審理法院：承德市雙橋區(qū)人民法院
案號(hào)：（2017）冀0802民初4741號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-12-08
審理經(jīng)過
原告尹富與被告承德市正昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，于2017年12月8日公開開庭進(jìn)行了審理。原、被告委托代理人到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告尹富訴稱，原告尹富訴稱，2012年，被告在原告房屋所在地的牛圈子溝水務(wù)局南環(huán)路地段開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)，原告的房屋被列入拆遷范圍，但被告在拆遷完其他住戶后，只剩下包括原告在內(nèi)的15戶遲遲不予拆遷。15家住戶在被斷水、斷電、進(jìn)出路段被阻斷的情況下，多次找鎮(zhèn)、區(qū)政府，后經(jīng)政府協(xié)調(diào)，原告在迫于無法居住的情況下于2013年5月25日和被告簽署產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書一份，協(xié)議約定，被告拆除原告擁有合法房屋建筑面積48.12平方米，安置原告房屋建筑面積78.81平方米。原告自行周轉(zhuǎn)過渡，過渡時(shí)間從簽署交房驗(yàn)收單之日起計(jì)算，補(bǔ)助費(fèi)首期按12個(gè)月計(jì)算支付，待入住時(shí)按實(shí)際過渡期給予補(bǔ)齊。經(jīng)產(chǎn)權(quán)人馬寶田、馬希軍、張國等人與我公司協(xié)商一致，過渡期從上述15戶簽署交房驗(yàn)收單之日起計(jì)算。協(xié)議簽訂后，原告將房屋交付被告拆遷，至2016年6月，時(shí)間已經(jīng)過去整48個(gè)月，原告不但沒有等到回遷通知，而且還被告知，至今還有兩戶沒有拆遷完畢?；剡w日期無法確定，過渡期也要等到剩余兩戶拆遷完畢時(shí)計(jì)算。原告認(rèn)為，原告房屋是被政府列入城市規(guī)劃范圍的拆遷房屋，作為開發(fā)商，和被拆遷人權(quán)利義務(wù)是對等的。剩余兩戶沒有拆遷其責(zé)任應(yīng)當(dāng)完全由開發(fā)商負(fù)責(zé)，不能將開發(fā)商的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到原告的頭上，開發(fā)商的不作為是造成兩戶沒有拆遷完畢的根本原因。另外，將開發(fā)商的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到原告頭上的霸王條款也因違反法律規(guī)定，嚴(yán)重侵害原告合法權(quán)益而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效條款。雙方在產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議第4小條括弧開頭中：“自行周轉(zhuǎn)過渡，過渡時(shí)間從簽署交房驗(yàn)收單之日起計(jì)算，補(bǔ)助費(fèi)首期按12個(gè)月計(jì)算支付”的條款有效。應(yīng)當(dāng)按照此條款執(zhí)行。因此，原告依據(jù)法律規(guī)定訴至人民法院，請求人民法院依法認(rèn)定原、被告雙方簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議第一條第四小條中“過渡時(shí)間從上述15戶最后一戶簽署交房驗(yàn)收單之日起計(jì)算”的內(nèi)容無效。認(rèn)定“自行周轉(zhuǎn)過度，過度時(shí)間從簽署交房驗(yàn)收單之日起算，補(bǔ)助費(fèi)首期按12個(gè)月計(jì)算支付”的條款有效；從簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議并交付拆遷房屋之日起給付至2016年6月末的過渡費(fèi)48個(gè)月計(jì)34646.4元，減去已經(jīng)折抵房屋面積的12個(gè)月的過渡費(fèi)8661.6元，被告計(jì)應(yīng)當(dāng)給付36個(gè)月過渡費(fèi)25984.8元的50%即12992.40元；由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
被告辯稱
被告承德市正昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，合同是原、被告自愿簽訂的，經(jīng)過公證的，現(xiàn)原告屬于單方撤銷行為，不予認(rèn)可，合同約定“自行周轉(zhuǎn)過度”，應(yīng)按合同內(nèi)容履行。根據(jù)原告更正的時(shí)間，那么也就是計(jì)算錯(cuò)誤，請法庭對原告的訴請的時(shí)間重新計(jì)算。
庭審中，原告出示了以下證據(jù)，1、（2016）冀0802民初3688號(hào)民事判決書一份，（2017）冀08民終1660號(hào)民事判決書一份。證據(jù)2、（2013）承恒證民字第1237號(hào)公證書及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換協(xié)議一份。沒有驗(yàn)收單。
被告對原告出示的證據(jù)發(fā)表以下質(zhì)證意見，對民事判決書，不發(fā)表質(zhì)證意見，不是最高人民法院公布的指導(dǎo)性案例，起不到本案的證明目的。證據(jù)2無異議，認(rèn)可。
經(jīng)合議庭審核，本院對原告出示的證據(jù)予以采信。
本院查明
經(jīng)審理查明，2012年，被告承德市正昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在原告房屋所在地的承德市雙橋區(qū)牛圈子溝水務(wù)局南環(huán)路地段開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)，原告的房屋被列入拆遷范圍。2013年3月22日，原告向被告出具拆遷安置意向書，主要內(nèi)容為：經(jīng)鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)，在將現(xiàn)方案溝里的別墅區(qū)調(diào)規(guī)為小高層的前提下，現(xiàn)將二牛溝拆遷方案作如下標(biāo)準(zhǔn)：有證部分補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1：1.57；搬遷過渡費(fèi)以最后一戶搬遷日期計(jì)算；全部搬遷戶同意上述標(biāo)準(zhǔn)后，搬遷并統(tǒng)一簽訂補(bǔ)償協(xié)議。
