審理法院：眉山市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2016）川14民終571號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-06-30
審理經(jīng)過
上訴人曹桂富、姜群英因與上訴人四川世圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱世圣公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，雙方均不服四川省洪雅縣人民法院(2014)洪民初字第655號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年6月21日立案受理后，依法組成合議庭于2016年7月7日公開開庭審理了本案。上訴人曹桂富、姜群英及其委托代理人朱琪林，上訴人世圣公司的委托代理人帥澤軍、吳江到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
世圣公司在一審的訴訟請求為：1、曹桂富、姜群英向其支付房屋補(bǔ)差款201788元；2、曹桂富、姜群英賠償其經(jīng)濟(jì)損失377255.99元；3、訴訟費(fèi)由對(duì)方承擔(dān)。
一審法院查明
一審認(rèn)定，曹桂富、姜群英系夫妻關(guān)系。為加快洪雅縣舊城改造，世圣公司于2003年3月21日經(jīng)洪雅縣人民政府批準(zhǔn)，取得在洪雅縣洪川鎮(zhèn)小南街修建洪雅商業(yè)城的合法建設(shè)權(quán)，同年9月15日世圣公司在洪雅縣國土資源局辦理國有土地使用證（土地證號(hào):洪國用〖2003〗字第410號(hào);地號(hào):01-37-014）,取得洪川鎮(zhèn)小南街土地使用權(quán)，面積6686.67㎡。2006年4月27日世圣公司與曹桂富、姜群英經(jīng)協(xié)商簽訂《拆遷安置協(xié)議》，雙方協(xié)商后約定:“乙方曹桂富、姜群英位于小南街83號(hào)的自有房屋面積共計(jì)272.40㎡（其中門市68.45㎡，住房203.95㎡）達(dá)成拆遷安置補(bǔ)充協(xié)議如下：一、門市：安置門市3個(gè)，每個(gè)門市的門面寬度約為3.6米，原位置；第一個(gè)門市從種植園的一半起依次向右排列，三間門市總面積108㎡，面積減少或增加部分均按3700元/㎡補(bǔ)償對(duì)方；二、住房：安置住房3套（2、3、4層）在姜群英門市上面，每層面積在100-110平方米之間，超規(guī)定面積部分按每平方米530元補(bǔ)差；三、附屬物按洪府辦發(fā)（2002）26號(hào)和洪府發(fā)（2003）17號(hào)文件進(jìn)行補(bǔ)償；……”協(xié)議簽訂后，曹桂富、姜群英按協(xié)議約定于2006年4月30日將原住房和門市交原告拆遷，2007年9月，世圣公司工程竣工驗(yàn)收合格。2007年12月12日、2009年9月25日，世圣公司兩次通過郵政特快專遞通知曹桂富、姜群英辦理結(jié)算和交房手續(xù)。2014年12月18日，洪雅縣房地產(chǎn)管理所頒發(fā)的四份房產(chǎn)證登記為二被告共同共有，分別為洪雅房權(quán)證監(jiān)證字第0020318號(hào)套內(nèi)建筑面積158.24㎡；洪雅房權(quán)證監(jiān)證字第0020320號(hào)建筑面積120㎡；洪雅房權(quán)證監(jiān)證字第0020322號(hào)建筑面積120㎡；洪雅房權(quán)證監(jiān)證字第0020324號(hào)建筑面積120㎡。
一審法院認(rèn)為
原判認(rèn)為，2006年4月27日世圣公司與曹桂富、姜群英簽訂的《拆遷安置協(xié)議》，經(jīng)雙方協(xié)商一致，依法成立并生效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定，享有權(quán)利并全面履行義務(wù)。但該《拆遷安置協(xié)議》未約定先交房還是先交納房屋面積差價(jià)款，屬當(dāng)事雙方對(duì)該問題約定不明。根據(jù)已生效的（2010）洪民初字第503號(hào)民事判決書證實(shí)，曹桂富、姜群英已經(jīng)取得安置房屋的鑰匙。2014年12月18日，洪雅縣房地產(chǎn)管理所頒發(fā)的洪雅房權(quán)證監(jiān)證字第0020318號(hào)、第0020320號(hào)、第0020322號(hào)、第0020324號(hào)房產(chǎn)證已經(jīng)登記曹桂富、姜群英為洪川鎮(zhèn)小南街206號(hào)2棟6單元2層2號(hào)、3層2號(hào)、4層2號(hào)和洪川鎮(zhèn)小南街160號(hào)、162號(hào)、164號(hào)2棟1層的房屋所有權(quán)人。由于《拆遷安置協(xié)議》明確約定曹桂富、姜群英的三間門市總面積108㎡，面積減少或增加部分均按3700元/㎡補(bǔ)償對(duì)方；住房每層面積在100-110平方米之間，超規(guī)定面積部分按每平方米530元補(bǔ)差。