審理法院：遵義市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2017）黔03民終286號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-04-26
審理經(jīng)過
上訴人貴州世紀(jì)龍騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“龍騰房開公司”）因與被上訴人陳永平及原審第三人周德焱、黃國梅房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服貴州省桐梓縣人民法院（2016）黔0322民初1872號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年2月10日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
龍騰房開公司上訴請(qǐng)求：撤銷原判，依法改判上訴人向被上訴人安置的門面位于桐梓縣××鎮(zhèn)××小區(qū)××單元××層，面積為18.58平方米。事實(shí)和理由：1、一審認(rèn)定上訴人與陳永平在2009年12月26日簽訂的《一品龍騰舊城改造拆遷安置協(xié)議》有效，卻又判決上訴人向陳永平安置的門面房面積為32.04平方米，二者自相矛盾，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定安置面積為18.58平方米；2、一審認(rèn)定事實(shí)不清，在（2016）黔0322民初1054號(hào)案件庭審過程中，雖然上訴人的代理律師曾提出上訴人安置給陳永平的門面面積為32.04平方米，但在庭審中已經(jīng)當(dāng)庭予以更改；3、上訴人提交的安置協(xié)議、房產(chǎn)證、情況表等證據(jù)足以認(rèn)定上訴人安置給陳永平的面積并非32.04平方米，上訴人提交的安置圖紙系第三方設(shè)計(jì)公司出具的圖紙，能夠證明安置面積為18.58平方米，應(yīng)予采信；4、陳永平所請(qǐng)求的32.04平方米門面中的13.18平方米即涉案的爭議門面，上訴人已經(jīng)出售給周德焱、黃國梅并辦理了備案登記和他項(xiàng)權(quán)證，一審判決進(jìn)行交付，履行不能。
被上訴人辯稱
陳永平辯稱，1、2010年5月19日，時(shí)任龍騰房開公司法定代表人的羅開強(qiáng)簽字確認(rèn)應(yīng)安置給答辯人的門面為31.3平方米；2、上訴人的代理人在之前的庭審中曾出示圖紙載明安置給答辯人的門面面積為32.04平方米。據(jù)此，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，法律適用正確。請(qǐng)求二審維持原判，駁回上訴。
周德焱、黃國梅二審未作書面陳述。
陳永平向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)陳永平與龍騰房開公司簽訂的《一品龍騰舊城改造拆遷安置005號(hào)協(xié)議》有效，安置門面位于桐梓縣××鎮(zhèn)××小區(qū)××單元××號(hào)（面積32.04平方米）；2、確認(rèn)龍騰房開公司與第三人于2014年5月8日簽訂的商品房買賣合同無效；3、由龍騰房開公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。訴訟過程中，陳永平增加訴訟請(qǐng)求：確認(rèn)經(jīng)龍騰房開公司法定代表人羅開強(qiáng)于2010年5月19日與陳永平達(dá)成的確認(rèn)還房31.3㎡的補(bǔ)充協(xié)議有效。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年12月16日，陳永平與桐梓縣龍騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（2011年6月3日更名為貴州世紀(jì)龍騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）簽訂005號(hào)《一品龍騰舊城改造拆遷安置協(xié)議》，約定陳永平將位于婁山關(guān)鎮(zhèn)冬青路19-21號(hào)、產(chǎn)權(quán)證面積18.58㎡的被拆遷門面以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置于冬青路一品龍騰新建房屋位置。