審理法院：大連市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2014）大民二終字第01208號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-12-23
審理經(jīng)過
原審原告大連參王海府餐飲管理有限公司（以下簡稱參王海府公司）與原審被告勛業(yè)（大連）置業(yè)有限公司（以下簡稱勛業(yè)公司）、原審被告大連都市發(fā)展設(shè)計(jì)有限公司（以下簡稱都市發(fā)展公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，大連市西崗區(qū)人民法院于2014年7月28日作出（2013）西審民初字第37號(hào)民事判決，參王海府公司不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年10月22日公開開庭審理了本案。上訴人參王海府公司的法定代表人孫延富及其委托代理人簡為佳、吳春英，被上訴人勛業(yè)公司的委托代理人毛曉濤，被上訴人都市發(fā)展公司的委托代理人秦明樂到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審原告訴稱
一審原告訴稱
原告參王海府公司一審訴稱：參王海府公司與被告勛業(yè)公司于2007年7月31日簽訂了《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，雙方在協(xié)議書約定該拆遷的房屋在回遷時(shí)的交房標(biāo)準(zhǔn)為：質(zhì)量需符合國家標(biāo)準(zhǔn)；房屋（包括廚房）設(shè)置獨(dú)立的排水設(shè)施，將原寶樂天飯店、西安餃子宴飯莊的供電總負(fù)荷16.6千瓦、煤氣總?cè)萘?05立方米及自來水等設(shè)施轉(zhuǎn)遷至安置房相應(yīng)位置等一系列標(biāo)準(zhǔn)。2011年8月10日，被告勛業(yè)公司委托物業(yè)公司將回遷房屋交付給參王海府公司，參王海府公司當(dāng)即發(fā)現(xiàn)二被告并未按照《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》的約定及餐飲業(yè)飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和要求的標(biāo)準(zhǔn)交付房屋，導(dǎo)致參王海府公司無法在回遷房屋內(nèi)繼續(xù)經(jīng)營餐飲業(yè)。交付當(dāng)天，參王海府公司即在《業(yè)主房屋交接記錄》中就房屋存在的問題提出了異議，要求被告予以整改。但時(shí)至今日，二被告未對(duì)上述問題采取任何整改措施。根據(jù)《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》的約定，與安置房屋相鄰的建筑面積約為830.16平方米部分的房屋，參王海府公司享有優(yōu)先購買權(quán)，現(xiàn)勛業(yè)公司不僅未向參王海府公司交付該部分房屋，且未經(jīng)參王海府公司許可將該部分房屋出租給了第三方遼寧佰嘉融資擔(dān)保有限公司。勛業(yè)公司的行為嚴(yán)重侵犯了參王海府公司的合法權(quán)益，勛業(yè)公司與第三方遼寧佰嘉融資擔(dān)保有限公司應(yīng)立即向參王海府公司騰退交付該部分房屋。
一審法院認(rèn)為
參王海府公司認(rèn)為，勛業(yè)公司未按《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》的約定和國家餐飲業(yè)飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和要求對(duì)參王海府公司回遷房屋進(jìn)行整改，對(duì)參王海府公司的合法權(quán)益造成嚴(yán)重侵害，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，現(xiàn)訴至法院，請(qǐng)法院判決：由二被告按照《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》的約定及國家《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ64-89）關(guān)于一級(jí)餐館建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)參王海府公司回遷房屋進(jìn)行整改。