審理法院：四川省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2019）川民終308號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-17
案由：民事主體間房屋拆遷補(bǔ)償合同糾紛
審理經(jīng)過
因與廣元一盛置業(yè)有限公司（以下簡稱一盛公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服四川省廣元市中級(jí)人民法院2018年12月28日作出（2018）川08民初155號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年5月13日受理本案并依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。利州公司的法定代表人賀廉理、委托訴訟代理人樂章匯、許春玲，一盛公司的法定代表人陳應(yīng)明、委托訴訟代理人徐忠成，到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
利州公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷(2018)川08民初l55號(hào)民事判決第二項(xiàng)；2.改判被上訴人向上訴人交付廣元市利隆服裝批發(fā)商城第二層還建房137.6m2，第一層還建房1035.78m2，以上合計(jì)1173.38m2，并協(xié)助利州公司辦理以上還建房產(chǎn)權(quán)手續(xù)；3、判令被上訴人承擔(dān)一審、二審訴訟費(fèi)等費(fèi)用。(第二層暫估價(jià)值137．6m2x20000元=2752000元；第一層暫估價(jià)值1035.78m2x30000元=31073400元，合計(jì)33825400元)。事實(shí)和理由：原審判決混淆了《利州市場(chǎng)災(zāi)后重建協(xié)議》和《廣元市利隆商場(chǎng)規(guī)劃區(qū)連片改造項(xiàng)目開發(fā)還建框架合同》及配套文件、合同的法律關(guān)系，認(rèn)定“原被告的合作模式并沒有變化”事實(shí)錯(cuò)誤，把經(jīng)廣元市人民政府批準(zhǔn)并由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)的連片舊城改造統(tǒng)籌項(xiàng)目，繼續(xù)當(dāng)上訴人與被上訴人之間的“災(zāi)后重建”合作開發(fā)項(xiàng)目處理，駁回上訴人作為被拆遷業(yè)主主張還建涉案房屋二層、一層房屋的訴訟請(qǐng)求不當(dāng)，應(yīng)依法改判。
被上訴人辯稱
一盛公司辯稱，一審程序合法，認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律準(zhǔn)
確，裁判結(jié)果正確，上訴人的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)當(dāng)予以駁回。
一審原告訴稱
利州公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.一盛公司向利州公司交付廣元市利隆服裝批發(fā)商城第三層還建房1706.18㎡，向利州公司交付廣元市利隆服裝批發(fā)商城第二層還建房137.6㎡，向利州公司交付廣元市利隆服裝批發(fā)商城第一層還建房1035.78㎡，以上合計(jì)2879.56㎡，并依法為利州公司辦理以上還建房產(chǎn)權(quán)手續(xù)；2.一盛公司承擔(dān)訴訟費(fèi)、公告費(fèi)等利州公司為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用（第一層暫估價(jià)值1035.78㎡X30000元=31073400元，第二層暫估價(jià)值137.6㎡X20000元=2752000元；第三層暫估價(jià)值1706.18㎡X10000元=17061800元，合計(jì)50887200元）。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定本案的基本事實(shí)是：2011年，廣元市人民政府以《廣元市人民政府研究土地管理及規(guī)劃建設(shè)有關(guān)問題的會(huì)議紀(jì)要（廣府閱[2011]62號(hào)）》決定對(duì)南河小商品市場(chǎng)片區(qū)進(jìn)行拆除改造，經(jīng)廣元市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局認(rèn)可由利州公司作為拆遷改造業(yè)主，負(fù)責(zé)南河小商品市場(chǎng)片區(qū)改造工作。