上海德某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司與北某置業(yè)公司執(zhí)行實(shí)施案-商品房項(xiàng)目已辦理房屋所有權(quán)首次登記后，可對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行扣劃用以支付房地產(chǎn)銷(xiāo)售傭金
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2024-17-5-101-033
關(guān)鍵詞
執(zhí)行/首次執(zhí)行案件/預(yù)售資金監(jiān)管賬戶/房屋所有權(quán)首次登記/扣劃
基本案情
上海德某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司（以下簡(jiǎn)稱上海德某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司）與某控股集團(tuán)寧波北某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱北某置業(yè)公司）簽訂合同，約定由上海德某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司為北某置業(yè)公司提供案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售居間服務(wù)。后上海德某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司成功銷(xiāo)售房屋，北某置業(yè)公司卻未按約支付傭金。浙江省寧波市江北區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱江北法院）于2022年11月28日作出（2022）浙0205民初3025號(hào)民事判決，判令北某置業(yè)公司支付上海德某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司傭金人民幣353萬(wàn)余元（幣種下同）及違約金。判決生效后，北某置業(yè)公司未履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)，上海德某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司向江北法院申請(qǐng)執(zhí)行，江北法院將被執(zhí)行人均為北某置業(yè)公司的三個(gè)案件進(jìn)行了合并立案，案號(hào)為（2023）浙0205執(zhí)584號(hào)。
經(jīng)查，北某置業(yè)公司在江北法院有多起案件，若處置其名下不動(dòng)產(chǎn)，存在案外購(gòu)房人提出執(zhí)行異議的風(fēng)險(xiǎn)。另查詢到北某置業(yè)公司在案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中有監(jiān)管資金2000余萬(wàn)元，均為監(jiān)管額度內(nèi)資金。根據(jù)《最高人民法院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》，本案標(biāo)的債權(quán)系房屋銷(xiāo)售傭金，并不屬于因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)范圍。
江北法院就該案情況向區(qū)住建部門(mén)咨詢后，得知北某置業(yè)公司開(kāi)發(fā)的案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目已交付，且已辦理了房屋所有權(quán)首次登記。因被執(zhí)行人北某置業(yè)公司拒不申報(bào)財(cái)產(chǎn)，為督促被執(zhí)行人積極配合履行債務(wù)，江北法院向該置業(yè)公司送達(dá)了預(yù)拘留通知書(shū)。該置業(yè)公司收到預(yù)拘留通知書(shū)后，主動(dòng)向法院提供了其應(yīng)收款項(xiàng)線索。在相關(guān)部門(mén)和法院的共同協(xié)調(diào)下，購(gòu)買(mǎi)案涉房地產(chǎn)的某銀行同意將尚未至付款期限的500萬(wàn)元購(gòu)房款提前打入法院執(zhí)行款專戶，進(jìn)行先行支付。
2023年10月23日和26日，江北法院分別作出（2023）浙0205執(zhí)584號(hào)之五和之六執(zhí)行裁定，裁定對(duì)案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)存款共計(jì)4899912元進(jìn)行扣劃。最終，經(jīng)各方協(xié)商達(dá)成了執(zhí)行方案，從預(yù)售資金監(jiān)管賬戶扣劃的1100余萬(wàn)元（該金額包括本案及在執(zhí)行法院執(zhí)行的其他同一被執(zhí)行人北某置業(yè)公司的其他案件從上述監(jiān)管賬號(hào)扣劃的案款）和某銀行提前支付的購(gòu)房款500萬(wàn)元共計(jì)1600多萬(wàn)元匯入法院執(zhí)行款專戶，用以清償北某置業(yè)公司在江北法院的所有執(zhí)行案件。至此，北某置業(yè)公司在江北法院作為被執(zhí)行人的23件案件全部執(zhí)行完畢。
裁判理由
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：申請(qǐng)執(zhí)行的標(biāo)的債權(quán)并非因建設(shè)商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款或因商品房銷(xiāo)售合同解除的應(yīng)退購(gòu)房款，而是商品房項(xiàng)目銷(xiāo)售傭金，此時(shí)對(duì)該項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)款項(xiàng)能否進(jìn)行扣劃。
執(zhí)行法院認(rèn)為，本案執(zhí)行標(biāo)的債權(quán)雖非工程建設(shè)進(jìn)度款等確保商品房項(xiàng)目順利建設(shè)的款項(xiàng)，但根據(jù)《最高人民法院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》第一條的規(guī)定，除當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件之外，對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)人民法院不得采取扣劃措施，該規(guī)定的時(shí)間要求是在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，且其目的在于要求法院執(zhí)行措施要符合善意文明執(zhí)行理念，堅(jiān)持比例原則，避免因人民法院執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的款項(xiàng)而導(dǎo)致施工單位工程進(jìn)度款無(wú)法撥付到位，商品房項(xiàng)目建設(shè)停止，影響項(xiàng)目竣工交付，從而出現(xiàn)損害廣大購(gòu)房人合法權(quán)益的情形。結(jié)合本案的實(shí)際情況，案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目已交付并已辦妥房屋所有權(quán)首次登記，此時(shí)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的設(shè)立使命已基本完成，符合上述規(guī)定的情形，可以進(jìn)行扣劃。
裁判要旨
人民法院在執(zhí)行被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的案件時(shí)，申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)雖非因建設(shè)商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款以及購(gòu)房人因購(gòu)房合同解除申請(qǐng)退還的購(gòu)房款，但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦妥房屋所有權(quán)首次登記的商品房項(xiàng)目，也可對(duì)該項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶監(jiān)管額度內(nèi)的資金進(jìn)行扣劃，用以清償房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所欠其他債務(wù)。
關(guān)聯(lián)索引
《最高人民法院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號(hào)）第1條
《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行案件立案、結(jié)案若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（法發(fā)〔2014〕26號(hào)）第15條
一審：浙江省寧波市江北區(qū)人民法院（2022）浙0205民初3025號(hào)民事判決（2022年11月28日）
執(zhí)行：浙江省寧波市江北區(qū)人民法院（2023）浙0205執(zhí)584號(hào)之五執(zhí)行裁定（2023年10月23日）
執(zhí)行：浙江省寧波市江北區(qū)人民法院（2023）浙0205執(zhí)584號(hào)之六執(zhí)行裁定（2023年10月26日）