當(dāng)日，陳永平將被拆遷門面房交付龍騰房開公司。2010年5月19日，龍騰房開公司對(duì)上述被拆遷門面房面積重新核定并由時(shí)任法定代表人羅開強(qiáng)簽字確認(rèn)為31.3㎡。2014年5月8日，龍騰房開公司將位于桐梓縣婁山關(guān)鎮(zhèn)冬青路一品龍騰二棟一單元1-11號(hào)門面（建筑面積13.18㎡）出售給兩第三人并簽訂《商品房買賣合同》，同月13日雙方到桐梓縣房地產(chǎn)管理所辦理預(yù)售登記。2016年4月，陳永平以桐梓縣龍騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為被告訴至法院要求判決確認(rèn)《一品龍騰舊城改造拆遷安置協(xié)議》有效以及位于富登村鎮(zhèn)銀行對(duì)面靠縣委方向第一、二兩間門面房共31.3㎡為陳永平拆遷安置的門面房，該案即（2016）黔0322民初1054號(hào)案件庭審中龍騰房開公司先稱其已安置陳永平門面房32.04㎡，超過了請(qǐng)求安置面積31.3㎡，后稱該面積有誤。陳永平因龍騰房開公司認(rèn)可安置門面房32.04㎡而申請(qǐng)撤訴。2016年5月21日，羅開強(qiáng)向龍騰房開公司出具《情況說明》，主要內(nèi)容為“我在擔(dān)任法定代表人期間未與陳永平協(xié)商給予面積31.3㎡的門面還房安置，未與陳永平協(xié)商補(bǔ)充及變更原拆遷安置門面協(xié)議內(nèi)容。陳永平與公司之間的面積爭議，最終以協(xié)議約定為準(zhǔn)”?，F(xiàn)因陳永平主張的安置門面房位置、面積與第三人購買的門面房位置、面積存在重合，即涉訟。
本院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，案涉《一品龍騰舊城改造拆遷安置協(xié)議》和《商品房買賣合同》均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。本案爭議焦點(diǎn)在于龍騰房開公司應(yīng)安置給陳永平的門面房面積是18.58㎡還是32.04㎡。首先，從安置慣例來看，被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式獲得安置房屋的面積一般應(yīng)當(dāng)與被拆遷面積相等，本案中龍騰房開公司在（2016）黔0322民初1054號(hào)案件庭審答辯中陳述其安置陳永平門面房面積32.04㎡且已超過陳永平請(qǐng)求面積31.3㎡，其后來稱面積有誤，但未明確有誤的面積為多少并就此提供相應(yīng)證據(jù)，而且，其以面積有誤否定此前的意見有悖民事訴訟中的誠實(shí)信用原則，結(jié)合時(shí)任龍騰房開公司法定代表人羅開強(qiáng)簽字確認(rèn)被拆遷門面房面積為31.3㎡這一事實(shí)，應(yīng)采信其安置陳永平門面房面積32.04㎡的最先陳述；其次，龍騰房開公司提交安置陳永平18.58㎡門面房的圖紙系單方證據(jù)，且羅開強(qiáng)的《情況說明》系發(fā)生爭議后形成，羅開強(qiáng)本人與龍騰房開公司亦存在一定的利害關(guān)系，故上述二證據(jù)證明力較低，不能反映龍騰房開公司僅應(yīng)安置給陳永平18.58㎡的門面房；第三，如依龍騰房開公司所言其安置給陳永平18.58㎡的門面房，但其自2009年簽訂拆遷安置協(xié)議至今未就安置面積和實(shí)際面積之差額與陳永平進(jìn)行處理，有違常理。基于以上分析，認(rèn)定雙方對(duì)《一品龍騰舊城改造拆遷安置協(xié)議》中約定的安置門面房面積18.58㎡作出了變更，陳永平主張的龍騰房開公司承諾安置給其32.04㎡的門面房的主張成立，該安置門面房位于桐梓縣××鎮(zhèn)冬青路××單元××層。因陳永平主張的安置門面房位置、面積與兩第三人購買的門面房位置、面積存在重合，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款之規(guī)定，陳永平對(duì)重合部分具有優(yōu)先獲得權(quán)，故第三人與龍騰房開公司就購買訴爭房屋產(chǎn)生的問題應(yīng)另案處理。