2012年9月28日，利州公司作為甲方與一盛公司作為乙方簽訂《利州市場(chǎng)災(zāi)后重建協(xié)議》，協(xié)議第二條約定“雙方聯(lián)合報(bào)批報(bào)建，按照本協(xié)議約定各自分工負(fù)責(zé)，由乙方具體負(fù)責(zé)實(shí)施項(xiàng)目，按照本協(xié)議約定分配利潤和承擔(dān)虧損的方式合作”。第三條第一款約定“甲方辦有國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證書的面積1100平方米，乙方在重建后按原位置、功能、面積還建等同面積”“乙方拆除還建甲方三層營業(yè)房1810平方米”“該項(xiàng)目工程完工后，甲方占有該項(xiàng)目5%利潤分配（包括虧損承擔(dān)）”，第四條約定“由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)將宗地周邊幼兒園、廣元市地方電力公司辦公樓及附屬面積爭取納入統(tǒng)一改擴(kuò)建”“如甲方協(xié)調(diào)促成統(tǒng)一規(guī)劃和由乙方開發(fā)建設(shè)的，乙方向甲方支付勞務(wù)報(bào)酬及協(xié)調(diào)費(fèi)共計(jì)人民幣500萬元。支付方式:1)在簽訂完畢前三家業(yè)主（元壩電力公司、皇佳幼兒園、晉蜀賓館）的拆遷賠償合同后支付200萬元;2)在前3家業(yè)主拆遷完畢兩證收繳后的30日內(nèi)支付300萬元”。同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定將《利州市場(chǎng)災(zāi)后重建協(xié)議》的第三條第一款變更為“甲方原有有證房屋約1100平方米房屋拆遷現(xiàn)金賠付人民幣1200萬元……”。同年10月8日，雙方再次簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定“1.拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的主要條件和內(nèi)容須經(jīng)雙方協(xié)商一致。乙方可以按照甲方與第三方簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議條款向第三方支付拆遷安置補(bǔ)償款項(xiàng)。2.本補(bǔ)充協(xié)議與《利州市場(chǎng)災(zāi)后重建協(xié)議》具有同等的法律效力”。2013年4月11日，廣元市利州區(qū)人民政府、廣元市工商局、廣元市商務(wù)局發(fā)布《關(guān)于南河小商品市場(chǎng)利隆商城規(guī)劃片區(qū)整體搬遷公告》（第5號(hào)），決定對(duì)南河小商品市場(chǎng)利隆商城規(guī)劃片區(qū)進(jìn)行改造。2013年12月12日，經(jīng)過公開招標(biāo)，一盛公司與第三人廣元市利州區(qū)利隆商城規(guī)劃片區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽署了《廣元市利隆商城規(guī)劃區(qū)連片改造項(xiàng)目開發(fā)還建框架合同》，第三人賀廉理作為業(yè)主委員會(huì)主任在合同上簽字。合同約定該項(xiàng)目名稱定為“南河利隆小商品城市場(chǎng)連片改造項(xiàng)目”，“整個(gè)改造片區(qū)的拆遷安置補(bǔ)償合同由甲方負(fù)責(zé)具體談判和協(xié)調(diào)工作，乙方委派人員參與，最終合同條件由甲方根據(jù)本合同和相關(guān)政策確定，合同文本由乙方準(zhǔn)備，合同由乙方簽署，合同的權(quán)利和義務(wù)由乙方享有和承擔(dān)”。2013年12月28日，一盛公司作為拆遷人與利州公司作為被拆遷人簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，內(nèi)容為“1.雙方確認(rèn)2012年9月28日簽署的《利州市場(chǎng)災(zāi)后重建協(xié)議》、同日簽署的《補(bǔ)充協(xié)議》、2012年10月8日簽署的《補(bǔ)充協(xié)議》是明確雙方權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)。2.2013年12月28日簽訂的《廣元市利隆商城連片改造項(xiàng)目房屋還建合同》是為了統(tǒng)一該片區(qū)改造還建而簽署的形式上的協(xié)議，該協(xié)議不作為確認(rèn)雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。