整改項(xiàng)目包括以下六項(xiàng)：（1）回遷面積為1923.67平方米三層，資質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按照一級(jí)餐飲飯店標(biāo)準(zhǔn)；（2）按照拆遷補(bǔ)償協(xié)議書約定該房屋1-3層應(yīng)為一個(gè)整體，最東面方向的一、二、三樓應(yīng)是廚房合理位置，應(yīng)是按照慣例設(shè)計(jì)前堂后灶，按照合同約定面積約500平方米左右以設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)為準(zhǔn)（包括煤氣安置的位置，各種氣體的總排氣量符合設(shè)計(jì)排氣量要求，要到達(dá)房屋頂層的內(nèi)置排氣、通風(fēng)口）；（3）煤氣管道控制閥應(yīng)當(dāng)重新設(shè)計(jì)，從主管道沿永豐街外墻接到由內(nèi)置排氣、換氣口的位置以滿足煤氣總量105立方米能分別安裝14、5個(gè)爐灶的需要。自來水安置廚房位置在室外建有獨(dú)立的隔油池保證經(jīng)過處理的水排入地下管道而不是經(jīng)過化糞池；（4）勛業(yè)公司違反拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書第四條第四項(xiàng)水表沒達(dá)到供水標(biāo)準(zhǔn)使用民用表，最后由參王海府公司承擔(dān)改水表費(fèi)用8560元整，因此要求被告承擔(dān)改水表費(fèi)用；（5）穆斯林寶樂天飯店整改方案最終仍由勛業(yè)公司委托有關(guān)設(shè)計(jì)公司合理設(shè)計(jì)，符合上述相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；（6）向參王海府公司騰退交付與安置房屋相鄰的約建筑面積830.16平方米部分的房屋（A6地塊20號(hào)樓一至三層安置完1923.67平方米后剩余的一層面積，詳見協(xié)議書圖3藍(lán)線劃定范圍）。
被上訴人辯稱
一審被告辯稱
被告勛業(yè)公司一審辯稱：不同意參王海府公司的訴訟請(qǐng)求。勛業(yè)公司向參王海府公司交付的安置房屋完全符合拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，勛業(yè)公司沒有義務(wù)為參王海府公司按照飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)安置房屋進(jìn)行整改。1、房屋的面積不是評(píng)定餐館等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，參王海府公司以房屋面積作為認(rèn)定餐館等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)沒有依據(jù)，況且1923.67平方米是7處拆遷房屋的面積總和，其中還包括住宅房屋。2、參王海府公司、勛業(yè)公司雙方?jīng)]有約定安置房屋廚房的位置和面積，參王海府公司認(rèn)為廚房合理位置及500平方米的廚房面積沒有依據(jù)，只是參王海府公司單方認(rèn)為合理。廚房的位置和面積應(yīng)當(dāng)由參王海府公司根據(jù)需要自行確定，與勛業(yè)公司無關(guān)。3、安置房屋具備專用的給水設(shè)施，衛(wèi)生間和廚房均具備排水設(shè)施，并已經(jīng)設(shè)有隔油池，符合建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。參王海府公司的主張沒有事實(shí)和法律依據(jù)。4、安置房屋的給水設(shè)施由大連市自來水集團(tuán)有限公司施工，并驗(yàn)收合格，安置房屋的給水設(shè)施符合建筑給水、排水設(shè)計(jì)規(guī)范。安置協(xié)議沒有約定自來水表的管徑等要求，安置房屋的給水設(shè)施符合協(xié)議約定。安置房屋所在項(xiàng)目的規(guī)劃用途為住宅和公建，均屬于民用建筑，參王海府公司主張安置房屋使用所謂的民用表違反安置協(xié)議，沒有任何依據(jù)，其根據(jù)自身需要更改水表應(yīng)自己承擔(dān)費(fèi)用。5、按照安置協(xié)議第3條第一款第2項(xiàng)的約定，參王海府公司的優(yōu)先購買權(quán)是在勛業(yè)公司出售該房屋時(shí)方才產(chǎn)生，勛業(yè)公司并沒有出售該房屋，參王海府公司的優(yōu)先購買權(quán)沒有產(chǎn)生，參王海府公司行使優(yōu)先購買權(quán)的主張不應(yīng)得到支持。參王海府公司起訴狀中所稱的勛業(yè)公司對(duì)參王海府公司所有的五處餐館進(jìn)行拆遷與事實(shí)不符，被拆遷房屋中有四處房屋是經(jīng)營的，而不是五處，其中還有住宅。
被告都市發(fā)展公司一審辯稱：都市發(fā)展公司與參王海府公司無任何委托關(guān)系，只與開發(fā)商大連遠(yuǎn)洋開發(fā)有限公司有設(shè)計(jì)委托關(guān)系。都市發(fā)展公司是按照政府的批文批件、國家規(guī)范、開發(fā)商的委托書進(jìn)行設(shè)計(jì)，開發(fā)商對(duì)已建成合格房產(chǎn)的處理與設(shè)計(jì)無關(guān)。
