梁某訴廣西壯族自治區(qū)宜州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心不動(dòng)產(chǎn)抵押登記案-辦理公司房產(chǎn)抵押登記需審查材料的真實(shí)性、合法性
人民法院案例庫 入庫編號(hào)：2024-12-3-006-007
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行政/行政登記/不動(dòng)產(chǎn)抵押登記/城市房地產(chǎn)抵押/股東會(huì)決議/全面審查
基本案情
梁某訴稱，廣西河池某綠醫(yī)療科技有限公司（簡稱某綠公司）與廣西宜州某合作銀行在申請(qǐng)辦理被訴抵押登記行政行為時(shí)，并沒有提交由某綠公司所有股東參與并且作出決議的《股東會(huì)決議》，而河池市宜州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心并未對(duì)某綠公司是否提供有股東大會(huì)決議進(jìn)行審查，所做抵押登記行為錯(cuò)誤。
河池市宜州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心辯稱，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》是目前規(guī)范房地產(chǎn)抵押登記的規(guī)范性文件，并沒有規(guī)定股東會(huì)決定是抵押登記所必須提供的材料，其根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定辦理抵押登記，登記行為合法。
法院經(jīng)審理查明：梁某是某綠公司股東。2017年12月14日，某綠公司與廣西宜州某合作銀行簽訂《流動(dòng)資金借款合同》和《抵押擔(dān)保合同》，約定某綠公司向廣西宜州某合作銀行借款人民幣1100萬元（幣種下同），借款期限自2017年12月14日至2020年12月14日，用某綠公司位于河池市宜州區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)（工業(yè)用地及廠房）作為抵押擔(dān)保。2021年3月12日，某綠公司與廣西宜州某合作銀行簽訂《流動(dòng)資金借款合同》和《抵押擔(dān)保合同》，約定某綠公司向廣西宜州農(nóng)村合作銀行借款300萬元，借款期限自2021年3月12日至2022年3月11日，用某綠公司上述不動(dòng)產(chǎn)的余值作為抵押擔(dān)保。經(jīng)河池市宜州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心審核并于2021年3月12日核發(fā)了《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。梁某提起本案訴訟，請(qǐng)求判決撤銷河池市宜州區(qū)自然資源局與河池市宜州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心于2021年3月12日對(duì)涉案動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書項(xiàng)下不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的300萬元的抵押登記。另查明，案件開庭后，某綠公司與廣西宜州某合作銀行向河池市宜州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理抵押注銷申請(qǐng)。經(jīng)河池市宜州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心審核，2022年9月29日對(duì)被訴不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書項(xiàng)下不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的300萬元的抵押已注銷。
廣西壯族自治區(qū)河池市金城江區(qū)人民法院于2022年10月28日作出（2022）桂1202行初79號(hào)行政判決：一、駁回梁某對(duì)宜州區(qū)自然資源局的起訴；二、駁回梁某的訴訟請(qǐng)求。
宣判后，梁某提起上訴。廣西壯族自治區(qū)河池市中級(jí)人民法院于2023年3月6日作出（2022）桂12行終240號(hào)行政判決：一、維持原審判決的第一項(xiàng)；二、撤銷原審判決的第二項(xiàng)；三、確認(rèn)被訴抵押登記行為違法。
河池市宜州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心向廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?。廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院于2023年12月26日作出（2023）桂行申1051號(hào)行政裁定書：駁回河池市宜州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的再審申請(qǐng)。
裁判理由
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十六條第一款規(guī)定，“申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：……（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。”第十八條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：……（三）登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定”。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十六條規(guī)定：“以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外?！钡谌l規(guī)定：“辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：……（五）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；……”上述行政法規(guī)和規(guī)章作為涉案房地產(chǎn)抵押登記行為發(fā)生時(shí)施行有效的行為規(guī)范，明確規(guī)定了房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)人提交材料的范圍和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查范圍，房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)人和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)均應(yīng)嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。
本案中，某綠公司向銀行借款并以該公司4處土地及地上建筑物的不動(dòng)產(chǎn)余值作為抵押擔(dān)保，依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)股東會(huì)決議通過。本案材料明顯缺少某綠公司股東會(huì)決議同意以涉案房地產(chǎn)提供抵押擔(dān)保的相關(guān)材料。宜州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心未經(jīng)全面、審慎審查即準(zhǔn)予辦理被訴抵押登記，違反了相關(guān)規(guī)定，依法應(yīng)予撤銷。由于本案被訴抵押登記行為因當(dāng)事人申請(qǐng)已被注銷，不具有可撤銷的內(nèi)容，依法應(yīng)確認(rèn)違法。宜州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心主張《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》僅是對(duì)公司權(quán)力的限制，不是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的強(qiáng)制性規(guī)定系對(duì)相關(guān)規(guī)定的誤解。某綠公司主張根據(jù)公司現(xiàn)行的公司章程第九條第二款，并未規(guī)定以公司不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外辦理抵押擔(dān)保時(shí)需召開股東大會(huì)。對(duì)此，法院認(rèn)為，在公司章程未作明確規(guī)定的情況下，應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)關(guān)于以公司的房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過的一般性規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行，因此對(duì)某綠公司上述主張不予采納。
綜上，被訴抵押登記行為程序違法，鑒于該行政行為已被注銷，依法確認(rèn)被訴抵押登記行為違法。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，判決結(jié)果部分錯(cuò)誤，依法應(yīng)予糾正。梁某的上訴請(qǐng)求和理由部分成立，予以支持。
裁判結(jié)果
廣西壯族自治區(qū)河池市金城江區(qū)人民法院于2022年10月28日作出（2022）桂1202行初79號(hào)行政判決：一、駁回梁某對(duì)宜州區(qū)自然資源局的起訴；二、駁回梁某的訴訟請(qǐng)求。
宣判后，梁某提起上訴。廣西壯族自治區(qū)河池市中級(jí)人民法院于2023年3月6日作出（2022）桂12行終240號(hào)行政判決：一、維持原審判決的第一項(xiàng)；二、撤銷原審判決的第二項(xiàng)；三、確認(rèn)被訴抵押登記行為違法。
河池市宜州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心向廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?。廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院于2023年12月26日作出（2023）桂行申1051號(hào)行政裁定書：駁回河池市宜州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的再審申請(qǐng)。
裁判要旨
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)時(shí)，要對(duì)抵押人所提交材料的真實(shí)性、合法性進(jìn)行全面審查，如抵押事項(xiàng)是否經(jīng)過公司董事會(huì)或者股東大會(huì)討論，是否符合公司章程等。行政機(jī)關(guān)在訴訟期間自行糾正錯(cuò)誤的，人民法院可判決確認(rèn)被訴行政行為違法。
關(guān)聯(lián)索引
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第16條第1款、第18條
《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第16條、第32條
一審：廣西壯族自治區(qū)河池市金城江區(qū)人民法院（2022）桂1202行初79號(hào)行政判決（2022年10月28日）
二審：廣西壯族自治區(qū)河池市中級(jí)人民法院（2022）桂12行終240號(hào)行政判決（2023年3月6日）
再審：廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院（2023）桂行申1051號(hào)行政裁定（2023年12月26日）
