審理法院：韶關市中級人民法院
案號：（2015）韶中法民一終字第275號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-04-23
審理經過
上訴人李永高因與被上訴人韶關市農業(yè)局、原審第三人韶關市和祖廷房地產置業(yè)有限公司（以下簡稱和祖廷公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服廣東省韶關市湞江區(qū)人民法院（2014）韶湞法民一初字第942號民事裁定，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭。現(xiàn)本案已審理終結。
一審原告訴稱
2014年9月9日，李永高向原審法院提起訴訟，訴稱：2010年4月，韶關市農業(yè)局對其下屬單位原韶關市獸醫(yī)藥品研究所所在地被拆遷，其中涉及李永高居住的聆韶路10號110房。2010年5月21日，韶關市獸醫(yī)藥品研究所與李永高簽訂《拆遷補償協(xié)議》，承諾回遷期為兩年，超過回遷期未安置回遷，其將按違約增加支付回遷延期違約金。協(xié)議簽訂以后，李永高按約定交付房屋給韶關市農業(yè)局，韶關市農業(yè)局委托開發(fā)商進行商品房開發(fā)和廷苑樓盤，該樓盤于2013年9月15日開盤，目前有大部分好的房源均已售出。2014年2月26日，韶關市農業(yè)局通知李永高，聲稱已替李永高選定房屋戶型，并出示《拆遷安置明細表》，公布回遷房戶型。對此，李永高認為韶關市農業(yè)局的該行為剝奪了其在招、拍、掛備案文件中與競得方約定的優(yōu)先選房權（優(yōu)先選取回遷地塊所建樓盤的棟號、樓層、座向等），應賠償違約金。2012年5月至2014年8月期間，李永高先后四次要求韶關市農業(yè)局按其承諾支付回遷延期違約金，但韶關市農業(yè)局均與競得方和祖廷公司相互推搪。韶關市農業(yè)局利用其自行制定的《拆遷補償協(xié)議》，將其在韶關市國土地資源儲備交易中心備案的《韶關市獸醫(yī)藥品研究所拆遷安置補償方案》條款擅自變更，侵害李永高合法權益，違背誠實信用原則。據此，李永高請求原審法院判令：1、韶關市農業(yè)局依約履行，李永高依法享有回遷安置房超面積按優(yōu)惠補價差，即超過回遷安置套內面積10平方以內由原告按2000元／方補價差，超出10平方以上部分按市場價95%支付購房款；2、韶關市農業(yè)局依約履行，李永高依法享有的選房權（包括樓號、樓層、座向等）；3、韶關市農業(yè)局依約履行對回遷房按簡易裝修標準（李永高隨時入住可用）進行裝修；4、韶關市農業(yè)局依約履行“回遷安置房超過安置補償面積部分的金額于辦理回遷安置房產權證的前一天一次性繳清”；5、韶關市農業(yè)局依約履行“回遷安置新房產證套內面積與被拆遷房屋套內面積相等部分的房屋契稅和產權交易費用由被告支付，超過套內面積部分的辦證費用由被拆遷人支付；6、韶關市農業(yè)局支付回遷延期違約金26880元及利息3628.8元（合計金額30508.80元，其后計算時間及金額至回遷安置房經李永高驗收入住及產權證辦結完成之日止）；7、韶關市農業(yè)局賠償李永高因其違約致使李永高喪失優(yōu)先選房權違約金61490元；8、韶關市農業(yè)局支付李永高被拆遷房屋裝修補償款（應補償差額）5634元及利息7042.50元（合計金額12676.50元）；以上各項合計約30萬元；9、本案訴訟費由韶關市農業(yè)局承擔。
一審法院認為