一審法院查明
一審法院審理查明：2007年7月31日，大連市西崗區(qū)飲食公司（以下簡稱“西崗飲食公司”）與被告勛業(yè)公司簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定勛業(yè)公司對(duì)西崗飲食公司所有的7處動(dòng)遷房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，動(dòng)遷房屋總建筑面積為1923.67平方米。安置的房屋位于勛業(yè)公司開發(fā)的“遠(yuǎn)洋風(fēng)景”項(xiàng)目A6區(qū)20號(hào)樓一至三層建筑面積約為1923.67平方米部分，同時(shí)勛業(yè)公司另向西崗飲食公司支付人民幣750萬元。與上述安置房屋相鄰的約建筑面積830.16平方米部分，待具備銷售條件后，勛業(yè)公司同意在同等條件下西崗飲食公司享有優(yōu)先購買權(quán)。協(xié)議書第四條約定了安置房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)為：1、房屋質(zhì)量需符合國家標(biāo)準(zhǔn)；2、勛業(yè)公司為房屋（包括廚房）設(shè)置獨(dú)立的排水設(shè)施；3、雙方同意勛業(yè)公司按項(xiàng)目統(tǒng)一的公建商品房交房標(biāo)準(zhǔn)和西崗飲食公司提出的設(shè)計(jì)要求（以經(jīng)雙方確認(rèn)的附件為準(zhǔn)）交付上述安置房屋；4、勛業(yè)公司將原寶樂天飯店、西安餃子宴飯莊的供電總負(fù)荷計(jì)16.6千瓦、煤氣總?cè)萘坑?jì)105立方米及自來水等設(shè)施轉(zhuǎn)遷至安置房屋相應(yīng)位置；5、上述安置房屋的用途為公建。
2011年6月29日，勛業(yè)公司與參王海府公司簽訂《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》補(bǔ)充協(xié)議書，該補(bǔ)充協(xié)議第四條約定，勛業(yè)公司于補(bǔ)充協(xié)議簽訂之日向參王海府公司交付回遷安置房屋，行政街號(hào)西崗區(qū)永豐街44號(hào)，即原協(xié)議約定的“遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目A6區(qū)20號(hào)樓一至三層”房屋。該房屋用途為公建。第五條約定，該協(xié)議一經(jīng)簽署，關(guān)于參王海府公司原房屋拆遷補(bǔ)償事宜以及有關(guān)原《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》中約定的回遷安置問題一次性解決完畢。勛業(yè)公司除承擔(dān)該協(xié)議約定責(zé)任外，不再承擔(dān)其他責(zé)任。參王海府公司不得再向勛業(yè)公司主張有關(guān)逾期交付安置房屋的違約金、賠償金等一切要求。
2011年8月10日，勛業(yè)公司委托遠(yuǎn)洋物業(yè)公司將安置房屋交付給參王海府公司，參王海府公司在房屋交接記錄中提出異議，要求廚房、衛(wèi)生間、排煙、排氣等按照國家餐飲設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)整改才能同意接受。
另查，2011年4月28日，南北福興里舊區(qū)改造項(xiàng)目A6區(qū)工程通過竣工驗(yàn)收。2012年10月31日，大連市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站為該工程辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。
一審法院認(rèn)為
本院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為：參王海府公司與勛業(yè)公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)按協(xié)議書的約定行使權(quán)利和履行義務(wù)。本案的爭議焦點(diǎn)主要是被告勛業(yè)公司是否按照協(xié)議書的約定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)參王海府公司的房屋進(jìn)行了回遷安置。參王海府公司與勛業(yè)公司雙方在協(xié)議書第四條對(duì)安置房屋約定了具體的交付標(biāo)準(zhǔn)，即：1、房屋質(zhì)量需符合國家標(biāo)準(zhǔn)；2、勛業(yè)公司為房屋（包括廚房）設(shè)置獨(dú)立的排水設(shè)施；3、雙方同意勛業(yè)公司按項(xiàng)目統(tǒng)一的公建商品房交房標(biāo)準(zhǔn)和西崗飲食公司提出的設(shè)計(jì)要求（以經(jīng)雙方確認(rèn)的附件為準(zhǔn)）交付上述安置房屋；4、勛業(yè)公司將原寶樂天飯店、西安餃子宴飯莊的供電總負(fù)荷計(jì)16.6千瓦、煤氣總?cè)萘坑?jì)105立方米及自來水等設(shè)施轉(zhuǎn)遷至安置房屋相應(yīng)位置；5、上述安置房屋的用途為公建。