審理法院：徐州市泉山區(qū)人民法院
案號：（2016）蘇0311民初1013號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-03-20
審理經(jīng)過
原告路太剛訴被告徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱同創(chuàng)公司）、袁滿房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2016年2月14日受理后，依法適用普通程序，于2016年9年19日公開開庭進(jìn)行了審理。原告路太剛的委托訴訟代理人夏鵬、被告袁滿的委托訴訟代理人張曉紅到庭參加了訴訟。被告同創(chuàng)公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告路太剛向本院提出訴訟請求：1.請求確認(rèn)原告路太剛與被告同創(chuàng)公司簽訂的《拆遷產(chǎn)權(quán)交換安置協(xié)議書》中確定的補償安置房屋（橙黃時代山水麗庭小區(qū)xx號樓x單元xxx室）享有優(yōu)先取得權(quán)；2.本案訴訟費用、保全費用等由兩被告承擔(dān)。事實和理由：被告同創(chuàng)公司開發(fā)徐州市奎西村舊村改造項目中，拆除原告路太剛原有房屋，原告路太剛和被告同創(chuàng)公司簽訂《拆遷產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議書》一份，約定：因國家建設(shè)需要，甲方(即被告同創(chuàng)公司)根據(jù)文件批準(zhǔn)在奎西村新建住宅，需要拆除乙方（即原告路太剛）房屋，達(dá)成安置協(xié)議如下：一、甲方以橙黃時代山水麗庭小區(qū)xx號樓x單元xxx室，同乙方被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，作為定居安置。安置房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和國有土地登記手續(xù)由甲方辦理并承擔(dān)費用。上述協(xié)議訂立后，原告路太剛把房屋交給被告同創(chuàng)公司拆除。被告同創(chuàng)公司用于安置的房屋建設(shè)現(xiàn)在處于掃尾階段，原告路太剛近期發(fā)現(xiàn)被告同創(chuàng)公司將上述拆遷補償協(xié)議確定的房屋又出售給被告袁滿，且該商品房買賣合同已經(jīng)進(jìn)行了網(wǎng)上備案。被告同創(chuàng)公司的行為嚴(yán)重違約、違法，并給原告路太剛造成了重大損失。根據(jù)商品房買賣合同司法解釋第七條的規(guī)定，原告路太剛對上述補償安置房屋享有優(yōu)先取得權(quán)，特訴至法院。
被告辯稱
被告同創(chuàng)公司未作答辯。
被告袁滿辯稱，被告袁滿在不知情的情況下購買被告同創(chuàng)公司的房屋，也簽訂了買賣合同。根據(jù)買賣合同，被告袁滿認(rèn)為其享有房屋的合法使用權(quán)，也相信通過法院的裁決，被告袁滿可以得到公正的對待。被告袁滿不同意原告路太剛的訴訟請求。
本院查明
經(jīng)原告路太剛、被告袁滿分別舉證，本院認(rèn)定事實如下：
2011年4月12日，原告路太剛以路廣振（與原告路太剛系父子關(guān)系）為乙方與被告同創(chuàng)公司（甲方）之間簽訂《拆遷產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議書》一份，約定被告同創(chuàng)公司根據(jù)文件批準(zhǔn)，在徐州市泉山區(qū)奎西村新建住宅，需拆除原告路太剛所有的座落于徐州市泉山區(qū)奎西村540號（建筑面積63平方米）的私有房屋，被告同創(chuàng)公司以“山水麗庭小區(qū)xx號樓x#（由東向西第五間）門面房（建筑面積63平方米）”作為產(chǎn)權(quán)交換的定居安置房屋。上述協(xié)議還就權(quán)屬證書辦理、房屋差價、臨時安置補助費發(fā)放等事項進(jìn)行了約定。因路廣振已于2005年11月11日去世，在該協(xié)議乙方落款處由原告路太剛簽名。
上述《拆遷產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議書》簽訂后，原立協(xié)議人乙方處另用黑色簽字筆加寫有“路太剛”，原“20號樓”中的“20”另用黑色簽字筆劃改為“10”，原“5#（由東向西第五間）”的上方另用黑色簽字筆加寫有“xx-x-xxx”。以上三處修改均加蓋有被告同創(chuàng)公司公章，但修改時間不詳。
被告袁滿則持有落款時間為2014年3月5日的、與被告同創(chuàng)公司之間簽訂《商品房買賣合同》一份，約定被告袁滿（××）購買被告同創(chuàng)公司（××）開發(fā)建設(shè)的橙黃時代·山水麗庭xx號樓x單元xxx號房，建筑面積共58.90平方米，該商品房單價為16818.34元，總房款為990600元。該《商品房買賣合同》還就上述房屋交付期限、雙方違約責(zé)任等事項作出約定。
至2016月2月1日，徐州市泉山區(qū)奎山辦事處奎西居民委員會出具《證明》一份，內(nèi)容為：茲證明路太剛為我社區(qū)居民，于2011年4月12日與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司簽訂《拆遷產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議書》，約定安置補償房屋坐落：山水麗庭xx號樓x單元xxx室，至今仍未上房。特此證明。
后原告路太剛即以訴稱理由向本院提起訴訟。被告袁滿應(yīng)訴后則以辯稱理由予以反駁。被告同創(chuàng)公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，也未提交書面答辯。
另查，被告袁滿與被告同創(chuàng)公司之間還就橙黃時代山水麗庭xx-x-xxx室、橙黃時代山水麗庭xx-x-xxx室等多套門面房簽訂有《商品房買賣合同》，本院先后受理另外三起被拆遷人訴被告同創(chuàng)公司、袁滿的房屋拆遷安置補償合同糾紛案件，爭議的事實基本相同。
