劉某訴中山市某農(nóng)產(chǎn)品有限公司、虎遜村某合作經(jīng)濟(jì)社土地租賃合同糾紛案-雙方對涉案租賃物的缺陷均系明知仍簽訂租賃合同，在租賃物缺陷導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形下，合同應(yīng)予解除，但雙方均不存在故意違約
人民法院案例庫 入庫編號：2023-16-2-111-006
關(guān)鍵詞
民事/土地租賃合同/租賃物缺陷/雙方明知/合同目的不能實(shí)現(xiàn)/合同解除/違約責(zé)任
基本案情
原告劉某訴稱：2021年9月6日，被告中山市某農(nóng)產(chǎn)品有限公司（以下簡稱某農(nóng)產(chǎn)品公司）出租其承包32畝的涉案土地給原告，由原告經(jīng)營蔬菜種植之用。原告向被告某農(nóng)產(chǎn)品公司支付了保證金5萬元以及第一年土地轉(zhuǎn)讓款76416元，但原告受讓土地后得知該土壤PH值偏酸性，超出一般農(nóng)作物的酸堿值范圍，且土地低洼，不適宜種植農(nóng)作物。被告未能提供符合約定可種植的農(nóng)田土地，客觀上無法改良土壤，錯(cuò)過種植期限，導(dǎo)致原告無法實(shí)現(xiàn)種植農(nóng)作物的合同目的，被告該行為屬于違約行為。原告在多次告知被告解除合同的事由，被告亦默認(rèn)解除該合同返還原告部分保證金20094.01元，但被告一直未支付相關(guān)款項(xiàng)，被告虎遜村某合作經(jīng)濟(jì)社（以下簡稱某合作經(jīng)濟(jì)社）某合作經(jīng)濟(jì)社是該涉案土地的管理人，亦應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，故劉某訴至法院，請求判令：1.解除原告與被告某農(nóng)產(chǎn)品公司簽訂的《農(nóng)村土地承包轉(zhuǎn)讓合同》；2.被告某農(nóng)產(chǎn)品公司向原告返還拖欠保證金29905.99元、第一年土地轉(zhuǎn)讓款76416元（合計(jì)106321.99元）及支付資金占用費(fèi)（以106321.99元為本金，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率從起訴之日起計(jì)算至實(shí)際付清之日止）；3.被告某農(nóng)產(chǎn)品公司賠償損失80642.5元；4.被告某合作經(jīng)濟(jì)社在被告某農(nóng)產(chǎn)品公司對原告的上述債務(wù)范圍內(nèi)承擔(dān)連帶責(zé)任；5.由兩被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
被告某農(nóng)產(chǎn)品公司辯稱，1.原告在租賃土地時(shí)已清楚知曉土地的酸性情況，雙方達(dá)成合意后租賃了上述土地，被告不存在違約；2.原告提出解除合同的原因是原告實(shí)施的土壤改良行為不符合要求，屬于原告責(zé)任；3.土地的實(shí)際管理人是某合作經(jīng)濟(jì)社，某農(nóng)產(chǎn)品公司只是轉(zhuǎn)達(dá)某合作經(jīng)濟(jì)社的意思；4.同意合同解除，但保留追究原告責(zé)任的權(quán)利。原告違反了《農(nóng)村土地承包轉(zhuǎn)讓合同》第五條第2項(xiàng)、第四條第（二）項(xiàng)第2條，改變了土地的農(nóng)業(yè)用途，存在違約行為。
被告某合作經(jīng)濟(jì)社辯稱，原告主張解除合同的理由不能成立，屬于提前單方面解除合同，原告構(gòu)成違約。因原告通過轉(zhuǎn)包受讓涉案土地時(shí)已清楚土壤酸堿性、土地低洼的狀況，原告在明知的情況下還與被告某農(nóng)產(chǎn)品公司簽訂《農(nóng)村土地承包轉(zhuǎn)讓合同》，且出具計(jì)劃書對涉案土地進(jìn)行改良。只是因原告改良的方法錯(cuò)誤，用工業(yè)垃圾去進(jìn)行所謂改良，未達(dá)到改良效果，并且會損害涉案土地，因此原告以此為理由解除合同明顯違反誠信原則。
法院經(jīng)審理查明：2021年9月6日，劉某與某農(nóng)產(chǎn)品公司簽訂《農(nóng)村土地承包轉(zhuǎn)讓合同》（以下簡稱轉(zhuǎn)包合同），約定某農(nóng)產(chǎn)品公司將其承包的32畝涉案土地使用經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給劉某經(jīng)營蔬菜種植之用（雙方均當(dāng)庭確認(rèn)實(shí)際上種植蘭花），劉某應(yīng)于每年的8月1日前將當(dāng)年的轉(zhuǎn)讓款一次性支付給某農(nóng)產(chǎn)品公司，劉某不得改變該土地的農(nóng)業(yè)用途。劉某當(dāng)日向某農(nóng)產(chǎn)品公司支付了保證金5萬元，9月11日劉某拿到涉案土地土壤檢測報(bào)告得知土壤偏酸性，9月20日劉某向某農(nóng)產(chǎn)品公司支付轉(zhuǎn)讓款76416元，9月26日劉某出具《耕地種植計(jì)劃書》載明“該租地長期處于荒廢，且地勢低洼水淹狀態(tài)，我公司計(jì)劃對于該地塊進(jìn)行綜合開發(fā)治理，改變現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境，需填高該地塊，更換現(xiàn)有酸性過重土壤，以達(dá)到科學(xué)種植的效果”。12月17日某農(nóng)產(chǎn)品公司向劉某退還涉案土地押金20094.01元。后劉某稱其受讓土地后得知涉案土地的土壤PH值偏酸性，超出一般農(nóng)作物的酸堿值范圍，且土地低洼，不適宜種植農(nóng)作物，某農(nóng)產(chǎn)品公司未能提供符合約定種植用途的農(nóng)田土地，導(dǎo)致劉某無法實(shí)現(xiàn)種植農(nóng)作物的合同目的，某農(nóng)產(chǎn)品公司構(gòu)成根本違約，故劉某提起本案訴訟，主張前述實(shí)體權(quán)利。2022年5月18日劉某當(dāng)庭增加訴訟請求，請求判令解除劉某與某農(nóng)產(chǎn)品公司簽訂的《農(nóng)村土地承包轉(zhuǎn)讓合同》，某農(nóng)產(chǎn)品公司當(dāng)庭表示同意解除上述合同。