因此曹桂富、姜群英的三套住房面積共超30㎡，按530元/㎡計(jì)算為15900元；三間門市面積共超50.24㎡，均按3700元/㎡計(jì)算為185888元。曹桂富、姜群英辯解三間門市原設(shè)計(jì)圖紙有庫房，庫房面積價(jià)格不應(yīng)當(dāng)按照《拆遷安置協(xié)議》的3700元/㎡補(bǔ)償對(duì)方。雖然原設(shè)計(jì)圖有庫房，但實(shí)際修建中沒有修建庫房，且其他相鄰門市均按《拆遷安置協(xié)議》的約定以3700元/㎡的補(bǔ)差價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。故原審法院認(rèn)為曹桂富、姜群英的抗辯理由不成立，曹桂富、姜群英應(yīng)向世圣公司支付房屋補(bǔ)差款共計(jì)201788元。
至于世圣公司提出曹桂富、姜群英一直拖欠房屋補(bǔ)差款，要求曹桂富、姜群英賠償巨額的資金利息和經(jīng)濟(jì)損失377255.99元的主張，由于雙方未在《拆遷安置協(xié)議》中約定，世圣公司也未提供確實(shí)充分的證據(jù)證實(shí)實(shí)際損失為377255.99元。因此，對(duì)世圣公司要求曹桂富、姜群英賠償資金利息和經(jīng)濟(jì)損失金額，只能以房屋補(bǔ)差款201788元為基數(shù)計(jì)算資金占用利息損失，且起算時(shí)間只能在立案受理后曹桂富、姜群英的房產(chǎn)證頒發(fā)的次日起開始（即2014年12月19日），按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計(jì)息。
綜上所述，世圣公司提出的訴訟請求，部分符合法律規(guī)定，對(duì)符合法律規(guī)定的訴訟請求，依法予以支持。原審法院遂根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、由姜群英、曹桂富在判決生效之日起十日內(nèi)一次性給付四川世圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋面積補(bǔ)差款201788元及利息（利息從2014年12月19日起按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計(jì)息至實(shí)際付清之日止）。二、駁回四川世圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件訴訟費(fèi)減半收取4795元，由四川世圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)795元，姜群英、曹桂富承擔(dān)4000元。
上訴人訴稱
曹桂富、姜群英上訴稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。世圣公司沒有交付房屋，上訴人還不是涉案房屋的合法所有人，房屋的簡單裝修、門市的質(zhì)量問題未得到解決，世圣公司的交房義務(wù)沒有完成。原設(shè)計(jì)圖門市內(nèi)有庫房，但實(shí)際未修建，是被上訴人違規(guī)變相增大門市的面積，增加了補(bǔ)差款，現(xiàn)有證據(jù)不能證明相鄰門市按約定進(jìn)行了補(bǔ)差。請求撤銷原判，依法駁回世圣公司的訴訟請求。
世圣公司上訴稱，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，但處理結(jié)果不當(dāng)。原審認(rèn)定曹桂富、姜群英惡意拖延交房的事實(shí)，但對(duì)世圣公司的損失沒有全部支持，利息計(jì)算時(shí)間應(yīng)當(dāng)自世圣公司向曹桂富、姜群英主張時(shí)計(jì)算。請求改判支持世圣公司一審訴訟請求。
二審過程中，世圣公司提交了為曹桂富、姜群英辦理的四份房產(chǎn)證，其中三間門市共用一本房產(chǎn)證。欲證明四套房屋已經(jīng)交付曹桂富、姜群英，面積也是經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)測繪確定。曹桂富、姜群英質(zhì)證認(rèn)為，一審該證據(jù)已提交，不能證明房屋已交付，房產(chǎn)證是執(zhí)行四川省洪雅縣人民法院（2011）洪民初字第594號(hào)判決時(shí)協(xié)調(diào)房管局辦理的，現(xiàn)房產(chǎn)證仍在洪雅縣法院執(zhí)行局。
曹桂富、姜群英向法庭提交了項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，欲證明房產(chǎn)證面積與設(shè)計(jì)圖紙顯示的面積有出入，產(chǎn)權(quán)面積包含了后面庫房的面積，導(dǎo)致門市面積增大近30平方米。世圣公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)圖紙真實(shí)性無法確認(rèn)，門市面積經(jīng)過相關(guān)機(jī)構(gòu)測繪，依法辦理了房產(chǎn)證，不存在違法違規(guī)的地方，
