青島市城陽區(qū)河套街道某社區(qū)居民委員會訴趙某某等合同糾紛案-集體建設(shè)用地租賃最長年限不得超過二十年
人民法院案例庫 入庫編號：2023-11-2-483-003
關(guān)鍵詞
民事/合同/土地租賃合同/集體建設(shè)用地/出租/二十年
基本案情
青島市城陽區(qū)河套街道某社區(qū)居民委員會訴稱：2001年8月31日，原告作為出租方與被告趙某某簽訂《土地租賃協(xié)議書》，土地位置為小東進村路村志向東180米，由次向北50米垂直于正陽路，作為該加油站西邊界線，然后順正陽路向東67米，面積3350平方米，用途為加油站經(jīng)營，租賃期限為50年。2003年3月31日，被告將涉案土地轉(zhuǎn)租給第三人某石化某分公司，其后兩第三人在涉案土地繼續(xù)經(jīng)營加油站至今。《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”，原、被告簽訂的協(xié)議書約定的租賃期限明顯超過20年的最長租賃期限，超過部分應(yīng)無效。故請求判令：1、依法判決原告與被告之間的《土地租賃協(xié)議書》自2021年8月31日起至2051年8月31日部分無效；2、本案訴訟費用由被告承擔。
趙某某辯稱：一、原、被告雙方系土地承包關(guān)系，并非租賃關(guān)系，案涉土地系林地，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第二十一條規(guī)定，林地的承包期為三十年至七十年，雙方之間對案涉土地的承包期限為三十年，并未違反法律規(guī)定；二、即便雙方之間被認定為租賃關(guān)系，雙方的租賃期限也不適用合同法第二百一十四條規(guī)定，第一、合同法第二百一十四條并不適用于農(nóng)村集體用地使用權(quán)的租賃；第二、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行，另根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，綜合或者其他用地五十年，案涉土地屬于集體建設(shè)用地性質(zhì)系其他用地類型，案涉合同約定的土地租賃期限為50年并非超出其他用地出讓的最高年限50年，不應(yīng)被認定為無效；三、原告主張合同部分無效的訴訟請求違反了誠實信用原則。
第三人某石化某分公司述稱：當前加油站資產(chǎn)、經(jīng)營權(quán)屬于第三人，原告在未解決資產(chǎn)處置問題、違背土地轉(zhuǎn)讓及保障使用期限約定的情況下，主張解除轉(zhuǎn)讓合同，將導致加油站資產(chǎn)處置陷入僵局，不應(yīng)得到支持。本案中的法律關(guān)系根本上并非租賃關(guān)系，而是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，沒有理由任意解釋為租賃協(xié)議，不具備提前解除的條件，原告無權(quán)以確認無效之名行提前解除之實。并且協(xié)議書已經(jīng)履行近20年，原告主張自身的行為無效，從而希望從中獲利，不符合民商事審判工作會議紀要關(guān)于保護合同穩(wěn)定性、防止因合同無效而獲利的精神，不應(yīng)當?shù)玫街С帧?/p>
法院經(jīng)審理查明：一審法院于2020年6月1日作出（2019）魯0214民初6271號民事判決書，載明：“2001年4月4日，由青島市某石油供銷總公司與某石油某股份有限公司山東石油分公司共同出資組建成立某油品公司，2002年4月26日，某油品公司獲批成品油零售經(jīng)營批準證書。2006年12月15日，該公司股東會決議，對某油品公司進行清算，該公司名下新建的五座加油站資產(chǎn)歸屬大股東某石油某股份有限公司山東石油分公司所有（含本案城陽區(qū)正陽路某村南加油站）。2006年12月29日，某油品公司注銷。2014年5月9日，某石油某股份有限公司山東石油分公司更名為某石化銷售山東分公司，7月1日，案涉加油站由某石油股份有限公司山東省青島市第九十一加油站更名為某化銷售有限公司山東青島第九十一加油站。2001年5月31日，某油品公司（甲方）、青島某加油站（乙方）、某社區(qū)居委會（丙方）簽訂《補充協(xié)議書》，協(xié)議書載明，丙方同意乙方將加油站的經(jīng)營權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)給甲方，并繼續(xù)協(xié)助乙方為甲方辦理《國有土地使用證》，有關(guān)費用均由乙方承擔；由于政府對土地出讓政策的調(diào)整，乙方至今未按原轉(zhuǎn)讓協(xié)議為甲方辦理《國有土地使用證》，對此甲方給予理解，并同意乙方繼續(xù)為甲方辦理，所發(fā)生費用由乙方負責；在甲方的《國有土地使用證》未辦好之前，丙方繼續(xù)履行與乙方簽訂土地租賃協(xié)議，承認甲方的經(jīng)營和土地使用資格和權(quán)利，并承諾不再收取任何費用；如乙方不能為甲方辦好《國有土地使用證》應(yīng)確保甲方按乙方與丙方簽訂土地租賃協(xié)議將加油站經(jīng)營至2051年，期間發(fā)生的土地租賃費用均由乙方承擔，與甲方無關(guān)，本協(xié)議簽完五日內(nèi)，甲方將所欠轉(zhuǎn)讓加油站的剩余款付清，同時，由甲方出具合法票據(jù)?！?001年12月19日，案涉用地取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，用地單位：某村，用地項目：加油站，用地面積3000㎡。