審理法院：孝感市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2017）鄂09民終894號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-08-28
審理經(jīng)過(guò)
大悟縣中祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中祥公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，均不服湖北省大悟縣人民法院（2016）鄂0922民初413、414號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行審理。上訴人王琦、王瑞的委托訴訟代理人付紅、雷錦濤，上訴人金麒麟公司、中天公司、中祥公司的委托訴訟代理人王志明、喻峻到庭參加法庭調(diào)查。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
王琦、王瑞上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決第六項(xiàng)；2.依法改判確認(rèn)2010年10月10日王某1一人捺印的《承諾書》及殷修理手寫的、王某1一人簽署并捺印的蓋有“
大悟縣中祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司方家灣改造項(xiàng)目部”的結(jié)算單無(wú)效；3.依法改判由金麒麟公司、中天公司、中祥公司辦理向王琦、王瑞交付的位于湖北省××××東的文化新都6#樓一單元自西向東的2號(hào)、3號(hào)樓一樓門面（門面建筑面積為143.53平方米）的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書；4.依法改判金麒麟公司、中天公司、中祥公司賠償因逾期交房給王琦、王瑞造成的經(jīng)濟(jì)損失9.3萬(wàn)元（自逾期之日起至2014年10月10日雙方引起糾紛時(shí)止，超過(guò)約定期限共186天，標(biāo)準(zhǔn)為每天500元）；5.一、二審訴訟費(fèi)用由金麒麟公司、中天公司、中祥公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、關(guān)于2014年10月8日的《承諾書》及10月10日的結(jié)算單的效力。2014年10月8日的《承諾書》及10月10日的結(jié)算單在主體上并非簽訂《拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議》的主體，沒(méi)有適用表見(jiàn)代理的法律前提；在權(quán)利義務(wù)上對(duì)王琦、王瑞基于《拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議》的原權(quán)利義務(wù)作出了重大的不利變更；在內(nèi)容上曲解了《拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議》的內(nèi)容；更為關(guān)鍵的是，王某1未獲得授權(quán)，屬于無(wú)權(quán)代理，該代理行為王琦、王瑞以前曾發(fā)函明確表示反對(duì)，現(xiàn)在亦絕不追認(rèn)；金麒麟公司、中天公司、中祥公司在主觀上無(wú)法認(rèn)定為善意且無(wú)過(guò)錯(cuò)；金麒麟公司、中天公司、中祥公司認(rèn)為王某1的行為屬于表見(jiàn)代理明顯不符合表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件，該《承諾書》及結(jié)算單依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。二、一審判決對(duì)王琦、王瑞請(qǐng)求辦理交付之門面的產(chǎn)權(quán)證書的訴訟請(qǐng)求未作任何闡述，遺漏了王琦、王瑞的訴訟請(qǐng)求。王琦、王瑞在一審中對(duì)交付的房產(chǎn)提出了明確的辦理產(chǎn)權(quán)證的請(qǐng)求：“一、判令金麒麟公司、中天公司按與王琦、王瑞于2012年7月28日簽訂的《拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議》中約定向王琦、王瑞交付還建的住房和門面商鋪：即還建樓盤一單元東邊8樓或9樓的住房及房屋原址自西向東第3間、第4間或第5間，王琦與王瑞還建門面商鋪相連的獨(dú)立，門面商鋪各自一間二層（房屋原址位于大悟縣××鎮(zhèn)××路××號(hào)，還建樓盤名稱為文化新樓6號(hào)樓），并辦理住房和門面的房產(chǎn)證和土地證”。一審法院支持了王琦、王瑞交付住房、門面的訴訟請(qǐng)求（門面號(hào)與訴訟請(qǐng)求不一致，王琦、王瑞表示此項(xiàng)服判）以及辦理住房的房產(chǎn)權(quán)書的訴訟請(qǐng)求，但是遺漏了辦理門面的產(chǎn)權(quán)證書的訴訟請(qǐng)求，亦未對(duì)為何為支持該訴訟請(qǐng)求作出任何闡述。按照通常對(duì)判決書判決內(nèi)容的理解，未支持門面辦理產(chǎn)權(quán)證的訴訟請(qǐng)求包含在“駁回原告其他訴訟請(qǐng)求”中，即原判決第六項(xiàng)。王琦、王瑞認(rèn)為一審判決未支持王琦、王瑞的辦理門面產(chǎn)權(quán)證的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)根據(jù)與法律依據(jù)，請(qǐng)二審法院依法撤銷一審判決第六項(xiàng)并予以改判支持王琦、王瑞請(qǐng)求辦理門面產(chǎn)權(quán)證的訴訟請(qǐng)求。三、根據(jù)一審法院采信的證據(jù)，金麒麟公司、中天公司、中祥公司存在逾期交房的情形，金麒麟公司、中天公司、中祥公司應(yīng)予以賠償。一審法院采信了金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證載明的內(nèi)容，按照通常實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程，在金麒麟公司、中天公司、中祥公司申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證前，需要對(duì)建設(shè)區(qū)域進(jìn)行“三通一平”，辦理從申請(qǐng)到審批需要一段的時(shí)間。哪怕就是從2012年10月8日金麒麟公司、中天公司、中祥公司取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證起計(jì)算，至2014年10月10日王琦、王瑞與金麒麟公司、中天公司、中祥公司引起糾紛時(shí)止，金麒麟公司、中天公司、中祥公司延期交房期限也達(dá)186天。為維護(hù)王琦、王瑞的合法權(quán)益，特提起上訴，請(qǐng)二審法院依法支持王琦、王瑞的上訴請(qǐng)求。
金麒麟公司、中天公司、中祥公司上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)二審法院依法撤銷湖北省大悟縣人民法院（2016）鄂0922民初413號(hào)、414號(hào)《民事判決書》第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第七項(xiàng)判決，并直接改判王琦、王瑞按評(píng)估價(jià)“補(bǔ)差”（即補(bǔ)償差價(jià)款）1174542元及資金占用費(fèi)（利息）375342元；2.請(qǐng)二審法院依法維持上述（判決書）中第一、二、三、六項(xiàng)判決；3.本案一審本訴訴訟費(fèi)、反訴訴訟費(fèi)、一審鑒定費(fèi)（一審漏判），二審訴訟費(fèi)全部由王琦、王瑞承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審判決自相矛盾，應(yīng)予糾正。一審判決第17頁(yè)第三自然段結(jié)尾處的結(jié)論：“該補(bǔ)充協(xié)議為還建協(xié)議的有效補(bǔ)償，亦為有效協(xié)議。”此認(rèn)定完全合法合理合情、公平公正，金麒麟公司、中天公司、中祥公司予以認(rèn)可。既然補(bǔ)償協(xié)議合法有效，不僅是對(duì)原建協(xié)議的有效補(bǔ)充更是合法有效的修正，即對(duì)原協(xié)議中不合理?xiàng)l款予以的修改、而一審判決在18頁(yè)倒數(shù)第四行“依還建協(xié)議……王琦、王瑞無(wú)需對(duì)商鋪更換成門面的部分進(jìn)行差額補(bǔ)償，對(duì)金麒麟公司、中天公司、中祥公司要求王琦、王瑞對(duì)商鋪更換門面的差額補(bǔ)償及支付資金占用費(fèi)的反訴請(qǐng)求不予支持。”上述前后認(rèn)定自相矛盾，應(yīng)予糾正，即認(rèn)定補(bǔ)充協(xié)議有效，便必須認(rèn)定“補(bǔ)差”即補(bǔ)償商鋪超面積的部分的差額補(bǔ)償。