(rèn)，亦對(duì)劉新奇對(duì)本案訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了違法建設(shè)的事實(shí)予以確認(rèn)。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，原、被告之間訂立的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《品湖苑別墅補(bǔ)充合同》等均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且該合同并不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。雙方均應(yīng)按照合同約定的內(nèi)容，履行各自的義務(wù)。結(jié)合原告的訴訟請(qǐng)求一審法院評(píng)析如下：1、關(guān)于被告是否應(yīng)為涉案房屋辦理權(quán)屬登記及涉案房屋權(quán)屬登記逾期辦理責(zé)任在誰(shuí)的問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬登記系權(quán)利人向法定登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記的行為，被告作為原告購(gòu)買(mǎi)商品房的開(kāi)發(fā)企業(yè)，不具備為原告辦理權(quán)屬登記的相應(yīng)職權(quán)，但應(yīng)為原告辦理權(quán)屬登記備齊相應(yīng)法定手續(xù)，存在協(xié)助原告辦理涉訴房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的合同義務(wù)。同時(shí)根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，涉訴房屋的初始登記是辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的必備前置要件，被告未在法定的期限為涉訴房屋辦理初始登記，導(dǎo)致訴爭(zhēng)房屋無(wú)法在合同約定的期間內(nèi)辦理權(quán)屬登記，其確實(shí)存在違約行為。但根據(jù)生效的法律文書(shū)中確定的事實(shí)可知訴爭(zhēng)房屋所在小區(qū)逾期辦理初始登記既有部分業(yè)主違法建設(shè)的原因也有開(kāi)發(fā)商違法建設(shè)的原因，且經(jīng)綜合執(zhí)法部門(mén)核查劉新奇所購(gòu)買(mǎi)房屋存在違法建設(shè)，雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充合同中亦明確約定了業(yè)主不得私自搭建任何構(gòu)筑物，故對(duì)于訴爭(zhēng)房屋延期辦理初始登記的違約責(zé)任應(yīng)由原、被告承擔(dān)同等責(zé)任。2、關(guān)于中海公司逾期協(xié)助原告辦理涉訴房屋權(quán)屬登記的違約責(zé)任如何承擔(dān)的問(wèn)題，原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定了被告逾期辦理權(quán)屬登記的違約責(zé)任自交付訴爭(zhēng)房屋之日起365日，訴爭(zhēng)房屋自2015年11月3日交付給原告，被告應(yīng)于2016年11月2日之前為訴爭(zhēng)房屋辦理初始登記（首次登記），故被告應(yīng)承擔(dān)自2016年11月3日至2018年10月21日（被告辦理訴爭(zhēng)房屋首次登記時(shí)間前一日）期間共計(jì)718天的逾期辦理初始登記的違約責(zé)任，按照合同約定計(jì)算為57161.45元（718×159.2241×50%）。被告抗辯主張合同約定的違約金過(guò)高，高于被告違約對(duì)原告造成的損失，但被告未能舉證證明，一審法院對(duì)于被告的抗辯不予采信。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：“一、天津中海天嘉湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決書(shū)生效后15日內(nèi)給付劉新奇逾期辦理天津市津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)品湖苑18-3號(hào)房屋初始登記的違約金57161.45元。二、駁回劉新奇的其他訴訟請(qǐng)求。如天津中海天嘉湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)2621元，減半收取1310.5元，由天津中海天嘉湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)645元，由劉新奇負(fù)擔(dān)665.5元?！?/p>
本院查明
二審中，上訴人提交《瑞陽(yáng)建筑裝飾合同書(shū)》及相應(yīng)收據(jù)、證人陳某證言，證明目的為涉案房屋于2018年5月30日才開(kāi)始裝修。被上訴人對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。本院經(jīng)審查認(rèn)為，上訴人提交的書(shū)證與證人證言陳述存在不一致情形，且無(wú)法達(dá)到上訴人證明目的，本案中不予認(rèn)定。本院二審經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為被上訴人應(yīng)賠償上訴人逾期辦理涉案房屋初始登記違約金的數(shù)額。本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，上訴人與被上訴人簽訂的《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《品湖苑別墅補(bǔ)充合同》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。因被上訴人未在法定期限為涉訴房屋辦理初始登記，存在違約行為，應(yīng)承擔(dān)逾期辦理訴爭(zhēng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的違約責(zé)任。前案生效法律文書(shū)中確定涉案房屋所在小區(qū)逾期辦理初始登記既有部分業(yè)主違法建設(shè)的原因也有開(kāi)發(fā)商違法建設(shè)的原因。根據(jù)查明事實(shí)，經(jīng)綜合執(zhí)法部門(mén)核查確認(rèn)本案涉案房屋存在違法建設(shè)情形，一審法院依據(jù)上述情況認(rèn)定被上訴人按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)的50%比例給付上訴人違約金，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。
綜上所述，劉新奇的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)940元，由上訴人劉新奇負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 翟均勇
審判員 張 月
審判員 劉建奇
二〇二〇年十二月二十三日
書(shū)記員 辛 璐
