案??由 房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
案??號(hào) （2016）最高法民終203號(hào)
上訴人重慶長(zhǎng)虹塑料廠（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)虹塑料廠）因與上訴人重慶天龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天龍公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服重慶市高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱重慶高院）(2013)渝高法民初字第00019號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年3月21日立案后，依法組成合議庭，于2016年6月2日對(duì)本案進(jìn)行了開(kāi)庭審理。長(zhǎng)虹塑料廠的法定代表人陳志堅(jiān)及其委托訴訟代理人趙江寧、陳燕，天龍公司的委托訴訟代理人陳耀權(quán)、楊駿嘯到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
長(zhǎng)虹塑料廠上訴請(qǐng)求：1、依法撤銷（2013）渝高法民初字第00019號(hào)民事判決；2、判決支持長(zhǎng)虹塑料廠在本案一審中對(duì)天龍公司提出的全部訴訟請(qǐng)求；3、本案的一審、二審訴訟費(fèi)用及鑒定費(fèi)均由天龍公司承擔(dān)。本案二審開(kāi)庭審理時(shí)，長(zhǎng)虹塑料廠當(dāng)庭將其上訴請(qǐng)求明確為：1、撤銷一審判決第二項(xiàng)；2、改判一審判決第一項(xiàng)為支持長(zhǎng)虹塑料廠在本案一審中對(duì)天龍公司提出的全部訴訟請(qǐng)求；3、本案一審、二審訴訟費(fèi)用及鑒定費(fèi)均由天龍公司承擔(dān)；對(duì)其上訴狀中所提的一審違反法定程序一項(xiàng)不再主張。事實(shí)和理由：1、一審判決關(guān)于逾期交房違約金的事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。（1）《開(kāi)工通知》是合同約定交房時(shí)間的起算依據(jù)。2004年2月10日，天龍公司向長(zhǎng)虹塑料廠出具《開(kāi)工通知》，明確告知訟爭(zhēng)項(xiàng)目已于2001年2月1日正式開(kāi)工建設(shè)，根據(jù)《房屋聯(lián)建合同》第6條約定，2005年8月1日為天龍公司履行交房義務(wù)的最終期限。（2）是否實(shí)際施工不影響天龍公司承擔(dān)違約責(zé)任?！斗课萋?lián)建合同》并未指明“工程動(dòng)工之日”為項(xiàng)目建設(shè)階段；天龍公司作為專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，無(wú)論是否已取得完備的開(kāi)工資質(zhì)，一旦作出《開(kāi)工通知》即應(yīng)承擔(dān)合同約定“工程動(dòng)工”的法律后果；天龍公司的履行行為符合合同約定的“動(dòng)工”概念；《房屋聯(lián)建合同》無(wú)法履行的根本原因是天龍公司單方違約，其應(yīng)承擔(dān)法律后果。（3）一審判決與雙方另案認(rèn)定的事實(shí)存在矛盾。雙方在重慶市第五中級(jí)人民法院的訟爭(zhēng)案件，經(jīng)審理法院認(rèn)定本案訟爭(zhēng)項(xiàng)目已于2004年2月1日正式動(dòng)工，該事實(shí)認(rèn)定是雙方最終達(dá)成調(diào)解的前提。2、一審判決關(guān)于回購(gòu)房損失的認(rèn)定存在嚴(yán)重錯(cuò)誤。（1）一審判決關(guān)于回購(gòu)房義務(wù)附條件的認(rèn)定存在錯(cuò)誤，回購(gòu)房條款和還建房條款共同作為訟爭(zhēng)拆遷安置補(bǔ)償法律關(guān)系中的組成部分，不存在附條件生效或附條件履行的事實(shí)及合同約定。（2）一審判決對(duì)回購(gòu)房損失是否為可預(yù)見(jiàn)損失認(rèn)定有誤。法律規(guī)定的預(yù)見(jiàn)并非具體數(shù)值；爭(zhēng)議雙方對(duì)回購(gòu)房面積約定有明確的計(jì)算方式；平街層回購(gòu)房面積在合同簽訂時(shí)已能被確定，截至渝規(guī)建審（2007）南字第0422號(hào)文附圖出具之日可以計(jì)算出回購(gòu)房面積，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議的時(shí)間（2010年2月2日）應(yīng)視為雙方對(duì)涉及還建房特別是回購(gòu)房交易的最近協(xié)議達(dá)成時(shí)點(diǎn)；天龍公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，有能力預(yù)見(jiàn)房?jī)r(jià)的上漲以及損失的產(chǎn)生。3、一審判決關(guān)于還建損失的認(rèn)定明顯不當(dāng)。（1）長(zhǎng)虹塑料廠已經(jīng)履行了合同項(xiàng)下的全部義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。（2）長(zhǎng)虹塑料廠主觀上不存在故意擴(kuò)大損失的過(guò)失，損失的擴(kuò)大系天龍公司單方所致，應(yīng)由天龍公司負(fù)擔(dān)。（3）評(píng)估咨詢值顯著低于實(shí)際損失。作為案涉項(xiàng)目另一被拆遷方，李茂蔭就與本案相同拆遷位置的房屋拆遷安置補(bǔ)償事宜與天龍公司訟爭(zhēng)至法院，重慶高院作出生效文書（2014）渝高法民申字第01117號(hào)民事裁定書認(rèn)定訟爭(zhēng)房屋平街層價(jià)值為70000元/平方米，并以此為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定天龍公司應(yīng)賠償給李茂蔭的損失。重慶凱弘資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（以下簡(jiǎn)稱凱弘資產(chǎn)評(píng)估公司）就平街層房屋評(píng)估咨詢價(jià)格僅為34970元，明顯低于生效裁判確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，一審判決據(jù)此對(duì)房產(chǎn)價(jià)值予以酌定，無(wú)法彌補(bǔ)長(zhǎng)虹塑料廠的實(shí)際損失，應(yīng)予糾正。
天龍公司答辯稱，1、逾期交房違約金起算條件尚未成就，長(zhǎng)虹塑料廠主張逾期交房違約金沒(méi)有法律依據(jù)，一審判決不予支持完全正確。根據(jù)案涉協(xié)議的約定，逾期交房違約金的起算點(diǎn)是天龍廣場(chǎng)三期工程動(dòng)工之日。因重慶市國(guó)土資源和房屋管理局拒絕與天龍公司簽訂土地出讓合同，工程無(wú)法動(dòng)工，因此協(xié)議約定的逾期交房違約金起算的條件尚未成就。雖然天龍公司向長(zhǎng)虹塑料廠發(fā)出了《開(kāi)工通知》，但是雙方于2005年簽訂的協(xié)議證明，雙方都知道該《開(kāi)工通知》記載的日期并不是實(shí)際動(dòng)工的日期，直至2005年案涉地塊仍處于未拆遷狀態(tài)，長(zhǎng)虹塑料廠對(duì)此也是明知的。長(zhǎng)虹塑料廠主張逾期違約金已經(jīng)經(jīng)過(guò)生效判決的認(rèn)可不符合事實(shí)，雙方于2009年至2010年發(fā)生訴訟最終以調(diào)解方式結(jié)案，調(diào)解協(xié)議中未約定天龍公司支付逾期付款違約金，生效調(diào)解書中也沒(méi)有認(rèn)定天龍公司存在逾期交房的情形，因此不能證明天龍公司認(rèn)可逾期交房的事實(shí)。2、一審判決對(duì)回購(gòu)房約定的性質(zhì)認(rèn)定為附條件買賣有誤，但是對(duì)回購(gòu)房損失不予認(rèn)定的結(jié)果是正確的，應(yīng)予維持。長(zhǎng)虹塑料廠上訴主張回購(gòu)房面積能夠確定沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。天龍公司既未獲得土地使用權(quán)，更未獲得規(guī)劃部門就案涉地塊核發(fā)的許可證，案涉地塊不存在具有法律效力的規(guī)劃圖紙。因此，該圖紙無(wú)法推定出合同正常履行時(shí)各樓層的具體面積。此外，該圖紙所載面積為建筑面積，而案涉合同約定的還建面積、回購(gòu)面積均為套內(nèi)面積，因本案項(xiàng)目未實(shí)際建設(shè)，也不存在相應(yīng)設(shè)計(jì)方案，即便能夠確定總的建筑面積，也無(wú)法確定長(zhǎng)虹塑料廠可以回購(gòu)的套內(nèi)面積。除李茂蔭之外，案涉項(xiàng)目還涉及向諸多其他主體還建，長(zhǎng)虹塑料廠不僅未能完成對(duì)其他還建面積的舉證，反而將其他還建面積均視為0并以此計(jì)算回購(gòu)面積，是完全錯(cuò)誤的。此外，長(zhǎng)虹塑料廠早已處于停產(chǎn)狀態(tài)，其并未證明有能力購(gòu)買可能存在的回購(gòu)房，因此也不可能給長(zhǎng)虹塑料廠造成任何損失。3、重慶高院計(jì)算還建房損失的依據(jù)明顯偏高，長(zhǎng)虹塑料廠主張按照另案判決計(jì)算還建房損失明顯缺乏依據(jù)。案涉地塊周邊已建成門面房的市場(chǎng)價(jià)為每平方米20000元，該意見(jiàn)是法院在另案中委托評(píng)估機(jī)構(gòu)所做鑒定結(jié)論，一審中委托評(píng)估機(jī)構(gòu)所做的咨詢結(jié)論明顯偏高，不符合實(shí)際情況。長(zhǎng)虹塑料廠據(jù)以主張的金額是在另案中由其他法院酌定的，并不是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)值的客觀體現(xiàn)。