3.以廣元市利州市場(chǎng)開發(fā)有限公司名義簽署的協(xié)議包括了法定代表人賀廉理以個(gè)人名義持有在該片區(qū)的房屋和土地，不再另行補(bǔ)償和還建?！?015年9月13日，利州公司、一盛公司簽訂《備忘錄》，內(nèi)容為“1.雙方確認(rèn)2012年9月28日簽署的《利州市場(chǎng)災(zāi)后重建協(xié)議》、《補(bǔ)充協(xié)議》和2012年10月8日簽署的《補(bǔ)充協(xié)議》作為雙方明確權(quán)利和義務(wù)的最終協(xié)議，是雙方實(shí)際履行的真實(shí)協(xié)議。2.雙方確認(rèn)2013年12月28日簽署的《房屋還建合同》（合同編號(hào)：（2013）還建07號(hào)）、《廣元市利隆服裝批發(fā)商城市場(chǎng)停業(yè)整體搬遷、過渡、臨建補(bǔ)償協(xié)議》是為了統(tǒng)一推進(jìn)拆遷工作而簽署的，該協(xié)議沒有實(shí)際履行，不作為雙方權(quán)利義務(wù)的確定依據(jù)。3.雙方確認(rèn)2013年4月1日簽署的《廣元市利隆商城規(guī)劃片區(qū)改造項(xiàng)目房屋拆遷貨幣補(bǔ)償合同》（合同編號(hào)：（2013）拆補(bǔ)第1號(hào)）、《廣元市利隆服裝批發(fā)商城市場(chǎng)停業(yè)整體搬遷、過渡、臨建補(bǔ)償協(xié)議》是基于對(duì)整個(gè)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償成本的財(cái)務(wù)審計(jì)而簽署的協(xié)議，該協(xié)議不作為雙方實(shí)際履行的協(xié)議，不作為明確雙方權(quán)利義務(wù)的法定依據(jù)。4.除本協(xié)議明確表述的協(xié)議以外，雙方對(duì)截止本備忘錄簽署之日之前的所有其他協(xié)議、合同、補(bǔ)償協(xié)議、類似協(xié)議的法律文件均聲明作廢，不作為明確雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。”
一審?fù)徶?，一盛公司提供了因利州公司在外借款或因其他債?wù)，一盛公司擔(dān)保、抵償或被法院要求協(xié)助執(zhí)行的相關(guān)證據(jù)：1.2015年7月13日，賀廉理與胡春林達(dá)成《借款協(xié)議》，一盛公司擔(dān)保，在胡春林處借款50萬元，利州公司以其在一盛公司處100平方米營業(yè)房抵押擔(dān)保；2.2015年11月8日，利州公司向胥克平、張懷菊夫婦借款100萬元《承諾》；3.2015年12月15日，利州公司向常明連等10人借款297萬元的《借款抵償協(xié)議》；4.2015年12月21日，利州公司向王興林借款100萬元《借條》；5.2016年1月10日，利州公司向趙金勇借款52萬元的《借款抵償協(xié)議》；6.2016年3月2日，利州公司向何寧借款100萬元的《承諾》；7.2016年6月3日，賀廉理向趙華英借款35萬元，用50平方米擔(dān)保的《借款抵償協(xié)議》；8.2018年1月21日，利州公司將三樓還建房屋中100平方米出售給費(fèi)曉光的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》；9.2018年9月10日，廣元市利州區(qū)人民法院（2018）廣利州川H08**執(zhí)字第1634號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書，要求一盛公司協(xié)助凍結(jié)應(yīng)支付給利州公司的744693元的款項(xiàng)。
一盛公司開發(fā)的案涉項(xiàng)目名稱現(xiàn)為廣元義烏國際小商品城，
一盛公司已于2018年11月公告交房。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，利州公司、一盛公司簽訂的《利州市場(chǎng)災(zāi)后重建協(xié)議》，既有關(guān)于整個(gè)項(xiàng)目的合作開發(fā)的內(nèi)容，又有利州公司作為業(yè)主就其被拆遷房屋由一盛公司作相應(yīng)還建的約定，因此，利州公司作為案涉項(xiàng)目業(yè)主之一，有權(quán)主張與還建有關(guān)的權(quán)利。