原審法院認為：由于韶關市獸醫(yī)藥品研究所已關閉，其享有的權利和承擔的義務應由主管部門韶關市農業(yè)局承繼。韶關市獸醫(yī)藥品研究所與李永高于2010年5月21日簽訂《拆遷補償協(xié)議》第二條第三款約定：被拆遷人選擇回遷安置房、棟、號、戶型、樓層待圖紙出來抽簽后另行簽訂補充協(xié)議確定，面積約為90㎡。房屋面以房地產測繪部門的最終測繪結果為準?，F(xiàn)雙方就選擇回遷安置房、棟、號、戶型、樓層等事項達不成補償安置補充協(xié)議，根據《最高人民法院關于當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》中“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理”的規(guī)定，李永高提出的主要訴訟請求不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。雙方應按約履行繼續(xù)協(xié)商的義務，如確實無法協(xié)商，當事人可以向有關政府部門申請裁決或提起行政訴訟?；谏鲜銮闆r以及安置房尚未達成補充協(xié)議確定的事實，李永高要求韶關市農業(yè)局支付違約金、違約賠償金、利息、裝修補償款以及按約履行與安置房有關的合同義務等請求，根據行政訴訟法的有關規(guī)定，也應在行政處理程序或行政訴訟程序中處理。綜上所述，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條，《最高人民法院關于當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百一十九條、第一百五十四條第一款第（三）項的規(guī)定，于2014年12月19日作出（2014）韶湞法民一初字第942號民事裁定：駁回李永高的起訴。案件受理費5800元，該院予以退還。
上訴人訴稱
李永高不服原審裁定，向本院提起上訴稱：一、本案所涉事實。1、2010年5月21日，韶關市農業(yè)局與李永高簽訂《拆遷補償協(xié)議》，并承諾回遷期為兩年，超過回遷期未安置回遷，韶關市農業(yè)局將按違約增加支付回遷延期違約金（每一計算季度按房屋面積每平方增加4元，以此類推），直至韶關市農業(yè)局通知李永高選取回遷安置房前1個月止，計算方式為李永高簽訂該協(xié)議日期起至兩年后對應日期的前一天止。韶關市農業(yè)局實施安置回遷超期（自2012年5月20日至2014年8月30日止）共計27個月，每6個月為1個計算周期，即5個計算周期，對此，李永高請求判令韶關市農業(yè)局支付回遷延期違約金26880元及利息3628.80元（合計金額30508.80元，其后計算金額隨時間的推移而遞增）。2、2014年2月26日，韶關市農業(yè)局通知李永高，聲稱韶關市農業(yè)局已替李永高選定房屋戶型，并出示《拆遷安置明細表》，公布回遷房戶型，其行為剝奪了李永高的優(yōu)先選房權，也剝奪了其承諾的李永高享有“超過拆遷套內面積10平方以內按每平方2000元補差價，超出10平方以上部分按市場價95%支付購房款?！钡臋嗬仃P市農業(yè)局應對此承擔繼續(xù)履行和支付違約金的責任，優(yōu)先選房權的賠償違約金計算為61367元。另根據《國有建設用地使用權網上交易方案》的規(guī)定，競得人需將該地塊3000平方建筑面積無償給予韶關市農業(yè)局進行職工安置，據此，安置權歸屬于韶關市農業(yè)局，李永高無義務自行同競得人協(xié)商。3、根據《關于韶關市獸醫(yī)藥廠地塊相關情況及補償要約和承諾》第五條第三款規(guī)定，“該地塊涉及的拆除、拆遷、安置、補償、回遷工作所需的一切費用（由安置保證金支付）全部由競得人承擔”，即被拆遷房屋的裝修補償款屬拆遷安置所需的必要費用已以保證金形式按李永高被拆遷房屋的套內面積，按“套內面積89.6平方×100元=8960元”的標準全額發(fā)放給韶關市農業(yè)局，而韶關市農業(yè)局利用自定格式條款，擅自變更條款約定誤導李永高，僅給予李永高3326元的裝修補償款，以欺詐手段侵吞李永高裝修補償款5634元，韶關市農業(yè)局應向李永高返還房屋裝修補償款5634元及利息7042.50元。4、韶關市農業(yè)局與李永高簽訂的《拆遷補償協(xié)議》第二條第三款中，將《關于韶關市獸醫(yī)藥廠拆遷安置的說明》第一條第二款“回遷安置房建好后，土地競得人優(yōu)先安排搬遷人回遷，樓號、樓層、座向由搬遷人優(yōu)先選取”規(guī)定擅自變更為“被拆遷人選擇回遷安置房、棟、號、戶型、樓層待圖紙出來抽簽后另行簽訂補充協(xié)議確定”，故意隱瞞重要事實，未盡告知義務，違背誠實信用原則，侵害李永高合法權益造成損害，該協(xié)議的效力待定，其中侵害李永高合法權益的條款無效。