2002年2月8日，案涉加油站取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)規(guī)模：928平方米，建設(shè)單位：某村，建設(shè)項目名稱：加油站管理房、加油棚。2002年12月10日，青島某勃加油站由趙某某投資成立，2002年11月25日，獲批成品油零售經(jīng)營許可、化學危險物品經(jīng)營許可，2004年5月24日注銷。2003年3月31日，青島某勃加油站（甲方）與某油品公司（乙方）簽訂加油站轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議書載明，甲方將位于城陽區(qū)正陽路某村南的加油站全部財產(chǎn)及土地使用權(quán)、加油站經(jīng)營權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙方；加油站的全部財產(chǎn)包括房屋、加油設(shè)備、辦公家具和院墻及6畝土地的使用權(quán)、加油站經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓費為240萬元，各種稅費由甲方承擔；具體付款方式：協(xié)議簽訂后三日內(nèi)，乙方付給甲方人民幣100萬元，甲方將加油站全部財產(chǎn)交付給乙方后（附：財產(chǎn)清單），乙方付給甲方人民幣50萬元，甲方將全部經(jīng)營手續(xù)和土地使用權(quán)全部變更給乙方后，并出具全額加油站轉(zhuǎn)讓發(fā)票，乙方將剩余款的70%付給甲方，其余30%作為甲方全部資產(chǎn)的風險金，一年后無安全使用問題，乙方應(yīng)全部付清余款；甲方在加油站轉(zhuǎn)讓期間，應(yīng)保證全部資產(chǎn)、土地使用權(quán)、加油站經(jīng)營權(quán)手續(xù)的齊全、合法、有效，并負責協(xié)調(diào)水電供應(yīng)和綜合站治理工作，如因上述原因造成乙方無法正常經(jīng)營時，甲方除全部退還乙方已付款項外，應(yīng)賠付乙方違約金人民幣20萬元；甲方在本協(xié)議簽訂后的三個月內(nèi)應(yīng)將加油站全部經(jīng)營手續(xù)和土地使用權(quán)變更為乙方，逾期則視為甲方違約；乙方應(yīng)按協(xié)議約定及時將款付給甲方，并積極協(xié)助甲方辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)和土地使用權(quán)的變更，如乙方違約或不按協(xié)議支付轉(zhuǎn)讓款時，甲方有權(quán)將加油站另行轉(zhuǎn)讓，并由乙方支付甲方違約金20萬元；本協(xié)議自簽訂之日起生效，乙方付清甲方的第一筆款100萬元后，三日內(nèi)甲方將加油站全部財產(chǎn)和罐存油與乙方交接清楚，并列出清單，交接前該站的全部債權(quán)債務(wù)由甲方承擔，交接后該站的債權(quán)債務(wù)由乙方承擔；加油站交接完畢后，三日內(nèi)乙方應(yīng)付給甲方第二筆款人民幣50萬元，并協(xié)助甲方變更站的全部經(jīng)營手續(xù)和土地使用權(quán)，甲方應(yīng)在全部經(jīng)營手續(xù)和土地使用權(quán)變更后的半年之內(nèi)，為乙方辦妥國有土地使用證。2003年4月1日，某油品公司（甲方）與趙某某簽訂加油站承包協(xié)議書，協(xié)議書載明，趙某某承包某村南加油站，承包期限2003年4月1日至2006年3月30日。2009年2月5日，某社區(qū)居委會出具證明：位于城陽區(qū)河套街道某村的加油站，房屋產(chǎn)權(quán)歸城陽區(qū)河套街道某社區(qū)所有，現(xiàn)同意蓬勃加油站轉(zhuǎn)讓給某石化山東青島石油分公司有償使用”，該判決書送達后，趙某某不服提起上訴，青島市中級人民法院于2020年12月18日出具（2020）魯02民終14488號民事判決書，判決：駁回上訴，維持原判，上述判決均已生效。
2001年8月31日，原告（甲方）與被告趙某某（乙方）簽訂《土地租賃協(xié)議書》，約定乙方租用甲方土地建設(shè)加油站，位置：小東進村路村志向東180米，由次向北50米垂直于正陽路，作為該加油站西邊界線，然后順正陽路向東67米，面積3350平方米，租賃年限50年自2001年8月31日至2051年8月31日止，租賃費用共計77500元，簽訂協(xié)議時，乙方向甲方交付三萬元，其余47500元待建設(shè)開工前一次性付清。乙方負責向上級有關(guān)部門辦理土地審批手續(xù)及加油站相關(guān)的批準手續(xù)，其費用由乙方承擔，乙方的基建設(shè)計必須符合土管部門、城建部門的標準規(guī)定和設(shè)計要求，建設(shè)布局要與小東進村路、正陽路協(xié)調(diào)一致并保證質(zhì)量，搞好環(huán)境綠化。