鑒于羅開強(qiáng)與陳永平確認(rèn)的面積31.3㎡實(shí)系被拆遷房屋面積而非安置房面積，且雙方并不存在就此達(dá)成的《補(bǔ)充協(xié)議》，故陳永平要求確認(rèn)羅開強(qiáng)于2010年5月19日與其達(dá)成的確認(rèn)還房31.3㎡的補(bǔ)充協(xié)議有效的請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。據(jù)此，判決：一、陳永平與貴州世紀(jì)龍騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年12月26日簽訂的《一品龍騰舊城改造拆遷安置協(xié)議》有效，貴州世紀(jì)龍騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向陳永平安置的門面房位于桐梓縣××鎮(zhèn)××小區(qū)××單元××層，面積為32.04㎡。二、駁回陳永平的其他訴訟請(qǐng)求。減半收取的案件受理費(fèi)30元，由被告貴州世紀(jì)龍騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
二審裁判結(jié)果
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。龍騰房開公司提交了“2#樓一層平面圖（2號(hào)樓門面圖）”，證明圖中9號(hào)是陳永平的拆遷安置還房。陳永平質(zhì)證對(duì)該證據(jù)證明目的不予認(rèn)可；周德焱質(zhì)證認(rèn)可證據(jù)真實(shí)性。陳永平提交了“2#樓一層平面圖”、拆遷安置協(xié)議（編號(hào)：010）、《協(xié)議》、《門面協(xié)議》以及（2016）黔0322民初1048號(hào)民事裁定書，證明：1、龍騰房開公司的多張圖紙記錄自相矛盾；2、住房部分的拆遷補(bǔ)償情況；3、訟爭商鋪由陳永平實(shí)際管控；4、周德焱、黃國梅起訴情況。龍騰房開公司、周德焱對(duì)拆遷安置協(xié)議和民事裁定書、《協(xié)議》、《門面協(xié)議》真實(shí)性無異議，對(duì)陳永平提交的“2#樓一層平面圖”不予認(rèn)可。周德焱、黃國梅提交了與訟爭商鋪有關(guān)的銀行貸款資料和預(yù)售備案登記資料，證明周德焱、黃國梅購買訟爭商鋪的過程以及訟爭商鋪歸其所有。龍騰房開公司、陳永平對(duì)真實(shí)性無異議，但陳永平不認(rèn)可證明目的。本院認(rèn)為，上述證據(jù)中，龍騰房開公司與陳永平分別提交的“2#樓一層平面圖”載明的房號(hào)、面積不一致，雖皆對(duì)陳永平的拆遷安置商鋪、周德焱購買的商鋪?zhàn)鞒隽藚^(qū)分，但均不能反映在原房拆遷之時(shí)，龍騰房開公司擬還房的真實(shí)面積；周德焱、黃國梅提交的銀行貸款資料和預(yù)售備案登記資料能夠證明其購買訟爭商鋪的情況，本院認(rèn)可真實(shí)性；其余證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，本院不予采納。
本院另查明，1、關(guān)于訟爭商鋪地理位置、面積、現(xiàn)狀問題。根據(jù)周德焱、黃國梅提交的《桐梓縣商品房預(yù)售合同登記備案表》記載，陳永平訴請(qǐng)歸其所有的商鋪位于桐梓縣××鎮(zhèn)冬青路××小區(qū)××單元××號(hào)，建筑面積13.18㎡。該商鋪在龍騰房開公司向本院提交的“2#樓一層平面圖（2號(hào)樓門面圖）”中編號(hào)為10號(hào)，而各方當(dāng)事人無爭議的陳永平應(yīng)得拆遷安置商鋪在該圖上編號(hào)為9號(hào)。兩套商鋪在龍騰房開公司向一審提交的冬青路商鋪平面圖（詳見一審卷65頁）中編號(hào)為11號(hào)，建筑面積32.04㎡，還房主體為陳永平。兩套商鋪現(xiàn)整體由陳永平對(duì)外出租經(jīng)營嬰兒用品。2、關(guān)于龍騰房開公司是否承諾安置陳永平商鋪32.04㎡的問題。