5、和祖廷公司于2014年6月24日所提供的《拆遷安置明細表》顯示，18戶其中有2戶的安置條件與其他16戶回遷安置條件相差懸殊，說明韶關市農業(yè)局任意實施拆遷安置補償標準，對李永高合法權益造成損害。韶關市農業(yè)局怠于行使其在招、拍、掛文件中與競得方約定的“屬于李永高的多項權利”，經李永高多次依法主張，其不但不給予積極回應及解決，反而與競得方相互推搪，置李永高合法權益于不顧，應視為其與競得方相互串通，惡意侵害李永高合法權益。二、原審裁定認定事實不清，適用法律不當。1、《最高人民法院關于當事人達不成拆遷補償安置補充協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》所指向的法規(guī)《城市房屋拆遷管理條例》于2011年1月21日已廢止，其法律依據及基礎已不存在，屬情況已變化，該批復也應自然失效。該批復所列之情形也不適用于本案。原審法院認定本案糾紛為拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協(xié)議所致，屬于《最高人民法院關于當事人達不成拆遷補償安置補充協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》中所列的人民法院不予受理的情形是錯誤的。原審法院還回避了一個法律事實，就是該《拆遷補償協(xié)議》產生的前提是該地塊招拍掛文件《國有建設用地使用權網上交易方案2010A10》、《關于韶關市獸醫(yī)藥廠拆遷安置的說明》、《關于韶關市獸醫(yī)藥廠地塊相關情況及補償要約和承諾》、《韶關市獸醫(yī)藥品研究所拆遷安置補償方案》，其效力依據來源于招、拍、掛所備案的4個文件，其中的主要權利義務條款不能擅自變更，屬于《中華人民共和國合同法》所調整的情形?！蛾P于韶關市獸醫(yī)藥廠拆遷安置的說明》第一條第二款“回遷安置房建好后土地競得人優(yōu)先安排搬遷人回遷，樓號、樓層、座向由搬遷人優(yōu)先選取”明確規(guī)定當事雙方的權利義務，按該條款執(zhí)行，雙方的協(xié)議已明確達成。而韶關市農業(yè)局故意隱瞞該協(xié)議條款所規(guī)定的義務，在其自行制定的《拆遷補償協(xié)議》中擅自變更條款，導致已明確的權利義務變得不明確，該情形因韶關市農業(yè)局故意違約導致，理應由韶關市農業(yè)局承擔違約責任。韶關市農業(yè)局為自己的利益故意阻止條件成就，符合《中華人民共和國合同法》第四十五條第二款所規(guī)定的情形，應視為條件已成就，即已達成拆遷補償安置協(xié)議，因此，該情形《最高人民法院關于當事人達不成拆遷補償安置補充協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》所規(guī)定的“不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍”的情形。原審法院對韶關市農業(yè)局故意違反法律的行為不但不依法予以懲治，相反還將其故意變更合同條款的違法行為變成對其有利的情形，對可以作為認定案件事實依據的“招、拍、掛文件”等相關重要證據視而不見，適用不合時宜的司法解釋違背國家法律作出錯誤裁定，堵塞李永高的維權渠道，隨意侵害公民訴權。2、原審法院將原審案件中涉及“平等主體之間的民事合同糾紛”事實作為行政爭議進行定性，不符合行政法律關系情形，屬認定事實不清。拆遷人與被拆遷人因房屋補償，安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。根據《關于韶關市獸醫(yī)藥廠拆遷安置的說明》第一條第二款“回遷安置房建好后土地競得人優(yōu)先安排搬遷人回遷，樓號、樓層、座向由搬遷人優(yōu)先選取”的規(guī)定，李永高已與韶關市農業(yè)局達成協(xié)議，不存在后續(xù)因房源安置問題另行簽訂補充協(xié)議的情形?