根據(jù)已查明事實(shí)，勛業(yè)公司已交付協(xié)議約定公建，并按協(xié)議約定配置供電總負(fù)荷計(jì)16.6千瓦、煤氣總?cè)萘坑?jì)105立方米及自來水等設(shè)施，設(shè)置獨(dú)立的排水設(shè)施，并經(jīng)驗(yàn)收合格。關(guān)于參王海府公司訴請(qǐng)被告勛業(yè)公司按照《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》的約定及國家《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ64-89）關(guān)于一級(jí)餐館建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)參王海府公司回遷房屋進(jìn)行整改的訴訟請(qǐng)求，被告勛業(yè)公司已經(jīng)按照《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》的約定對(duì)參王海府公司的房屋進(jìn)行了回遷安置，雙方簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》并未約定參王海府公司的回遷房屋用于經(jīng)營餐飲業(yè)，也未約定被告勛業(yè)公司需按照國家《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ64-89）關(guān)于一級(jí)餐館建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)參王海府公司回遷房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，故參王海府公司訴請(qǐng)被告勛業(yè)公司按照國家《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ64-89）關(guān)于一級(jí)餐館建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)參王海府公司回遷房屋進(jìn)行整改的訴訟請(qǐng)求，沒有合同依據(jù)，原審法院不予支持。關(guān)于參王海府公司訴請(qǐng)被告勛業(yè)公司承擔(dān)改水表費(fèi)用8560元一節(jié)，雙方協(xié)議中并未約定回遷房屋不得使用民用表，參王海府公司主張勛業(yè)公司違約沒有依據(jù)，不予支持。
關(guān)于參王海府公司要求被告勛業(yè)公司交付與安置房屋相鄰的約建筑面積830.16平方米部分房屋的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》第三條第1款第2項(xiàng)的約定，參王海府公司在被告勛業(yè)公司出售該部分房屋時(shí)享有優(yōu)先購買權(quán)，現(xiàn)被告勛業(yè)公司并未出售該部分房屋，參王海府公司行使優(yōu)先購買權(quán)的條件尚未成就，參王海府公司訴請(qǐng)被告勛業(yè)公司交付該部分房屋沒有任何依據(jù)，故對(duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不予支持。
關(guān)于參王海府公司要求被告都市發(fā)展公司對(duì)案涉房屋進(jìn)行整改的訴訟請(qǐng)求，因都市發(fā)展公司不是《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》的當(dāng)事人，與參王海府公司不存在合同義務(wù)關(guān)系，其對(duì)參王海府公司的房屋不存在整改的義務(wù)。故參王海府公司對(duì)被告都市發(fā)展公司的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
據(jù)此，大連市西崗區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，作出如下判決：駁回原告大連參王海府餐飲管理有限公司的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100元（原告已預(yù)交），由原告大連參王海府餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)。
二審裁判結(jié)果
上訴人訴稱