天龍公司上訴請(qǐng)求：1、依法撤銷（2013）渝高法民初字第00019號(hào)民事判決；2、依法駁回長(zhǎng)虹塑料廠的全部訴訟請(qǐng)求；3、依法判令長(zhǎng)虹塑料廠承擔(dān)一、二審全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)及理由：1、重慶高院認(rèn)為政府規(guī)劃調(diào)整等行為不構(gòu)成情勢(shì)變更，進(jìn)而認(rèn)定天龍公司解除合同違約是錯(cuò)誤的。即便《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議有效，但因本案發(fā)生了情勢(shì)變更，法院應(yīng)根據(jù)天龍公司的請(qǐng)求適用情勢(shì)變更原則，確認(rèn)天龍公司解除合同行為合法、理由正當(dāng)。（1）第三人原因可能導(dǎo)致情勢(shì)變更。本案發(fā)生了南坪東環(huán)高架路穿過(guò)該地塊、政府規(guī)劃調(diào)整、南坪街道辦事處搬遷滯后以及由此導(dǎo)致的“政府儲(chǔ)備用地”等客觀情況；上述客觀情況發(fā)生在《房屋聯(lián)建合同》簽訂之后、履行完畢之前；天龍公司簽約時(shí)無(wú)法預(yù)料到上述客觀情況；上述客觀情況不可歸責(zé)于天龍公司，規(guī)劃調(diào)整及重新掛牌并非天龍公司可以控制，而是取決于政府決策，政府部門也認(rèn)可未按約簽訂出讓合同并非天龍公司的責(zé)任；上述客觀情況已導(dǎo)致《房屋聯(lián)建合同》合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。（2）本案第三人原因?qū)崒佟扒閯?shì)變更”，應(yīng)適用情勢(shì)變更原則解除合同，故根本不涉及《合同法》第121條的適用。（3）是否繳納土地出讓金與情勢(shì)變更的認(rèn)定沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。沒(méi)有繳納土地出讓金并不必然導(dǎo)致本案合同目的不能實(shí)現(xiàn)，即便天龍公司已繳納土地出讓金并取得土地使用權(quán)，政府部門也可按照相關(guān)規(guī)定調(diào)整規(guī)劃或儲(chǔ)備土地，即繳納了土地出讓金也無(wú)法限制政府調(diào)規(guī)等情勢(shì)變更出現(xiàn)。2、重慶高院委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定，但該機(jī)構(gòu)卻在鑒定條件不具備的情況下違規(guī)作出“咨詢報(bào)告”，該“咨詢報(bào)告”不能作為長(zhǎng)虹塑料廠損失的證據(jù)使用，長(zhǎng)虹塑料廠由于無(wú)法證明其損失應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。重慶高院參考前述“咨詢報(bào)告”酌定長(zhǎng)虹塑料廠的損失是錯(cuò)誤的。3、長(zhǎng)虹塑料廠應(yīng)舉證證明其損失，在長(zhǎng)虹塑料廠未能證明其損失的情況下，重慶高院“酌定”損失缺乏法律依據(jù)，并且“酌定”的金額明顯偏高，應(yīng)予糾正。依據(jù)《合同法》第113條規(guī)定，應(yīng)正確適用“可預(yù)見(jiàn)性”原則，嚴(yán)格限制長(zhǎng)虹塑料廠可得利益的損失賠償金額。長(zhǎng)虹塑料廠應(yīng)當(dāng)預(yù)料到整個(gè)《房屋聯(lián)建合同》內(nèi)容都可能無(wú)法履行，因此還建房屋或回購(gòu)房屋都是不可預(yù)見(jiàn)的，其損失不屬于預(yù)期利益損失。在長(zhǎng)虹塑料廠明知合同無(wú)法履行時(shí)，未采取措施防止自身?yè)p失的擴(kuò)大，對(duì)自身?yè)p失的擴(kuò)大部分負(fù)有責(zé)任?，F(xiàn)長(zhǎng)虹塑料廠仍可享受政府征收補(bǔ)償，故其絕大部分利益可通過(guò)征收程序予以實(shí)現(xiàn)。長(zhǎng)虹塑料廠的主要損失是房屋空置未使用的損失；而這些房屋均是年久失修的辦公廠房，空置損失非常低。天龍公司并未取得任何利益，卻按約提供過(guò)渡房供長(zhǎng)虹塑料廠使用，并支付了300多萬(wàn)元過(guò)渡費(fèi)。本案存在政府客觀因素導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形，并非天龍公司惡意違約拒絕履行合同，法院應(yīng)區(qū)分主觀惡意違約及因第三方原因?qū)е潞贤男胁荒芮樾蜗碌膿p失賠償范圍。天龍公司當(dāng)庭提交補(bǔ)充上訴意見(jiàn)如下：1、一審判決認(rèn)定房屋拆遷安置補(bǔ)償合同中包含有附條件的房屋買賣關(guān)系適用法律錯(cuò)誤，當(dāng)事人之間關(guān)于房屋買賣事宜的約定欠缺合同成立的必要條件，依法不成立房屋買賣合同關(guān)系。案涉合同并未約定回購(gòu)房屋的面積，而擬建的房屋沒(méi)有進(jìn)行任何規(guī)劃設(shè)計(jì)，也未開(kāi)工建設(shè)，各樓層面積及還建他人面積無(wú)法確定，天龍公司需出售給長(zhǎng)虹塑料廠的房屋面積也無(wú)法確定。因此，案涉合同缺乏對(duì)房屋面積即標(biāo)的物數(shù)量這一合同成立必要條件的約定，雙方之間未就房屋買賣事宜成立合同。2、一審判決認(rèn)定合同解除正確，但以天龍公司違約為由認(rèn)定合同解除缺乏事實(shí)依據(jù)。天龍公司沒(méi)有違約行為，合同無(wú)法繼續(xù)履行是政府行政行為導(dǎo)致的，屬于情勢(shì)變更發(fā)展成不可抗力，天龍公司據(jù)此解除合同符合法律規(guī)定。案涉合同無(wú)法繼續(xù)履行的直接原因是天龍公司未取得案涉地塊土地使用權(quán)，已經(jīng)不可能對(duì)案涉地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。天龍公司未取得土地使用權(quán)的原因是重慶市國(guó)土資源和房屋管理局拒絕按照2004年掛牌確認(rèn)的結(jié)果與天龍公司簽訂土地使用權(quán)出讓合同，天龍公司對(duì)此不存在任何過(guò)錯(cuò)。案涉協(xié)議目前處于法律上和客觀上均無(wú)法履行的狀態(tài)，這一狀態(tài)是協(xié)議簽訂后的情勢(shì)發(fā)生變化，最終因政府行政行為和國(guó)家法律變化等不可抗力造成的，天龍公司對(duì)合同無(wú)法履行的后果沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，有權(quán)解除案涉協(xié)議。3、重慶高院確定賠償金額時(shí)未全面準(zhǔn)確適用可預(yù)見(jiàn)性規(guī)則及損益相抵原則。（1）根據(jù)可預(yù)見(jiàn)性規(guī)則，天龍公司應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的情形是指在合同簽訂時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)的認(rèn)識(shí)能力和水平所能預(yù)見(jiàn)的后果。因此，天龍公司可預(yù)見(jiàn)的損失范圍應(yīng)是在2007年時(shí)不能返還房屋的損失。重慶高院?jiǎn)渭円阅壳胺课莸氖袌?chǎng)價(jià)格作為計(jì)算損失的依據(jù)，超出了天龍公司簽訂合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)的范圍。（2）在確定長(zhǎng)虹塑料廠的損失時(shí)，還應(yīng)考慮假定長(zhǎng)虹塑料廠根據(jù)合同約定獲得房屋需要付出的必要稅費(fèi)成本，各類稅費(fèi)成本可能高達(dá)2000萬(wàn)。綜上，一審判決在認(rèn)定天龍公司是否違約，以及確定賠償金額時(shí)適用法律錯(cuò)誤。天龍公司未違反案涉協(xié)議約定，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。即使天龍公司應(yīng)當(dāng)賠償長(zhǎng)虹塑料廠，也應(yīng)在確定可得利益類型的基礎(chǔ)上，全面適用可預(yù)見(jiàn)性規(guī)則和損益相抵規(guī)則加以計(jì)算。
長(zhǎng)虹塑料廠答辯稱，1、天龍公司主張本案發(fā)生情勢(shì)變更的主張不能成立。天龍公司所稱的高架路項(xiàng)目其在簽訂訟爭(zhēng)合同及競(jìng)得訟爭(zhēng)土地使用權(quán)前已明知，并非其所稱屬于情勢(shì)變更事由。政府規(guī)劃調(diào)整系基于天龍公司申請(qǐng)而發(fā)生，且在訟爭(zhēng)合同相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議（包括調(diào)解協(xié)議）簽訂前已確定，不構(gòu)成情勢(shì)變更事由，也不是天龍公司違約的理由，更非其競(jìng)得資格被取消的原因。對(duì)于喪失土地使用權(quán)所導(dǎo)致的訟爭(zhēng)合同無(wú)法繼續(xù)履行的后果，天龍公司知悉并以單方違約行為表明自愿承擔(dān)。天龍公司未按期繳納出讓金是政府取消其競(jìng)得資格，收回土地的根本原因，天龍公司在土地使用權(quán)競(jìng)得后因違約所導(dǎo)致的訟爭(zhēng)合同無(wú)法履行，不屬于情勢(shì)變更事由。2、天龍公司關(guān)于損失金額的上訴理由不能成立。（1）評(píng)估咨詢報(bào)告平街層價(jià)值顯著低于已生效判決認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。（2）天龍公司就損失金額認(rèn)定的上訴理由不能成立。在合同履行過(guò)程中，長(zhǎng)虹塑料廠沒(méi)有任何違約行為，訟爭(zhēng)合同無(wú)法履行系天龍公司單方違約所致，天龍公司應(yīng)賠償其違約導(dǎo)致長(zhǎng)虹塑料廠無(wú)法獲得還建房及回購(gòu)房的損失?！斗课萋?lián)建合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議已就還建房面積、單價(jià)等及回購(gòu)房面積計(jì)算方式等做了詳細(xì)約定。長(zhǎng)虹塑料廠積極維護(hù)自身權(quán)益，多次催告天龍公司履約。并于2009年向天龍公司提起訴訟，天龍公司所稱長(zhǎng)虹塑料廠未盡減損義務(wù)無(wú)事實(shí)依據(jù)。長(zhǎng)虹塑料廠可享受政府征收補(bǔ)償屬于行政補(bǔ)償，其與天龍公司就拆遷安置補(bǔ)償事宜達(dá)成協(xié)議屬于民事法律關(guān)系，兩者屬不同法律關(guān)系，不能因政府補(bǔ)償免除違約方的責(zé)任。涉案合同無(wú)法履行導(dǎo)致的損失，關(guān)系到長(zhǎng)虹塑料廠因拆遷關(guān)閉后員工的安置問(wèn)題，天龍公司曲解了長(zhǎng)虹塑料廠的損失。
長(zhǎng)虹塑料廠向重慶高院起訴請(qǐng)求：長(zhǎng)虹塑料廠與天龍公司簽訂的有關(guān)房屋拆遷安置補(bǔ)償事項(xiàng)的合同及相關(guān)協(xié)議合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照約定履行各自義務(wù)。天龍公司在不具備約定和法定解除條件的情形下，單方通知長(zhǎng)虹塑料廠解除合同，其解除行為不應(yīng)當(dāng)具有法律效力。長(zhǎng)虹塑料廠已于2004年初履行了合同約定的主要義務(wù)（即移交土地、房屋及其權(quán)證），而天龍公司至今未履行其作為對(duì)價(jià)的還房（包括直接還房及回購(gòu)房屋）義務(wù)，卻通知長(zhǎng)虹塑料廠解除雙方合同，明確表示不履行其合同義務(wù)。天龍公司不履行合同義務(wù)的行為導(dǎo)致長(zhǎng)虹塑料廠在近八年的時(shí)間里不能按約獲得還房并對(duì)其進(jìn)行占有、使用、收益等，給長(zhǎng)虹塑料廠造成了巨大損失，天龍公司應(yīng)依約承擔(dān)支付逾期還房違約金的責(zé)任，并應(yīng)依法承擔(dān)不能向長(zhǎng)虹塑料廠還房的損失賠償責(zé)任，使長(zhǎng)虹塑料廠利益達(dá)到合同正常履行情形下的應(yīng)有程度。請(qǐng)求：1、確認(rèn)天龍公司于2013年3月28日發(fā)函解除雙方于2002年12月6日簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議的行為無(wú)效；2、天龍公司向長(zhǎng)虹塑料廠支付逾期還房的違約金（從2010年2月1日開(kāi)始計(jì)算，按照合同約定的每日4000元的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算到天龍公司履行完畢下述第3項(xiàng)訴訟請(qǐng)求之日止：暫計(jì)算至2013年6月21日為494萬(wàn)元）；3、天龍公司賠償長(zhǎng)虹塑料廠因天龍公司不履行合同約定的還房義務(wù)（包括直接還房及長(zhǎng)虹塑料廠按約定價(jià)格回購(gòu)房屋）而遭受的損失2億元（具體金額，以天龍公司應(yīng)還前述房屋的現(xiàn)有市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣減其中回購(gòu)房的價(jià)款余額后的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）；4、本案訴訟費(fèi)用由天龍公司承擔(dān)。