二、補(bǔ)差由股（董）會(huì)決定，明確具體一審判決依法推定未變更適用法律不當(dāng)。一審判決第18頁(yè)第一行認(rèn)定：“對(duì)于門面的補(bǔ)差由股（鑒）會(huì)決定表述，對(duì)于補(bǔ)償?shù)男问?，方法沒(méi)有具體的約定，不能判斷如何補(bǔ)差，補(bǔ)差的標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法確定，對(duì)補(bǔ)差的內(nèi)容約定不明確，依法推定為未變更。”一審判決如此認(rèn)定，明顯不顧事實(shí)，偏袒王琦、王瑞。首先，“補(bǔ)差，由股（董）會(huì)決定”，此條款明明白白，表見(jiàn)代理人王某1已認(rèn)可，一審判決已認(rèn)定該補(bǔ)償協(xié)議有效，故此條款同樣合法有效，現(xiàn)股（董）會(huì)明確決定，按照法院委托鑒定機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)補(bǔ)差，約定的明明白白，具體準(zhǔn)確。其次，一審判決適用法律不當(dāng)。一審判決依據(jù)合同法第78條，關(guān)于合同變更內(nèi)容不明確為未變更的約定。此處適用此條款不當(dāng)，一是本案所涉協(xié)議是補(bǔ)充協(xié)議，不是變更協(xié)議。二是約定內(nèi)容明確，即商鋪超面積補(bǔ)償應(yīng)予補(bǔ)差。三、關(guān)于兩套住宅各補(bǔ)償55450元不能成立，應(yīng)予糾正。首先，一審判決第13頁(yè)第7行認(rèn)定：“802、902室建筑面積分別為140.99平方米”。其次，《補(bǔ)充協(xié)議》明確規(guī)定：“王琦、王瑞2012年7月29日協(xié)議還建住宅240平方米（二套每套使用面積不低于120平方米），現(xiàn)確認(rèn)還建住宅王瑞為6號(hào)樓一單元9層140.69平方米。王琦為6號(hào)一單元2號(hào)房8層面積140.99平方米，二套合計(jì)面積281.96平方米（以發(fā)證面積為準(zhǔn)）。此補(bǔ)償協(xié)議修改原還協(xié)議中關(guān)于使用面積不低于120平方米及不足面積按5000元補(bǔ)差價(jià)的約定。此補(bǔ)充協(xié)議上約定還住宅面積10.99平方米，沒(méi)有約定使用面積必須是120平方米，更未約定使用面積不足應(yīng)按每平方米5000元來(lái)補(bǔ)價(jià)差。”其三、一審判決第17頁(yè)第三自然段肯定補(bǔ)充協(xié)議合法有效，但在具體判決中又人為地將此拋在一邊，不予適用，反而適用已被補(bǔ)充協(xié)議修改過(guò)后的原還建協(xié)議，明顯不當(dāng)，應(yīng)予撤銷。四、王琦、王瑞應(yīng)補(bǔ)差1174542元及資金占用費(fèi)375853元。1.根據(jù)2014年10月10日表見(jiàn)代理人王某1代王琦、王瑞簽訂的補(bǔ)充協(xié)議約定：二樓商鋪改為一樓商鋪補(bǔ)差，經(jīng)股（董）會(huì)研究同意待交房時(shí)一并結(jié)算。一審法院委托鑒定評(píng)估，結(jié)論為：現(xiàn)一樓商鋪面積143.53平方米，超過(guò)73.53平方米，評(píng)估價(jià)（市場(chǎng)價(jià)）為21400元/平方米，計(jì)價(jià)1573542元。原約定二按商鋪70平方米，現(xiàn)評(píng)估價(jià)5700/平方米，計(jì)價(jià)339000元。用超面積價(jià)值商鋪1573542元減去二樓商鋪價(jià)值399000元等于王琦、王瑞應(yīng)補(bǔ)差價(jià)1174542元（1573542元-399000元=1174542元）。2.資金占用費(fèi)以1174542元為基數(shù)，月息一分，從2014年11月1日至2017年7月1日止，共計(jì)32個(gè)月，合計(jì)375853元。五、一審漏判鑒定費(fèi)3萬(wàn)元。金麒麟公司、中天公司、中祥公司在一審申請(qǐng)鑒定交3萬(wàn)元鑒定費(fèi)，鑒定報(bào)告已作證據(jù)使用，但一審漏判此3萬(wàn)元鑒定費(fèi)，二審應(yīng)作判決。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)確實(shí)充分，定性準(zhǔn)確，但一審判決自相矛盾適用合同法78條不當(dāng)，而應(yīng)適用合同法第60條、61條、62條第二款，判決結(jié)果明顯偏袒王琦、王瑞。請(qǐng)二審法院依法撤銷一審判決中的第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第七項(xiàng)，直接改判王琦、王瑞承擔(dān)一審本訴訴訟費(fèi)、反訴訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)及二審訴訟費(fèi)，以維護(hù)金麒麟公司、中天公司、中祥公司合法權(quán)益。
被上訴人辯稱
金麒麟公司、中天公司、中祥公司針對(duì)王琦、王瑞的上訴答辯如下：一、上訴狀的第一項(xiàng)請(qǐng)求，我們認(rèn)為一審判決是正確的，應(yīng)當(dāng)予以維持。二、1.第二項(xiàng)請(qǐng)求，承諾書及補(bǔ)充協(xié)議我們認(rèn)為是真實(shí)、合法有效，王某1構(gòu)成表見(jiàn)代理，表見(jiàn)代理成立。2.第一份協(xié)議是王某1代其兒子（王瑞）簽訂的，補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)渡費(fèi)全部是王某1和夫人（付紅）代領(lǐng)的。3.收房時(shí)王某1一個(gè)人捺手印和簽字的。4.交房后對(duì)房屋改造王某1代理王琦、王瑞行駛管理權(quán)，如改大門的原材料是王某1直接把錢付給材料的師傅、留下水道都是王某1要求留的。5.王某1代王琦、王瑞行駛該商鋪的收益權(quán)，與他人商談出租事宜，有一審證人出庭作證，因?yàn)樽饨饹](méi)有談好，王某1表示自己要經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有達(dá)成出租協(xié)議，簽訂原始合同到最后，都是王某1代王琦、王瑞行駛拆遷還建的全部義務(wù)，金麒麟公司、中天公司、中祥公司有理由相信王某1代王琦、王瑞簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，是合法的有效的，也是真實(shí)的。三、上訴請(qǐng)求第三項(xiàng)，屬于程序問(wèn)題，只要交補(bǔ)差就辦理證件。四、上訴請(qǐng)求四、五沒(méi)有逾期，是按照開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間，按照補(bǔ)充協(xié)議和承諾書交房，王某1在接收房子手續(xù)上簽字捺手印，證明我們沒(méi)有逾期，只是沒(méi)有交補(bǔ)充協(xié)議的補(bǔ)差，實(shí)際上房子還空著在，只要交補(bǔ)差，房屋隨時(shí)給王琦、王瑞，是王琦、王瑞不履行義務(wù)在先，不是金麒麟公司、中天公司、中祥公司逾期，故不存在賠償損失。六、上訴請(qǐng)求六、一、二審訴訟費(fèi)用應(yīng)該由王琦、王瑞承擔(dān)，一審還漏判鑒定費(fèi)，一、二審訴訟費(fèi)還有鑒定費(fèi)應(yīng)由王琦、王瑞承擔(dān)。
王琦、王瑞針對(duì)金麒麟公司、中天公司、中祥公司的上訴答辯如下：一、中祥公司并非本案適格的訴訟主體。中祥公司并非房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛中的適格訴訟主體，其并非2012年7月28日的《拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議》的當(dāng)事方，亦非有權(quán)簽訂所謂的補(bǔ)充協(xié)議的主體。根據(jù)《民事訴訟法》第51條的規(guī)定，其不屬于有權(quán)提起反訴的適格主體，并非有權(quán)提起上訴的主體；同時(shí)，中祥公司亦不屬于民事訴訟法司法解釋規(guī)定的共同訴訟人或共同被告。一審判決認(rèn)定金麒麟公司、中天公司、中祥公司是一體，從而進(jìn)一步認(rèn)定金麒麟公司、中天公司、中祥公司均具備訴訟主體資格錯(cuò)誤。此認(rèn)定違反公司法的基本原則，即公司法人人格獨(dú)立原則；僅有金麒麟公司、中天公司、中祥公司自己的蓋章，屬于自己證明自己；且即使金麒麟公司、中天公司、中祥公司是在聯(lián)合開(kāi)發(fā)，也不能突破合同的相對(duì)性原則，直接認(rèn)定中祥公司成為合同的當(dāng)事方；該證據(jù)未在舉證期限內(nèi)提交，應(yīng)當(dāng)由金麒麟公司、中天公司、中祥公司承擔(dān)不利的法律后果；王琦、王瑞對(duì)該份證據(jù)的形成時(shí)間持有異議，認(rèn)為該份證據(jù)有偽造的可能性，王琦、王瑞申請(qǐng)法院對(duì)其形成時(shí)間進(jìn)行鑒定，并追究金麒麟公司、中天公司、中祥公司涉嫌虛假訴訟罪的責(zé)任。