二審經(jīng)審理查明，曹桂富、姜群英提交的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙與實(shí)際辦理的房產(chǎn)證相比，規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙中門市后面為庫房，而實(shí)際修建的房屋后面無庫房?，F(xiàn)已生效的四川省洪雅縣人民法院（2011）洪民初字第594號(hào)民事判決主文第三項(xiàng)及四川省洪雅縣人民法院（2013）眉民終字第386號(hào)民事判決載明，世圣公司給付曹桂富、姜群英門市租金按每月每間1000元計(jì)算，時(shí)間從2008年1月起計(jì)算至三套安置住房完成簡裝、開通水、電、光纖戶頭和三間門市完成修復(fù)、簡裝后實(shí)際交付為止。該生效判決第10頁第10行載明，涉案房屋存在質(zhì)量不合格的問題，曹桂富、姜群英未接受安置住房和門市，造成延遲交付安置住房和門市的違約責(zé)任，應(yīng)由世圣公司承擔(dān)。世圣公司至今尚未對(duì)曹桂富、姜群英的涉案房屋進(jìn)行簡單裝修、修復(fù)。
本院查明
二審查明的其他事實(shí)，與原審查明的事實(shí)相一致。
以上事實(shí)，有當(dāng)事雙方的身份證明、雙方當(dāng)事人的陳述、房產(chǎn)證、（2011）洪民初字第594號(hào)民事判決、（2013）眉民終字第386號(hào)民事判決、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)施工圖紙、拆遷安置協(xié)議、整改方案等證據(jù)予以證實(shí)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為：1、涉案房屋是否已經(jīng)交付；2、現(xiàn)在是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償世圣公司的超合同面積差額損失？
對(duì)第一個(gè)爭議焦點(diǎn)，《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！保F(xiàn)已生效的（2011）洪民初字第594號(hào)民事判決主文第三項(xiàng)載明“世圣公司給付曹桂富、姜群英門市租金按每月每間1000元計(jì)算，時(shí)間從2008年1月起計(jì)算至三套安置住房完成簡裝、開通水、電、光纖戶頭和三間門市完成修復(fù)、簡裝后實(shí)際交付為止”。該生效判決第10頁第10行載明“涉案房屋存在質(zhì)量不合格的問題，曹桂富、姜群英未接受安置住房和門市，造成延遲交付安置住房和門市的違約責(zé)任，應(yīng)由世圣公司承擔(dān)”。從以上證據(jù)來看，涉案門市及住房應(yīng)在完成簡單裝修、及修復(fù)后方可交付給曹桂富、姜群英,而世圣公司并未根據(jù)生效判決書的要求完成上述義務(wù)，涉案房屋至今尚未進(jìn)行簡單裝修或修復(fù)，世圣公司僅通過郵件通知曹桂富收房及辦理房產(chǎn)證，未履行判決指定的義務(wù)，故目前尚無法認(rèn)定涉案房屋已經(jīng)具備交房條件。
對(duì)第二個(gè)爭議焦點(diǎn)，《中華人民共和國合同法》第六十七條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序的，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”由于世圣公司未按合同約定及生效判決的內(nèi)容履行義務(wù)，涉案房屋尚不具備交付條件，在房屋不具備交付條件的情況下可能面臨購房者解除合同的問題，超面積補(bǔ)差價(jià)的問題應(yīng)在解決上述問題的情況下再進(jìn)行，在此情況下無法進(jìn)行房屋面積補(bǔ)差價(jià)方面的計(jì)算，故對(duì)世圣公司可能存在的損失尚無法計(jì)算，世圣公司可在條件成就后另行主張。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)不清，上訴人世圣公司的上訴理由不能成立，上訴人曹桂富、姜群英的上訴理由依法成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
一、撤銷四川省洪雅縣人民法院(2014)洪民初字第655號(hào)民事判決；
二、駁回四川世圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。
一審案件受理費(fèi)4795元，由四川世圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)；二審受理費(fèi)11286元，由四川世圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，曹桂富、姜群英預(yù)交的4327元予以退還。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長陳曉梅
審判員蔣毅
代理審判員唐軍
裁判日期
二〇一七年六月三十日
書記員
書記員李龍宇