重慶高院一審經(jīng)審理查明：2002年12月6日，長(zhǎng)虹塑料廠（甲方）與天龍公司（乙方）簽訂《房屋聯(lián)建合同》，該合同第一條約定，乙方將南坪正街42號(hào)（原長(zhǎng)虹塑料廠）以及南坪街道辦事處、金星西服制衣公司等納入統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)；第二條約定，乙方投資建設(shè)，具體規(guī)劃、投入、工程操作等由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)；第三條約定，甲方投入現(xiàn)有土地4141平方米、地上建筑物2626平方米和無(wú)證建筑約205平方米，甲方喪失前述土地和房屋的所有權(quán)，并同時(shí)將房屋及土地的稅費(fèi)關(guān)系轉(zhuǎn)給乙方承擔(dān)；第四條第1款約定，乙方負(fù)責(zé)該工程全部資金、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、房屋竣工驗(yàn)收合格等全部項(xiàng)目；第四條第3款約定，乙方完成以下產(chǎn)權(quán)交接作為甲方的投入回報(bào)，乙方負(fù)責(zé)辦理屬于甲方的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，產(chǎn)權(quán)關(guān)系的移交日期即甲、乙雙方過(guò)渡費(fèi)的終止日期，面積計(jì)算以建筑面積為淮，不含公攤，具體移交項(xiàng)目是：A、平街層門面：地面標(biāo)高與前正公路標(biāo)高相近并相接，甲方分得建筑面積為650平方米，其余的平街層除去南坪街道辦事處、金星服裝廠及其它還建面積之外，由甲方按4800元／平方米全部回購(gòu)；B、車庫(kù)和庫(kù)房：位置在平街層以下的二層，層高5.1米，有獨(dú)立的車道進(jìn)入庫(kù)房，車道寬度6米，建筑面積為2000平方米；C、辦公房：位于平街層以上**，面積為700平方米；D、住房：位于建筑頂層，面積為300平方米，每套150平方米；E、地下停車位4個(gè)；第四條第5款約定，房屋產(chǎn)權(quán)由乙方負(fù)責(zé)代辦，相關(guān)費(fèi)用由雙方按規(guī)定繳納；第四條第6款約定，交房時(shí)間：從本合同簽訂之日起，甲方立即將此合同所指房產(chǎn)證和國(guó)土證移交給乙方，完成兩證交接手續(xù)甲方即喪失該房屋和土地所有權(quán)。兩證移交之日起四個(gè)月內(nèi)，甲方完成搬遷。乙方向甲方交還房屋和相關(guān)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的時(shí)間：從本工程動(dòng)工之日起交房時(shí)間不得大于18個(gè)月；第四條第7款約定，違約責(zé)任：如乙方不能準(zhǔn)時(shí)交房，其超期交房違約金以2000元/天計(jì)算，如交房時(shí)間超過(guò)24個(gè)月其交房違約金以4000元／天計(jì)算，由乙方付給甲方。
2003年4月18日，重慶市南岸區(qū)人民政府召開(kāi)專題會(huì)議，研究南坪東環(huán)路片區(qū)改造事宜，天龍公司派人參會(huì)。此次專題會(huì)議議定：南坪東環(huán)路片區(qū)改造范圍包括南坪街道辦事處、長(zhǎng)虹塑料廠、金星西服制衣公司、南坪正街137、139號(hào)，天龍公司作為項(xiàng)目業(yè)主要力爭(zhēng)在2003年4月30日前完成辦理規(guī)劃、國(guó)土紅線，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，立項(xiàng)，拆遷評(píng)估及拆遷方案等工作，南坪東環(huán)路由區(qū)建委城建投資公司委托天龍公司作為項(xiàng)目業(yè)主。2003年5月14日，南岸區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)向南坪街道辦事處和天龍公司發(fā)出南計(jì)發(fā)〔2003〕106號(hào)《南岸區(qū)計(jì)委關(guān)于天龍廣場(chǎng)三期工程立項(xiàng)的批復(fù)》，同意南坪街道辦事處與天龍公司聯(lián)建的天龍廣場(chǎng)三期工程立項(xiàng)，該批復(fù)載明：建設(shè)地址為南岸區(qū)南坪街道辦事處、長(zhǎng)虹塑料廠、金星西服制衣公司、及南坪正街137號(hào)、139號(hào)片區(qū)，拆遷范圍為南岸區(qū)南坪街道辦事處、長(zhǎng)虹塑料廠、金星西服制衣公司及南坪正街137號(hào)、139號(hào)片區(qū)。
2004年2月9日，長(zhǎng)虹塑料廠（甲方）與天龍公司（乙方）簽訂《房屋使用協(xié)議》，約定：在乙方尚未移交甲方應(yīng)歸還的產(chǎn)權(quán)房之前，乙方將天龍廣場(chǎng)門面21號(hào)交給甲方使用，在乙方未移交甲方產(chǎn)權(quán)房之前，乙方免收甲方租金和物管費(fèi)，乙方歸還甲方全部合同規(guī)定的產(chǎn)權(quán)房后，甲方應(yīng)將該房立即退還乙方。長(zhǎng)虹塑料廠至今仍在使用該門面房。
2004年2月10日，天龍公司向長(zhǎng)虹塑料廠發(fā)出《開(kāi)工通知》，稱：長(zhǎng)虹塑料廠與天龍公司聯(lián)合建設(shè)的天龍廣場(chǎng)三期工程已于2004年2月1日正式開(kāi)工建設(shè)。同日，長(zhǎng)虹塑料廠將南區(qū)字第55283號(hào)房屋所有權(quán)證（房屋位于南岸區(qū)南坪正街42號(hào)）、南區(qū)字第00705號(hào)房屋所有權(quán)證（房屋位于南岸區(qū)南坪正街161號(hào)）、南國(guó)用（2000）字第10116號(hào)國(guó)有土地使用證（土地位于南岸區(qū)南坪正街42號(hào)）、南國(guó)用（99）字第4341號(hào)國(guó)有土地使用證（土地位于南岸區(qū)南坪正街137號(hào)）共計(jì)四本產(chǎn)權(quán)證件移交給天龍公司，天龍公司出具了收條。
2004年3月8日，長(zhǎng)虹塑料廠與天龍公司辦理了關(guān)于天龍公司進(jìn)駐長(zhǎng)虹塑料廠（南坪正街42號(hào)）的交接事項(xiàng)，雙方未辦理相關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，后南區(qū)字第55283號(hào)房屋所有權(quán)證、南區(qū)字第00705號(hào)房屋所有權(quán)證所載房屋被拆除。
2004年6月5日，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局作出渝國(guó)土房管資（2004）89號(hào)重慶市國(guó)土房管局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓確認(rèn)通知書，確認(rèn)天龍公司以土地出讓價(jià)金4869萬(wàn)元獲得南坪正街地塊（包括天龍公司負(fù)責(zé)拆遷的長(zhǎng)虹塑料廠在內(nèi)）的開(kāi)發(fā)使用權(quán)。該確認(rèn)通知書載明：天龍公司在收到本通知書10日內(nèi)到重慶市國(guó)土資源和房屋管理局繳納土地出讓金2435萬(wàn)元，2004年9月1日前繳納土地出讓金2434萬(wàn)元。天龍公司必須在簽發(fā)本通知書后90日內(nèi)與重慶市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》……如天龍公司逾期未到重慶市國(guó)土資源和房屋管理局繳納土地出讓金及辦理相關(guān)手續(xù)，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局將取消天龍公司的競(jìng)得資格，并由天龍公司承擔(dān)損失賠償責(zé)任，天龍公司所繳納的保證金也不予退還。天龍公司繳納了10％的保證金，未按該確認(rèn)通知書規(guī)定的時(shí)間和金額繳納土地出讓金，也未在規(guī)定的時(shí)間與重慶市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，至今未取得該宗土地的使用權(quán)。
2004年9月13日，長(zhǎng)虹塑料廠（甲方）與天龍公司（乙方）簽署《更正說(shuō)明》，將原《房屋聯(lián)建合同》第四條第3款B項(xiàng)中“位置在平街層以下第二層”更正為“位置在平街層以下第一層”。2004年12月30日，長(zhǎng)虹塑料廠（甲方）與天龍公司（乙方）又簽署了《合同更正說(shuō)明》，約定：1、將乙方返還給甲方的全部面積，平均分配在平街層，平街層相聯(lián)的負(fù)一層和平街層相聯(lián)的正一層；2、乙方返還給甲方的4個(gè)停車位，折合為120平方米返還給甲方，返還位置為平街層、正一層和負(fù)一層，乙方不再返還停車位給甲方；除返還位置和停車位發(fā)生變化外，《房屋聯(lián)建合同》其它條款均有效。
天龍公司分別于2006年1月7日支付給長(zhǎng)虹塑料廠10萬(wàn)元、2007年3月9日支付給長(zhǎng)虹塑料廠15萬(wàn)元、2007年11月12日支付給長(zhǎng)虹塑料廠41410元，共計(jì)291410元。
2007年11月9日，重慶市南岸區(qū)人民政府向重慶市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)出《重慶市南岸區(qū)人民政府關(guān)于懇請(qǐng)同意簽訂南坪正街地塊土地出讓合同的函》（南岸府發(fā)〔2007〕156號(hào)），該函載明：由于南坪東環(huán)高架路穿過(guò)地塊及規(guī)劃調(diào)整等多種原因，導(dǎo)致天龍公司沒(méi)有及時(shí)與貴局簽訂《土地出讓合同》。有關(guān)情況如下：一是建設(shè)南坪東環(huán)高架路造成時(shí)間延誤。為了緩解南坪轉(zhuǎn)盤交通擁堵?tīng)顩r，加快實(shí)施主城暢通工程，我區(qū)計(jì)劃建設(shè)東環(huán)高架路。由于該道路要經(jīng)過(guò)天龍公司正在開(kāi)發(fā)的天龍廣場(chǎng)項(xiàng)目，經(jīng)雙方商定，由天龍公司出資2500萬(wàn)元建設(shè)東環(huán)高架路，政府將南坪正街地塊的土地出讓金及配套費(fèi)返還給天龍公司作為補(bǔ)償。目前，東環(huán)高架路已由天龍公司建成，為市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作出了積極貢獻(xiàn)，但南坪正街地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)因此滯后。二是地塊整合調(diào)規(guī)占用了較長(zhǎng)時(shí)間。南坪東環(huán)路穿越了貴局下屬的重慶康居物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱康居公司）宏聲花園項(xiàng)目和天龍公司南坪正街地塊項(xiàng)目。由于東環(huán)高架路規(guī)劃建設(shè)在后，康居公司所屬的宏聲花園項(xiàng)目規(guī)劃方案必須作出調(diào)整，用地面積和建筑規(guī)模減少。