一盛公司對(duì)在三樓還建利州公司1706.18㎡的商業(yè)用房沒有異議，只是認(rèn)為利州公司已經(jīng)以抵押、抵償、法院查封等方式進(jìn)行了處分，一盛公司不具備交付利州公司的條件，需在解除權(quán)利限制后才能移交。對(duì)此，根據(jù)一盛公司提供的證據(jù)和利州公司的抗辯，一審法院認(rèn)為，一盛公司應(yīng)還建利州公司三樓1706.18㎡的商業(yè)用房，但因利州公司在外借款以一盛公司還建房屋作為抵押或抵償，涉及第三方的利益，包括借還款情況、抵押登記及抵償?shù)男ЯΦ?，故在還建過程中，利州公司應(yīng)與一盛公司及第三方協(xié)商一致，作出相應(yīng)的處理。
本案爭執(zhí)的重點(diǎn)在于一盛公司是否應(yīng)還利州公司所稱的無證房第二層137.6㎡及第一層1035.78㎡。
一審法院認(rèn)為，利隆商城前期為利州公司與一盛公司商業(yè)合作改造，后通過政府納入舊城改造。雖改造的方式發(fā)生變化，但利州公司、一盛公司的合作模式并沒有變化。根據(jù)2015年9月13日雙方簽訂的《備忘錄》，確認(rèn)雙方權(quán)利義務(wù)的協(xié)議仍為2012年9月28日簽署的《利州市場(chǎng)災(zāi)后重建協(xié)議》、《補(bǔ)充協(xié)議》和2012年10月8日簽署的《補(bǔ)充協(xié)議》，這些協(xié)議均在利隆商城納入舊城改造前簽訂。因此，利州公司認(rèn)為在框架協(xié)議簽訂后，《利州市場(chǎng)災(zāi)后重建協(xié)議》已實(shí)際作廢的觀點(diǎn)不成立。
根據(jù)《利州市場(chǎng)災(zāi)后重建協(xié)議》，一盛公司除向利州公司就其有證房屋補(bǔ)償1200萬元外，還另向其還建三樓房屋。根據(jù)《廣元市中心城區(qū)城市棚戶區(qū)改造土地及房屋征收補(bǔ)償安置暫行辦法》第十三條關(guān)于“被征收房屋以權(quán)屬證書載明的用途、面積為準(zhǔn)，被征收人認(rèn)為被征收房屋實(shí)際面積與被征收房屋證載面積不符的，以實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn)”，第三十二條關(guān)于“調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，在被征收人入住后1年內(nèi)，由房屋征收部分統(tǒng)一按以下原則辦理：（一）被征收房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊全的，按照原用途、性質(zhì)辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。（二）被征收人房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)不齊全的或無產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，根據(jù)住建、國土、城管部門認(rèn)定處理意見，按照相關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)”的規(guī)定，被征收房屋以有證房屋記載的面積、用途確認(rèn)；在有證房屋發(fā)生實(shí)際面積和記載面積不一致時(shí)，以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)；對(duì)無證或手續(xù)不全的，要經(jīng)過住建、國土、城管部門的認(rèn)定。利州公司認(rèn)為其在二樓和一樓有無證房屋（過道等），但其主張缺乏住建、國土、城管部門的認(rèn)定，且一盛公司已就其無證部分同意在三樓還建，同時(shí)，在一盛公司作為開發(fā)商拆遷過程中，就其作為業(yè)主也沒有提出過異議，故其主張還建二樓一樓部分房屋的請(qǐng)求不成立。至于一盛公司作為開發(fā)商在利隆商城作為舊城改造的過程中享受的相關(guān)政策，與利州公司無關(guān)。
綜上，利州公司主張由一盛公司還建案涉房屋二樓一樓的部
分房屋的請(qǐng)求不成立。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：一、廣元一盛置業(yè)有限公司在本判決生效后三十日內(nèi)向廣元市利州市場(chǎng)開發(fā)有限公司交付廣元義烏國際小商品城第三層還建房1706.18㎡；二、駁回廣元市利州市場(chǎng)開發(fā)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)296236元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，由廣元市利州市場(chǎng)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)251236元，廣元一盛置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)50000元。