參王海府公司上訴的理由及請(qǐng)求是：1、按照參王海府公司與勛業(yè)公司簽訂的拆補(bǔ)償協(xié)議第四條的約定，有兩個(gè)條款沒有履行，參王海府公司動(dòng)遷時(shí)是經(jīng)營飯店，回遷時(shí)也要經(jīng)營飯店，關(guān)于約定的第二款稱甲方為乙方安置房屋包括廚房，因飯店的廚房和民用的廚房不一樣，故飯店要有獨(dú)立的排水。關(guān)于約定的第三款，要求以參王海府公司提出的設(shè)計(jì)要求，并經(jīng)雙方確認(rèn)的附件為準(zhǔn)，但參王海府公司多次找勛業(yè)公司都找不到，導(dǎo)致沒有達(dá)成雙方確認(rèn)的附件標(biāo)準(zhǔn)，本案的原審法官僅對(duì)書面事實(shí)予以認(rèn)定，對(duì)于房屋現(xiàn)狀沒有認(rèn)定，駁回參王海府公司的訴請(qǐng)錯(cuò)誤。2、原審法院認(rèn)定勛業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定的交付條件交付房屋錯(cuò)誤。3、原審法院認(rèn)定拆遷補(bǔ)償協(xié)議中未約定回遷安置房屋按照《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計(jì)錯(cuò)誤。因經(jīng)營飯店必須按照《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，這是法定的，不需當(dāng)事人另行約定。拆遷協(xié)議中第四條第三款約定的“經(jīng)雙方確認(rèn)的附件為準(zhǔn)”中的附件指的就是勛業(yè)公司委托都市發(fā)展公司按照飲食標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的圖紙，須經(jīng)參王海府公司簽字認(rèn)可。4、在拆遷補(bǔ)償協(xié)議中第四條第4款約定，將原寶樂天飯店、西安餃子晏飯莊的供電、煤氣、自來水等設(shè)施轉(zhuǎn)遷至安置房屋相應(yīng)位置，表明應(yīng)是經(jīng)營用的水表，而勛業(yè)公司交付的房屋安裝的是民用水表，不符合約定，應(yīng)支付參王海府公司整改水表的花費(fèi)。故參王海府公司請(qǐng)求撤銷原判，依法改判支持其原審訴訟請(qǐng)求。
被上訴人辯稱
勛業(yè)公司二審答辯認(rèn)為：不同意參王海府公司的上訴請(qǐng)求，服從原審判決。1、參王海府公司稱雙方未約定交付標(biāo)準(zhǔn)與事實(shí)不符。在拆遷協(xié)議后有六張附圖，上面有參王海府公司的印章，在簽訂拆遷協(xié)議時(shí)雙方已就設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成了一致意見。2、勛業(yè)公司交付的房屋有獨(dú)立的排水，與參王海府公司陳述的事實(shí)不符。3、參王海府公司變更了上訴請(qǐng)求，要求享有優(yōu)先承租權(quán)，改變了原審訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)得到支持。
都市發(fā)展公司二審答辯認(rèn)為：都市發(fā)展公司和參王海府公司沒有任何合作關(guān)系，都市發(fā)展公司不發(fā)表意見。
本院查明
本院經(jīng)審理查明，一審判決認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)。
本院補(bǔ)充查明：在2007年7月31日，參王海府公司與勛業(yè)公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》中，附圖1-6用于標(biāo)明案涉房屋相關(guān)區(qū)域的具體位置、范圍及分割，并未顯示回遷房屋的具體設(shè)計(jì)方案。在原審的庭審過程中，都市發(fā)展公司認(rèn)可在勛業(yè)公司委托設(shè)計(jì)時(shí)并未要求其按照餐飲業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)案涉房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)，勛業(yè)公司認(rèn)可案涉房屋拆遷前的房產(chǎn)大多用于經(jīng)營飯店。在二審的庭審過程中，勛業(yè)公司和都市發(fā)展公司均認(rèn)可案涉回遷房屋安裝的排水系普通的民用排水。另，案涉房屋回遷后，參王海府公司將該房屋出租給案外人，在二審的庭審過程中，參王海府公司明確表示其可以和承租人協(xié)調(diào)，保證整改的順利進(jìn)行。
另查明：2014年11月20日，本院兩名審判人員組織各方當(dāng)事人到案涉回遷房屋進(jìn)行實(shí)地查看，對(duì)房屋現(xiàn)場的排水系統(tǒng)、煤氣管道、排煙設(shè)施等相關(guān)情況進(jìn)行了記錄，并就是否需要整改以及如何整改等問題征詢了各方當(dāng)事人的意見，最終形成了調(diào)查筆錄，參王海府公司的法定代表人孫延富拒絕在該筆錄上簽字。