后貴局與我區(qū)商定，決定將兩個(gè)項(xiàng)目合二為一，由天龍公司統(tǒng)一實(shí)施建設(shè)，在用地面積減少的情況下，為了不降低建筑總量，將整合后的項(xiàng)目容積率統(tǒng)一調(diào)整成8.5，并報(bào)市政府獲得批準(zhǔn)。目前兩家公司合作項(xiàng)目進(jìn)展順利，天龍公司已先行將康居公司所屬的五棟高層全部建好，并已于2007年12月30日竣工交房。但由于項(xiàng)目整合、調(diào)規(guī)等花費(fèi)了一年多時(shí)間，影響了南坪正街地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程。三是南坪街道辦事處機(jī)關(guān)辦公樓遷建滯后。按照確認(rèn)通知書的要求，天龍公司負(fù)責(zé)南坪街道辦事處及長(zhǎng)虹塑料廠等單位的拆遷。為進(jìn)一步改善和提升我區(qū)基層政府機(jī)關(guān)的辦公條件和形象，我區(qū)決定將南坪街道辦事處機(jī)關(guān)辦公樓遷建至天龍公司與康居公司合作項(xiàng)目E棟。由于合作項(xiàng)目整合、調(diào)規(guī)占用了較長(zhǎng)時(shí)間，E棟2007年9月30日方才封頂，由此導(dǎo)致南坪街道辦事處搬遷及南坪正街地塊拆遷工作延期，并影響了項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)進(jìn)程。鑒于該項(xiàng)目延遲建設(shè)存在的上述客觀影響因素，考慮到南坪正街地塊的摘牌單位—天龍公司前期對(duì)實(shí)施東環(huán)高架路建設(shè)、協(xié)調(diào)與康居公司的用地矛盾及南坪街道辦事處機(jī)關(guān)大樓遷建作出了積極貢獻(xiàn)。特商請(qǐng)貴局從支持我市市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì)出發(fā)，同意按《確認(rèn)通知書》明確的條件，盡快與天龍公司簽訂土地出讓合同。
2008年4月19日，重慶市南岸區(qū)人民政府向重慶市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)出《重慶市南岸區(qū)人民政府關(guān)于商請(qǐng)同意退還南坪正街地塊土地中標(biāo)保證金的函》（南岸府函〔2008〕52號(hào)）。該函以南岸府發(fā)〔2007〕156號(hào)函同樣的理由，商請(qǐng)重慶市國(guó)土資源和房屋管理局退還天龍公司交納的地塊中標(biāo)保證金487萬(wàn)元(不計(jì)利息)，并原則贊同重慶市國(guó)土資源和房屋管理局要求重新掛牌公示的意見(jiàn)。
2009年12月9日，重慶市南岸區(qū)人民政府向重慶市人民政府發(fā)出南岸府文〔2009〕114號(hào)《關(guān)于懇請(qǐng)同意回購(gòu)南坪街道辦事處片區(qū)舊城改造項(xiàng)目部分地塊的請(qǐng)示》。載明：為切實(shí)解決該項(xiàng)目久拆未建的諸多歷史遺留問(wèn)題，加快區(qū)域舊城改造工程，懇請(qǐng)市政府同意按照市規(guī)劃局原已審批的建設(shè)方案和容積率，由南岸區(qū)人民政府業(yè)主公司——重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司回購(gòu)和繼續(xù)實(shí)施南坪街道辦事處片區(qū)舊城改造項(xiàng)目剩下的南坪正街地塊F、G、J棟工程，并由我區(qū)負(fù)責(zé)工程所在地塊的儲(chǔ)備整治和剩余房屋的拆遷，補(bǔ)交2004年掛牌時(shí)未及時(shí)交納的土地出讓金。
2010年9月7日，重慶市人民政府向南岸區(qū)人民政府作出《重慶市人民政府關(guān)于重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司土地儲(chǔ)備的批復(fù)》同意將南岸區(qū)南坪正街地塊，土地面積為11729平方米的國(guó)有土地交由重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司進(jìn)行整治儲(chǔ)備，儲(chǔ)備范圍內(nèi)的土地，未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，任何單位，不得擅自出讓、劃撥。對(duì)儲(chǔ)備范圍內(nèi)的國(guó)有土地，在實(shí)施整治時(shí)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定收回原土地使用者的土地使用權(quán)，作好拆遷安置工作，確保社會(huì)穩(wěn)定，并加快土地整治進(jìn)程。儲(chǔ)備土地經(jīng)整治后，交由市土地行政主管部門按規(guī)劃依法組織招標(biāo)拍賣或掛牌出讓。
2009年2月17日，長(zhǎng)虹塑料廠以天龍公司未按合同約定安置房屋為由向重慶市第五中級(jí)人民法院提起訴訟，要求天龍公司支付逾期還房違約金，從2005年8月1日起至2006年1月31日止按照每天2000元計(jì)算，從2006年2月1日起至天龍公司實(shí)際向長(zhǎng)虹塑料廠交還全部房屋之日止按照每天4000元計(jì)算。該案經(jīng)重慶市第五中級(jí)人民法院審理認(rèn)為：天龍公司與長(zhǎng)虹塑料廠簽訂的《房屋聯(lián)建合同》其合同性質(zhì)系名為聯(lián)合開(kāi)發(fā)實(shí)為拆遷還建。長(zhǎng)虹塑料廠要求天龍公司承擔(dān)逾期還房違約金責(zé)任的訴訟請(qǐng)求成立，予以支持。遂判決天龍公司于判決生效后五日內(nèi)支付長(zhǎng)虹塑料廠在判決生效時(shí)已到期的逾期還房違約金（該違約金從2005年8月1日起至2006年2月1日止,按照每天2000元計(jì)算，從2006年2月1日起至天龍公司實(shí)際向長(zhǎng)虹塑料廠交還全部房屋之日止按照每天4000元計(jì)算；并應(yīng)扣除天龍公司已經(jīng)支付給長(zhǎng)虹塑料廠的291410元）。
天龍公司不服該案一審判決，向重慶高院提起上訴。二審中，經(jīng)重慶高院主持，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：一、截止到2010年1月31日，長(zhǎng)虹塑料廠同意天龍公司支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)300萬(wàn)元。二、在本協(xié)議簽訂的同時(shí)天龍公司向長(zhǎng)虹塑料廠支付現(xiàn)金100萬(wàn)元，（2010年2月4日支付60萬(wàn)元、逾期支付罰金10萬(wàn)元，2010年3月5日前支付40萬(wàn)元、逾期支付罰金10萬(wàn)元），剩余200萬(wàn)元作為長(zhǎng)虹塑料廠向天龍公司履行雙方2002年12月6日簽訂的《房屋聯(lián)建合同》約定所支付給天龍公司的回購(gòu)房屋定金，本協(xié)議簽訂時(shí)，天龍公司向長(zhǎng)虹塑料廠出具《收據(jù)》。三、天龍公司向長(zhǎng)虹塑料廠出具繳納購(gòu)房定金200萬(wàn)元的《收據(jù)》作為本協(xié)議的附件，與本協(xié)議具有同等法律效力。四、一審案件受理費(fèi)67800元，由天龍公司承擔(dān)。該調(diào)解協(xié)議經(jīng)重慶高院確認(rèn)并制作了（2010）渝高法民終字第6號(hào)民事調(diào)解書。天龍公司支付了前述拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)300萬(wàn)元（其中100萬(wàn)元直接支付給長(zhǎng)虹塑料廠、另外200萬(wàn)元沖抵長(zhǎng)虹塑料廠支付的回購(gòu)房屋定金，并因此向長(zhǎng)虹塑料廠出具了200萬(wàn)元的收據(jù)）。
2011年12月，長(zhǎng)虹塑料廠書面致函天龍公司，催促天龍公司繼續(xù)及時(shí)全面履行合同義務(wù)。
2013年4月11日，天龍公司向長(zhǎng)虹塑料廠發(fā)出《解除<房屋聯(lián)建合同>的告知函》（該函落款時(shí)間為2013年3月28日）。提出解除雙方于2002年12月6日簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及《補(bǔ)充合同》等與聯(lián)建合同相關(guān)聯(lián)的補(bǔ)充協(xié)議，天龍公司在函中表示愿意配合長(zhǎng)虹塑料廠與區(qū)政府房屋征收辦商談拆遷補(bǔ)償?shù)仁乱恕?/p>
2013年8月27日，重慶市南岸區(qū)房屋征收中心作出南岸征收函〔2013〕42號(hào)《關(guān)于協(xié)商征收補(bǔ)償事宜的函》，該函載明：經(jīng)市政府批準(zhǔn)，南岸區(qū)人民政府決定對(duì)南坪正街片區(qū)進(jìn)行舊城改造，為此，依法征收納入改造范圍的房屋及其土地并給予公平補(bǔ)償。長(zhǎng)虹塑料廠位于南坪正街42號(hào)、南坪正街137號(hào)、南坪正街161號(hào)的房屋在南坪街道辦事處市容市貌整治過(guò)程中已經(jīng)滅失，但仍在此次征收紅線范圍內(nèi)，長(zhǎng)虹塑料廠相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)證書并未注銷，其相關(guān)權(quán)屬仍然存在，我中心將依法征收長(zhǎng)虹塑料廠上述房屋及其土地并按規(guī)定給予補(bǔ)償。我中心將在征求被征收人意見(jiàn)的基礎(chǔ)上擬定征收補(bǔ)償方案?，F(xiàn)函告長(zhǎng)虹塑料廠于2013年9月10日前派人與我中心協(xié)商征收補(bǔ)償事宜。長(zhǎng)虹塑料廠稱未收到該函，也未與重慶市南岸區(qū)房屋征收中心協(xié)商征收補(bǔ)償事宜。
在本案審理過(guò)程中，經(jīng)天龍公司申請(qǐng)，重慶高院向重慶市南岸區(qū)國(guó)土資源管理分局去函調(diào)查南岸區(qū)南坪正街42號(hào)〔南國(guó)用（2000）字第10116號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證〕、南岸區(qū)南坪正街137號(hào)〔南國(guó)用（99）字第4341號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證〕、南岸區(qū)南坪正街161號(hào)的土地使用權(quán)人及土地使用權(quán)狀況。重慶市南岸區(qū)國(guó)土資源管理分局復(fù)函：1、南國(guó)用（2000）字第10116號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)證》土地使用權(quán)人為長(zhǎng)虹塑料廠，土地座落為南岸區(qū)南坪正街42號(hào)（原南坪正街161號(hào)），土地面積4141平方米，土地用途為工業(yè)，土地使用權(quán)類型為劃撥。該證有833平方米土地現(xiàn)已變?yōu)槭姓缆芳叭诵型ǖ溃L(zhǎng)虹塑料廠未到我局申請(qǐng)土地變更登記。2、南國(guó)用（99）字第4341號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)證》土地使用權(quán)人為長(zhǎng)虹塑料廠，土地座落為南岸區(qū)南坪正街137號(hào)，土地面積1128平方米，土地用途為住宅，土地使用權(quán)類型為劃撥，該宗地系該廠職工集資房工程竣工后辦理的分割變更登記。