中山市第一人民法院于2022年5月24日作出（2022）粵2071民初11660號民事判決：解除劉某與某農(nóng)產(chǎn)品公司于2021年9月6日簽訂的《農(nóng)村土地承包轉(zhuǎn)讓合同》；某農(nóng)產(chǎn)品公司于向劉某返還保證金29905.99元以及土地轉(zhuǎn)讓款15283.2元；駁回劉某的其他訴訟請求。劉某、某農(nóng)產(chǎn)品公司均不服，提出上訴。中山市中級人民法院于2022年11月7日作出（2022）粵20民終6140號民事判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，劉某于2021年9月6日與某農(nóng)產(chǎn)品公司簽訂《農(nóng)村土地承包轉(zhuǎn)讓合同》，當(dāng)日支付保證金5萬元，9月11日拿到涉案土地土壤檢測報(bào)告得知土壤偏酸性，9月20日向某農(nóng)產(chǎn)品公司支付土地轉(zhuǎn)讓款76416元，9月26日出具《耕地種植計(jì)劃書》載明“該租地長期處于荒廢，且地勢低洼水淹狀態(tài)，我公司計(jì)劃對于該地塊進(jìn)行綜合開發(fā)治理，改變現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境，需填高該地塊，更換現(xiàn)有酸性過重土壤，以達(dá)到科學(xué)種植的效果”，從上述合同簽訂、支付保證金、土地轉(zhuǎn)讓款、拿到檢測報(bào)告、作計(jì)劃書的整個(gè)過程可以看出，劉某在簽訂涉案土地轉(zhuǎn)包合同時(shí)對該地塊的土壤現(xiàn)狀已明確知悉，在此情形下，劉某不僅沒有向某農(nóng)產(chǎn)品公司提出解除合同，反而于2021年9月26日出具《耕地種植計(jì)劃書》，積極、主動、自費(fèi)對涉案土地實(shí)施改良，且在土壤改良未果的情況下，才提起訴訟提出解除合同，表明其自愿承擔(dān)土壤偏酸性造成的風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，某農(nóng)產(chǎn)品公司在簽訂涉案合同時(shí)并不存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，劉某也是在改良土壤未果的情況下才提出解除合同，并不存在故意違約的情形。因此，在涉案《農(nóng)村土地承包轉(zhuǎn)讓合同》因土壤偏酸性，不能繼續(xù)履行而被解除的情況下，本院認(rèn)定某農(nóng)產(chǎn)品公司應(yīng)向劉某返還剩余保證金。根據(jù)雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)包合同約定的轉(zhuǎn)讓期限及雙方協(xié)商一致解除合同的情況，法院認(rèn)定劉某使用涉案土地的期限為9個(gè)月加18天，即自2021年8月1日至2022年5月18日，劉某應(yīng)向某農(nóng)產(chǎn)品公司支付土地轉(zhuǎn)讓款61132.8元（76416元/年÷12個(gè)月/年×9個(gè)月+76416元/年÷360天/年×18天），某農(nóng)產(chǎn)品公司應(yīng)向劉某退還剩余轉(zhuǎn)讓款15283.2元（76416元-61132.8元）。對劉某主張的某農(nóng)產(chǎn)品公司向其支付資金占用費(fèi)、賠償其損失等訴訟請求，因本院認(rèn)為某農(nóng)產(chǎn)品公司不構(gòu)成根本違約，劉某上述主張理據(jù)不足，本院均不予支持。對劉某主張某合作經(jīng)濟(jì)社對涉案債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的意見，因依法成立的合同僅對當(dāng)事人具有法律拘束力，本案轉(zhuǎn)包合同的雙方當(dāng)事人未包括某合作經(jīng)濟(jì)社，根據(jù)合同相對性原理，該院亦不予支持。
裁判要旨
雙方在簽訂涉案租賃合同時(shí)對租賃物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)的情形，后承租方改良租賃物未果，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，承租方也不存在故意違約的情形。承租方主張?zhí)崆敖獬贤瑧?yīng)予支持，但應(yīng)認(rèn)定雙方均不存在故意違約的情形。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第580條、第566條
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第90條
一審：廣東省中山市第一人民法院（2022）粵2071民初11660號民事判決（2022年5月24日）
二審：廣東省中山市中級人民法院（2022）粵20民終6140號民事判決（2022年11月7日）