二、2014年10月8日的承諾書及10月10日的補(bǔ)充協(xié)議的無(wú)效。2014年10月8日的承諾書及10月10日的補(bǔ)充協(xié)議在主體上并非簽訂拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議的主體，在權(quán)利義務(wù)上對(duì)王琦、王瑞基于拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議的原權(quán)利義務(wù)作出了重大不利變更，在內(nèi)容上曲解了拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容；更為關(guān)鍵的是，王某1未獲得授權(quán)，屬于無(wú)權(quán)代理，該無(wú)權(quán)代理行為王琦、王瑞以前曾發(fā)函明確表示反對(duì)，現(xiàn)在亦絕不追認(rèn)，該承諾書及補(bǔ)充協(xié)議依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容表示錯(cuò)誤，實(shí)質(zhì)上嚴(yán)重侵害了王琦、王瑞的權(quán)利。對(duì)于商鋪而言，拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議約定的是王琦、王瑞一人為獨(dú)立門面一間二層……門面寬不小于3.5米，進(jìn)深不小于10米，層高不小于4.2米……多于35平方米的，乙方不予補(bǔ)款，就是說(shuō)，拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議約定的是一層商鋪?zhàn)钚〔荒苌儆?5平方米的，乙方不予補(bǔ)款，而補(bǔ)充協(xié)議將面積錯(cuò)誤表述為王琦與王瑞兩人協(xié)議還建商鋪為一樓70平方米，二樓70平方米。三、退一萬(wàn)步說(shuō)，即使承諾書及結(jié)算書有效，王琦、王瑞亦需承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。1.首先分析拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議與補(bǔ)充協(xié)議的關(guān)系。補(bǔ)充協(xié)議并非獨(dú)立存在一份文書，其系對(duì)拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議的變更或者說(shuō)修改。金麒麟公司、中天公司、中祥公司亦多次陳述補(bǔ)充協(xié)議修改了拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容。但是對(duì)于補(bǔ)差的內(nèi)容，在補(bǔ)充協(xié)議中變更或者說(shuō)修改的內(nèi)容是不明確的，一審判決適用合同法第78條當(dāng)事人對(duì)合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更時(shí)正確的。2.需要強(qiáng)調(diào)的是，該所謂的補(bǔ)充協(xié)議本身記載的內(nèi)容也是錯(cuò)誤的。其記載的協(xié)議還建商鋪為一樓70平方米，二樓70平方米，該表述是完全錯(cuò)誤的，協(xié)議還建的商鋪在協(xié)議中約定的非常清楚，再次不在贅述。不能依據(jù)一個(gè)錯(cuò)誤的表述內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)差。四、關(guān)于還建兩套住宅各補(bǔ)差55450元的問(wèn)題。金麒麟公司、中天公司、中祥公司認(rèn)為補(bǔ)償協(xié)議修改了使用面積120平方米的約定，約定未還住宅140.99平方米，未約定使用面積不足按5000元補(bǔ)差。首先，王琦、王瑞認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)議是無(wú)效的。其次，即使補(bǔ)充協(xié)議是有效的，金麒麟公司、中天公司、中祥公司也應(yīng)當(dāng)補(bǔ)差。①金麒麟公司并未做到還住宅140.99平方米的約定。②補(bǔ)充協(xié)議未約定使用面積不足按5000元補(bǔ)差，根據(jù)拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議與補(bǔ)充協(xié)議之間的關(guān)系，在補(bǔ)充協(xié)議未約定而拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議有效且合法、有效的情況下，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)適用拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議的相關(guān)約定。五、關(guān)于資金占用費(fèi)的問(wèn)題。①二樓改一樓補(bǔ)差沒(méi)有依據(jù)，資金占用費(fèi)更加沒(méi)有依據(jù)。②本案并非民間借貸案，資金占用費(fèi)的主張及計(jì)算均無(wú)法律依據(jù)。六、關(guān)于鑒定費(fèi)的問(wèn)題，金麒麟公司、中天公司、中祥公司未在證據(jù)中提交鑒定費(fèi)票據(jù)，且一審判決對(duì)二樓改一樓的補(bǔ)差未予支持，鑒定費(fèi)應(yīng)由金麒麟公司、中天公司、中祥公司承擔(dān)。綜上所述，金麒麟公司、中天公司、中祥公司的上訴請(qǐng)求均無(wú)法律依據(jù)與事實(shí)依據(jù)，請(qǐng)二審人法院依法駁回金麒麟公司、中天公司、中祥公司的上訴請(qǐng)求。
王琦、王瑞向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令金麒麟公司、中天公司按王琦、王瑞與金麒麟公司、中天公司雙方于2012年7月28日簽訂的《拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議》中的約定向王琦、王瑞交付還建的住房和門面商鋪，即：還建樓盤一單元東邊8樓或9樓的住房及房屋原址自西向東第3間或第4間、第4或第5間，王琦與王瑞還建門面商鋪相連的獨(dú)立門面商鋪一間二層（房屋原址位于大悟縣××鎮(zhèn)××路××號(hào)，還建樓盤名稱為文化新都6號(hào)樓），并辦理住房和門面的房產(chǎn)證和土地證；2.判令金麒麟公司、中天公司依約支付王琦、王瑞還建住房使用面積不夠部分補(bǔ)償費(fèi)分別為55450元（以每平方米5000元計(jì)算，準(zhǔn)確金額按120平方米減去實(shí)測(cè)使用面積）；3.判令金麒麟公司、中天公司依約支付王琦、王瑞還建房過(guò)渡期住房租金分別為3325元（標(biāo)準(zhǔn)為每月租金175元，期限自2014年10月11日起暫計(jì)算至2016年5月10日，準(zhǔn)確金額計(jì)算至金麒麟公司、中天公司實(shí)際交付王琦、王瑞住房和門面商鋪之日止）；4.判令金麒麟公司、中天公司賠償因逾期交房給王琦、王瑞造成的經(jīng)濟(jì)損失分別為182500元（標(biāo)準(zhǔn)為每天500元，期限暫計(jì)算一年，準(zhǔn)確期限自王琦、王瑞原房屋拆遷完畢18個(gè)月后的第一天起至金麒麟公司、中天公司實(shí)際交付王琦、王瑞住房和門面商鋪之日止）；5.判令確認(rèn)2010年10月10日王某1一人捺印的《承諾書》及殷修理手寫的、王某1一人簽字并捺印的、蓋有“
大悟縣中祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司方家灣改造項(xiàng)目部”的結(jié)算單無(wú)效；6.訴訟費(fèi)用由金麒麟公司、中天公司負(fù)擔(dān)。
金麒麟公司、中天公司、中祥公司一審反訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)依法判令王某1代王琦、王瑞與金麒麟公司、中天公司、中祥公司簽訂的補(bǔ)償協(xié)議合法有效，并判令王琦、王瑞補(bǔ)償一樓商鋪差價(jià)1124000元及資金占用費(fèi)；2.駁回王琦、王瑞的全部訴訟請(qǐng)求；3.由王琦、王瑞承擔(dān)本案一審本訴、反訴全部訴訟費(fèi)用。在一審?fù)デ皶?huì)議中，金麒麟公司、中天公司、中祥公司對(duì)反訴數(shù)額提出變更，請(qǐng)求補(bǔ)差金額為1174500元，資金占用費(fèi)計(jì)算至2016年12月31日止為290000元，合計(jì)1468500元。