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》第二款所列的情形是“拆遷人與被拆遷人因房屋補償，安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的”，現(xiàn)因韶關市農業(yè)局反悔，不愿按《關于韶關市獸醫(yī)藥廠拆遷安置的說明》第一條第二款的約定履約；李永高未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，向原審法院提起的訴訟符合《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》所列情形，且該爭議是拆遷人與被拆遷人因房屋補償，安置等問題發(fā)生爭議，屬平等主體間有關安置、補償?shù)让袷聶嘁娴募m紛，符合民法調整的范圍，不屬于人民法院受理行政訴訟的受案范圍，原審法院應當作為民事案件受理。3、《民事案件案由規(guī)定》已明確將房屋拆遷安置補償合同糾紛作為民事訴訟范圍案件進行歸類，原審法院須嚴格執(zhí)行。原審法院也出具了案件受理通知書證實李永高的起訴符合《中華人民共和國民事訴訟法（試行）》規(guī)定的受理條件，并以“房屋拆遷安置補償合同糾紛”定性，決定立案審理。若其認為不在法院受案范圍內，可在原審案件立案前就作出不予受理的決定。退一步說，原審法院在審核原審案件受理條件時未發(fā)現(xiàn)該問題，在其移交審判庭后，其合議庭也可即時發(fā)現(xiàn)本案是否在法院審理范圍內，并適時告知李永高，或適時作出駁回起訴裁定，避免造成各方訟累。原審法院在該案超出審理期限后才以“不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍”為由駁回李永高起訴的裁定，屬程序違法。綜上，李永高請求二審法院撤銷原審裁定，并判令：1、韶關市農業(yè)局補償李永高回遷延期違約金26880元及利息3628.80元（合計金額30508.80元，其后計算時間及金額至回遷安置房經李永高驗收入住及產權證辦結完成之日止）；2、韶關市農業(yè)局依約履行李永高享有的回遷安置房超面積按優(yōu)惠補價差的義務（超過回遷安置套內面積10平方以內由李永高按2000元／方補價差，超出10平方以上部分按市場價95%支付購房款）；3、韶關市農業(yè)局賠償李永高優(yōu)先選房權（被剝奪）違約賠償金61367元；4、韶關市農業(yè)局依約履行李永高享有的選房權（包括樓號、樓層、座向等）的義務；5、韶關市農業(yè)局依約履行回遷房簡易裝修標準（李永高隨時入住可用）的義務；6、韶關市農業(yè)局依約履行“回遷安置新房產證套內面積與被拆遷房屋套內面積相等部分的（包括但不限于）房屋契稅和產權變更交易費用由韶關市農業(yè)局支付，超過套內面積部分的辦證費用由李永高支付”的義務；7、韶關市農業(yè)局依約履行回遷安置房通過驗收合格后一年內為李永高辦理好回遷安置房的產權證的義務；8、韶關市農業(yè)局依約履行“回遷安置房超過補償面積部分的金額于辦理回遷安置房產權證的同時（由李永高）一次性付清”的義務。9、韶關市農業(yè)局應支付李永高被拆遷房屋裝修補償款（應補償差額）5634元及利息7042.50元（兩項合計支付金額為12676.50元）；10、本案訴訟費由韶關市農業(yè)局負擔。
被上訴人辯稱
韶關市農業(yè)局答辯稱：原審裁定正確，李永高提出的十項上訴請求不在本次訴訟處理的范圍。一、韶關市農業(yè)局不是《拆遷補償協(xié)議》的實際拆遷人、補償責任人和合同義務人，從李永高的上訴內容來看，能提供房屋的是和祖廷公司，實際違約的也是和祖廷公司，韶關市農業(yè)局不應在本案中承擔責任。二、韶關市農業(yè)局是代理和祖廷公司與李永高簽訂《拆遷補償協(xié)議》，李永高應向和祖廷公司主張權利。