審理法院：邵陽市大祥區(qū)人民法院
案號：（2018）湘0503民初216號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2018-03-19
審理經(jīng)過
原告劉永安與被告邵陽福森置業(yè)有限公司及第三人李俊斌房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2018年1月29日立案后，于2018年3月7日公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉永安及其訴訟代理人唐武林到庭參加訴訟，被告邵陽福森置業(yè)有限公司及第三人李俊斌經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告劉永安向本院提出訴訟請求：1、依法確認(rèn)2009年原、被告雙方簽訂的《邵陽廣電砂子坡院舊房改造拆遷合同》合法有效；2、依法責(zé)令被告將邵陽市廣電星苑小區(qū)x棟x樓x號房屋的不動產(chǎn)權(quán)證辦至原告名下；3、本案的訴訟費由被告承擔(dān)。事實與理由：被告邵陽福森置業(yè)有限公司（以下稱福森公司）與邵陽電視臺于2009年決定對邵陽市南砂子坡廣播局院內(nèi)的舊房進(jìn)行整體改造，2009年，原告與被告簽訂《邵陽廣電砂子坡院舊房改造拆遷合同》，合同約定“對原告60.43㎡的舊房以1:1.2的比例置換新房，對超出置換部分的面積，原告以1480元/㎡進(jìn)行購買；工程竣工驗收后，原告交清余款，被告交付新房鑰匙，被告在6個月內(nèi)為原告辦理“兩證”；由原告承擔(dān)相應(yīng)的稅費。”協(xié)議簽訂后，原告將房屋交付給被告拆遷。福森該公司向原告發(fā)出交房通知，通知原告收房，原、被告雙方簽訂了《廣電星苑拆遷補償協(xié)議》，雙方就補償款與補償標(biāo)準(zhǔn)以及交房等事宜進(jìn)行了補充約定；被告向原告出具了《廣電星苑拆遷戶交房費用表》，被告將廣電星苑房號為x號面積為144.79㎡的房屋確認(rèn)安置給原告；2014年4月17日，原告收到被告交付的房屋，原告依約將辦理房屋“兩證”的費用16302元交付給了被告，但被告至今未給原告辦理不動產(chǎn)權(quán)證，后經(jīng)了解，被告因向第三人李俊斌借款，被告已將原告的安置房又以商品房買賣形式網(wǎng)簽在第三人李俊斌名下，導(dǎo)致原告不能行使安置房的所有權(quán)。
被告辯稱
被告邵陽福森置業(yè)有限公司未予書面答辯，亦未提交任何證據(jù)。
第三人李俊斌未予書面答辯，亦未提交任何證據(jù)。
本院查明
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2009年期間，被告福森公司與邵陽電視臺商務(wù)拓展公司決定對邵陽市南砂子坡廣播局院內(nèi)的舊房進(jìn)行整體改造，原告劉永安的住所地原在邵陽市大祥區(qū)南砂子坡x號x棟x號房屋，系該院內(nèi)住戶之一。2009年，原告與被告福森公司簽訂《邵陽廣電砂子坡舊房改造拆遷合同》，合同內(nèi)容為“原告同意自行聯(lián)系住處并按時搬遷完畢，工程拆遷建設(shè)期間，被告每月給予400元租房補貼，直至正常交付新房鑰匙之日為止，并加算三個月的裝修期；對原告64.69㎡的舊房以1:1.2的比例置換新房，對超出置換部分的面積，原告同意以1480元/㎡進(jìn)行購買；工程竣工驗收后，被告即通知原告清算余款，交付新房鑰匙；隨即被告應(yīng)為原告辦理“兩證”；按照國家規(guī)定，應(yīng)由原告承擔(dān)的相關(guān)稅費原告必須如期繳付，原告只承擔(dān)超出原產(chǎn)權(quán)面積部分的相關(guān)稅費，被告辦證的時間不得超過6個月?！蓖瑫r該拆遷合同還對違約責(zé)任等情況進(jìn)行了明確約定。協(xié)議簽訂后，原告將自己的原國土證【邵市國用（96）字第xx】、房屋所有權(quán)證【邵字第xx號】等相關(guān)證件交給被告，并搬離住房。此后，被告福森公司持《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》對邵陽市南砂子坡廣播局院內(nèi)的舊房進(jìn)行拆遷開發(fā)。
2013年10月9日，原、被告簽訂了《廣電星苑拆遷補償協(xié)議》，雙方就安置房的補償款和補償標(biāo)準(zhǔn)以及交房等事宜進(jìn)行了補充約定。2014年4月，被告向原告交付廣電星苑房x棟x樓x號號面積為144.79㎡的新房，至開庭時止，原告所欠房款已全部交清。2014年4月17日，原告收到被告福森公司交付的安置房后，原告依約將辦理房屋“兩證”的費用共16302元交付被告，但被告至今未給原告辦理房屋的不動產(chǎn)權(quán)證。