一審查明如下事實(shí)：王琦與王瑞系堂兄弟關(guān)系，王琦的父親王毅與王瑞的父親王某1系親兄弟。王琦、王瑞以接受贈(zèng)與的方式、共同共有取得位于湖北省大悟縣××路社區(qū)××家××一橋東邊的原房屋所有權(quán)。該房屋所處區(qū)域于2003年由大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)人民政府籌劃引入中天公司、中祥公司進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，2008年大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)人民政府形成對(duì)陵園路金三角舊住宅區(qū)進(jìn)行改造的會(huì)議紀(jì)要。2009年6月18日，大悟縣陵園路社區(qū)方家灣改造拆遷辦公室發(fā)出公開(kāi)信，決定對(duì)大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)陵園路方家灣老住宅區(qū)進(jìn)行拆舊建新。2012年7月28日，金麒麟公司作為甲方、中天公司作為甲方的被委托人與王琦、王瑞分別簽訂《拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱還建協(xié)議）各一份，協(xié)議內(nèi)容：甲方按縣人民政府城鎮(zhèn)規(guī)劃統(tǒng)一要求，對(duì)陵園路方家灣進(jìn)行整體改造，以改變城區(qū)居民住房環(huán)境。經(jīng)分別與乙方王琦、王瑞（以下“乙方”指王琦、王瑞）協(xié)商，由甲方出資對(duì)乙方現(xiàn)有房屋進(jìn)行拆除改造，并對(duì)乙方進(jìn)行還建補(bǔ)償?，F(xiàn)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，達(dá)成協(xié)議條款如下：一、甲方責(zé)任和義務(wù)，1、還建補(bǔ)償項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，乙方拆遷還建現(xiàn)有房屋位于大悟縣××鎮(zhèn)××路××號(hào)（具體概況以乙方原產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)）。甲方還建給乙方的住宅，因甲方?jīng)]有向乙方出示設(shè)計(jì)圖紙，乙方要求還建房屋使用面積不低于120平方米。如超出面積部分，由乙方按甲方出售房屋市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買；如不夠面積部分，甲方按每平方米5000元補(bǔ)償乙方。甲方還建給乙方的住房位于房屋原址改建房第一單元東邊或第二單元西邊，如建小高層電梯房則為8樓或9樓（協(xié)議中王琦、王瑞均表述為8樓或9樓），如建七層房屋則王瑞為3樓，王琦為4樓；甲方除還建乙方住宅住房外，另給予乙方補(bǔ)償項(xiàng)目為二項(xiàng)：第一項(xiàng)，獨(dú)立門面商鋪一間二層，因甲方?jīng)]有向乙方出示設(shè)計(jì)圖紙，商鋪位置位于原房屋自西向東王琦為第4或第5間、王瑞為第3間或第4間，還建王琦、王瑞的商鋪相連，門面寬不小于3.5米，進(jìn)深不小于10米，層高不小于4.2米。如商鋪總面積少于35平方米的，甲方按每平方米5萬(wàn)元補(bǔ)償乙方；多于35平方米的，乙方不予補(bǔ)款。第二項(xiàng)，房屋裝修、前后院子等補(bǔ)償款合計(jì)人民幣貳拾萬(wàn)元整（20萬(wàn)元），補(bǔ)償款于簽訂合同次日一次性付給乙方。2、……；3、乙方房屋現(xiàn)有土地使用證、房產(chǎn)證，甲方負(fù)責(zé)按乙方現(xiàn)有房產(chǎn)權(quán)證確定面積辦理還建住宅的房產(chǎn)證（超出面積部分的辦證稅、費(fèi)由甲方承擔(dān)）……。4、……；5、自乙方按甲方規(guī)定時(shí)間搬遷完之日起，甲方按現(xiàn)住房面積每月每平方米2元作為還建房過(guò)渡期住房租金，直至交付新房時(shí)止。付款方式：于協(xié)議簽訂時(shí)預(yù)付6個(gè)月，同時(shí)給付搬家費(fèi)用400元。6、甲方在乙方拆遷完畢時(shí)18個(gè)月內(nèi)向乙方交付還建房，遇不可抗拒的因素及自然災(zāi)害、雨雪天氣，不能按期交房的，需書面通知乙方。二、乙方責(zé)任和義務(wù)……。三、違約責(zé)任1、……；2、甲方必須按雙方約定第一款第七條（協(xié)議原文如此，應(yīng)為第一項(xiàng)第六條）時(shí)間為準(zhǔn)將還建住房交付乙方，每逾期一日，甲方向乙方賠償經(jīng)濟(jì)損失伍佰元整（500元）。四、……。該還建協(xié)議由金麒麟公司、中天公司加蓋公司公章，王毅代王琦簽字，王某1代王瑞簽字。該協(xié)議簽訂后，王琦的父親王毅、王瑞的母親付紅分別領(lǐng)取王琦、王瑞的補(bǔ)償款各20萬(wàn)；自2012年7月28日至2014年10月10日的過(guò)渡期租金補(bǔ)助及搬家費(fèi)共計(jì)9640元分別由王瑞的父親王某1、母親付紅簽字領(lǐng)取。2014年10月10日，王某1與中祥公司方家灣項(xiàng)目部簽訂補(bǔ)充協(xié)議（即王琦王瑞所稱“結(jié)算通知”、金麒麟公司、中天公司、中祥公司所稱“結(jié)算書”，下同），雙方因門面調(diào)整后的補(bǔ)差問(wèn)題發(fā)生糾紛，王琦、王瑞遂向一審人民法院提起訴訟。
對(duì)于上述當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的事實(shí)，一審法院予以確認(rèn)。
對(duì)于當(dāng)事人有爭(zhēng)議的事實(shí)，一審法院根據(jù)對(duì)證據(jù)的分析、認(rèn)定，確定如下事實(shí)：
對(duì)于文化新都6#樓自西向東一單元第2間至第5間門面、802室、902室商品房的面積的確定。王琦、王瑞向一審法庭提交由大悟縣住房保障和房屋管理局房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)出具的文化新都6#樓自西向東一單元第2間至第5間門面、802室、902室商品房的《房屋分層平面圖》，證明2號(hào)、3號(hào)門面的面積，2號(hào)門面面積遠(yuǎn)大于3號(hào)門面，3號(hào)門面內(nèi)有電梯井、水電井，不能分割成兩個(gè)獨(dú)立門面；該一樓門面至二樓、三樓只有一個(gè)公共通道，位于5號(hào)、6號(hào)門面之間，二樓商鋪沒(méi)有分割，是一個(gè)整體；5號(hào)商鋪的建筑面積為105.77平方米，評(píng)估報(bào)告中認(rèn)定的每層面積為35平方米與事實(shí)不符。金麒麟公司、中天公司、中祥公司有異議，認(rèn)為該證據(jù)系王琦、王瑞單方面測(cè)量，不能作為證據(jù)。一審法院認(rèn)為，該《房屋分層平面圖》系房屋測(cè)繪專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量作出的平面圖，平面圖加蓋了大悟縣
房產(chǎn)測(cè)繪有限公司的公章，能夠作為認(rèn)定文化新都6#樓一單元2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)、5號(hào)門面，一單元802室、902室建筑面積的依據(jù)。對(duì)文化新都6#樓一單元2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)、5號(hào)門面及一單元802室、902室建筑面積分別確定為：2號(hào)門面102.69平方米，3號(hào)門面40.07平方米，4號(hào)門面40.37平方米，5號(hào)門面105.77平方米；802室、902室建筑面積分別為140.99平方米，其中使用面積108.91平方米，公攤面積32.08平方米；文化新都一樓、二樓共用一個(gè)公共通道，二樓為整體。
對(duì)還建協(xié)議的效力的認(rèn)定。王琦、王瑞申請(qǐng)證人王某1、郭某、王某2到庭作證的證言，證明在簽訂還建協(xié)議前召開(kāi)了家庭會(huì)議，王某1、王毅簽訂還建協(xié)議得到王琦、王瑞的授權(quán)。金麒麟公司、中天公司、中祥公司對(duì)證人證言有異議，認(rèn)為證人均是王琦、王瑞的親屬，證言效力差。一審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可還建協(xié)議的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，對(duì)該還建協(xié)議系雙方自愿簽訂的事實(shí)予以的確認(rèn)，該協(xié)議為合法、有效協(xié)議。
