臺州某都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與徐某兵執(zhí)行異議案-房屋買賣合同解除并已返還購房價(jià)款的，出賣人對標(biāo)的物享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利
人民法院案例庫 入庫編號：2024-17-5-201-033
關(guān)鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行異議案件/預(yù)查封/買賣合同解除/返還請求權(quán)
基本案情
徐某兵與程某榮、阮某花民間借貸糾紛一案，浙江省臺州市溫嶺市人民法院（以下簡稱溫嶺法院）于2017年6月2日作出（2016）浙1081民初10393號民事調(diào)解書，雙方自愿達(dá)成以下協(xié)議：由程某榮、阮某花共同支付給徐某兵借款本金1400000元（該款分三十一期給付）及律師代理費(fèi)50000元，若程某榮、阮某花超過條款約定的任意一期付款期限三個(gè)月，則徐某兵可就剩余未到期部分款項(xiàng)一并申請強(qiáng)制執(zhí)行，并可要求程某榮、阮某花支付相應(yīng)利息損失。因程某榮、阮某花未按約履行，徐某兵向溫嶺法院申請執(zhí)行。
執(zhí)行過程中，溫嶺法院于2020年12月7日作出（2017）浙1081執(zhí)6488號之三執(zhí)行裁定，預(yù)查封程某榮、阮某花與賀某芳共同共有的坐落于臺州市路橋區(qū)的房產(chǎn)，期限三年。案外人臺州某都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出書面異議，請求解除對案涉不動產(chǎn)的查封。
法院經(jīng)審查查明，2016年11月19日，程某榮、賀某芳向臺州某都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買案涉不動產(chǎn)，其中購房款800000元通過辦理商業(yè)貸款進(jìn)行支付。2020年10月，臺州某都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起訴，要求解除商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，并要求賀某芳、程某榮承擔(dān)違約金。臺州市路橋區(qū)人民法院作出（2020）浙1004民初4553號民事判決，確認(rèn)案涉的商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議已于2020年10月15日解除，并判決賀某芳、程某榮向臺州某都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付違約金86347.45元。2022年4月3日，臺州市路橋區(qū)人民法院就賀某芳與臺州某都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、程某榮商品房預(yù)售合同糾紛一案作出（2022）浙1004民初526號民事判決，由臺州某都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還給賀某芳購房款383370.84元及利息損失。2022年11月14日，臺州某都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向臺州市路橋區(qū)人民法院執(zhí)行款賬戶匯款421345.23元。2020年8月31日，山東省臨沂市蘭山區(qū)人民法院在執(zhí)行案件中查封案涉不動產(chǎn)，臺州某都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出執(zhí)行異議，山東省臨沂市蘭山區(qū)人民法院裁定中止對案涉不動產(chǎn)的執(zhí)行。后該案進(jìn)入案外人執(zhí)行異議之訴，2022年9月7日，山東省臨沂市蘭山區(qū)人民法院作出（2022）魯1302民初4765號民事調(diào)解書，約定臺州某都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還給程某榮購房款等35萬元。2022年9月29日，臺州某都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向山東省臨沂市蘭山區(qū)人民法院匯款35萬元。后山東省臨沂市蘭山區(qū)人民法院解除了對案涉不動產(chǎn)的查封，溫嶺法院成為首查封法院。2022年11月30日，臺州某都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向溫嶺法院執(zhí)行賬戶匯款64379元。
浙江省臺州市溫嶺市人民法院于2022年12月5日作出（2022）浙1081執(zhí)異160號執(zhí)行裁定，裁定中止對案涉房屋的執(zhí)行。各方當(dāng)事人未就該執(zhí)行異議裁定提出執(zhí)行異議之訴。
裁判理由
本案焦點(diǎn)主要為：房屋買賣合同解除后出賣人對標(biāo)的物是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)利。
案外人臺州某都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為案涉不動產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)單位，案涉不動產(chǎn)僅辦理了預(yù)告登記，尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記。臺州市路橋區(qū)人民法院（2020）浙1004民初4553號民事判決已判令確認(rèn)案涉的商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議已于2020年10月15日解除，在案涉商品房買賣合同解除后，案外人就案涉不動產(chǎn)享有的是物權(quán)性質(zhì)的返還請求權(quán)，其權(quán)利可排除普通金錢債權(quán)的執(zhí)行。但又因商品房買賣合同為雙務(wù)合同，雙方互負(fù)返還義務(wù)，在案外人未返還價(jià)款的情況下，如果允許其排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，將會使申請執(zhí)行人既執(zhí)行不到被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)，又執(zhí)行不到本應(yīng)返還給被執(zhí)行人的價(jià)款，顯然有失公允。為了保護(hù)預(yù)查封權(quán)利人的權(quán)利，平衡各方當(dāng)事人的利益，只有在案外人已經(jīng)返還價(jià)款的情況下，才能排除普通債權(quán)的執(zhí)行。反之，案外人未返還價(jià)款的情況下，則不能排除執(zhí)行。本案中，（2022）浙1004民初526號民事判決已認(rèn)定應(yīng)返還房屋買受人賀某芳、程某榮購房款為766741.67元，賀某芳、程某榮各占一半份額，故兩人各為383370.84元。臺州某都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將返還給賀某芳的款項(xiàng)已匯至臺州市路橋區(qū)人民法院執(zhí)行賬戶，將返還給程某榮的35萬元已匯至山東省臨沂市蘭山區(qū)人民法院，剩余購房款本息64379元已匯至溫嶺法院執(zhí)行賬戶，因此臺州某都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已完成返還價(jià)款的義務(wù)。綜上，案外人對案涉不動產(chǎn)享有的民事權(quán)利足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，其要求對案涉不動產(chǎn)停止執(zhí)行的異議請求，應(yīng)予以支持。
裁判結(jié)果
浙江省臺州市溫嶺市人民法院于2022年12月5日作出（2022）浙1081執(zhí)異160號執(zhí)行裁定，裁定中止對案涉房屋的執(zhí)行。各方當(dāng)事人未就該執(zhí)行異議裁定提出執(zhí)行異議之訴。
裁判要旨
人民法院預(yù)查封預(yù)告登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，出賣方作為案外人以查封之前向法院起訴解除買賣合同并取得勝訴判決為由提出異議主張阻卻執(zhí)行的，待其將應(yīng)返還被執(zhí)行人的買賣價(jià)款交由執(zhí)行法院后，可依法予以支持。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民事訴訟法》第238條（本案適用的是2021年12月24日修正的《中華人民共和國民事訴訟法》第234條）
《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第15條
執(zhí)行異議：浙江省溫嶺市人民法院（2022）浙1081執(zhí)異160號執(zhí)行裁定（2022年12月5日）