又查明：在本案二審的審理過程中，參王海府公司提供了一份關(guān)于案涉房屋整改方案的圖紙，在該圖紙上確定了廚房的位置，并標(biāo)明了安裝廚房獨(dú)立排水、煤氣管道以及內(nèi)置排油煙管道的相應(yīng)位置及要求。勛業(yè)公司表示，對(duì)于獨(dú)立排水、煤氣管道及排油煙管道均同意按照參王海府公司圖紙所標(biāo)注的位置進(jìn)行整改，對(duì)于整改圖上載明的“排油煙管道面積不應(yīng)小于1.75平方米”的要求，亦同意依此執(zhí)行。然而，因參王海府公司在二審的審理過程中才提出具體的設(shè)計(jì)方案，而案涉回遷房屋早已建成，且其他業(yè)主已入住，現(xiàn)有條件下無法安裝內(nèi)置排油煙管道，只能安裝外置煙道，但亦能夠滿足參王海府公司經(jīng)營餐飲業(yè)的排煙要求。此外，在整改的過程中，如需要提供經(jīng)營飯店的相關(guān)手續(xù)，參王海府公司應(yīng)予以配合。參王海府公司表示，其有營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)，只要?jiǎng)讟I(yè)公司整改完畢，其即可直接開始經(jīng)營飯店。對(duì)于整改的時(shí)間，勛業(yè)公司表示冬季無法施工，需到2015年4月才能開工，施工期限大約兩個(gè)月，參王海府公司對(duì)此并無異議，僅要求勛業(yè)公司明確開工和完工時(shí)間。
上述事實(shí)，有《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》及附圖、參王海府公司提供的整改方案圖、二審調(diào)查筆錄、詢問筆錄及一審、二審?fù)徆P錄等在案為憑，業(yè)經(jīng)本院查證屬實(shí)，足資認(rèn)定。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯主張，本案的爭議焦點(diǎn)可以歸納為勛業(yè)公司為參王海府公司提供的回遷房屋是否符合雙方簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的約定，進(jìn)而勛業(yè)公司應(yīng)否對(duì)該回遷房屋進(jìn)行整改以及如何整改的問題。本案中，參王海府公司提起上訴的主要理由是認(rèn)為勛業(yè)公司交付的房屋不符合拆遷補(bǔ)償協(xié)議第四條第2、3款的約定，即未給案涉房屋設(shè)置獨(dú)立的排水設(shè)施，未按照參王海府公司提出的設(shè)計(jì)要求（即依據(jù)經(jīng)營餐飲業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工）交付回遷房屋。
關(guān)于應(yīng)否給回遷房屋設(shè)置獨(dú)立排水設(shè)施的問題。因案涉房屋拆遷前的房產(chǎn)大多用于經(jīng)營飯店，在拆遷合同中又約定廚房要有獨(dú)立排水，同時(shí)約定將原寶樂天飯店、西安餃子宴飯莊的供電、煤氣及自來水設(shè)施轉(zhuǎn)遷至安置房屋的相應(yīng)位置，表明回遷后的案涉房屋仍要經(jīng)營飯店。在原審的庭審過程中，都市發(fā)展公司認(rèn)可在勛業(yè)公司委托設(shè)計(jì)時(shí)并未要求其按照餐飲業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)案涉房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)，故案涉房屋安裝的排水系一般的民用排水，根據(jù)《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，帶有油膩的排水，應(yīng)與其他排水系統(tǒng)分別設(shè)置，并安裝隔油設(shè)施?，F(xiàn)勛業(yè)公司無據(jù)證明其已為案涉房屋安裝了相應(yīng)的隔油設(shè)施，故不符合餐飲業(yè)排水的特殊要求，對(duì)于參王海府公司要求在回遷房屋內(nèi)設(shè)置餐飲業(yè)使用的獨(dú)立排水的訴請(qǐng)，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。