文化新都6#樓的開(kāi)、竣工時(shí)間的確定。王琦、王瑞申請(qǐng)證人王某3到庭作證的證言，證明王琦、王瑞的房屋于2012年8月底開(kāi)始拆遷，2013年元月動(dòng)工的事實(shí)。金麒麟公司、中天公司、中祥公司對(duì)證人證言有異議，認(rèn)為不能以證人的記憶為準(zhǔn)，應(yīng)以工程的開(kāi)工記錄為依據(jù)。一審法院認(rèn)為，證人王某3的證言對(duì)拆遷及開(kāi)工時(shí)間只有大概的時(shí)間，但該證人證言結(jié)合金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的建設(shè)施工規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證載明的內(nèi)容，可以認(rèn)定中天公司在還建協(xié)議簽訂后依約拆除了王琦、王瑞房屋，由中祥公司進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)。2012年10月8日，中祥公司取得建設(shè)施工規(guī)劃許可證，同年11月13日取得建設(shè)工程施工許可證后，即進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，工程名稱為大悟縣金三角方家灣舊城改造工程（以下簡(jiǎn)稱舊城改造），樓盤名稱為文化新都。2013年11月28日，舊城改造6#樓主體驗(yàn)收合格。
對(duì)2、3號(hào)門面改造的事實(shí)的確定。金麒麟公司、中天公司、中祥公司申請(qǐng)證人熊某1、李某、顏某、熊某2到庭作證的證言，證明2、3號(hào)門面經(jīng)王某1對(duì)門面的地平、卷閘門、衛(wèi)生間管道的預(yù)留等事項(xiàng)提出改建意見(jiàn)，且2、3號(hào)門面的現(xiàn)狀是根據(jù)該意見(jiàn)改建的，熊某2與王某1商談過(guò)租賃門面的事宜。王琦、王瑞對(duì)證人證言均有異議，認(rèn)為證人證言的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性有異議，且各證人證言間存在矛盾。一審法院認(rèn)為，金麒麟公司、中天公司、中祥公司申請(qǐng)到庭作證的證人證言所證明事實(shí)，與庭審中本庭向王某1核實(shí)的地平沉降、卷閘門改門、衛(wèi)生間管道預(yù)留事實(shí)相符，可以認(rèn)定證人是接受王某1的指令對(duì)2、3號(hào)門面進(jìn)行改造的事實(shí)。
對(duì)承諾書、補(bǔ)充協(xié)議的效力的認(rèn)定。王琦、王瑞提交快遞單回執(zhí)，證明通過(guò)快遞公司向金麒麟公司、中天公司、中祥公司發(fā)函，書面通知不認(rèn)可承諾書、補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容，要求按還建協(xié)議履行。金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交承諾書，證明王某1代王琦、王瑞行使權(quán)利。金麒麟公司、中天公司、中祥公司對(duì)王琦、王瑞提交的證據(jù)有異議，認(rèn)為并未收到該通知，不予質(zhì)證。王琦、王瑞對(duì)金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的證據(jù)的真實(shí)性、合法性均有異議，該承諾書打印時(shí)間為2014年10月8日，遞交時(shí)間為2014年10月10日，但中祥公司拆遷辦工作人員殷修理在承諾書上手工備注了提交時(shí)間為2014年10月9日，且王某1無(wú)權(quán)代理，該承諾書對(duì)還建協(xié)議作了重大變更，事先未得到王琦、王瑞的授權(quán)，事后亦未追認(rèn)，王某1的行為不合法，承諾書當(dāng)屬無(wú)效。金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交補(bǔ)充協(xié)議，證明王某1代王琦、王瑞簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定二樓商鋪改一樓門面補(bǔ)差的事實(shí)；王琦、王瑞有異議，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，認(rèn)為王琦、王瑞、王毅的簽名是虛假的，王某1無(wú)權(quán)代理，且與王某1簽訂補(bǔ)充協(xié)議的相對(duì)方并非還建協(xié)議的合同相對(duì)人，補(bǔ)充協(xié)議不能發(fā)生變更原還建協(xié)議對(duì)當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)的后果。一審法院認(rèn)為，王琦、王瑞向金麒麟公司、中天公司、中祥公司郵寄的快遞文件，金麒麟公司、中天公司、中祥公司并未收取、拆封，金麒麟公司、中天公司、中祥公司的拒收行為并不當(dāng)然產(chǎn)生知曉快遞文件的內(nèi)容的效力，對(duì)該證據(jù)不予采信。承諾書系王某1于2014年10月8日打印，之后將該承諾書送至中祥公司拆遷辦并與拆遷辦工作人員簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議對(duì)還建協(xié)議中約定的內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充、變更，確定了還建門面的調(diào)整、位置，以及商品房的樓層及房號(hào)，王某1自還建協(xié)議簽訂起至補(bǔ)充協(xié)議簽訂前，多次與還建人員接洽、并且辦理了還建協(xié)議簽訂的事宜、領(lǐng)取補(bǔ)償款、房屋安置費(fèi)，對(duì)文化新都一單元2號(hào)、3號(hào)門面的地面沉降、卷閘門的改換等事宜作出決定，并支付相應(yīng)的材料款，金麒麟公司、中天公司、中祥公司作為還建方并不能直觀判斷王某1是否取得王琦、王瑞的委托，是否有權(quán)代理，根據(jù)王某1系王瑞的父親、王琦的叔叔的特殊關(guān)系身份，參與雙方對(duì)拆遷還建事宜商談、領(lǐng)取補(bǔ)償款及過(guò)渡期房屋租金以及王某1對(duì)2號(hào)、3號(hào)門面變動(dòng)的決定，金麒麟公司、中天公司、中祥公司有理由相信王某1是有代理權(quán)的代理人，能夠處理與還建相關(guān)的事宜。一審法院認(rèn)為，王某1的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，與中祥公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為有效協(xié)議。
經(jīng)金麒麟公司、中天公司、中祥公司申請(qǐng)對(duì)大悟縣文化新都6號(hào)樓二套商鋪房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，由一審法院對(duì)外委托，
湖北眾聯(lián)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司作出的報(bào)告編號(hào)為鄂眾聯(lián)房估字[2016]第165號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。王琦、王瑞有異議，認(rèn)為該評(píng)估報(bào)告對(duì)5號(hào)商鋪的實(shí)測(cè)面積與實(shí)際情況不符，僅對(duì)5號(hào)商鋪一、二樓共70平方米的表述與還建協(xié)議嚴(yán)重背離，該報(bào)告不合法，且與本案的關(guān)聯(lián)性存在嚴(yán)重問(wèn)題。金麒麟公司、中天公司、中祥公司對(duì)該報(bào)告無(wú)異議。一審法院認(rèn)為，該評(píng)估報(bào)告系有鑒定資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)依法對(duì)門面、商鋪價(jià)值作出的鑒定意見(jiàn)，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性、合法性予以認(rèn)定。
對(duì)金麒麟公司、中天公司、中祥公司的關(guān)系的確認(rèn)。金麒麟公司、中天公司、中祥公司于庭審時(shí)向一審法院提交《聯(lián)合開(kāi)發(fā)三方協(xié)議書》一份，證明金麒麟公司、中天公司、中祥公司是一體，金麒麟公司、中天公司、中祥公司均具備本案當(dāng)事人的訴訟主體資格；王琦、王瑞對(duì)該證據(jù)有異議，認(rèn)為該證據(jù)并非庭前會(huì)議提交的證據(jù)，對(duì)新提交的證據(jù)不予質(zhì)證。一審法院認(rèn)為，金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的證據(jù)加蓋了金麒麟公司、中天公司、中祥公司的公章，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性予以采信；金麒麟公司、中天公司、中祥公司的法定代表人為熊金堂一人，對(duì)金麒麟公司、中天公司、中祥公司分別從事房屋的拆遷、建設(shè)、開(kāi)發(fā)事宜，共同開(kāi)發(fā)文化新都的事實(shí)予以采信。