重慶高院向重慶市國(guó)土資源和房屋管理局調(diào)查南坪正街地塊有關(guān)情況。重慶市國(guó)土資源和房屋管理局復(fù)函：1、關(guān)于天龍公司至今未取得該地塊土地使用權(quán)的問(wèn)題。2004年4月30日，我局對(duì)南岸區(qū)南坪正街地塊11729平方米國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告。2004年6月1日，天龍公司以掛牌出讓方式競(jìng)得該宗地，土地成交價(jià)款為4869萬(wàn)元。2004年6月5日，我局核發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓確認(rèn)通知書》（渝國(guó)土房管資〔2004〕89號(hào)，以下簡(jiǎn)稱通知書），約定天龍公司在收到本通知書10日內(nèi)繳納土地出讓價(jià)款2435萬(wàn)元；2004年9月1日前繳納剩余土地出讓價(jià)款2434萬(wàn)元。由于該宗地按出讓時(shí)相關(guān)政策系“毛地”出讓。2008年4月19日《重慶市南岸區(qū)人民政府關(guān)于商請(qǐng)同意退還南坪正街地塊土地中標(biāo)保證金的函》中明確了該地塊涉及南坪街道辦事處、長(zhǎng)虹塑料廠、重慶金星西服制衣公司等拆遷，因南坪東環(huán)高架路穿過(guò)該地塊及規(guī)劃調(diào)整等多種原因，天龍公司未能按照通知書約定期限支付土地價(jià)款，未與我局簽訂出讓合同。因長(zhǎng)時(shí)間未支付土地價(jià)款并完善國(guó)土手續(xù)，南岸區(qū)人民政府認(rèn)可該宗地需重新“招拍掛”出讓，商請(qǐng)我局退還天龍公司報(bào)名時(shí)已繳納的競(jìng)買保證金。我局2008年第11次土地交易專題會(huì)議討論同意了南岸區(qū)人民政府意見(jiàn)，并于2008年6月12日以退還該公司繳納的487萬(wàn)元競(jìng)買保證金的方式取消了天龍公司的競(jìng)得資格。我局已取消天龍公司競(jìng)得資格，退還了天龍公司已繳納的競(jìng)買保證金，天龍公司未能取得該地塊的土地使用權(quán)。2、關(guān)于該地塊明確的土地使用權(quán)人及土地使用狀況的問(wèn)題。2010年9月7日，經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意，將該地塊11729平方米國(guó)有土地交由重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司儲(chǔ)備整治（《重慶市人民政府關(guān)于重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司土地儲(chǔ)備批復(fù)》渝府地〔2010〕807號(hào)）。由于重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司未完成該宗地房屋拆遷安置工作，尚未重新招拍掛出讓，目前該宗地?zé)o土地使用權(quán)人。3、關(guān)于該地塊是否會(huì)再次進(jìn)行招拍掛，天龍公司是否還可以參加競(jìng)拍，重新取得該地塊的土地使用權(quán)的問(wèn)題。該地塊完成拆遷整治達(dá)到土地供應(yīng)條件后，由南岸區(qū)提出申請(qǐng)，我局將按相關(guān)規(guī)定重新啟動(dòng)招拍掛程序。按照招拍掛相關(guān)政策法規(guī)，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織（除法律、法規(guī)另有規(guī)定外）均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。屆時(shí)，若天龍公司符合申請(qǐng)資格，可以參加競(jìng)拍。
重慶高院向重慶市南岸區(qū)人民政府去函調(diào)查天龍公司未簽訂土地出讓合同的原因等情況。南岸區(qū)人民政府復(fù)函：南岸區(qū)人民政府于2007年11月9日以南岸府函〔2007〕156號(hào)函，商請(qǐng)重慶市國(guó)土資源和房屋管理局同意簽訂南坪正街地塊土地出讓合同。以南岸府函〔2008〕52號(hào)向重慶市國(guó)土資源和房屋管理局商請(qǐng)退還南坪正街地塊土地中標(biāo)保證金，以南岸府文〔2009〕114號(hào)請(qǐng)示重慶市人民政府同意儲(chǔ)備整治南坪正街地塊。天龍公司未與重慶市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂合同的原因是該局提出“因掛牌時(shí)間較早，建議重新掛牌公示”。天龍公司未按期繳納土地出讓金，其原因是項(xiàng)目合并、規(guī)劃調(diào)整及南坪街道辦事處搬遷滯后等多種因素影響。
重慶高院向重慶市南岸區(qū)房屋管理局去函調(diào)查有關(guān)長(zhǎng)虹塑料廠的征收補(bǔ)償情況。重慶市南岸區(qū)房屋管理局復(fù)函：由于長(zhǎng)虹塑料廠原房屋所在地塊，在“南坪正街片區(qū)舊城改造項(xiàng)目”擬出讓范圍內(nèi)，我區(qū)對(duì)其只能按現(xiàn)行政府征收補(bǔ)償政策標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，已滅失的房屋可按權(quán)屬登記的用途和結(jié)構(gòu)補(bǔ)償。
重慶高院經(jīng)審查認(rèn)為，天龍公司于2013年4月11日向長(zhǎng)虹塑料廠發(fā)函解除雙方所簽《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議的行為有效，并向長(zhǎng)虹塑料廠釋明。長(zhǎng)虹塑料廠變更訴訟請(qǐng)求為：1、判決天龍公司向長(zhǎng)虹塑料廠支付逾期還房違約金（從2010年2月1日起按每日4000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至判決或調(diào)解生效之日止）。2、判決天龍公司賠償因合同無(wú)法履行被迫解除而導(dǎo)致長(zhǎng)虹塑料廠不能取得合同約定的直接還房及按約定價(jià)格回購(gòu)房屋而遭受的損失2億元（具體金額以前述房屋的現(xiàn)有市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣減其中回購(gòu)房的價(jià)款余額后的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）。
經(jīng)長(zhǎng)虹塑料廠申請(qǐng)，重慶高院委托凱弘資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)長(zhǎng)虹塑料廠和天龍公司簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議約定的還建房及回購(gòu)房的現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。凱弘資產(chǎn)評(píng)估公司于2015年6月25日作出房地產(chǎn)咨詢性估價(jià)報(bào)告書（重凱弘〔2015〕鑒咨第1號(hào)），評(píng)估結(jié)果：還建部分評(píng)估價(jià)值69687900元，回購(gòu)部分評(píng)估價(jià)值101346900元，合計(jì)170803000元。長(zhǎng)虹塑料廠認(rèn)為該評(píng)估價(jià)值過(guò)低，請(qǐng)求人民法院酌情調(diào)高；天龍公司認(rèn)為評(píng)估價(jià)值明顯高于目前可以類比的標(biāo)的物，不應(yīng)采信該咨詢性估價(jià)報(bào)告書。
重慶高院認(rèn)為，本案有五個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一、《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議的性質(zhì)；二、《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議的效力；三、天龍公司解除行為的效力；四、天龍公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房違約金；五、天龍公司是否應(yīng)當(dāng)賠償長(zhǎng)虹塑料廠因履行合同不能所造成的損失及損失金額的確定。
一、關(guān)于《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議的性質(zhì)問(wèn)題
重慶高院認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議名為房屋聯(lián)建合同，實(shí)為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同，房屋拆遷安置補(bǔ)償合同中包含有附條件的房屋買賣關(guān)系，但房屋買賣并非獨(dú)立的合同。主要事實(shí)和理由：1、前案對(duì)雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議性質(zhì)的定性。2009年2月17日，長(zhǎng)虹塑料廠曾基于雙方所簽《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議提起訴訟，請(qǐng)求天龍公司支付違約金及賠償損失，該案一、二審所確定的案由均為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛。2、雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議不符合聯(lián)建合同特征。聯(lián)建合同的特征是共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。本案雙方當(dāng)事人所簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議雖然約定天龍公司投入全部資金，長(zhǎng)虹塑料廠投入土地及地上建筑物，同時(shí)約定長(zhǎng)虹塑料廠應(yīng)當(dāng)分得和回購(gòu)約定之房屋，但并未約定長(zhǎng)虹塑料廠承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不具有共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)特征。3、雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議具有房屋拆遷安置補(bǔ)償關(guān)系的特征。雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》第四條第3款約定，天龍公司完成以下產(chǎn)權(quán)交接作為長(zhǎng)虹塑料廠的投入回報(bào)，并負(fù)責(zé)辦理屬于長(zhǎng)虹塑料廠的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，產(chǎn)權(quán)關(guān)系的移交日期即雙方過(guò)渡費(fèi)的終止日期。而雙方于2004年2月9日簽訂的《房屋使用協(xié)議》約定，天龍公司在未按約定交房之前，提供天龍廣場(chǎng)門面給長(zhǎng)虹塑料廠使用，不收租金和物管費(fèi)。應(yīng)當(dāng)視為雙方對(duì)拆遷安置過(guò)渡房的約定。以上關(guān)于過(guò)渡費(fèi)及過(guò)渡用房的約定，符合房屋拆遷安置補(bǔ)償合同的特征。4、天龍公司和長(zhǎng)虹塑料廠符合拆遷人和被拆遷人的特征。從合同簽訂時(shí)的具體情況看，當(dāng)時(shí)南岸區(qū)人民政府召開(kāi)專題會(huì)議明確天龍公司作為項(xiàng)目業(yè)主，要求天龍公司力爭(zhēng)在2003年4月30日前完成辦理規(guī)劃、國(guó)土紅線，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，立項(xiàng)，拆遷評(píng)估及拆遷方案等工作，重慶市南岸區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)亦批復(fù)同意天龍廣場(chǎng)三期工程立項(xiàng)。以上事實(shí)表明政府認(rèn)可天龍公司的拆遷人資格，而長(zhǎng)虹塑料廠位于該項(xiàng)目拆遷范圍，屬于被拆遷對(duì)象。因此，天龍公司與長(zhǎng)虹塑料廠具有拆遷人和被拆遷人的特征。5、《房屋聯(lián)建合同》中關(guān)于回購(gòu)房屋的約定是房屋拆遷安置補(bǔ)償法律關(guān)系中的一部分內(nèi)容，不可能脫離拆遷安置法律關(guān)系單獨(dú)成立。因此，不能作為獨(dú)立的房屋買賣合同。