另查明，2013年8月至11月期間，被告向第三人李俊斌借款，并以該項目拆遷戶的18套安置房向第三人李俊斌做抵押，其中包括原告的安置房。2013年11月29日，被告又將安置給原告的房屋（商品房產(chǎn)籍號：xx）以商品房買賣合同方式通過產(chǎn)權(quán)部門備案登記在第三人李俊斌名下，目前尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。因被告未按約定為所有拆遷戶辦理安置房的不動產(chǎn)權(quán)證書，經(jīng)拆遷戶調(diào)查，發(fā)現(xiàn)被安置的房屋在產(chǎn)權(quán)部門已備案在他人名下。2016年11月7日，在邵陽廣播電視臺的主持下，被告公司代表人肖木喬與拆遷戶代表就此問題形成《關(guān)于解決廣電星苑拆遷戶遺留問題的會議紀(jì)要》，該紀(jì)要載明：福森公司擅自在產(chǎn)權(quán)部門的房屋登記上改變拆遷戶戶名；改作他人名下的行為是錯誤的；嚴(yán)重?fù)p害了廣大拆遷戶的合法權(quán)益，必須盡快改正過來；限定福森公司在三個月內(nèi)把產(chǎn)權(quán)處網(wǎng)上登記戶名改正過來，恢復(fù)各拆遷戶房屋登記姓名。因被告繼續(xù)未履約，故此成訟。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：本案系房屋拆遷安置合同。被告福森公司持《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》對邵陽市南砂子坡廣播局院內(nèi)的舊房進(jìn)行整體改造，符合法定拆遷條件；原告將原住房交給被告進(jìn)行拆遷并得到新房安置，符合《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！钡囊?guī)定，因此，從形式上來看，原、被告之間的拆遷與安置，符合法規(guī)和政策的規(guī)定；再則，根據(jù)原、被告之間簽訂的《邵陽廣電砂子坡院舊房改造拆遷合同》、《廣電星苑拆遷補償協(xié)議》及《廣電星苑拆遷戶交房費用表》等協(xié)議，從協(xié)議內(nèi)容上來看，明確了原告安置房的合理價格、安置面積、具體位置、各項補償標(biāo)準(zhǔn)及交房的各項要求，該內(nèi)容系當(dāng)事人之間在自愿的基礎(chǔ)上所形成的真實意思表示，因此，原、被告簽訂的《邵陽廣電砂子坡院舊房改造拆遷合同》符合《中華人民共和國合同法》規(guī)定的平等原則、合同自由原則、公平原則、誠實信用原則、遵紀(jì)守法原則及依合同履行義務(wù)原則，該份合同屬有效合同，應(yīng)受到法律保護(hù)。
根據(jù)《邵陽廣電砂子坡院舊房改造拆遷合同》及《關(guān)于解決廣電星苑拆遷戶遺留問題的會議紀(jì)要》，原告在2014年4月收到被告交付的安置新房后，又依約繳納了辦理房屋的不動產(chǎn)權(quán)登記證費用，被告未在6個月內(nèi)為原告履行辦證義務(wù)，系被告違約，應(yīng)承擔(dān)本案全部民事責(zé)任。雖然，被告與第三人李俊斌存在債務(wù)關(guān)系，將原告的安置房以買賣合同的方式通過產(chǎn)權(quán)部門網(wǎng)簽備案在第三人李俊斌名下，但網(wǎng)簽備案行為只是行政管理范疇，根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)屬確定實行登記的法定原則，由于第三人對此安置房沒有辦理不動產(chǎn)權(quán)證，網(wǎng)簽備案不產(chǎn)生登記請求權(quán)的物權(quán)效力，第三人與被告只是依商品房買賣合同具有債權(quán)債務(wù)關(guān)系。本案中，拆遷安置協(xié)議和商品房買賣合同是二個不同性質(zhì)的合同，從合同的訂立時間及履行情況來看，原告簽訂的拆遷協(xié)議先于第三人簽訂的商品房買賣合同，且原告在收房后，已實際收取房屋鑰匙占有該房屋，因此，第三人不能對抗原告先取得合同的權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。”及第十一條“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”因此，原告對拆遷安置的房屋享有物權(quán)，該物權(quán)優(yōu)于第三人的債權(quán)。被告擅自將原告的安置房備案在第三人李俊斌名下的行為侵害了原告的合法權(quán)益，實屬不當(dāng)，應(yīng)視為無權(quán)。被告應(yīng)履約為原告將安置房的不動產(chǎn)權(quán)證辦理至原告名下。
綜上所述，原告訴請理由成立，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第十一條、《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、原告劉永安與被告邵陽福森置業(yè)有限公司于2009年2月25日簽訂的《邵陽廣電砂子坡院舊房改造拆遷合同》屬有效合同。
二、被告邵陽福森置業(yè)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)將網(wǎng)簽在第三人李俊斌名下的邵陽市廣電星苑小區(qū)x棟x樓x號房屋的不動產(chǎn)權(quán)證辦理至原告劉永安名下。
本案收取受理費計人民幣2257元，由被告福森置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省邵陽市中級人民法院。
審判人員
審判長夏月星
裁判日期
二〇一八年三月十九日
書記員
代理書記員尹苗