本案的焦點(diǎn)主要有：還建協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議的效力；金麒麟公司、中天公司、中祥公司是否是適格的承擔(dān)責(zé)任主體；是否應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)整的門面進(jìn)行補(bǔ)差；還建的房屋不足面積的補(bǔ)款；是否存在逾期交房及因逾期交房損失的計(jì)算。
一審法院認(rèn)為，王琦、王瑞與金麒麟公司、中天公司就舊房改造事宜簽訂還建協(xié)議，該還建協(xié)議系雙方當(dāng)事人自愿簽訂的協(xié)議，合法、有效；王某1作為表見(jiàn)代理人與中祥公司下設(shè)的項(xiàng)目部拆遷辦簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)還建門面的更換、還建商品房的樓層作了約定，且對(duì)更換后的門面進(jìn)行改建，該補(bǔ)充協(xié)議為還建協(xié)議的有效補(bǔ)充，亦為有效協(xié)議。
對(duì)于責(zé)任承擔(dān)的主體的確定。金麒麟公司、中天公司、中祥公司雖分別為獨(dú)立法人，但各公司法定代表人均為同一人，《聯(lián)合開(kāi)發(fā)三方協(xié)議書》中第四項(xiàng)的財(cái)務(wù)管理注明：“甲方（即中祥公司）出資開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目（即文化新都），故財(cái)務(wù)收支統(tǒng)一由甲方負(fù)責(zé)?！苯瘅梓牍尽⒅刑旃?、中祥公司雖在工商登記部門登記為彼此獨(dú)立的企業(yè)法人，但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中財(cái)務(wù)混同，相互之間界線模糊，公司人格混同。金麒麟公司、中天公司、中祥公司應(yīng)共同承擔(dān)履行還建協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議的責(zé)任。
還建協(xié)議第五條約定，門面超出35平方米，不予補(bǔ)差。補(bǔ)充協(xié)議作為還建協(xié)議的補(bǔ)充、加強(qiáng)，確定了調(diào)整后的還建門面的位置、間數(shù)，對(duì)于門面的補(bǔ)差以“補(bǔ)差，由股（董）會(huì)決定”表述，對(duì)于補(bǔ)差的形式、方法沒(méi)有具體的約定，不能判斷如何補(bǔ)差、補(bǔ)差的標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法確定，對(duì)補(bǔ)差的內(nèi)容約定不明確，依法推定為未變更。根據(jù)還建協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議綜合分析雙方當(dāng)事人的合同目的，雙方的約定在簽訂還建協(xié)議時(shí)無(wú)具體的施工設(shè)計(jì)圖紙，還建協(xié)議約定的還建門面、商鋪、商品房均不確定位置，但還建協(xié)議約定了還建門面為3號(hào)、4號(hào)或5號(hào)的相鄰門面，根據(jù)3、4、5號(hào)門面的現(xiàn)狀，只有4號(hào)、5號(hào)門面相鄰，則還建門面應(yīng)為4號(hào)、5號(hào)門面及商鋪。金麒麟公司、中天公司、中祥公司在施工圖紙確定后甚至工程項(xiàng)目完工后均未與王琦、王瑞再行簽訂對(duì)門面內(nèi)容進(jìn)行確定的協(xié)議，根據(jù)還建協(xié)議的約定“對(duì)超出35平方米的面積的部分無(wú)須補(bǔ)款”，4號(hào)、5號(hào)門面的面積共為146.14平方米，則王琦、王瑞對(duì)門面的超出面積不應(yīng)補(bǔ)款。補(bǔ)充協(xié)議將還建協(xié)議中約定還建的相鄰門面及商鋪?zhàn)兏鼮?號(hào)、3號(hào)門面，王某1作為王琦、王瑞的表見(jiàn)代理人與中祥公司的項(xiàng)目部簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將門面調(diào)整為2號(hào)、3號(hào)，門面面積為143.53平方米，與還建協(xié)議4號(hào)、5號(hào)門面及商鋪相抵，還建協(xié)議中的門面、商鋪面積大于補(bǔ)充協(xié)議的面積，依還建協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議的合同目的及文化新都6#樓一單元的門面現(xiàn)狀，應(yīng)由金麒麟公司、中天公司、中祥公司將文化新都6#樓一單元自西向東的2號(hào)、3號(hào)門面交付給王琦、王瑞，王琦、王瑞無(wú)需對(duì)商鋪更換成門面的部分進(jìn)行差額補(bǔ)償，對(duì)金麒麟公司、中天公司、中祥公司要求王琦、王瑞對(duì)商鋪更換門面的差額補(bǔ)償及支付資金占用費(fèi)的反訴請(qǐng)求未予支持。根據(jù)文化新都6#樓一單元的門面及商鋪現(xiàn)狀，一樓門面至二樓商鋪僅一個(gè)公共通道相聯(lián)，二樓商鋪為全樓通間，王琦、王瑞請(qǐng)求返還相連門面及商鋪的請(qǐng)求與客觀實(shí)際不符，對(duì)該請(qǐng)求未予支持。
王琦、王瑞要求對(duì)還建的商品房不足面積進(jìn)行補(bǔ)償?shù)谋驹V請(qǐng)求，還建協(xié)議約定“還建住房的使用面積不低于120平方米，不足部分按每平方米5000元進(jìn)行補(bǔ)償”，根據(jù)房屋測(cè)繪專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)量的數(shù)據(jù)，每套還建住商品房的使用面積為108.91平方米，則每套還建商品房面積不足部分為11.09平方米，按約定應(yīng)補(bǔ)差的金額分別為55450元。同時(shí)根據(jù)還建協(xié)議的約定，金麒麟公司、中天公司、中祥公司應(yīng)辦理還建商品房的房產(chǎn)權(quán)證。
是否存在逾期交房并支付逾期交房補(bǔ)償款。自補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，對(duì)于所調(diào)整門面，王琦、王瑞認(rèn)為不應(yīng)補(bǔ)繳差價(jià)，金麒麟公司、中天公司、中祥公司認(rèn)為應(yīng)予補(bǔ)差，雙方當(dāng)事人對(duì)協(xié)議內(nèi)容產(chǎn)生不同認(rèn)識(shí)并發(fā)生糾紛，還建門面及房屋的交付并非金麒麟公司、中天公司、中祥公司不予交房所致的“逾期”，而系因糾紛所致的不能交房，對(duì)王琦、王瑞要求金麒麟公司、中天公司、中祥公司支付逾期交房經(jīng)濟(jì)損失、過(guò)渡期的住房租金的本訴請(qǐng)求未予支持。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第七十七條第一款、第七十八條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，遂判決：一、金麒麟公司、中天公司、中祥公司向王琦、王瑞交付位于湖北省××××東的文化新都6#樓一單元自西向東的2號(hào)、3號(hào)門面；二、由金麒麟、中天公司、中祥公司向王琦交付位于湖北省××××東的文化新都6#樓一單元802室房屋一套，并辦理該房屋的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書；三、由金麒麟公司、中天公司、中祥公司向王瑞交付位于湖北省××××東的文化新都6#樓一單元902室房屋一套，并辦理該房屋的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書；四、由金麒麟公司、中天公司、中祥公司向王琦給付還建商品房不足面積的補(bǔ)差款55450元；五、由金麒麟公司、中天公司、中祥公司向王瑞給付還建商品房不足面積的補(bǔ)差款55450元；六、駁回王琦、王瑞的其他訴訟請(qǐng)求；七、駁回金麒麟公司、中天公司、中祥公司的反訴請(qǐng)求。上述交付不動(dòng)產(chǎn)及給付金錢的判決內(nèi)容均于判決生效后三十日內(nèi)履行。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)26660元，由王琦、王瑞負(fù)擔(dān)6000元，金麒麟公司、中天公司、中祥公司負(fù)擔(dān)20660元。反訴費(fèi)15370元由金麒麟公司、中天公司、中祥公司負(fù)擔(dān)。
當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，王琦、王瑞提交兩份證據(jù)。證據(jù)一、一組三張照片，擬證明，訴爭(zhēng)的房屋金麒麟公司、中天公司、中祥公司出租他人，由金麒麟公司、中天公司、中祥公司的出賣房屋的價(jià)格，該價(jià)格與鑒定結(jié)論的價(jià)格存在很大的差異。