二、關(guān)于《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議的效力問(wèn)題
重慶高院認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議合法有效。主要事實(shí)和理由：1、《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議系天龍公司與長(zhǎng)虹塑料廠的真實(shí)意思表示。2、天龍公司雖未取得拆遷許可證，但其拆遷行為政府是認(rèn)可的，而長(zhǎng)虹塑料廠亦屬于被拆遷對(duì)象，雙方簽訂的房屋拆遷安置合同未違反法律、行政法規(guī)關(guān)于效力的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
三、關(guān)于天龍公司解除合同行為的效力問(wèn)題
重慶高院認(rèn)為，天龍公司的解除合同行為有效。主要事實(shí)和理由：1、《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議雖然有效，但已不能繼續(xù)履行，其合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。2003年5月14日，重慶市南岸區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)同意天龍廣場(chǎng)三期項(xiàng)目立項(xiàng)，由天龍公司和南坪街道辦事處聯(lián)建，該項(xiàng)目的拆遷范圍包括長(zhǎng)虹塑料廠、南坪街道辦事處、金星西服制衣公司及南坪正街137號(hào)、139號(hào)片區(qū)。土地出讓按當(dāng)時(shí)政策仍系毛地出讓而非凈地出讓，由開(kāi)發(fā)商完成擬出讓土地的拆遷工作，天龍公司作為拆遷人與被拆遷人長(zhǎng)虹塑料廠簽訂了《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議。重慶市國(guó)土資源和房屋管理局給重慶高院的復(fù)函也載明，天龍公司雖于2004年6月5日以土地出讓價(jià)金4869萬(wàn)元獲得南坪正街地塊（包括長(zhǎng)虹塑料廠在內(nèi)）的開(kāi)發(fā)使用權(quán)，但天龍公司未按照約定期限支付土地價(jià)款，未與重慶市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂出讓合同。重慶市國(guó)土資源和房屋管理局已退還天龍公司繳納的競(jìng)買保證金，并取消了天龍公司的競(jìng)得資格。2010年9月7日，經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn)同意，將該地塊交由重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司儲(chǔ)備整治，由于重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司尚未完成該宗地的房屋拆遷安置工作，該宗地尚未重新招拍掛出讓。以上事實(shí)表明，在天龍公司提出解除合同之時(shí)，天龍公司未能取得該宗地的土地使用權(quán)，已不可能繼續(xù)履行對(duì)長(zhǎng)虹塑料廠的拆遷安置義務(wù)，故房屋拆遷安置的合同目的亦不可能實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，從重慶市南岸區(qū)房屋征收中心作出的《關(guān)于協(xié)商征收補(bǔ)償事宜的函》來(lái)看，對(duì)長(zhǎng)虹塑料廠的征收補(bǔ)償工作已由重慶市南岸區(qū)房屋征收中心負(fù)責(zé)，天龍公司亦不可能繼續(xù)作為該宗地的拆遷人進(jìn)行拆遷安置工作。2、雖然天龍公司未繳納土地出讓金，對(duì)其未取得土地使用權(quán)存在過(guò)錯(cuò)，但在合同無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形下，有權(quán)提出解除合同?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。該項(xiàng)規(guī)定并未明確解除權(quán)必須由另一方當(dāng)事人行使，也未禁止遲延履行債務(wù)或者有違約行為的當(dāng)事人一方行使解除權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十六條規(guī)定：當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。本案中，由于雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議確已無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的已不能實(shí)現(xiàn)，若不解除合同，明顯不利于雙方，加之長(zhǎng)虹塑料廠亦未積極行使其解除權(quán)，基于此，天龍公司行使解除權(quán)并不違反法律規(guī)定，其解除行為有效。同時(shí)，天龍公司關(guān)于其解除合同是基于情勢(shì)變更的抗辯理由不能成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定的情勢(shì)變更系合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化。情勢(shì)變更是當(dāng)事人在締約時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的非市場(chǎng)系統(tǒng)固有的風(fēng)險(xiǎn)。本案中，天龍公司未取得涉案土地使用權(quán)的直接原因系天龍公司未按時(shí)繳納土地出讓金。雖然客觀上也存在南坪東環(huán)高架路穿過(guò)該地塊及規(guī)劃調(diào)整等原因，但上述原因?qū)儆诎干婧贤獾谌说脑?，而非《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定的情勢(shì)變更情形。
四、關(guān)于天龍公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房違約金的問(wèn)題
重慶高院認(rèn)為，天龍公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房違約金。主要事實(shí)和理由：雙方合同約定的交房時(shí)間為：從本工程動(dòng)工之日起交房時(shí)間不得大于18個(gè)月。雖然天龍公司于2004年2月10日向長(zhǎng)虹塑料廠發(fā)出《開(kāi)工通知》稱：“長(zhǎng)虹塑料廠與天龍公司聯(lián)合建設(shè)的天龍廣場(chǎng)三期工程已于2004年2月1日正式開(kāi)工建設(shè)?！钡陀^事實(shí)是天龍公司并未取得本案所涉土地使用權(quán)，工程項(xiàng)目并未實(shí)際施工，合同約定的交房條件尚未成就。故對(duì)長(zhǎng)虹塑料廠逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求重慶高院不予支持。
至于天龍公司提出長(zhǎng)虹塑料廠的此項(xiàng)訴請(qǐng)屬重復(fù)訴訟的問(wèn)題。重慶高院認(rèn)為，雖然長(zhǎng)虹塑料廠曾于2009年2月17日向重慶市第五中級(jí)人民法院起訴請(qǐng)求天龍公司支付逾期交房違約金（從2009年2月1日起至實(shí)際向長(zhǎng)虹塑料廠交還全部房屋之日止），該項(xiàng)訴請(qǐng)與本案起訴的逾期交房違約金訴請(qǐng)相同，但該案二審系調(diào)解結(jié)案，調(diào)解主要內(nèi)容為：截止到2010年1月31日止，天龍公司補(bǔ)償長(zhǎng)虹塑料廠拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)300萬(wàn)元。長(zhǎng)虹塑料廠并未放棄有關(guān)逾期交房違約金的其他訴訟請(qǐng)求。而本案中，長(zhǎng)虹塑料廠請(qǐng)求的逾期交房違約金系從2010年2月1日起算，不屬于重復(fù)訴訟，故天龍公司關(guān)于重復(fù)訴訟的抗辯理由不能成立。
五、關(guān)于天龍公司是否應(yīng)當(dāng)賠償長(zhǎng)虹塑料廠因合同不能履行所造成的損失及損失數(shù)額的確定
重慶高院認(rèn)為，由于合同無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，天龍公司的解除行為有效，雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議于2013年4月11日，即天龍公司解除告知函到達(dá)長(zhǎng)虹塑料廠時(shí)解除。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，長(zhǎng)虹塑料廠在合同簽訂后即將其相關(guān)的土地、房屋權(quán)證和房屋交給天龍公司，履行了其作為拆遷人應(yīng)盡的義務(wù)，雖然房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)均未過(guò)戶至天龍公司名下，但從本案查明的事實(shí)來(lái)看，天龍公司未取得案涉土地的使用權(quán)，直接原因系天龍公司未繳納土地出讓金，故而未能與重慶市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂土地出讓合同。合同不能履行的原因系因天龍公司，天龍公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，賠償長(zhǎng)虹塑料廠因合同不能履行給其造成的損失。至于天龍公司提出的南坪東環(huán)高架路穿過(guò)該地塊及規(guī)劃調(diào)整等原因，因系合同外第三人的原因，不能成為天龍公司基于案涉合同所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的免責(zé)事由，應(yīng)由天龍公司與合同外第三人另行協(xié)商解決。