在貴州省桐梓縣人民法院審理的（2016）黔0322民初1054號(hào)案件一審?fù)彺疝q階段，龍騰房開公司辯稱，“……二、被告（即龍騰房開公司）已向原告（即陳永平）安置還房門面一間及住房一套，門面的面積為32.04平方米，并已超出了原告請(qǐng)求安置的總面積31.3平方米；……”，陳永平據(jù)此申請(qǐng)撤回起訴，龍騰房開公司明確表示同意陳永平撤訴，并就其前述答辯意見更正為“被告已向原告安置門面一間，實(shí)際面積以公司核實(shí)為準(zhǔn)。由于前面的答辯及陳述意見面積32.04平方米與公司負(fù)責(zé)人核對(duì)有誤，現(xiàn)予以更正?！饼堯v房開公司何以在該案辯稱已安置陳永平面積為32.04平方米的商鋪一間，系因該公司在庭審中出示了前述冬青路商鋪平面圖。本案二審期間，龍騰房開公司陳述：“這張圖紙是我方提供的，但該圖紙并非規(guī)劃、設(shè)計(jì)圖紙，也不是房管備案登記的圖紙，在被上訴人起訴上訴人案件中，被上訴人主張歸還兩間門面，公司辦公室提供了該份圖紙，但并未向法庭作為證據(jù)舉釋，上訴人在答辯完后陳永平就申請(qǐng)撤訴，公司負(fù)責(zé)人鄭慶紅來到現(xiàn)場，明確該圖紙不是公司圖紙，且答辯意見不客觀，故在庭審筆錄中說明，該案的庭審筆錄也有相關(guān)記載，上訴人安置的房屋為18.58㎡并非30多平方米?！?/p>
本院認(rèn)為，本案二審爭議焦點(diǎn)是：龍騰房開公司應(yīng)當(dāng)安置陳永平的商鋪還房面積如何確定。陳永平與龍騰房開公司簽訂《拆遷安置協(xié)議》約定商鋪還房面積為18.58㎡系不爭事實(shí)，但基于以下證據(jù)反映的事實(shí)可知，雙方約定的還房面積在簽約后發(fā)生了變更并最終明確為32.04㎡。首先，陳永平在2009年12月16日與龍騰房開公司簽訂《拆遷安置協(xié)議》后，龍騰房開公司時(shí)任法定代表人羅開強(qiáng)于次年5月19日向陳永平出具原房面積測量單，表明雙方對(duì)原房拆遷面積以及商鋪安置面積尚存爭議。第二，龍騰房開公司提交的前述冬青路商鋪平面圖，清晰無誤地載明了陳永平的商鋪還房面積為32.04㎡和還房位置，該公司雖在二審期間辯稱該圖并非規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及備案圖紙，卻恰恰說明了該份圖紙的獨(dú)特性，即與其它根據(jù)書面合同約定面積制作的圖紙相比，冬青路商鋪平面圖能夠更加真實(shí)地反映龍騰房開公司與陳永平之間對(duì)商鋪還房面積進(jìn)行變更約定的情況。第三，在前述（2016）黔0322民初1054號(hào)案件庭審中，龍騰房開公司將本為兩間、總面積為32.04㎡的商鋪視為一間在答辯階段辯稱已安置給陳永平，充分表明：一是該公司已完成商鋪還房義務(wù)；二是對(duì)前述冬青路商鋪平面圖予以認(rèn)可；三是對(duì)還房面積已與陳永平達(dá)成變更約定這一關(guān)鍵事實(shí)作出自認(rèn)。龍騰房開公司雖在該案庭審中對(duì)前述答辯意見進(jìn)行了更正，但根據(jù)庭審筆錄可知，龍騰房開公司對(duì)于已安置陳永平商鋪一間并無異議，只是對(duì)該間商鋪的實(shí)際面積是否為32.04㎡需要核實(shí)，并未明確提出諸如還房面積應(yīng)為18.58㎡在內(nèi)的抗辯意見，而陳永平正是基于其訴請(qǐng)確認(rèn)本案訟爭兩間商鋪為其應(yīng)得安置商鋪的主張得以滿足而在該案一審法院建議下申請(qǐng)撤回起訴并得到了龍騰房開公司的同意。據(jù)此，陳永平提交的原房面積測量單、龍騰房開公司提交的冬青路商鋪平面圖以及龍騰房開公司在前案庭審中的答辯意見，結(jié)合龍騰房開公司對(duì)陳永平將訟爭商鋪對(duì)外出租置之不理的客觀事實(shí)，現(xiàn)有證據(jù)能夠相互印證龍騰房開公司與陳永平協(xié)商將商鋪還房面積最終變更為32.04㎡具有高度蓋然性，本院予以確認(rèn)。此外，周德焱、黃國梅作為本案有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人未就一審判決結(jié)果提起上訴，視為服判，亦是本院作出最終裁決的重要考量因素。
綜上所述，龍騰房開公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)60元，由龍騰房開公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長李玉振
審判員任建毅
代理審判員付甫金
裁判日期
二〇一七年四月二十六日
書記員
書記員馮迅達(dá)