證據(jù)二、申請(qǐng)書一份，因?yàn)閷?duì)方在舉證期限過(guò)后，提交了聯(lián)合開(kāi)發(fā)三方協(xié)議書，一審時(shí)王琦、王瑞以該證據(jù)超過(guò)舉證期限，未予質(zhì)證。但一審判決據(jù)此證據(jù)認(rèn)定中祥公司具有訴訟主體資格，王琦、王瑞對(duì)該份證據(jù)筆跡形成時(shí)間申請(qǐng)鑒定，以確認(rèn)真?zhèn)?。如該證據(jù)的形成時(shí)間與落款時(shí)間不一致，則構(gòu)成偽造證據(jù)。請(qǐng)人民法院依法追究對(duì)方涉嫌虛假訴訟罪的責(zé)任。
金麒麟公司、中天公司、中祥公司質(zhì)證如下：證據(jù)一、何時(shí)、何地、何人拍攝的照片，證據(jù)效力不認(rèn)可，證據(jù)不能成立，證據(jù)一與本案無(wú)關(guān)，不能成立，更不能與鑒定報(bào)告相對(duì)抗。證據(jù)二、1.申請(qǐng)追加中祥公司是一審程序問(wèn)題，在一審已經(jīng)解決，房屋的實(shí)際開(kāi)發(fā)人、受益人都是中祥公司。2.中天公司只負(fù)責(zé)人拆遷，沒(méi)有任何資質(zhì)。該份申請(qǐng)不屬于證據(jù)，是一審審理程序問(wèn)題，不應(yīng)作為證據(jù)采信。
金麒麟公司、中天公司、中祥公司二審證據(jù)一份，股東會(huì)議的決議，擬證明：要求王琦、王瑞按照補(bǔ)充協(xié)議和一審法院的鑒定報(bào)告執(zhí)行。
王琦、王瑞對(duì)金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的證據(jù)質(zhì)證如下：首先，該證據(jù)是中祥公司的股東會(huì)議決議，王琦、王瑞認(rèn)為中祥公司在本案中不是適格的訴訟主體。其次，該份證據(jù)按照其記載的內(nèi)容是在2017年5月15日形成，在所謂的補(bǔ)充協(xié)議，形成的時(shí)間是2014年10月10日，就是在補(bǔ)充協(xié)議形成時(shí)，其補(bǔ)差是不確定的，不明確的。不能實(shí)現(xiàn)金麒麟公司、中天公司、中祥公司的證明目的。對(duì)該份證據(jù)的真實(shí)性有異議，因?yàn)楣ど绦畔⒌馁Y料顯示，中祥公司的股東和股東簽名的股東是不一致的，所以對(duì)其合法性也不予認(rèn)可。因?yàn)樵撟C據(jù)是在2014年10月10日之后形成的，且中祥公司并非本案適格的訴訟主體，對(duì)其證明內(nèi)容和關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。
本院對(duì)王琦、王瑞，金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的證據(jù)評(píng)判如下：王琦、王瑞提交證據(jù)，該兩份證據(jù)不屬于二審新證據(jù)，亦不能實(shí)現(xiàn)其證明目的，對(duì)該兩份證據(jù)不予采信。金麒麟公司、中天公司、中祥公司的證據(jù)，該證據(jù)不屬于二審新證據(jù)，亦不能實(shí)現(xiàn)其證明目的，對(duì)該份證據(jù)不予采信。
本院查明
經(jīng)審理查明，一審查明事實(shí)屬實(shí)。
二審另查明，2008年10月23日中共大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要（2015鄂大悟民初字第00573、00572號(hào)證據(jù)卷第70至73頁(yè)、第125至130頁(yè)）：一、同意陵園路社區(qū)引進(jìn)“大悟縣中祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司”對(duì)金三角舊住宅區(qū)進(jìn)行改造。同年，大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)陵園路社區(qū)與
大悟縣中祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂金三角方家灣舊住宅區(qū)項(xiàng)目聯(lián)合改造協(xié)議。
大悟縣中祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，名稱“
大悟縣中祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”，類型“一人有限責(zé)任公司”，住所“大悟縣城關(guān)鎮(zhèn)建新街206號(hào)”，法定代表人“熊金堂”。同時(shí)，案涉的建筑工程許可證的建設(shè)單位為
大悟縣中祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，工程名稱金三角舊城改造6、7、8#樓，建設(shè)地址金三角老方家灣，建設(shè)規(guī)模18588平方米，合同價(jià)格2600萬(wàn)元，設(shè)計(jì)單位
孝感市建筑勘察設(shè)計(jì)院，施工單位
武漢市黑馬建工集團(tuán)有限公司，監(jiān)理單位
大悟縣建科工程監(jiān)理有限責(zé)任公司，合同開(kāi)工日期2013年5月，合同竣工日期2015年1月。上述均可表明中祥公司與金麒麟公司、中天公司共同參與案涉的文化新都項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。
本院認(rèn)為
本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題：1.中祥公司是否是本案適格的一審被告；2.王某1代表王琦、王瑞與中祥公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是否構(gòu)成表見(jiàn)代理；3.一審法院是否遺漏金麒麟公司、中天公司向王琦、王瑞辦理產(chǎn)權(quán)證的訴訟請(qǐng)求；4.金麒麟公司、中天公司、中祥公司是否存在逾期交房給王琦、王瑞，及逾期交房的責(zé)任如何承擔(dān)；5.王琦、王瑞是否應(yīng)支付金麒麟公司、中天公司、中祥公司房屋補(bǔ)差及資金占用費(fèi)；6.一審法院是否遺漏鑒定費(fèi)的負(fù)擔(dān)。
本院認(rèn)為，王琦、王瑞與金麒麟公司、中天公司就舊房改造事宜簽訂還建協(xié)議，該還建協(xié)議系系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思，還建協(xié)議未違反法律的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照還建協(xié)議履行各自的義務(wù)。
焦點(diǎn)問(wèn)題一，中祥公司是本案適格的一審被告。金麒麟公司、中天公司、中祥公司雖分別為獨(dú)立法人，但各公司法定代表人均為同一人（熊金堂），金麒麟公司、中天公司、中祥公司一審提交的《聯(lián)合開(kāi)發(fā)三方協(xié)議書》，聯(lián)合開(kāi)發(fā)三方協(xié)議書均加蓋了金麒麟公司、中天公司、中祥公司公章且法定代表人均為熊金堂一人，對(duì)金麒麟公司、中天公司、中祥公司分別從事房屋的拆遷、建設(shè)、開(kāi)發(fā)事宜，通過(guò)開(kāi)發(fā)文化新都的事實(shí)，可確定中祥公司是本案適格的一審被告。且聯(lián)合開(kāi)發(fā)三方協(xié)議書第四條約定，財(cái)務(wù)管理中祥公司出資開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目，故財(cái)務(wù)收支統(tǒng)一由中祥公司負(fù)責(zé)。
焦點(diǎn)問(wèn)題二，王某1代表王琦、王瑞與中祥公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議構(gòu)成表見(jiàn)代理。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。王某1代王琦、王瑞與中祥公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議構(gòu)成表見(jiàn)代理，其承諾系王某1于2014年10月8日與中祥公司拆遷辦并于拆遷辦工作人員簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議對(duì)還建協(xié)議中約定的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充、變更、確定了還建門面的調(diào)整、位置，以及商品房的樓層及房號(hào)，王某1與中天公司還建協(xié)議簽訂起至補(bǔ)充協(xié)議簽訂前，多次與還建人員接洽、并且辦理了還建協(xié)議簽訂的事宜商談、領(lǐng)取補(bǔ)償款及過(guò)渡費(fèi)、房屋安置費(fèi)，對(duì)文化新都一單元2號(hào)、3號(hào)門面的地面沉降、卷閘門改換等事宜作出決定，并支付相應(yīng)的材料款，金麒麟公司、中天公司、中祥公司作為還建方不知曉王某1是否取得王琦、王瑞的委托，是否有權(quán)代理，因王某1系王瑞的父親，王琦的叔叔，參與雙方對(duì)拆遷還建事宜商談，領(lǐng)取補(bǔ)償款及過(guò)渡期房屋租金以及王某1對(duì)2號(hào)、3號(hào)門面變動(dòng)的決定，金麒麟公司、中天公司、中祥公司有理由相信王某1是有代理權(quán)的代理人，能夠處理與之還建相關(guān)的事宜，王某1的系列行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，與中祥公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議系有效協(xié)議。
