審理法院：太仆寺旗人民法院
案號：（2016）內(nèi)2527民初823號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-03-19
審理經(jīng)過
原告姜保民與被告太仆寺旗亨得利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱”亨得利房地產(chǎn)公司”）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2016年9月18日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告姜保民及其委托代理人姜寶魁與被告亨得利房地產(chǎn)公司委托代理人胡久武、崔振民到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告姜保民訴稱：被告經(jīng)太仆寺旗人民政府及有關(guān)部門批準(zhǔn)，對原貿(mào)易公司院內(nèi)進(jìn)行舊城拆遷改造，當(dāng)時被告經(jīng)與我協(xié)商后達(dá)成在原告舊房附近地段安置返遷商品門市房的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》及承諾書補(bǔ)充協(xié)議。按照上述協(xié)議約定，被告應(yīng)于2011年4月10日向我交付符合使用條件的房屋，但時至今日，被告仍沒有履行交付符合使用條件房屋的義務(wù)。造成沒有能夠交房的根本原因是，原告擬回遷商品房門前的原拆遷戶辛義斌不拆遷舊房，對本涉訴門市房形成完全的“堵塞”障礙，使其不具備“符合使用條件”的商品房交驗(yàn)條件，直接影響了原告回遷商品房正常使用功能。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十條之規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付條件的商品房按期交付給買受人，未能按期交付的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。依國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等綜合驗(yàn)收，綜合驗(yàn)收包括了城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況等方面內(nèi)容。依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律的司法解釋》第十七條之規(guī)定，逾期交付房屋的，按照逾期交付期間的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。因此，被告未能如期向原告交付符合使用條件的回遷商品房，由于“拆遷釘子戶”的障礙原因，是房屋交驗(yàn)沒有符合綜合驗(yàn)收中的“規(guī)劃驗(yàn)收”問題，被告違反了雙方簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的有關(guān)約定及上述有關(guān)法律規(guī)定，依合同相對性原則，被告應(yīng)向原告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。按照涉訴房屋同面積同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)租金損失的實(shí)際年租金標(biāo)準(zhǔn)為31000.00元／年，亦即自被告應(yīng)當(dāng)交付房屋的2011年4月10日之日起，至本案受理之日2016年9月10日的違約金為，1、2011年4月10日-2016年4月10日期間：31000.00元／年×5年=155000.00元；2、2016年4月10日-2016年9月10日期間：31000.00元／年÷12月×5月=12917.00元，兩項(xiàng)合計(jì)167917.00元；被告承擔(dān)自原告起訴之日起至人民法院判決之日止的租金損失；涉訴房屋交付后，被告承擔(dān)“拆遷釘子戶”障礙消除之日的租金損失。由于被告未依法如約交付原告符合使用條件的回遷門市商品房，導(dǎo)致原告正常的家庭生活及商業(yè)經(jīng)營受到極大的困難和損失。原告積極支持被告的拆遷及建設(shè)安置工作，因建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的障礙物沒有及時排除，而致原告不能及時入駐及開展經(jīng)營。被告沒有及時交付房屋，實(shí)屬整體征地拆遷沒有達(dá)到規(guī)劃要求，是被告對原告的違約原因，被告對原告承擔(dān)違約責(zé)任依法、合理、有據(jù)。因此,請求法院判令：1、被告交付原告的回遷門市商品房；2、被告承擔(dān)原告因不能按照拆遷協(xié)議約定時間交付符合使用條件商品房的違約損失167917.00元及后續(xù)違約損失；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告辯稱
被告太仆寺旗亨得利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司辯稱，原告的損失是由案外人辛義斌造成的。2010年房屋已經(jīng)蓋好，但在原告回遷的商業(yè)樓前有案外人辛義斌的平房擋著，太仆寺旗人民政府與我公司于2009年3月12日簽訂的協(xié)議書第一條約定“原貿(mào)易公司由乙方作為拆遷人，制定拆遷安置方案，個別拆遷困難戶（釘子戶）由政府相關(guān)部門協(xié)助拆遷或由旗政府組織有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，強(qiáng)制拆遷應(yīng)在法律法規(guī)規(guī)定的最短時效內(nèi)給予拆除。”但通過協(xié)商及訴訟等多種方式，辛義斌的平房均未能拆遷，原告要求交付符合使用條件的房屋，我公司確實(shí)無法拆除辛義斌的平房。另外，根據(jù)我公司與原告簽訂的《承諾書》，原告還欠我公司20000.00元房款，按照約定，此款在交房前應(yīng)一次性交完。因原告未交清補(bǔ)差價(jià)款，所以我公司也未交房。
本院查明