關(guān)于損失數(shù)額。重慶高院綜合全案，充分考量以下因素，予以酌定：1、還建房損失?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。雙方簽訂合同時(shí)，對(duì)于還建房的具體位置、面積進(jìn)行了明確的約定。雖然由于天龍公司原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法繼續(xù)履行，房屋至今未能修建，但雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)于長(zhǎng)虹塑料廠應(yīng)得還建房是有預(yù)見(jiàn)的，天龍公司是能夠預(yù)見(jiàn)到其不履行可能造成的還建房損失后果。因此還建房的損失應(yīng)當(dāng)作為本案酌定損失數(shù)額的重要考量因素。由于還建房至今未建，其損失可以參照還建房的評(píng)估價(jià)值予以酌定。訴訟中，重慶高院委托凱弘資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)還建房?jī)r(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，凱弘資產(chǎn)評(píng)估公司向重慶高院出具了咨詢性估價(jià)報(bào)告書，雖然雙方對(duì)于評(píng)估結(jié)果各執(zhí)己見(jiàn)，但凱弘資產(chǎn)評(píng)估公司作為有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，在沒(méi)有證據(jù)證明其估價(jià)程序和方法有違相關(guān)規(guī)范的情況下，其提供的咨詢性估價(jià)報(bào)告可以作為還建房?jī)r(jià)值的參考。至于長(zhǎng)虹塑料廠提出的回購(gòu)房損失，由于雙方約定的回購(gòu)房是附條件的，回購(gòu)房面積須除去南坪街道辦事處、金星服裝廠及其它的還建面積。由于南坪街道辦事處、金星服裝廠以及其他還建面積在簽訂合同時(shí)并不能確定，也即雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)回購(gòu)房面積是無(wú)法確定的，回購(gòu)房損失亦是無(wú)法預(yù)見(jiàn)的。因此，長(zhǎng)虹塑料廠提出的回購(gòu)房損失并不屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條規(guī)定的預(yù)期利益損失。2、拆遷補(bǔ)償收益。長(zhǎng)虹塑料廠作為對(duì)被征收對(duì)象，仍可享有政府的拆遷補(bǔ)償收益，該收益可以填補(bǔ)長(zhǎng)虹塑料廠部分損失。3、在合同履行過(guò)程中，天龍公司為長(zhǎng)虹塑料廠提供的過(guò)渡房，支付的拆遷安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，亦可填補(bǔ)長(zhǎng)虹塑料廠部分損失。4、長(zhǎng)虹塑料廠對(duì)案涉合同無(wú)法履行應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見(jiàn)，并及時(shí)提出解除合同，以避免損失的擴(kuò)大。5、天龍公司在案涉合同履行過(guò)程中并未獲益。6、合同未能履行確實(shí)存在政府規(guī)劃調(diào)整等客觀因素。
綜上，重慶高院從損益相當(dāng)，平衡雙方當(dāng)事人的利益角度出發(fā)，對(duì)于天龍公司應(yīng)當(dāng)賠償長(zhǎng)虹塑料廠因合同不能履行所造成的損失數(shù)額酌定為3500萬(wàn)元。對(duì)于長(zhǎng)虹塑料廠提出的其他訴訟請(qǐng)求，重慶高院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百一十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：1、天龍公司于判決生效之日起15日內(nèi)賠償長(zhǎng)虹塑料廠損失3500萬(wàn)元；2、駁回長(zhǎng)虹塑料廠其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期限履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)1066500元，由長(zhǎng)虹塑料廠負(fù)擔(dān)746550元，天龍公司負(fù)擔(dān)319950元。鑒定費(fèi)146500元，由長(zhǎng)虹塑料廠負(fù)擔(dān)102550元，天龍公司負(fù)擔(dān)43950元。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。本院二審查明的案件事實(shí)與一審相同。
本院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求和答辯情況，二審審理的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、天龍公司解除合同后，長(zhǎng)虹塑料廠主張的逾期交房違約金、還建房損失、回購(gòu)房損失的認(rèn)定問(wèn)題。包括天龍公司主張的咨詢報(bào)告能否作為證據(jù)使用，以及重慶高院酌定損失數(shù)額是否合理的問(wèn)題。二、天龍公司解除合同是否構(gòu)成違約。
一、關(guān)于天龍公司解除合同后，長(zhǎng)虹塑料廠主張的逾期交房違約金、還建房損失、回購(gòu)房損失的認(rèn)定問(wèn)題
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”本案中計(jì)算天龍公司因合同不能履行給長(zhǎng)虹塑料廠造成的損失范圍時(shí)，應(yīng)按照法律規(guī)定處理。
1、關(guān)于逾期交房違約金的問(wèn)題。本院認(rèn)為，根據(jù)《房屋聯(lián)建合同》第四部分乙方（天龍公司）責(zé)任第6項(xiàng)交房時(shí)間約定“……乙方向甲方交還房屋和相關(guān)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的時(shí)間：從本工程動(dòng)工之日起交房時(shí)間不得大于18個(gè)月”。雖然天龍公司于2004年2月10日向長(zhǎng)虹塑料廠發(fā)出《開(kāi)工通知》，稱：長(zhǎng)虹塑料廠與天龍公司聯(lián)合建設(shè)的天龍廣場(chǎng)三期工程已于2004年2月1日正式開(kāi)工建設(shè)。根據(jù)法律規(guī)定，建設(shè)工程開(kāi)工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門申領(lǐng)施工許可證，而申領(lǐng)施工許可證應(yīng)當(dāng)具備的首要條件是已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。客觀上因天龍公司一直都未取得案涉地塊的土地使用權(quán)，所以天龍廣場(chǎng)三期工程并未實(shí)際施工。因此，合同約定的交房條件尚未成就，天龍公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房違約金，長(zhǎng)虹塑料廠的此項(xiàng)主張與事實(shí)不符，本院不予支持。
2、關(guān)于還建房損失的問(wèn)題。本院認(rèn)為，《房屋聯(lián)建合同》對(duì)還建房的位置、面積及其相關(guān)配套設(shè)施做了明確的約定。雖然合同約定的房屋并未實(shí)際施工建設(shè)，案涉合同也因天龍公司的原因無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，但雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)長(zhǎng)虹塑料廠應(yīng)取得的還建房位置、面積是能夠預(yù)見(jiàn)的，因此還建房損失屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定中的預(yù)期利益，還建房損失應(yīng)作為考量長(zhǎng)虹塑料廠損失數(shù)額的依據(jù)。
3、關(guān)于回購(gòu)房損失的問(wèn)題。本院二審期間，長(zhǎng)虹塑料廠向本院提交新證據(jù)重慶市國(guó)土房管局掛牌（招標(biāo)、拍賣）出讓涉訴土地國(guó)有土地使用權(quán)相關(guān)檔案，擬證明長(zhǎng)虹塑料廠可獲得的回購(gòu)房面積可以確定。天龍公司質(zhì)證認(rèn)為該組證據(jù)不屬于新證據(jù)，但對(duì)于該組證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性認(rèn)可，對(duì)長(zhǎng)虹塑料廠所述證明內(nèi)容及證明事項(xiàng)均不予認(rèn)可。本院認(rèn)為，本案一審2015年4月17日庭審筆錄中，長(zhǎng)虹塑料廠的委托代理人當(dāng)庭表示“關(guān)于從重慶市國(guó)土資源和房屋檔案館取得這組證據(jù)不作為證據(jù)……”。由此可知長(zhǎng)虹塑料廠早在一審期間就已取得了該組證據(jù)，但并未作為證據(jù)提供給法院。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四十一條規(guī)定，該組證據(jù)不屬于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十九條第一款所稱的新證據(jù)，本院對(duì)此不予采信。根據(jù)《房屋聯(lián)建合同》第四部分乙方（天龍公司）責(zé)任第3項(xiàng)A平街層門面約定“……其余的平街層除去南坪街道、金星服裝廠及其它還建面積外，由甲方（長(zhǎng)虹塑料廠）全部按4800元/平方米全部回購(gòu)，付款方式參照南坪街道辦事處回購(gòu)房執(zhí)行”，計(jì)算回購(gòu)房面積時(shí)需扣除南坪街道、金星服裝廠及其它還建面積，由于案涉項(xiàng)目并未實(shí)際開(kāi)工建設(shè)，無(wú)法確定各被拆遷人應(yīng)得到的還建面積。這部分需扣除的面積在雙方簽訂《房屋聯(lián)建合同》時(shí)無(wú)法確定，長(zhǎng)虹塑料廠的損失也無(wú)法預(yù)見(jiàn)。因此回購(gòu)房損失不屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定的預(yù)期利益的范圍，對(duì)長(zhǎng)虹塑料廠的此項(xiàng)主張，本院不予支持。
