審理法院：北京市第三中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）京03民終15032號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-24
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人北京富力通達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱富力公司）因與被上訴人北京昌隆天下科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱昌隆天下公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初19038號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2020年12月23日公開開庭審理了本案。上訴人富力公司之委托訴訟代理人洪麗雯、李瑤，被上訴人昌隆天下公司之委托訴訟代理人韋忠俊、廖鐘菁到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
富力公司上訴請(qǐng)求：改判一審判決第三項(xiàng)增加335145.9元；一、二審訴訟費(fèi)由昌隆天下公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一、昌隆天下公司作為違約方和過錯(cuò)方，應(yīng)按照《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（以下簡(jiǎn)稱《預(yù)售合同》）相關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)雙方簽訂的《預(yù)售合同》附件九補(bǔ)充協(xié)議第6條的約定，昌隆天下公司作為違約方，應(yīng)當(dāng)向富力公司支付涉案房屋總價(jià)款10%和逾期應(yīng)付款3%的違約金，共計(jì)635145.9元。二、富力公司遭受的實(shí)際損失遠(yuǎn)超合同約定的違約金數(shù)額，昌隆天下公司主張違約金過高但未提交任何證據(jù)予以證明，昌隆天下公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金。昌隆天下公司僅支付了總房款的10%，自2017年4月起便拒絕支付剩余房款。從昌隆天下公司購(gòu)買通州區(qū)×號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱2115號(hào)房屋）至今，房?jī)r(jià)下跌造成的損失超過了房屋總價(jià)款的44%，一審法院認(rèn)定的違約金數(shù)額過低無法彌補(bǔ)富力公司的損失。一審判決無視合同具體約定和昌隆天下公司的過錯(cuò)程度，未考慮富力公司的實(shí)際損失，對(duì)富力公司明顯不公。綜上，一審判決適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院依法改判。
被上訴人辯稱
昌隆天下公司辯稱，同意一審判決，不同意富力公司的上訴請(qǐng)求。一審法院按照法律及司法解釋的規(guī)定，依據(jù)公平原則、合同約定以及履約現(xiàn)實(shí)困難的情況作出的判決符合法律規(guī)定。根據(jù)已有的判例和規(guī)定，一審認(rèn)定的違約金數(shù)額適當(dāng)。
一審原告訴稱
富力公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令昌隆天下公司支付富力公司剩余房款4500000元；2．請(qǐng)求判令昌隆天下公司支付富力公司逾期付款違約金，以剩余房款為基數(shù)按照日萬分之二計(jì)算至實(shí)際付款之日止，暫計(jì)至2020年7月31日金額為786900元［計(jì)算方法為（500000×1198＋500000×1137＋1000000×1045＋1500000****＋1000000×579）×0.0002=786900元］；3．請(qǐng)求判令昌隆天下公司支付富力公司前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，暫計(jì)至2020年7月31日金額為21110.4元（計(jì)算方法為每平方米物業(yè)服務(wù)費(fèi)9元×實(shí)測(cè)建筑面積117.28平方米×20個(gè)月=21110.4元）；4．請(qǐng)求判令昌隆天下公司支付公共維修基金23456元（計(jì)算方法為每平方米公共維修基金200元×實(shí)測(cè)建筑面積117.28平方米=23456元），面積補(bǔ)差款5601元；上述金額共計(jì)人民幣5337067.4元；5．本案訴訟費(fèi)由昌隆天下公司承擔(dān)。
昌隆天下公司向一審法院反訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令解除昌隆天下公司與富力公司簽訂的《預(yù)售合同》；2.請(qǐng)求判令富力公司返還昌隆天下公司已付房?jī)r(jià)款501459元，并以501459元為基數(shù)按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率自實(shí)際支付日起計(jì)算至2019年8月19日的利息和按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率自2019年8月20日起計(jì)算至實(shí)際履行完畢之日止的利息；3.請(qǐng)求判令富力公司向昌隆天下公司返還印花稅人民幣2501元；4.要求富力公司配合辦理注銷網(wǎng)簽備案手續(xù)；5.本案訴訟費(fèi)用由富力公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年3月20日，富力公司與昌隆天下公司簽訂《預(yù)售合同》，約定富力公司向昌隆天下公司出售2115號(hào)房屋，房屋所在土地用途為辦公，預(yù)測(cè)建筑面積共117.09平方米，房屋總價(jià)款為5001459元?！