2013年5月25日，原告與被告簽訂了合同編號(hào)為產(chǎn)權(quán)-027號(hào)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書。原、被告雙方主要約定：乙方（原告）擁有合法產(chǎn)權(quán)房屋的建筑面積分別為48.12平方米，被拆遷合法產(chǎn)權(quán)房屋補(bǔ)償分別為75.55平方米；拆遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)折抵面積分別為3.26平方米；乙方自行周轉(zhuǎn)過渡，過渡時(shí)間從簽署交房驗(yàn)收單之日起計(jì)算，補(bǔ)助費(fèi)首期按12個(gè)月計(jì)算支付，待入住時(shí)按實(shí)際過渡期給予補(bǔ)齊，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人馬寶田、馬希軍、張國、張春燕、張永赫、劉存、張秀霞、張秀霞（任永德）、尹付（尹強(qiáng)）、張秀霞（劉文東）、劉景余、劉俊杰、王建興、杜淑云、紀(jì)久林共同與甲方（被告）協(xié)商一致，過渡時(shí)間從上述15戶最后一戶簽署交房驗(yàn)收單之日起計(jì)算；綜上，乙方可取得安置房建筑面積分別為78.81平方米。
協(xié)議簽訂后，原告按約定于2013年6月2日向被告辦理了交房驗(yàn)收手續(xù)。15戶被拆遷人雖與被告簽訂了拆遷安置意向書，但其中尚有兩戶至今仍未與被告簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書，也未向被告交房并驗(yàn)收。被告無法完成上述地段的拆遷工作，因此，至今原告無法回遷入住。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書是在當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一協(xié)調(diào)下簽訂，且在簽訂該協(xié)議書之前，原告已向被告出具了拆遷安置意向書，其已作出同意拆遷的意思表示，并表示搬遷過渡費(fèi)以最后一戶搬遷日期起算，被告接受原告的拆遷意向，最終雙方達(dá)成了拆遷的合意，原、被告不存在意思表示不真實(shí)的情況。產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書的內(nèi)容也并未涉及違反法律、行政法規(guī)等禁止性規(guī)定的事項(xiàng)，因此，原、被告所簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書真實(shí)、合法，為有效合同。雙方達(dá)成的過渡期從十五戶被拆遷人中最后一戶簽署交房驗(yàn)收單之日起計(jì)算的條款，其目的是督促被拆遷人及時(shí)向被告交房并辦理驗(yàn)收手續(xù)，被告能夠早日完成拆遷工作，被拆遷人也能夠及時(shí)回遷，最終受益人不僅為被告，還包括原告在內(nèi)的15戶被拆遷人，故不存在原告主張的上述條款是被告在加重原告義務(wù)，而免除自己責(zé)任之說。但本案的特殊性在于，由于他人原因，原告遲遲不能回遷入住，如機(jī)械地適用過渡期從最后一戶被拆遷人簽署交房驗(yàn)收單之日起計(jì)算，則勢必會(huì)使原告的合法權(quán)益得不到必要保障，于法不公。若完全不適用上述條款，被告在對未及時(shí)完成拆遷，安置回遷戶方面亦不存在主觀上的過錯(cuò)，從對平衡原、被告雙方利益方面考量，本案宜適用公平原則妥善解決。公平原則作為民法的一般原則，在案件無具體法律規(guī)則可以適用時(shí)，或者適用法律規(guī)則以后，得出荒謬而異乎常理的裁判結(jié)果時(shí)，為添補(bǔ)上述法律漏洞的有效工具，在法益之間做出衡量，有效平衡各方利益。綜上所述，本案應(yīng)適用公平原則處理，過渡期可以從原告簽署交房驗(yàn)收單之日起算，但過渡費(fèi)應(yīng)由原、被告雙方平均承擔(dān)。原、被告簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書中已經(jīng)約定搬遷過渡費(fèi)的計(jì)算方法，首期十二月的過渡費(fèi)，被告已折抵成房屋面積計(jì)入原告應(yīng)回遷房屋的總面積之中。因此，原告主張的實(shí)際過渡期間截止2016年6月30日為25個(gè)月，即自2014年6月1日開始至2016年6月30日。過渡費(fèi)的具體數(shù)額是18045元（48.12平方米×15元/平方米/月×25個(gè)月）。根據(jù)上述公平原則，被告應(yīng)支付原告的2014年6月1日至2016年6月30日的搬遷過渡費(fèi)數(shù)額為9022.50元（18045.00元÷2）。由于原告所主張的搬遷過渡費(fèi)截止到2016年6月30日，對以后產(chǎn)生的過渡費(fèi)，原告可根據(jù)實(shí)際情況，另行主張。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告承德市正昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性給付原告尹富2014年6月2日至2016年5月31日的搬遷過渡費(fèi)9022.50元。
二、駁回原告尹富的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)125.00元，由被告承德市正昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如果被告未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，另加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。對于遲延履行期間的債務(wù)利息，根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于執(zhí)行程序中計(jì)算遲延履行期間的債務(wù)利息適用法律若干問題的解釋〉》第一條規(guī)定計(jì)算。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省承德市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判長張明華
人民陪審員李興光
人民陪審員蓋松
裁判日期
二〇一七年十二月八日
書記員
書記員吳文利