經(jīng)審理查明，被告亨得利房地產(chǎn)公司于2009年對太仆寺旗寶昌鎮(zhèn)原貿(mào)易公司大院進(jìn)行住宅樓、商業(yè)樓開發(fā)建設(shè)。原告姜保民與被告太仆寺旗亨得利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2009年9月2日簽訂了《太仆寺旗原貿(mào)易公司院拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，協(xié)議第三條約定“姜保民用拆遷舊房置換亨得利房地產(chǎn)公司新建的商品房北棟商業(yè)樓30號138平方米和南棟商業(yè)樓26號135.4平方米”，第五條約定“姜保民補(bǔ)給亨得利房地產(chǎn)公司差價(jià)款140000.00元”。第十條約定“太仆寺旗亨得利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于開工之日起，滿二十個月交付房屋，如不按時交付，由該公司負(fù)責(zé)賠償損失”。當(dāng)日，雙方又簽訂了補(bǔ)充條款，其中第二條約定“以第一條為基礎(chǔ)，姜保民再拿出貳萬元整20000.00元給亨得利房地產(chǎn)公司找補(bǔ)差價(jià)款，此款在交房前一次性交完”。房屋于2010年建成，因原告擬回遷的北棟商業(yè)樓30號門前有案外人辛義斌的三間臨街房屋未能拆除，且原告未交清補(bǔ)差房款20000.00元，被告未向原告交付房屋。
本案原告為證明其訴訟請求，依法提交如下證據(jù)材料：1、《太仆寺旗原貿(mào)易公司院拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》,擬證明原、被告之間存在房屋拆遷安置關(guān)系；2、《承諾書》一份，擬證明雙方簽訂協(xié)議后又簽訂了補(bǔ)充條款；3、《房屋租賃合同》一份，擬證明同類地段租金參考標(biāo)準(zhǔn)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告太仆寺旗亨得利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對證據(jù)材料1、2均予以認(rèn)可：對證據(jù)材料3不認(rèn)可。
本院認(rèn)證意見為，證據(jù)材料1、2具有證據(jù)的真實(shí)性、合法性與關(guān)聯(lián)性，被告予以認(rèn)可，故本院對上述證據(jù)材料予以采信；證據(jù)材料3因不是有關(guān)部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定，被告太仆寺旗亨得利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司又不認(rèn)可，不具有證明力，本院對其不予采信。
本案被告為證明其訴訟請求，依法提交一份證據(jù)材料：太仆寺旗人民政府與太仆寺旗亨得利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《協(xié)議書》一份，擬證明被告與太仆寺旗人民政府簽訂協(xié)議，個別拆遷困難戶（釘子戶）由政府相關(guān)部門協(xié)助拆遷或由旗政府組織有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，客觀上拆遷不了案外人辛義斌的平房。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對此份證據(jù)材料的真實(shí)性、合法性認(rèn)可，對其關(guān)聯(lián)性與證明目的不認(rèn)可，認(rèn)為與本案無關(guān)。
本院對此份證據(jù)材料的真實(shí)性、合法性予以認(rèn)定，對其證明目的不予認(rèn)定。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，原、被告所簽訂的《太仆寺旗原貿(mào)易公司院拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》及《承諾書》系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，受法律保護(hù)，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行自己的義務(wù)。被告未按協(xié)議約定的日期向原告交付回遷房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任，合同具有相對性，其因案外人辛義斌的原因未能交房的辯解理由不能成立，因此原告要求被告交付回遷北棟商業(yè)樓30號的訴訟請求于法有據(jù)，本院予以支持。被告雖辯稱未交房原因之一系原告尚有20000.00元房款未交清，因未提起反訴，本院對其抗辯理由不予采納。關(guān)于原告向被告主張的原告因不能按照拆遷協(xié)議約定時間交付符合使用條件商品房的違約損失167917.00元及后續(xù)違約損失的訴訟請求，本院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。本案中，原告姜保民主張被告太仆寺旗亨得利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司應(yīng)按同類地段租金標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交房的違約金，因雙方簽訂的協(xié)議中未約定賠償方式和賠償標(biāo)準(zhǔn)，其提供的證據(jù)材料又不具有證明力，且經(jīng)庭審釋明后，其未向本院申請有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定具體損失，因此，其主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，故對該訴請，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百二十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、第九十一條第一款（一）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告太仆寺旗亨得利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將回遷的北棟商業(yè)樓30號的房屋交付于原告姜保民；
二、駁回原告姜保民的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)3658.00元（原告姜保民已預(yù)交），由原告姜保民負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于錫林郭勒盟中級人民法院。
審判人員
審判長馬軍
審判員楊春娟
人民陪審員左淑琴
裁判日期
二Ｏ一七年三月十九日
書記員
書記員周策策