根據《國有建設用地使用權網上交易方案》、《韶關市獸醫(yī)藥品研究所拆遷安置補償方案》和《韶關市獸醫(yī)藥廠地塊相關情況及補償要約和承諾》（第五條第2項）以及《拆遷補償協(xié)議》的約定，韶關市農業(yè)局是代理和祖廷公司簽訂《拆遷補償協(xié)議》。三、李永高的第1、3、4、9項上訴請求沒有合同依據。1、雙方在《拆遷補償協(xié)議》約定被拆遷人選擇安置房、棟、號、戶型、樓層待圖紙出來抽簽另行簽訂補充協(xié)議確認，而該協(xié)議并未簽訂，因此，李永高的第3、4項上訴請求沒有合同依據。2、雙方約定的是拆遷人保證在規(guī)劃拆遷紅線范圍內所有拆遷協(xié)議簽訂之日起2年內建好回遷安置樓，并交付被拆遷人回遷，韶關市農業(yè)局提供的《聆韶路（原獸醫(yī)藥廠項目）拆遷安置補償協(xié)議移交表》顯示，最后一份拆遷協(xié)議是2014年1月3日簽訂，即回遷時間沒有走出約定的回遷期，因此，不每平方米增加元房租過渡費的情況，也沒有約定每超6個月就在前一個補償房租過渡費的基礎上增加4元的房租過渡費。3、對于其上訴請求第9項，應按《拆遷補償協(xié)議》約定處理。4、關于其上訴請求第2、5、6、7、8項，《拆遷補償協(xié)議》有條款約定，應由李永高與和祖廷公司按約定執(zhí)行，而履行的前提是李永高與和祖廷公司達成補充協(xié)議。
和祖廷公司答辯稱：一、李永高二審期間變更部分訴訟請求，二審法院對其變更部分不應審理。二、李永高的上訴請求不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍，原審法院駁回其起訴正確。雙方未就安置房選擇、分配達成補充協(xié)議，其訴訟請求為無源之水，由此產生的糾紛，人民法院沒有裁判依據和標準。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條、第二十六條規(guī)定，李永高與韶關市農業(yè)局不能達成拆遷補償安置問題的補充協(xié)議，應由政府裁決或通過行政訴訟處理。三、和祖廷公司不是《拆遷補償協(xié)議》的當事人，本案糾紛與和祖廷公司無關。請二審法院維持原審裁定。
本院認為
本院認為：本案系房屋拆遷安置補償合同糾紛。根據各方當事人的上訴和答辯意見，本案爭議的焦點是：本案是否屬于人民法院受案范圍的問題。
本案中，分析李永高原審期間提出的訴訟請求，結合各方當事人的訴辯意見，各方當事人實質爭議的問題是回遷房屋的選定及面積差額補償問題。而關于回遷房屋范圍及選定問題，《拆遷補償協(xié)議》中約定為：“被拆遷人選擇回遷安置房、棟、號戶型、樓層待圖紙出來抽簽后另行簽訂補充協(xié)議確定”，后合同雙方未就此簽訂補充協(xié)議，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條：“房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟?！钡囊?guī)定，因就回遷安置房屋問題訂立合同屬當事人權利自由行使和處分范疇，人民法院不能非法干涉，且上述條例第二十六條也規(guī)定：“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟”，對合同當事人確實無法協(xié)商的安置補償事宜，應先由有關政府部門裁決處理。據此，原審法院駁回李永高的起訴并無不當，本院予以維持。
綜上所述，原審裁定認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。李永高的上訴主張和理由不充分，對其上訴請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條、第一百六十八條、第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條的規(guī)定，裁定如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原裁定。
本裁定為終審裁定。
審判人員
審判長陳亮
代理審判員神玉嫦
代理審判員鄧小華
裁判日期
二〇一五年四月二十三日
書記員
書記員戴新苗