焦點(diǎn)問(wèn)題三，一審法院未遺漏金麒麟公司、中天公司向王琦、王瑞辦理產(chǎn)權(quán)證的訴訟請(qǐng)求。王琦、王瑞一審第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：1.判令兩被告（金麒麟公司、中天公司）按雙方于2012年7月28日簽訂的《拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議》中的約定向王琦、王瑞交付還建的住房和門面商鋪，即：還建樓盤一單元東邊8樓或9樓的住房及房屋原址自西向東第3間或第4間、第4間或5間，王琦與王瑞還建門面商鋪相連的獨(dú)立門面商鋪一間二層（房屋原址位于大悟縣××鎮(zhèn)××路××號(hào)，還建樓盤名稱為文化新都6號(hào)樓），并辦理住房和門面的房產(chǎn)證和土地證，因一審法院判決金麒麟公司、中天公司、中祥公司向王琦、王瑞交付位于湖北省××××東的文化新都6#樓一單元自西向東的2號(hào)、3號(hào)門面，未判決金麒麟公司、中天公司、中祥公司為其辦理房產(chǎn)證，屬雙方對(duì)于門面的補(bǔ)差尚存在爭(zhēng)議，王琦、王瑞尚未接受該門面。故不屬于遺漏該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
焦點(diǎn)問(wèn)題四，金麒麟公司、中天公司、中祥公司不應(yīng)逾期交房的責(zé)任。王琦、王瑞自2012年7月28日與金麒麟公司的被委托代理人中天公司簽訂拆遷還建補(bǔ)償協(xié)議及王琦、王瑞的表見(jiàn)代理人王某1與中祥公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議之后，由于雙方對(duì)門面調(diào)整，補(bǔ)差等問(wèn)題未協(xié)商一致，雙方當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容產(chǎn)生不同認(rèn)識(shí)并發(fā)生糾紛，還建門面及房屋的交付并非金麒麟公司、中天公司、中祥公司不予交房所致的逾期，系因糾紛所致的不能交房，故金麒麟公司、中天公司、中祥公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
焦點(diǎn)問(wèn)題五，王琦、王瑞不應(yīng)支付金麒麟公司、中天公司、中祥公司房屋補(bǔ)差及資金占用費(fèi)。王琦、王瑞不應(yīng)支付資金占用費(fèi)及補(bǔ)差，因王琦、王瑞與金麒麟公司（被委托人中天公司）簽訂拆遷還建協(xié)議，第一條約定甲方（金麒麟公司）責(zé)任和義務(wù)②中天公司除還建王琦、王瑞住宅住房外，另給予中天公司補(bǔ)償項(xiàng)目為二項(xiàng)：第一項(xiàng)、獨(dú)立門面商鋪一間二層，因中天公司沒(méi)有向王琦、王瑞出示設(shè)計(jì)圖紙，商鋪位置位于原房屋自西向東第3或第4間，與中天公司還建王琦（王瑞）商鋪相連，門面寬不小于3.5米，進(jìn)深不小于10米，層高不小于4.2米。如商鋪總面積少于35平方米的，中天公司按每平方米5萬(wàn)元補(bǔ)償王琦、王瑞；對(duì)于超過(guò)35平方米的，王琦、王瑞不予補(bǔ)款。后2014年10月10日，中祥公司與王琦、王瑞的表見(jiàn)代理人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確定了調(diào)整后還建門面的位置、間數(shù)，對(duì)于門面的補(bǔ)差以“補(bǔ)差，由股（董）會(huì)決定”表述；對(duì)于補(bǔ)差的形式、方法沒(méi)有具體的約定，不能判斷如何補(bǔ)差；且對(duì)于補(bǔ)差的內(nèi)容約定不明，依法推定為未變更。金麒麟公司、中天公司、中祥公司在施工圖紙確定后直至工程項(xiàng)目完工后均未與王琦、王瑞再行簽訂對(duì)門面內(nèi)容進(jìn)行確定的協(xié)議。如補(bǔ)充協(xié)議未對(duì)門面超出部分作出變更，應(yīng)根據(jù)還建協(xié)議的約定“對(duì)超出35平方米的面積部分無(wú)須補(bǔ)償”，4號(hào)、5號(hào)門面的面積共為146.14平方米，補(bǔ)充協(xié)議將還建協(xié)議中約定的相鄰門面及商鋪?zhàn)兏鼮?號(hào)、3號(hào)樓，王某1作為王琦、王瑞的表見(jiàn)代理人與中祥公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將門面調(diào)整為2號(hào)、3號(hào)，門面面積為143.53平方米，與還建協(xié)議4號(hào)、5號(hào)門面及商鋪相抵，故金麒麟公司、中天公司、中祥公司將文化新都6號(hào)樓一單元自西向東的2號(hào)、3號(hào)門面交付王琦、王瑞，王琦、王瑞對(duì)門面超出面積補(bǔ)差的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議約定：“經(jīng)股東研究待交房時(shí)一并結(jié)算”，故當(dāng)事人可另行主張。關(guān)于資金占用費(fèi)的問(wèn)題，因本案是房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，因雙方當(dāng)事人對(duì)門面的交付及門面的補(bǔ)差一直發(fā)生糾紛，且王琦、王瑞也未接收該房屋，故不應(yīng)支付資金占用費(fèi)。
焦點(diǎn)問(wèn)題六，一審法院審理中未遺漏鑒定費(fèi)的負(fù)擔(dān)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定:“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒(méi)有提出請(qǐng)求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、他人合法權(quán)益的除外?！币粚徶?，金麒麟公司、中天公司、中祥公司一審反訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)依法判令王某1代王琦、王瑞與金麒麟公司、中天公司、中祥公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議合法有效，并判令王琦、王瑞補(bǔ)償一樓商鋪差價(jià)1124000元及資金占用費(fèi)；2.駁回王琦、王瑞的全部訴訟請(qǐng)求；3.由王琦、王瑞承擔(dān)本案的本訴、反訴全部費(fèi)用。在一審?fù)デ皶?huì)議中，對(duì)反訴數(shù)額提出變更，請(qǐng)求補(bǔ)差金額為1174500元，資金占用費(fèi)計(jì)算至2016年12月31日止為290000元，合計(jì)1468500元。金麒麟公司、中天公司、中祥公司在一審中，申請(qǐng)司法鑒定，由一審法院委托
湖北眾聯(lián)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)案涉的文化新都2號(hào)、3號(hào)商鋪進(jìn)行評(píng)估鑒定。金麒麟公司、中天公司、中祥公司的一審反訴請(qǐng)求未要求王琦、王瑞承擔(dān)鑒定費(fèi)。一審法院圍繞當(dāng)事人的訴求審理本案，未判決鑒定費(fèi)的負(fù)擔(dān)，不屬于遺漏訴訟請(qǐng)求。
綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)，適用法律正確，實(shí)體處理恰當(dāng)，依法應(yīng)予維持。王琦、王瑞及金麒麟公司、中天公司、中祥公司的上訴理由均不成立，其上訴請(qǐng)求本院予以駁回。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第七十七條第一款、第七十八條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)42030元，王琦、王琦負(fù)擔(dān)6000元，
大悟縣金麒麟建筑工程公司、大悟縣中天房屋拆遷開(kāi)發(fā)有限公司、
大悟縣中祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)36030元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)石仁禮
審判員汪書力
審判員代紹娟
裁判日期
二〇一七年八月二十八日
書記員
書記員張依