额A(yù)售合同》第十一條“逾期付款責(zé)任”約定：買受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第1種方式處理：1.按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之貳的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起90日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起90日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。《預(yù)售合同》附件九“補(bǔ)充協(xié)議”第6條約定：自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應(yīng)按合同第十一條承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；逾期超過60日的，出賣人有權(quán)解除合同，辦理解除合同所需的費(fèi)用由買受人承擔(dān)，且買受人應(yīng)按商品房總價(jià)款的10%向出賣人支付違約金，并應(yīng)承擔(dān)本合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任。《預(yù)售合同》附件五“付款方式及期限的約定”載明了分期付款的時(shí)間和金額：買受人應(yīng)于2016年12月11日交納定金10萬元，于2017年3月20日交納首期房款501459元（總房款的10%，含定金10萬元），于2017年4月20日前交納二期房款500000元（總房款的10%），于2017年6月20日前交納三期房款500000元（總房款的10%），于2017年9月20日前交納四期房款1000000元（總房款的20%），于2018年6月30日前交納五期房款1500000元（總房款的30%），于2018年12月30日前交納六期房款1000000元（總房款的20%）；并約定：如買受人未按期支付任何一期房款，出賣人可根據(jù)合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任，向買受人收取違約金；買受人需一次性付清全部房款以及違約金后方可辦理收樓手續(xù)；買受人逾期付款超過60天的，出賣人有權(quán)按照合同第十一條的約定解除合同。附件九補(bǔ)充協(xié)議第7條：“買受人因自身原因要求退房，或發(fā)生出賣人有權(quán)解除合同的情形的，買受人應(yīng)向出賣人支付總房款10%作為違約金并承擔(dān)解除合同的所有費(fèi)用。已收樓入住的買受人每月還應(yīng)按其總房款的0.6%的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付房屋折舊費(fèi)，造成房屋損壞的，應(yīng)予以賠償。其他已繳稅費(fèi)不予退還?！?/p>
《預(yù)售合同》簽訂后，昌隆天下公司與富力公司辦理了涉案《預(yù)售合同》的聯(lián)機(jī)備案，昌隆天下公司于2016年12月11日，向富力公司支付房屋買賣定金100000元；2017年3月20日，支付首付款401459元（不含定金），以及代收印花稅2501元，后未再向富力公司支付剩余房款。
一審審理過程中，昌隆天下公司稱購(gòu)房時(shí)富力公司工作人員引導(dǎo)其認(rèn)為房屋可做雙層空間設(shè)計(jì)，并且做出購(gòu)房后即可將涉案房屋出售賺取差價(jià)的虛假宣傳和承諾，其因聽信該宣傳與承諾，才在無購(gòu)買能力的情況下簽訂《預(yù)售合同》，現(xiàn)已無法繼續(xù)履行。就其前項(xiàng)主張，昌隆天下公司提供了富力公司《宣傳手冊(cè)》、樣板間照片、收房實(shí)景照片、另案證人證言復(fù)印件等證據(jù)，但其證人并未出庭作證；就其后項(xiàng)主張，昌隆天下公司提交了該公司2017-2019年度《企業(yè)年度報(bào)告書》、2018-2019年度《資產(chǎn)負(fù)債表》《損益表》等予以佐證。昌隆天下公司明確表示其無能力繼續(xù)履行涉案《預(yù)售合同》。富力公司對(duì)昌隆天下公司的上述主張均不予認(rèn)可。經(jīng)一審法院詢問，昌隆天下公司表示愿意承擔(dān)違約金以解除《預(yù)售合同》，但要求調(diào)低《預(yù)售合同》約定的違約金。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是富力公司是否存在違約行為，及是否支持昌隆天下公司的解約請(qǐng)求。具體分析如下：
第一，富力公司是否存在違約行為的問題。本案中，昌隆天下公司主張富力公司有涉案房屋可進(jìn)行雙層空間設(shè)計(jì)和購(gòu)買后即可出售賺取差價(jià)的虛假宣傳與承諾的違約行為。一審法院認(rèn)為，首先，雙方訂立的《預(yù)售合同》第三條即對(duì)商品房的層高作出了約定，層高為4.2米，昌隆天下公司認(rèn)為涉案房屋的實(shí)際層高未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，但昌隆天下公司所提供的證據(jù)不能證明涉案房屋存在層高問題。其次，商品房買賣合同屬于一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見和判斷，各方對(duì)簽約均負(fù)有相對(duì)較高的審慎注意義務(wù)。無論富力公司在銷售時(shí)是否存在虛假宣傳與承諾的行為，昌隆天下公司均應(yīng)對(duì)于應(yīng)否簽約進(jìn)行審慎思考，對(duì)購(gòu)買房屋后可能面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)做出獨(dú)立的判斷，昌隆天下公司選擇簽約，即應(yīng)受《預(yù)售合同》條款約束，故上述昌隆天下公司主張富力公司存在違約行為依據(jù)不足，一審法院不予采納。昌隆天下公司未按照《預(yù)售合同》約定支付房款，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，故其要求富力公司承擔(dān)賠償利息損失的違約責(zé)任的反訴請(qǐng)求，依據(jù)不足，一審法院不予支持。