山東省青島市城陽區(qū)人民法院于2021年5月20日作出（2020）魯0214民初17058號民事判決：確認原告青島市城陽區(qū)河套街道某社區(qū)居民委員會要求確認與被告趙某某于2001年8月31日簽訂的《土地租賃協(xié)議書》自2021年8月31日起至2051年8月31日的部分無效。案件受理費1738元，由被告趙某某負擔，應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)直接支付給原告青島市城陽區(qū)河套街道某社區(qū)居民委員會。宣判后，趙某某提出上訴。山東省青島市中級人民法院于2021年11月25日作出（2021）魯02民終11288號民事判決：一、撤銷山東省青島市城陽區(qū)人民法院（2020）魯0214民初17058號民事判決；二、駁回被上訴人青島市城陽區(qū)河套街道某社區(qū)居民委員會的訴訟請求。某村委會以涉案土地租賃期限最高不能超過二十年申請再審。山東省高級人民法院于2023年6月25日作出（2023）年魯民再104號民事判決：一、撤銷青島市中級人民法院(2021)魯02民終11288號民事判決；二、維持青島市城陽區(qū)人民法院（2020）魯0214民初17058號民事判決。
裁判理由
法院生效裁判認為：2020年1月1日施行的《中華人民共和國土地管理法》第六十三條第四款規(guī)定：“集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定?！痹摋l款系土地管理法修訂新增加內(nèi)容，此前并無相關(guān)規(guī)定。從該條款規(guī)定內(nèi)容看，“具體辦法由國務(wù)院制定”，目前國務(wù)院尚未出臺相關(guān)規(guī)定，認定涉案土地租賃期限可以超過二十年，法律法規(guī)依據(jù)不足。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，有嚴格的條件和程序。涉案《土地租賃協(xié)議書》于2001年簽訂，不屬于法律修訂后新增的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市情形。
即使集體建設(shè)用地租賃期限參照國有建設(shè)用地執(zhí)行，亦應(yīng)參照國有建設(shè)用地租賃、出租年限，不是參照國有建設(shè)用地出讓年限。關(guān)于國有土地租賃期限，原國土資源部于1999年8月1日頒布的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》第四條規(guī)定，國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定同類用途土地出讓最高年限。自然資源部《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2019年版）》第十六條規(guī)定，以長期租賃方式使用土地的，應(yīng)按照《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕222號）的規(guī)定執(zhí)行，租賃期限不得超過20年?！渡綎|省建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易實施細則（試行）》規(guī)定，出租期限不得超過建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限，最高不得超過20年；其中以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租，出租年限不得超過國有土地租賃合同約定的剩余年限。因此，即使參照國有建設(shè)用地租賃、出租年限，涉案土地租賃年限亦不應(yīng)超過二十年。
裁判要旨
2020年1月1日施行的《中華人民共和國土地管理法》第六十三條第四款規(guī)定：“集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定?！蹦壳皣鴦?wù)院尚未出臺相關(guān)規(guī)定，認定集體建設(shè)用地租賃期限可以超過二十年，法律法規(guī)依據(jù)不足。即使集體建設(shè)用地租賃期限參照國有建設(shè)用地執(zhí)行，亦應(yīng)參照國有建設(shè)用地租賃、出租年限，租賃年限不應(yīng)超過二十年。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第705條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第214條）
《中華人民共和國土地管理法》第63條第4款
一審：山東省青島市城陽區(qū)人民法院（2020）魯0214民初17058號民事判決（2021年5月20日）
二審：山東省青島市中級人民法院（2021）魯02民終11288號民事判決（2021年11月25日）
再審：山東省高級人民法院（2023）魯民再104號民事判決（2023年6月25日）
