某銀行股份有限公司成都分行與成都某置業(yè)有限公司執(zhí)行實(shí)施案-堅(jiān)持善意文明執(zhí)行理念，依法采取“活封”措施
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2024-17-5-101-002
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執(zhí)行/執(zhí)行實(shí)施/善意文明執(zhí)行/活封/民營(yíng)房企/保交樓
基本案情
2022年8月5日，某銀行股份有限公司成都分行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某銀行）向成都市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)成都中院）申請(qǐng)?jiān)V前保全，請(qǐng)求以13億元為限查封、凍結(jié)成都某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某公司）名下財(cái)產(chǎn)。同日，成都中院作出保全裁定，凍結(jié)了某公司在某銀行開(kāi)設(shè)的系列商品房預(yù)售監(jiān)管賬戶；查封了某公司名下位于成都市錦江區(qū)的土地使用權(quán)及在建工程。8月29日，某銀行就其與某公司簽訂的《借款展期協(xié)議》《抵押合同》《質(zhì)押合同》向四川省成都市高新公證處申請(qǐng)賦予強(qiáng)制執(zhí)行力，并于8月31日向成都中院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。成都中院依據(jù)成都市高新公證處作出的具有強(qiáng)制執(zhí)行力的（2022）川成高證經(jīng)字第10240號(hào)公證書(shū)，立案執(zhí)行某銀行與某公司公證債權(quán)文書(shū)一案。執(zhí)行標(biāo)的為：一、借款本金人民幣670000000元；二、利息人民幣4857500元；三、違約金人民幣67000000元；四、罰息、復(fù)利（自2022年8月27日起，以借款本金余額為基數(shù)，按年利率9%上浮50%，即13.5%計(jì)收罰息；以逾期利息余額為基數(shù)，按年利率9%上浮50%，即13.5%計(jì)收復(fù)利）；五、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的所有費(fèi)用。執(zhí)行過(guò)程中，承辦法官第一時(shí)間通知雙方當(dāng)事人到院溝通，詳細(xì)了解案涉在建樓盤(pán)的具體情況，摸清雙方當(dāng)事人對(duì)后續(xù)執(zhí)行方式的基礎(chǔ)意愿，促使雙方當(dāng)事人達(dá)成在實(shí)現(xiàn)被執(zhí)行人資產(chǎn)價(jià)值最大化的基礎(chǔ)上推進(jìn)后續(xù)執(zhí)行工作的共識(shí)。同步依法引導(dǎo)申請(qǐng)執(zhí)行人與被執(zhí)行人對(duì)現(xiàn)有監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度以外資金的用途、使用方式達(dá)成一致意見(jiàn)，最大程度避免被執(zhí)行人因資金鏈中斷而引發(fā)供應(yīng)商集體討債、農(nóng)民工集體討薪等一系列涉穩(wěn)隱患，為實(shí)現(xiàn)被執(zhí)行人資產(chǎn)價(jià)值最大化奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。主動(dòng)對(duì)接住建部門(mén)，了解案涉房產(chǎn)在法院查封狀態(tài)下辦理商品房預(yù)售許可證的相關(guān)程序，決定向住建部門(mén)送達(dá)在不解除查封的狀態(tài)下辦理商品房預(yù)售的《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》，以破解僵局，促成被執(zhí)行人取得商品房預(yù)售許可。最終，共銷(xiāo)售房屋139套，銷(xiāo)售回款10億余元，去化率達(dá)94.50%。同時(shí)，為保障申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，及時(shí)凍結(jié)案涉房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)按照合理價(jià)格自行銷(xiāo)售房屋，并將銷(xiāo)售房款用于償付債務(wù)。最終，被執(zhí)行人某公司以銷(xiāo)售回款向申請(qǐng)執(zhí)行人償付了7.1億余元，向成都中院繳納執(zhí)行費(fèi)77萬(wàn)余元。
2023年9月11日，成都中院作出（2022）川01執(zhí)4769號(hào)結(jié)案通知書(shū)，本案執(zhí)行完畢。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，本案系借款合同糾紛，申請(qǐng)執(zhí)行人為金融機(jī)構(gòu)，被執(zhí)行人系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。申請(qǐng)執(zhí)行人的訴求是兌現(xiàn)債權(quán)，被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)為已被保全查封但尚未取得商品房預(yù)售許可證的待售房產(chǎn)。執(zhí)行法院認(rèn)為，按照常規(guī)的執(zhí)行流程，法院可以通過(guò)拍賣(mài)推進(jìn)查封資產(chǎn)的司法處置。但通過(guò)拍賣(mài)方式處置資產(chǎn)，存在被執(zhí)行人資產(chǎn)價(jià)值縮水的風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)引發(fā)系列糾紛，加重被執(zhí)行人的債務(wù)訴訟負(fù)擔(dān)，最終可能導(dǎo)致企業(yè)資不抵債，還可能影響該項(xiàng)目已售房產(chǎn)的正常交付。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見(jiàn)》第五條第三項(xiàng)規(guī)定：“靈活采取查封措施?！?）查封在建商品房或現(xiàn)房后，在確保能夠控制相應(yīng)價(jià)款的前提下，可以監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)按照合理價(jià)格自行銷(xiāo)售房屋。人民法院在確定期限時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，避免期限過(guò)程影響執(zhí)行效率、損害執(zhí)行債權(quán)人合法權(quán)益?！蓖瑫r(shí)，按照“保交樓”的工作要求，應(yīng)當(dāng)充分兼顧雙方當(dāng)事人及購(gòu)房者、施工單位、材料供應(yīng)商等其他主體的利益訴求。在此基礎(chǔ)上，人民法院著眼全局考量糾紛的妥善高效、化解，積極引導(dǎo)雙方當(dāng)事人聯(lián)合申請(qǐng)以監(jiān)管賬戶監(jiān)管限額外資金保障案涉工程建設(shè)；主動(dòng)對(duì)接住建部門(mén)，了解相關(guān)辦證程序，在不解除查封情況下助力房企成功辦理商品房預(yù)售許可；為保障申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，及時(shí)凍結(jié)案涉房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)按照合理價(jià)格自行銷(xiāo)售房屋，并將銷(xiāo)售房款用于償付債務(wù)。
裁判要旨
強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念，在依法保障勝訴當(dāng)事人合法權(quán)益同時(shí)，最大限度減少對(duì)被執(zhí)行人權(quán)益影響。在具體個(gè)案中，對(duì)于資金周轉(zhuǎn)困難、暫時(shí)無(wú)力償還債務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，靈活采取查封措施，對(duì)能“活封”的財(cái)產(chǎn)，盡量不進(jìn)行“死封”，使查封財(cái)產(chǎn)能夠物盡其用，避免社會(huì)資源浪費(fèi)。查封在建商品房或現(xiàn)房后，在確保能夠控制相應(yīng)價(jià)款的前提下，可以監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)按照合理價(jià)格自行銷(xiāo)售房屋。人民法院在確定期限時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，避免期限過(guò)長(zhǎng)影響執(zhí)行效率、損害執(zhí)行債權(quán)人合法權(quán)益。
關(guān)聯(lián)索引
《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見(jiàn)》第5條
執(zhí)行：成都市中級(jí)人民法院（2022）川01執(zhí)4769號(hào)結(jié)案通知書(shū)（2023年9月11日）