第二，是否支持昌隆天下公司解約請(qǐng)求的問題。一審法院認(rèn)為，房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合合同法第一百一十條規(guī)定情形的除外。本案中雙方約定了退房條款，且本案中，昌隆天下公司明確表示不同意繼續(xù)履行涉案《預(yù)售合同》并表示公司目前已不具備繼續(xù)履行《預(yù)售合同》的能力，同時(shí)愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約金為代價(jià)解除《預(yù)售合同》，一審法院認(rèn)為，結(jié)合合同約定的退房條款以及昌隆天下公司注冊(cè)成立的目的及實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況來看，涉案《預(yù)售合同》在事實(shí)上已難以強(qiáng)制繼續(xù)履行，故對(duì)于昌隆天下公司要求解除《預(yù)售合同》并要求富力公司退還已付款及印花稅的反訴請(qǐng)求，一審法院予以支持；并且基于《預(yù)售合同》所辦理的聯(lián)機(jī)備案手續(xù)亦應(yīng)予以注銷，故昌隆天下公司要求富力公司配合辦理注銷網(wǎng)簽手續(xù)的反訴請(qǐng)求一審法院予以支持。昌隆天下公司表示愿意支付解除《預(yù)售合同》違約金，一審法院不持異議，但認(rèn)為違約金數(shù)額過高，具體數(shù)額由一審法院按照《預(yù)售合同》的具體約定，兼顧《預(yù)售合同》的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則調(diào)整為300000元。
關(guān)于富力公司要求昌隆天下公司繼續(xù)履行《預(yù)售合同》并交付剩余購(gòu)房款4500000元以及逾期付款違約金、房屋面積差價(jià)款和物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，在《預(yù)售合同》已被判令解除的情況下，其上述請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，一審法院對(duì)此不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百一十條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、解除富力公司與昌隆天下公司于二〇一七年三月二十日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，富力公司于判決生效之日起七日內(nèi)配合昌隆天下公司辦理上述合同的聯(lián)機(jī)備案注銷手續(xù)；二、富力公司返還昌隆天下公司已付房款501459元、代收印花稅2501元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；三、昌隆天下公司給付富力公司違約金300000元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；四、駁回富力公司的訴訟請(qǐng)求；五、駁回昌隆天下公司的其他反訴請(qǐng)求。如果未按照判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
本院二審期間，當(dāng)事人均未向本院提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒有提出請(qǐng)求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、他人合法權(quán)益的除外。”本案中，因雙方對(duì)于一審判決主文第一項(xiàng)、第二項(xiàng)均無異議，故本院對(duì)此予以確認(rèn)。依據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，昌隆天下公司未依約支付購(gòu)房款，且愿意支付解除《預(yù)售合同》的違約金，故本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為一審判決認(rèn)定的違約金數(shù)額是否得當(dāng)。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決?！币粚徶?，昌隆天下公司認(rèn)為《預(yù)售合同》約定的違約金過高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整，一審法院按照《預(yù)售合同》的具體約定、履行情況、預(yù)期利益等綜合因素，酌情確定的違約金數(shù)額并無明顯不當(dāng)，本院予以維持。富力公司主張按照《預(yù)售合同》附件九補(bǔ)充協(xié)議第6條的約定，昌隆天下公司應(yīng)向其支付房屋總價(jià)款10%和逾期應(yīng)付款3%的違約金，但是富力公司未提供證據(jù)證明其實(shí)際損失情況。富力公司上訴主張一審法院酌定的違約金數(shù)額過低，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，富力公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)6327元，由北京富力通達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判員 巴晶焱
二〇二〇年十二月二十四日
法官助理 孟 磊
書記員 劉怡然
