案例二：某通訊公司與某實業(yè)公司房屋買賣合同糾紛案
【裁判要點】
判斷當(dāng)事人之間訂立的合同是本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人是否有意在將來另行訂立一個新的合同，以最終明確雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。即使當(dāng)事人對標(biāo)的、數(shù)量以及價款等內(nèi)容進(jìn)行了約定，但如果約定將來一定期間仍須另行訂立合同，就應(yīng)認(rèn)定該約定是預(yù)約而非本約。當(dāng)事人在簽訂預(yù)約合同后，已經(jīng)實施交付標(biāo)的物或者支付價款等履行行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人以行為的方式訂立了本約合同。
【簡要案情】
2006年9月20日，某實業(yè)公司與某通訊公司簽訂《購房協(xié)議書》，對買賣訴爭房屋的位置、面積及總價款等事宜作出約定，該協(xié)議書第三條約定在本協(xié)議原則下磋商確定購房合同及付款方式，第五條約定本協(xié)議在雙方就訴爭房屋簽訂房屋買賣合同時自動失效。通訊公司向?qū)崢I(yè)公司的股東某纖維公司共轉(zhuǎn)款1000萬元，纖維公司為此出具定金收據(jù)兩張，金額均為500萬元。次年1月4日，實業(yè)公司向通訊公司交付了訴爭房屋，此后該房屋一直由通訊公司使用。2009年9月28日，通訊公司發(fā)出《商函》給實業(yè)公司，該函的內(nèi)容為因受金融危機(jī)影響，且房地產(chǎn)銷售價格整體下調(diào)，請求實業(yè)公司將訴爭房屋的價格下調(diào)至6000萬元左右。當(dāng)天，實業(yè)公司發(fā)函給通訊公司，要求其在30日內(nèi)派員協(xié)商正式的房屋買賣合同。通訊公司于次日回函表示同意商談購房事宜，商談時間為同年10月9日。2009年10月10日，實業(yè)公司發(fā)函致通訊公司，要求通訊公司對其擬定的《房屋買賣合同》作出回復(fù)。當(dāng)月12日，通訊公司回函對其已收到上述合同文本作出確認(rèn)。2009年11月12日，實業(yè)公司發(fā)函給通訊公司，函件內(nèi)容為雙方因?qū)I賣合同的諸多重大問題存在嚴(yán)重分歧，未能簽訂《房屋買賣合同》，故雙方并未成立買賣關(guān)系，通訊公司應(yīng)支付場地使用費(fèi)。通訊公司于當(dāng)月17日回函，稱雙方已實際履行了房屋買賣義務(wù)，其系合法占有訴爭房屋，故無需支付場地占用費(fèi)。2010年3月3日，實業(yè)公司發(fā)函給通訊公司，解除其與通訊公司簽訂于2006年9月20日的《購房協(xié)議書》，且要求通訊公司騰出訴爭房屋并支付場地使用費(fèi)、退還定金。通訊公司以其與實業(yè)公司就訴爭房屋的買賣問題簽訂了《購房協(xié)議書》，且其已支付1000萬元定金，實業(yè)公司亦已將訴爭房屋交付給其使用，雙方之間的《購房協(xié)議書》合法有效，且以已實際履行為由，認(rèn)為其與實業(yè)公司于2006年9月20日簽訂的《購房協(xié)議書》已成立并合法有效，請求判令實業(yè)公司向其履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的義務(wù)。
【判決理由】
法院生效裁判認(rèn)為，判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，即當(dāng)事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，且通過合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部內(nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。不過，僅就案涉《購房協(xié)議書》而言，雖然其性質(zhì)應(yīng)為預(yù)約，但結(jié)合雙方當(dāng)事人在訂立《購房協(xié)議書》之后的履行事實，實業(yè)公司與通訊公司之間已經(jīng)成立了房屋買賣法律關(guān)系。對于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅憑一份孤立的協(xié)議就簡單地加以認(rèn)定，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商甚至具體的履行行為等事實，從中探尋當(dāng)事人的真實意思，并據(jù)此對當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的界定。本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂《購房協(xié)議書》時，作為買受人的通訊公司已經(jīng)實際交付了定金并約定在一定條件下自動轉(zhuǎn)為購房款，作為出賣人的實業(yè)公司也接受了通訊公司的交付。在簽訂《購房協(xié)議書》的三個多月后，實業(yè)公司將合同項下的房屋交付給了通訊公司，通訊公司接受了該交付。而根據(jù)《購房協(xié)議書》的預(yù)約性質(zhì)，實業(yè)公司交付房屋的行為不應(yīng)視為對該合同的履行，在當(dāng)事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關(guān)系的情形下，實業(yè)公司的該行為應(yīng)認(rèn)定為系基于與通訊公司之間的房屋買賣關(guān)系而為的交付。據(jù)此，可以認(rèn)定當(dāng)事人之間達(dá)成了買賣房屋的合意，成立了房屋買賣法律關(guān)系。
【司法解釋相關(guān)條文】
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第六條當(dāng)事人以認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等形式約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同，或者為擔(dān)保在將來一定期限內(nèi)訂立合同交付了定金，能夠確定將來所要訂立合同的主體、標(biāo)的等內(nèi)容的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定預(yù)約合同成立。
當(dāng)事人通過簽訂意向書或者備忘錄等方式，僅表達(dá)交易的意向，未約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同，或者雖然有約定但是難以確定將來所要訂立合同的主體、標(biāo)的等內(nèi)容，一方主張預(yù)約合同成立的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人訂立的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等已就合同標(biāo)的、數(shù)量、價款或者報酬等主要內(nèi)容達(dá)成合意，符合本解釋第三條第一款規(guī)定的合同成立條件，未明確約定在將來一定期限內(nèi)另行訂立合同，或者雖然有約定但是當(dāng)事人一方已實施履行行為且對方接受的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本約合同成立。