4、關(guān)于凱弘資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)本案回購(gòu)房及還建房出具的房地產(chǎn)咨詢性估價(jià)報(bào)告書能否作為證據(jù)使用的問(wèn)題。一審期間，長(zhǎng)虹塑料廠認(rèn)為該報(bào)告書評(píng)估價(jià)值過(guò)低，請(qǐng)求人民法院酌情調(diào)高；天龍公司認(rèn)為評(píng)估價(jià)值明顯高于目前可以類比的標(biāo)的物，不應(yīng)采信該咨詢性估價(jià)報(bào)告書。本院二審期間，長(zhǎng)虹塑料廠向本院提交新證據(jù)（2014）渝高法民申字第01117號(hào)民事裁定書，擬證明訴爭(zhēng)房產(chǎn)估值過(guò)低。天龍公司質(zhì)證認(rèn)為該證據(jù)不屬于新證據(jù)，對(duì)于該證據(jù)的真實(shí)性、合法性予以認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。本院認(rèn)為，該份文書作出時(shí)間為2014年11月14日，經(jīng)查詢中國(guó)裁判文書網(wǎng)，該文書上網(wǎng)發(fā)布時(shí)間為2014年12月15日，故該證據(jù)屬于一審時(shí)已經(jīng)存在的證據(jù)，長(zhǎng)虹塑料廠在一審舉證期限內(nèi)并未提供。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四十一條規(guī)定，該證據(jù)不屬于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十九條第一款所稱的新證據(jù)，本院對(duì)此不予采信。且在該案中，法院在認(rèn)定李茂蔭門面房損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，考慮到了若合同得以履行，因其門面房所處位置為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地帶等因素，將單價(jià)酌定為70000元/平方米。但這不是案涉地塊周邊房屋的市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)本案只具有參考作用。天龍公司向本院提交重慶宏豐評(píng)估公司受另案法院委托所作司法鑒定意見(jiàn)書，該份意見(jiàn)書形成時(shí)間為2015年5月18日，擬證明凱弘資產(chǎn)評(píng)估公司所做的咨詢性意見(jiàn)對(duì)房屋估價(jià)明顯偏高，不宜作為定案依據(jù)。本院認(rèn)為，該證據(jù)不屬于新證據(jù)，且該份意見(jiàn)書只是對(duì)天龍公司的一間商業(yè)門面房作出的價(jià)值測(cè)算，不是案涉地塊周邊房屋的市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)本案只有參考作用。凱弘資產(chǎn)評(píng)估公司作為具有資產(chǎn)評(píng)估和房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，在沒(méi)有證據(jù)證明其估價(jià)程序和方法有違反法律規(guī)定和相關(guān)行業(yè)規(guī)范的情況下，其提供的咨詢性估價(jià)報(bào)告對(duì)確定還建房及回購(gòu)房的現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)值具有參考作用。由于還建房至今未建，長(zhǎng)虹塑料廠的該部分損失可以參照還建房的評(píng)估價(jià)值予以酌定。因回購(gòu)房損失不屬于本案確定損害賠償?shù)姆秶?，因此重慶高院參考該房地產(chǎn)咨詢性估價(jià)報(bào)告書酌定還建房?jī)r(jià)值并無(wú)不當(dāng)，本院予以支持。
5、關(guān)于重慶高院酌定損失數(shù)額是否合理的問(wèn)題。本院二審期間，天龍公司提供長(zhǎng)虹塑料廠于2002年12月20日致重慶市南岸區(qū)工商局情況說(shuō)明，擬證明長(zhǎng)虹塑料廠在案涉協(xié)議簽訂之前已處于停產(chǎn)狀態(tài)。本院認(rèn)為，該份證據(jù)不屬于新證據(jù)，且與本案處理結(jié)果無(wú)關(guān)。本案中，案涉工程并未實(shí)際施工，案涉合同也因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)而解除。重慶高院從損益相當(dāng)，平衡雙方當(dāng)事人的利益角度出發(fā)，綜合考量了還建房?jī)r(jià)值、拆遷補(bǔ)償收益、合同履行過(guò)程中天龍公司為長(zhǎng)虹塑料廠提供了過(guò)渡房及支付了拆遷安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用、長(zhǎng)虹塑料廠對(duì)因合同無(wú)法履行而導(dǎo)致?lián)p失的擴(kuò)大部分確有過(guò)錯(cuò)、天龍公司并未在案涉合同履行中獲益、政府規(guī)劃調(diào)整等客觀因素確實(shí)對(duì)合同未能履行造成影響等因素，將天龍公司賠償長(zhǎng)虹塑料廠的損失數(shù)額酌定為3500萬(wàn)元并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。
二、關(guān)于天龍公司解除合同是否構(gòu)成違約的問(wèn)題
1、關(guān)于《房屋聯(lián)建合同》及其補(bǔ)充協(xié)議的性質(zhì)問(wèn)題。本院認(rèn)為，聯(lián)建合同的特征是共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而本案所涉《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議中并未約定長(zhǎng)虹塑料廠承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，不具有共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的聯(lián)建合同特征。因此雙方簽訂的《房屋聯(lián)建合同》及其補(bǔ)充協(xié)議名為房屋聯(lián)建合同，實(shí)為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同，但其中包含有附條件且非獨(dú)立的房屋買賣關(guān)系，這部分關(guān)于回購(gòu)房屋的買賣關(guān)系不能脫離拆遷安置法律關(guān)系而單獨(dú)成立?！斗课萋?lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議具有房屋拆遷安置補(bǔ)償關(guān)系的特征，天龍公司與長(zhǎng)虹塑料廠具有拆遷人和被拆遷人的特征。
關(guān)于《房屋聯(lián)建合同》及其補(bǔ)充協(xié)議的效力問(wèn)題。本院認(rèn)為，《房屋聯(lián)建合同》及其補(bǔ)充協(xié)議系長(zhǎng)虹塑料廠和天龍公司雙方真實(shí)意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)為合法有效的合同。一審判決關(guān)于《房屋聯(lián)建合同》及其補(bǔ)充協(xié)議的性質(zhì)和效力的認(rèn)定正確。
2、關(guān)于天龍公司解除合同的效力問(wèn)題。本院認(rèn)為，由于合同無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，天龍公司向長(zhǎng)虹塑料廠發(fā)函解除案涉《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議的行為有效，案涉合同及補(bǔ)充協(xié)議已經(jīng)解除?！斗课萋?lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，天龍公司于2004年6月5日獲得南坪正街地塊的開(kāi)發(fā)使用權(quán)，但天龍公司未按照約定期限支付土地出讓金，也未與重慶市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。重慶市國(guó)土資源和房屋管理局于2008年6月12日以退還天龍公司繳納的487萬(wàn)元競(jìng)買保證金的方式取消了天龍公司的競(jìng)得資格，至此天龍公司未能取得南坪正街地塊的土地使用權(quán)。該地塊經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn)同意，已交由重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司儲(chǔ)備整理，目前尚未重新招拍掛出讓。因天龍公司無(wú)法取得該地塊的土地使用權(quán)，案涉《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議的合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)重慶市南岸區(qū)房屋征收中心作出的南岸征收函〔2013〕42號(hào)《關(guān)于協(xié)商征收補(bǔ)償事宜的函》，對(duì)長(zhǎng)虹塑料廠的征收補(bǔ)償工作現(xiàn)由重慶市南岸區(qū)房屋征收中心負(fù)責(zé)。因此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條和第九十六條的規(guī)定，天龍公司解除合同的行為有效。
3、雖然天龍公司解除合同的行為有效，但其行為已構(gòu)成違約。長(zhǎng)虹塑料廠根據(jù)《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議的約定，履行了將合同約定地塊上的相關(guān)房屋及土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證交給天龍公司的合同義務(wù)。根據(jù)本案查明的事實(shí)，天龍公司于2004年6月5日獲得南坪正街地塊（包括長(zhǎng)虹塑料廠在內(nèi)）的開(kāi)發(fā)使用權(quán)后，因未按照約定期限支付土地出讓金，也未與重慶市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，從而導(dǎo)致其未能取得涉案土地使用權(quán)。這也是《房屋聯(lián)建合同》及補(bǔ)充協(xié)議不能履行的根本原因。天龍公司主張本案發(fā)生了南坪東環(huán)高架路穿過(guò)該地塊、政府規(guī)劃調(diào)整、南坪街道辦事處搬遷滯后等事由以及由此導(dǎo)致的“政府儲(chǔ)備用地”等客觀情況，屬于“情勢(shì)變更”情形，應(yīng)適用情勢(shì)變更原則解除合同。但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十六條“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”的規(guī)定，情勢(shì)變更是當(dāng)事人在締約時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的非市場(chǎng)系統(tǒng)固有的風(fēng)險(xiǎn)，是指合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)、非不可抗力造成的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化。本案中合同無(wú)法履行的直接原因是天龍公司未取得涉案土地使用權(quán)，而天龍公司未取得涉案土地使用權(quán)的直接原因是其未按時(shí)繳納土地出讓金。雖然本案客觀上也存在南坪東環(huán)高架路穿過(guò)該地塊、政府規(guī)劃調(diào)整等影響合同不能履行的原因，但并不是合同不能履行的直接和根本原因。上述原因?qū)儆诤贤獾谌说脑颍皇恰蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定的情勢(shì)變更情形，不能成為天龍公司的免責(zé)事由。因此，天龍公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，至于天龍公司與政府之間發(fā)生的影響合同履行的事由，應(yīng)由其與政府另行協(xié)商解決，不屬于本案處理的范圍。
綜上所述，長(zhǎng)虹塑料廠和天龍公司的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1108300元，由重慶長(zhǎng)虹塑料廠負(fù)擔(dān)891500元，重慶天龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)216800元。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 韓延斌
代理審判員 王林清
代理審判員 于 蒙
二〇一六年九月十四日
書 記 員 柳 凝