關(guān)于勛業(yè)公司應(yīng)否按照參王海府公司提出的設(shè)計(jì)要求交付安置房屋的問題，雙方對(duì)于“參王海府公司提出的設(shè)計(jì)要求”的內(nèi)容存在爭議，參王海府公司認(rèn)為雙方并未就具體的設(shè)計(jì)要求進(jìn)行確認(rèn)并形成附件，而勛業(yè)公司主張?jiān)诎干娴牟疬w補(bǔ)償安置協(xié)議書所附的六頁附圖即為雙方對(duì)設(shè)計(jì)要求達(dá)成的合意。本院認(rèn)為，結(jié)合協(xié)議書的相關(guān)約定，附圖1-6系用于標(biāo)明相關(guān)區(qū)域的位置、范圍及具體分割，對(duì)于設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)方面并未作出明確具體的確認(rèn)。故應(yīng)視為雙方并未形成協(xié)議第四條第3款經(jīng)雙方確認(rèn)的參王海府公司提出設(shè)計(jì)要求的相關(guān)附件，即協(xié)議書中雙方并未就具體的設(shè)計(jì)方案達(dá)成合意。鑒于此，對(duì)于回遷房屋內(nèi)廚房的位置、獨(dú)立排水安置的位置、煤氣及管道控制閥安置的位置以及排煙管道位置等相關(guān)內(nèi)容，均未能確定，故勛業(yè)公司客觀上無法按照參王海府公司的設(shè)計(jì)要求對(duì)回遷房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，因此案涉回遷房屋未能按照餐飲業(yè)的要求設(shè)計(jì)施工亦非完全因勛業(yè)公司的原因所致。在本案二審的審理過程中，勛業(yè)公司同意按照參王海府公司提供的整改圖所標(biāo)注的位置對(duì)獨(dú)立排水、煤氣管道及排油煙管道進(jìn)行整改，同時(shí)保證滿足參王海府公司提出的排油煙管道面積不小于1.75平方米的要求，此系雙方當(dāng)事人就案涉回遷房屋的設(shè)計(jì)方案達(dá)成的新的合意，勛業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照上述約定履行。至于整改的時(shí)間和期限的問題，勛業(yè)公司稱冬季無法施工，需到2015年4月才能開工，施工期限大約兩個(gè)月，參王海府公司對(duì)此并無異議，僅要求勛業(yè)公司明確開工和完工時(shí)間，故本院對(duì)于雙方認(rèn)可的期間予以確認(rèn)，即參王海府公司應(yīng)于2015年5月31日前整改完畢。此外，因參王海府公司已將案涉房屋出租給案外人，故參王海府公司需與承租人協(xié)調(diào)，保證案涉房屋具備整改條件，若因案外人不予配合而導(dǎo)致案涉房屋無法進(jìn)行整改，應(yīng)由參王海府公司承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
關(guān)于案涉房屋應(yīng)當(dāng)采用內(nèi)置排油煙管道還是外置排油煙管道的問題，雙方當(dāng)事人存在爭議，本院認(rèn)為，因雙方在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)并未就安裝內(nèi)置還是外置煙道達(dá)成協(xié)議，在本案二審的審理過程中雙方才形成具體的設(shè)計(jì)方案，故無據(jù)證明勛業(yè)公司必須在案涉房屋內(nèi)安裝內(nèi)置的排油煙管道，并且現(xiàn)案涉房屋已建成，大部分業(yè)戶已實(shí)際入住，在現(xiàn)有條件下，只要?jiǎng)讟I(yè)公司安裝的排油煙管道能夠滿足參王海府公司經(jīng)營餐飲業(yè)的排煙要求，且不違反相關(guān)法律規(guī)定，即符合雙方的約定。故對(duì)于參王海府公司要求勛業(yè)公司必須安裝內(nèi)置排油煙管道的主張，依據(jù)不足，本院不予支持。
關(guān)于勛業(yè)公司稱，在其整改時(shí)，參王海府公司應(yīng)提供經(jīng)營飯店的相關(guān)手續(xù)一節(jié)，本院認(rèn)為，在二審的審理過程中，參王海府公司表示，其有營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)，只要?jiǎng)讟I(yè)公司整改完畢，其即可直接經(jīng)營飯店。故若勛業(yè)公司在整改的過程中，需要參王海府公司提供經(jīng)營飯店的相關(guān)手續(xù)，參王海府公司應(yīng)予以配合。
至于參王海府公司主張勛業(yè)公司安裝的水表系民用表未達(dá)到供水標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致其改水表支出費(fèi)用8560元一節(jié)，因勛業(yè)公司未按約定給回遷房屋的自來水配備適用于餐飲業(yè)經(jīng)營的相應(yīng)水表，而大連碧水水表計(jì)量站為參王海府公司更改水表出具了相應(yīng)的發(fā)票，且該數(shù)額相對(duì)較為合理，故對(duì)參王海府公司的該項(xiàng)請(qǐng)求，本院亦予以支持。