在案件審理過程中，被告袁滿還向本院提交其于2013年11月6日向江蘇藍(lán)山建筑工程有限公司轉(zhuǎn)款8000000元的《交通銀行個人（轉(zhuǎn)賬）回單》一份，以證實其購買了被告同創(chuàng)公司的三大套門面房，后被隔開劃為六小套門面房。其還說明因當(dāng)時江蘇藍(lán)山建筑工程有限公司與被告同創(chuàng)公司的法定代表人均為王廣備，其因購房一次性向江蘇藍(lán)山建筑工程有限公司打款8000000元。原告路太剛質(zhì)證認(rèn)為：該款項收款人為江蘇藍(lán)山建筑工程有限公司，且打款金額為8000000元，與涉案房屋價款并不一致，該證據(jù)不能證明被告袁滿所付款項系用于購買涉案房屋。
2017年2月9日，徐州市泉山區(qū)人民政府奎山街道辦事處及徐州市泉山區(qū)奎山辦事處奎西居民委員會共同向本院出具《情況說明》一份，內(nèi)容為：貴院審理的原告路太剛起訴被告同創(chuàng)公司、袁滿拆遷安置協(xié)議補償糾紛一案中原告路太剛與被告同創(chuàng)公司簽訂的拆遷產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議書第一條安置房號在協(xié)議上有修改的情況，因案涉拆遷行為、拆遷安置房屋均在我單位轄區(qū)內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場勘驗、結(jié)合規(guī)劃定點圖及測繪報告，現(xiàn)就上述情況作出說明：在拆遷協(xié)議中，被告同創(chuàng)公司拆遷安置給原告路太剛的房號原為山水麗庭xx號樓x號門面房，經(jīng)修改后變?yōu)樯剿愅x-x-xxx室。該協(xié)議中的房屋名稱存在變化。說明：山水麗庭小區(qū)的原20號樓，就是現(xiàn)在的10號樓，之所以發(fā)生樓號變化，是因為同創(chuàng)公司在最初開發(fā)該小區(qū)時，將該棟樓定名為20號樓，但后經(jīng)政府規(guī)劃部門對該小區(qū)進(jìn)行定點規(guī)劃后，原20號樓被定點規(guī)劃為10號樓。因此，協(xié)議中雖然由20號樓變更為10號樓的變化，但實則自始至終為同一棟樓。同時，原房號之所以為“20號樓5號門面房”同樣是規(guī)劃定點之前同創(chuàng)公司自行設(shè)定的名稱，該房經(jīng)規(guī)劃定點后，被確定為現(xiàn)房號xx-x-xxx室。因此，修改前后的房屋實際為同一處房屋，僅是名稱發(fā)生了變化。特此說明。在上述《情況說明》的下方空白處，被告同創(chuàng)公司的法定代表人王廣備也簽署意見為“情況屬實”。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
本案中，原告路太剛與被告同創(chuàng)公司2011年4月12日簽訂的《拆遷產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議書》系雙方充分協(xié)商自愿達(dá)成且已生效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。針對協(xié)議中樓號、房號曾修改問題，徐州市泉山區(qū)人民政府奎山街道辦事處及徐州市泉山區(qū)奎山辦事處奎西居民委員會已出具《情況說明》，證明協(xié)議中記載的原房號“20號樓x#（由東向西第五間）”與變動后的房號“xx-x-xxx門面房”實系同一處房產(chǎn)。
被告袁滿主張其對涉案的山水麗庭xx號樓x單元xxx室房屋與被告同創(chuàng)公司之間存在真實、合法的商品房買賣關(guān)系，但其所持有涉案房屋的《商品房買賣合同》的落款日期為2014年3月5日，遲于原告路太剛與被告同創(chuàng)公司簽訂的《拆遷產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議書》的時間。另外，其并不持有涉案房屋的商品房銷售發(fā)票，其所舉證的交付購房款的證據(jù)僅為2013年11月6日向江蘇藍(lán)山建筑工程有限公司轉(zhuǎn)款8000000元的《交通銀行個人（轉(zhuǎn)賬）回單》，該次轉(zhuǎn)款時間與《商品房買賣合同》的落款日期明顯不同，該款是否包含涉案房屋的購房款，該款是否已由江蘇藍(lán)山建筑工程有限公司轉(zhuǎn)交給被告同創(chuàng)公司，江蘇藍(lán)山建筑工程有限公司代被告同創(chuàng)公司收取該款的原因是什么，被告袁滿均未舉證證實，應(yīng)由其自行承擔(dān)不利的法律后果。鑒于被告袁滿就其與被告同創(chuàng)公司之間就涉案房屋存在真實、合法的商品房買賣關(guān)系舉證不足，假使原告路太剛與被告同創(chuàng)公司之間就《拆遷產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議書》中樓號、房號的修改時間在2014年3月5日之后，其也無法行使涉案房屋商品房買賣的權(quán)利予以對抗。
再根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持”之規(guī)定，原告路太剛依據(jù)其與被告同創(chuàng)公司簽訂的《拆遷產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議書》要求確認(rèn)其對橙黃時代山水麗庭小區(qū)xx號樓x單元xxx室享有優(yōu)先取得權(quán)，符合法律規(guī)定，本院依法予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
原告路太剛對其與被告徐州同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司2011年4月12日簽訂的《拆遷產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議書》中確定的補償安置房屋（即徐州市橙黃時代山水麗庭xx號樓x單元xxx室）享有優(yōu)先取得權(quán)。
案件受理費80元，由被告徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)（原告已預(yù)交，被告于本判決生效后十日內(nèi)直接給付原告）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省徐州市中級人民法院。
審判人員
審判長魏道升
人民陪審員李榮桂
人民陪審員牛太平
裁判日期
二〇一七年三月二十日
書記員
書記員程美