本院查明
二審中，利州公司對(duì)原判查明的事實(shí)沒有異議，認(rèn)為遺漏的事實(shí)是：2015年12月25日廣元市人民政府把整個(gè)地區(qū)都精確定位舊城改造范圍進(jìn)行連片改造和原來的災(zāi)后重建不是一回事兒。這個(gè)重大事實(shí)沒表述進(jìn)去。舊城改造實(shí)施主體是廣元市利州區(qū)規(guī)劃片區(qū)業(yè)委會(huì)。對(duì)這個(gè)事實(shí)也就是說后期實(shí)施舊城改造的主體是業(yè)委會(huì)，而原災(zāi)后的主體是利州市場(chǎng)本身主體發(fā)生變化的事實(shí)遺漏了；一審法院對(duì)于廣元市利州廣場(chǎng)是屬于被拆遷對(duì)象的事實(shí)；一審法院對(duì)于上訴人在災(zāi)后重建改造項(xiàng)目實(shí)施過程當(dāng)中，被一盛公司替代了，原來主體是利州公司，后來是一盛公司；一審法院對(duì)于上訴人作為被拆遷人，實(shí)際擁有一樓二樓房屋所有權(quán)的事實(shí)沒有做確認(rèn)；一審法院在表述2013年12月28日的補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)候，補(bǔ)充協(xié)議前面有一個(gè)前置條件。對(duì)簽字調(diào)解的這一段沒有進(jìn)行表述，只表述了協(xié)議內(nèi)容。遺漏了前置條件上面的一段內(nèi)容；2015年9月13日的備案錄一審法院判決為備忘錄，這是一個(gè)筆誤。這個(gè)備案錄也有一個(gè)前置條件是限定在雙方因利州市場(chǎng)災(zāi)后重建問題在一起簽署了多份協(xié)議，協(xié)議的內(nèi)容相互交叉和重復(fù)，現(xiàn)雙方就相關(guān)事項(xiàng)備忘如下，這個(gè)前置條件仍然沒表述出來；一審法院將上訴人作為災(zāi)后重建協(xié)議項(xiàng)目中的拆遷還建房認(rèn)定，是錯(cuò)誤的。
一盛公司對(duì)原判查明的事實(shí)沒有異議，并認(rèn)為一審法院查明事實(shí)清楚，沒有遺漏。
對(duì)雙方當(dāng)事人沒有異議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案二審爭議的焦點(diǎn)是：一盛公司應(yīng)否還建利州公司第二層137.6㎡以及第一層1035.78㎡房屋。
關(guān)于一盛公司應(yīng)否還建利州公司第二層137.6㎡以及第一層1035.78㎡房屋的問題。
本院認(rèn)為，原判決根據(jù)查明的事實(shí)認(rèn)為，雙方于2012年9月28日簽訂《利州市場(chǎng)災(zāi)后重建協(xié)議》、《補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)于利州公司原商場(chǎng)原有有證房屋約1100㎡拆遷賠付1200萬元；一盛公司拆除還建利州公司三層營業(yè)房1810㎡。雙方于2015年9月13日簽訂的《備忘錄》，確認(rèn)2012年9月28日簽署的《利州市場(chǎng)災(zāi)后重建協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》和2012年10月8日簽署的《補(bǔ)充協(xié)議》作為雙方明確權(quán)利和義務(wù)的最終協(xié)議，是雙方實(shí)際履行的真實(shí)協(xié)議，對(duì)于在該備忘錄簽署之日之前的所有其他協(xié)議、合同、補(bǔ)償協(xié)議、類似協(xié)議的法律文件均聲明作廢，不作為明確雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，并無不當(dāng)。
利州公司依據(jù)《廣元市利隆商城連片改造項(xiàng)目房屋還建合同》
提出本案的上訴請(qǐng)求。因《廣元市利隆商城連片改造項(xiàng)目房屋還建合同》按照《備忘錄》的約定已經(jīng)作廢，不能作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。利州公司的上訴請(qǐng)求，沒有合同和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，利州公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)210927元，由廣元市利州市場(chǎng)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 雷 偉
審判員 汪秀蘭
審判員 蔡源原
二〇二〇年九月十七日
法官助理 趙 梅
書記員 文小平