關(guān)于參王海府公司上訴主張勛業(yè)公司按照一級(jí)餐飲飯店的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)案涉房屋進(jìn)行整改一節(jié)，因雙方的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中無此約定，且參王海府公司亦未提供回遷后的房屋應(yīng)為一級(jí)餐館的相關(guān)依據(jù)，故對(duì)其該項(xiàng)請(qǐng)求，于法無據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于參王海府公司主張，勛業(yè)公司應(yīng)向其騰退交付與安置房屋相鄰的約建筑面積830.16平方米部分的房屋（A6地塊20號(hào)樓一至三層安置完1923.67平方米后剩余的一層面積，詳見協(xié)議書圖3藍(lán)線劃定范圍）一節(jié)，本院認(rèn)為，在雙方簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定，在上述830.16平方米房屋具備銷售條件后，參王海府公司在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。而本案中，參王海府公司并未提供上述830.16平方米房屋已具備銷售條件的相關(guān)證據(jù)，且雙方當(dāng)事人均認(rèn)可案涉房屋現(xiàn)僅為出租，并未銷售，故參王海府公司在現(xiàn)有情形下不具備行使優(yōu)先購買權(quán)的條件，據(jù)此，其要求勛業(yè)公司向其騰退交付上述830.16平方米的房屋，沒有充分的事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于勛業(yè)公司抗辯稱，參王海府公司與勛業(yè)公司于2011年6月30日簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中約定，房屋交付后買受人自行負(fù)責(zé)改造、辦理包括水電增容等各項(xiàng)手續(xù)并承擔(dān)費(fèi)用，故勛業(yè)公司不應(yīng)對(duì)回遷房屋進(jìn)行整改一節(jié)，本院認(rèn)為，本案案由為拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，而非商品房買賣合同糾紛，雙方當(dāng)事人的基礎(chǔ)法律關(guān)系是拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)均在案涉的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書中約定，商品房買賣合同的簽訂僅系履行回遷房屋辦理產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)手續(xù)的必要環(huán)節(jié)。若商品房買賣合同的約定與拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的約定不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的約定。據(jù)此，對(duì)于勛業(yè)公司的該項(xiàng)抗辯理由，沒有充分的事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四百二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
本案裁判結(jié)果
一、撤銷大連市西崗區(qū)人民法院（2013）西審民初字第37號(hào)民事判決；
二、被告勛業(yè)（大連）置業(yè)有限公司于2015年5月31日前按照大連市西崗區(qū)飲食公司與勛業(yè)（大連）置業(yè)有限公司2007年7月31日簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》的內(nèi)容及大連參王海府餐飲管理有限公司提供的整改方案圖確認(rèn)的位置，對(duì)西崗區(qū)永豐街44號(hào)回遷房屋的獨(dú)立排水、煤氣管道及排油煙管道進(jìn)行整改，其中排油煙管道的面積不應(yīng)小于1.75平方米；
三、勛業(yè)（大連）置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告大連參王海府餐飲管理有限公司改水表費(fèi)用8560元；
四、駁回原告大連參王海府餐飲管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)100元（參王海府公司已預(yù)交），由被告勛業(yè)公司負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)100元（參王海府公司已預(yù)交），由被告勛業(yè)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判人員
審判長霍宏
代理審判員呂瑛
代理審判員李鶴
裁判日期
裁判日期
二〇一四年十二月二十三日
書記員
書記員宋敏
